房地产市场存在的问题及监管对策.docx

1、房地产市场存在的问题及监管对策房地产市场存在的问题及监管对策近年来，房地产市场不断升温,旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展,带动经济的快速发展,提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析,并提出应对措施.一、当前房地产市场存在的主要问题(一）无证无照和超范围经营问题突出.一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用,或以本企业名义设立

2、项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供保护伞”，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出.(二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位,存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张

3、的氛围，引诱消费者购房。有的违反广告法和房地产广告发布暂行规定的规定，发布含有投资、就业、升学等禁止性内容,误导消费者.（四)合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本,不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定”霸王条款，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前,在商品房销售中存在面积缩水、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵

4、害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后_年多的时间内,拒不履行办理产权证的承诺,引发_户业主集体投诉。二、加强建筑房地产市场监管的措施对于上述存在的问题,其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善,对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的规定,导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用,积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力

5、军.笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。(一）以拍卖监管为切入点,全面介入房地产市场监管土地使用权的取得,是房地产开发经营活动的起点.根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。拍卖法和拍卖监督管理暂行办法规定,工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责,建立健全拍卖备案登记制度,加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况.严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料,对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土

6、资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租

7、、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手,由开发企业出具在建项目投资情况,注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案.对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业,其注册资本最低限额为_万元，二级资质企业为_万元，三级资质为_万元，四级资质为_万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处两虚一逃违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照,构成犯罪的，移交司法机构处理。三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记

8、制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反房地产广告发布暂行规定规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为;规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境

9、、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为.三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的,严格依法查处。（四)以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理,并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房

10、地产企业经济户口。同时，建立黑名单”和黄牌警告”制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。二是建立合同备案制.督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的商品房买卖合同示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案.三是健全_监控网络.通过_消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。四是强化社会舆论监督.对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监

11、督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用.五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门.工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动,增强工作合力。近年来,全市房地产业得到了迅猛发展,成为经济发展的支柱产业之一，为城市建设和居民住房条件的改善做出了贡献。但由于房地产企业参差不齐，致使我市房地产市场还存在着经营行为不规范、物业管理滞后等问题,造成商品房投诉案件居高不下且呈上升趋势的局面。为了

12、维护广大消费者的合法权益,规范房地产市场，倡导诚信经营，促进房地产市场持续健康发展，市消保委为此开展了一次房地产市场情况的消费调查活动.一、基本情况本次调查在*职业技术学院消费教育学校的协助下, _名“_志愿者”于_月_日至_日组成_个调查小组,对（一、二期)、*（东、南、西)、*、*_个小区进行了房地产市场消费调查。本次调查采用国际通行的随机起点、等距抽样方法，抽样调查以一户家庭为一个单位,采取入户调查方式访问业主，实际接触_户商品房业主家庭，成功访问了_户。同时还通过媒介如网上调查和*周刊刊登调查问卷，共回收了调查问卷_份，其中有效问卷_份。二、调查结果（一）商品房整体评价.有_._%的被

13、调查人认为目前全市的商品房整体表示满意，有_._%的被调查人认为较满意，有_._的被调查人认为一般,有_。_的被调查人认为较差。调查结果反映出当前全市商品房总体是比较好的，在规划、设计、配套设施、绿化等方面基本上得到了大多数消费者的认可。(二)开发企业整体评价。有_的被调查人对目前全市的开发企业整体表示满意，有_%的被调查人表示较满意，有_的被调查人表示一般，有_的被调查人认为较差。调查结果表明实力较强的开发企业都较重视企业信誉和消费者权益的维护，但也有个别开发企业采取“打一枪，换一个地方”的方式,对房地产市场开发造成一定的冲击。(三）物业公司整体评价。有_%的被调查人认为目前全市的物业公司整

14、体满意,有_%的被调查人认为较满意，有_的被调查人认为一般，有_%的被调查人认为不满意。调查结果表明当前全市物业公司没有正确理顺与业主的关系，不少物业管理人员充当管理者角色,导致近_/_的被调查人表示对物业公司不满意.三、存在问题从这次房地产市场情况的消费调查来看,主要存在以下问题:一是广告宣传与实际有出入。少数房地产开发商或代理商利用购房者普遍认为广告内容都会写入合同的心理,在售楼广告中对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施套上华丽外衣，交付时消费者发现与原先广告宣传不相符时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任，或以合同约定不清搪塞

