中国房地产市场报告.docx

1、中国房地产市场报告2012年度中国房地产行业分析报告CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT中质能程投资公司 上海 2012.5关于“中质能程投资公司”中质能程投资公司基于以专业房地产开发力量与金融投资力量，在中国地产业形成一直专业的房地产产业私募基金管理公司。本报告基于2010年4月国家出台的一系列房地产调控政策背景下，针对性目的是综合研究房地产住宅投资领域的历史发展，寻找出合理的投资领域，紧密结合地产调控政策的方向做出判断，检验该投资领域的风险。撰稿人基于研究方向，需要引导大量数据，引用观点、文献、数据等必须表面引用来源。本报告的完成人为：CMEP分报告一：2010年

2、房地产新政分析 3分报告二：全国房地产市场分析 9 分报告三：房价敏感性分析 22 分报告四：危机下的应对策略 39 分报告一：2010年房地产新政分析摘 要2010年政策走向何处？危如累卵之下何处是避风港？2010年4月开始，国家密集出台了一系列针对房地产业的调控政策，力度之大，针对性之强，影响范围之广，前所未见。政策之下，危机潜伏，房价是涨是跌？我们需要立即做出客观的判断。借鉴历史政策危机下，成功者的应对策略，结合现实状况，我们需要寻找自己的生存策略和生存空间。一个月内的密集组合拳 针对购房者的差别化信贷政策。 针对投资者提高首付比例。 针对投资、投机者的异地购房限制政策。 从严清算土地增

3、值税。 呼之欲出重拳物业税、房产税。政策下，急转直下的房地产市场 成交量下跌，综合各地销售数据，成交量平均减少至高峰时期的一半。 二手房成交低靡。据中原地产深圳公司总经理李耀智表示，楼市调控政策出台后，成交量急剧下滑。中原地产二手房的成交量与最高峰相比下跌了90%， 各地新房成交价上涨势头基本遏制，新房成交价出现松动。典型例子，以恒大地产的全国8.5折销售。上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年5月，上海市商品住宅累计成交面积约为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，成交达到5年来最低。在楼市最低谷的2008年9元、10元，上海住宅月成交量为40多万平方米，而今年5月的成交量仅为3

4、0万平方米，比2008年的低谷期还要低30%左右。政策效应正在逐步显现。一是网上可售量增加，截至5月25日，新建商品住房网上可售面积565万平方米，较政策出台前增加了20%，二手存量住房挂牌面积1341万平方米，较政策出台前增加了27%；二是商品住房价格涨幅回落，二手存量住房成交均价明显下降。政策出台的背景 “两会”以来，对过高房价的民怨极深，影响到社会稳定，不能坐视不理。 大量银行抵押信贷资金流入楼市，这阻碍了科技等新兴产业发展，以及其它产业的均衡发展。 2008年大量信贷资金催生了地产泡沫，为避免重蹈日本80年代地产泡沫引发的经济大衰退。 国际经济形势微