15、.甚至有些涉及小区绿化、房屋间距等外部环境和其它配套设施等方面的改变，少数开发企业往往避而不告,或以工作疏忽为推托，消费者一般很难得到补偿, 二是设定格式条款减除责任.调查结果反映大多数开发企业对示范合同文本使用情况普遍较好，单方改动的情况比较少,仅有_._%的被调查人在签定购房合同时遇到改动的情况。但调查中有不少消费者反映一些开发企业利用各种办法强迫购房者签定不利于消费者或不公正补充协议,以减轻或减免企业责任的现象，如将关于“面积确认及面积差异处理”合同条款中的“面积误差比绝对值超出_时,买受人有权退房”删除了。三是制造低价或兴旺的销售假象。调查中有一些消费者反映少数开发商刚开始销售(开盘）

16、时，在房子数量、户型、朝向等推出与价格的制定上做文章。往往会把价格定得较低，以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引消费者.一旦有消费者来购房,“最低价”的商品房也就不翼而飞了；在销售现场设有“托儿”，制造一种销售兴旺的假象。在销售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元)，让消费者觉得楼盘好卖、销售兴旺,从而引发消费者的购买欲望。四是物业管理不到位.调查表明有_._的物业管理公司是由房地产开发商或房地产经销商的业务延伸部分或分支机构负责，存在重开发,轻管理；重盈利，轻服务；重宣传，轻兑现的现象，甚至出现了一些项目公司开发完后就一走了之.加上物业公司对物管服务性认识不

17、足，业务生疏，将物业管理的理念仅仅定位在打扫卫生、维护安全、照看自行车等简单事务上，开拓性差，缺乏个性化、人性化服务，致使有_._%的被调查人对目前的物业管理表示不满意。四、建议和对策房地产业能否营造放心的消费环境，应当从以下几个方面努力：一是进一步加大信用监管力度。为消费提供真实可靠的消费信息，建议有关职能部门建立房地产企业信用档案，记录房地产企业的基本情况、业绩及良好行为、不良行为等；加大对虚假、夸大其辞的广告宣传以及承诺等问题的监管;规范房地产企业营销行为,防止制造低价或兴旺销售的假象；加大对购房合同的监管，杜绝开发商单方面改动合同内容以减轻或免除责任的行为；定期开展建筑材料市场的整治工

18、作，严厉打击销售假冒环保、节能等标志建筑材料及产品的行为,支持、鼓励使用环保节能建筑材料及开发环保性、节能性住宅。 二是进一步完善售后服务和物业管理体系。房地产开发商应当遵守国家法律法规,坚守商业诚信,不断完善商品房售后服务，小区绿化、房屋间距等外部环境和其它配套设施设计变更时，要及时告知，让消费者有一个选择，认真兑现广告宣传及承诺内容；做好办理前期物业承接验收手续,及时按规定召开业主会议协助业主成立业主委员会；物业公司要尽快转换为服务者角色,公示服务内容、收费标准和财务收支情况，做好房屋的保养、维修、住宅小区的清洁、绿化和管理等；房地产项目公司要以为终身消费者服务本,采取有效的措施，确保各项

19、售后服务得于落实，真正维护购房者的权益,为消费者创造放心的房地产消费和物业管理服务环境。三是消费者应坚持理性消费和依法维权。虽然我国已出台许多消费者权益保护的法律、法规,但广大消费者对这些法律、法规了解较少，维权意识较弱，在合法权益受到损害时，不知如何保护自己的权益.因此消费者要不断地增强自己在购买行为中产品鉴别和购买知识的消费技能,坚持理性消费、科学消费，依法维权,如签订购房合同如何全面仔细地审查各项合同条款等，尤其是对开发商增加的附加条款，在权益受到损害时如何运用法律武器来维权等消费技能。四是坚持创新理念。要不断地研究和开发适应湖州市场的各类新型商品房，如精品房、小型房和单身公寓等，促进房

20、型多样化；积极使用环保节能建筑材料，和开发环保性或节能性住宅，营造和谐环境。房地产市场存在的问题及监管对策 一、房地产市场违法行为的表现主体资格不合法。一是无证无照、有证无照、无证有照超范围经营。二是转借、出租、出借、出让营业执照和资质证书，这种现象比较普遍。三是房地产开发、建筑企业虚报注册资本现象十分突出。四是房地产开发、建筑企业抽逃出资问题严重。五是股东发生变化不办理变更登记。六是房地产开发、建筑企业资质等级与实际开发、建设的项目的资质要求不符。欺诈消费者违法行为。一是合同违法行为，包括擅自印制、伪造建筑施工合同、商品房买卖合同示范文本；合同规定与实际交房不一致，包括房屋面积、违约责任等；

21、房地产开发、建筑企业不履行合同；乱收合同文本费；格式条款不合法，有的含有加重消费者违约责任的内容，有的含有排除消费者依法变更或解除合同的内容，有的格式条款未备案.二是房地产开发、建筑企业没有取得土地、规划、城建、消防等许可手续,致使购房户不能办理房产证.三是虚假宣传、违法发布广告。四是房屋质量存在问题。串通投标行为。即在土地拍卖中投标者之间相互串通，抬高标价或压低标价，以排挤竞争对手.二、查处上述违法行为的法律适用无证无照、有证无照、无证有照超范围经营的，可依据无照经营查处取缔办法第四条第一款第（一）、（三)、（五)项定性，按第十四条处罚。对欺诈消费者的违法行为，可依据消费者权益保护法进行定性

22、处罚。对虚假宣传、违法发布广告的行为,可依据反不正当竞争法、广告法相关条款处罚。对在招投标中串通投标,抬高或压低标价的行为，可按反不正当竞争法第十五条定性，按第二十七条处罚。对在企业年检中发现的企业虚报注册资本，企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金违法行为，以及股东发生变化未办理变更登记等违法行为，可按公司法相关条款查处.房地产市场和建筑市场监管中存在的问题及对策建议 随着日益火爆的房价，推动了房地产市场、建筑市场“膨胀”，也使这个领域原来一些个别的违法行为变成了有代表性的违法行为,对消费者的违害极大，因为建筑市场与房地产市场有许多共同点,联系紧密，所以本文试就其中的违法行为及监管

23、方法作一粗浅探讨.一、房地产市场和建筑市场违法行为的表现 这两个市场的监管是一个综合的系统工程，它涉及城建、房管、土地、规划、环保、设计、工商、税务、建设单位等诸多部门，工商行政管理部门如何加强监管,首先要认清其违法行为的表现,我们认为其违法行为主要表现在以下几个方面：(一）主体资格不合法.主要表现在：一是无证无照、有证无照、无证有照超范围经营.按照国家法律和相关政策的规定，任何一个房地产开发商和建设施工单位，都应当持有与所开发、建筑的项目相适应的具有法律效力的房地产开发、建筑施工企业的资质证书和工商营业执照，但是实际情况是,房地产开发、建筑施工企业不一定具有相关手续，或手续不齐就在利益的驱使

24、下迅速开展业务。二是转借、出租、出借、出让营业执照、资质证书.这种现象很普遍。三是房地产开发、建筑企业虚报注册资本违法行为。四是房地产开发、建筑企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金。五是股东发生变化未办理变更登记.六是房地产开发、建筑企业资质等级与实际开发、建设的项目的资质要求不符。(二)欺诈消费者违法行为1、合同违法行为。(1）擅自印制、伪造建筑施工合同、商品房买卖合同示范文本;(2)合同规定与实际交房不一致，包括(面积、通风、付款方式和期限、违约责任等）；(3）房地产开发、建筑企业不履行合同；（4）房地产开发、建筑企业乱收合同文本费；（5）格式条款不合法，这种违法行为十分严重，

25、体现在:一是格式条款含有加重消费者违约金或损害培偿金超过合理数额的责任;二是格式条款含有排除消费者依法变更或解除合同以及请求支付违约金、损害赔偿的权利;三是格式条款未备案。2、房地产开发、建筑企业没有取得土地、规划、城建、消防等许可手续致使购房户办不到房产证。3、虚假宣传、违法发布广告。当前,我市的房地产广告宣传形式主要有房地产户外广告宣传牌、印刷品宣传散页以及电视飞字广告等几种形式.各房地产开发商为了扩大其影响力和知名度，都非常注重广告宣传。但大多数企业在宣传和广告发布过程中都或多或少存在一些虚假宣传的问题。具体表现在：一是所作广告宣传的内容与实际不一致;二是所发布的广告内容违反房地产广告发

26、布暂行规定，如：房地产广告发布暂行规定：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信的内容；房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格、明示价格的有效期限；房地产中表现项目位置的应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离;房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其它市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明，房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积或使用面积,房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺.房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期;房地产广告中不得含有广告主能够

27、为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定,涉及尚未实现的物业管理内容,应当在广告中注明等。4、房屋质量存在问题。（1)购房面积与开发商承诺不一致，面积缩水；（2)层高没有达到国家规定标准；(3)使用的门窗、下水道管、钢材、水泥等材料没有达到国家强制性标准。（三）串通投标行为。即在土地拍卖中投标者之间相互串通，抬高标价或压低标价，以排挤竞争对手.二、针对上述违法行为如何调查取证 房地产市场、建筑市场涉及关系单位多，且有的开发商、建筑老板可能是涉黑人员，因此查处难度较大，为了案件调查的顺利进行，我们建议加强与公安经侦、检察渎侦等部门的配合，同时

28、根据我们的办案实践，我们总结出了“十六查”的办案方法：1、查项目经理证。项目经理证是施工总负责人唯一的合法凭证，项目经理证上注明有所属公司名称，如果中标公司与项目经理不属于同一单位，可深究是否存在非法转包,项目经理证也可在所在地的城建部门查询.另项目的五大员也可以反映出上述问题。2、深挖掘“暗合同”。建筑公司与非法的项目经理或承包人之间一般都会签订一份私下协议，即 “暗合同”.如果办案人员设法取得了这份“暗合同”（在对施工现场或工程处办公点进行调查时,办案人员很可能得到这份暗合同。）就已经暴露出无执照挂靠或出租（出借)营业执照等违法事实。3、查劳动工资关系。如果查不到“暗合同”,就要考虑从其他

29、方面入手进行调查.查劳动工资关系是一个重要突破口，一般情况下，非法的项目经理或承包人并不是建筑公司的正式职工,也不会到劳动部门办理录用手续。4、查工程款走向。建设单位的工程款付给谁,是区别合法和非法的重要线索，如果建筑公司的账目中没有反映,而是直接进了项目经理或承包人的腰包，就有违法嫌疑。如果项目经理或承包人老是以白条收取现金，更应作为嫌疑内容。5、查材料款及业务费报销主体。建筑所需的材料如果是承包方负责，这些业务费用应当到建筑公司报销，而非法的经营者只能自我消化，不到建筑公司报销。6、查是否交管理费。如果项目经理或承包人是非法的，公司绝不会让人白白地使用他们的名称对外签合同，他们往往会以管理

30、费的名义收取费用。7、查税金交纳和填补状况。由于合同上规定的当事人是建筑公司,收取的费用应当由其开具发票,但一旦开票就要交税，为了不使建筑公司吃亏，非法项目经理或承包人会填补这项支出,查清这种填补的付款，也是认定违法事实的证据之一.8、查施工的责任风险由谁承担。在非法经营的施工期间发生事故建筑公司不会承担这个责任,往往总是预先约定好一旦发生问题由项目经理或承包人自己承担。如果办案人员查实有关事故的费用不是建筑公司承担的，而是项目经理或承包人自己个人解决的，头脑里应当多一根弦。9、查营业执照。在对建设施工合同进行检查时,我们可以发现建筑公司与承包施工单位所签合同盖章单位是某某建筑公司，但施工现场

31、往往可以看出不正规或者说是手写的单位“某某工程处”几个字,因此对工程处进行检查,虽然被检查人出示了建筑公司营业执照的复印件，但某某工程处肯定是真实的施工单位，并且没有在工商局注册登记，一定能露出了违法经营的马脚。10、查年检材料。在企业年检中，通过实地年检及对企业年检材料的审查，发现企业有无虚报注册资本、企业实际资金与注册资金不一致，公司、股东抽逃资金违法行为以及股东发生变化未办理变更登记等违法行为.11、查侵权投诉.注重12315消费者申投诉的的受理、处理,从中发现一些欺诈消费者的违法行为，收集消费者的投诉材料，实地调查、勘察。12、查建材质量。针对建筑施工所用材料质量问题，通过现场检查、抽样送检、调查询问所购商品材料的来源、价格、数量等。13、查合同样式。收集合同示范文本并调查合同示范文本的来源。14、查格式条款。调查格式条款是否有湖北省合同监督条例第十一条至十三条规定的内容.15、查备案情况。商品房买卖、租赁合同、物业管理、住宅装修装饰合同等采用格式条款的，格式条款提供者是否将合同文本及营业执照在订立合同前备案。16、查广告内容。收集房地产宣传方面的户外广告，印刷品广告、电视广告，看是否有宣传的内容与实际不一致以及有违反房地产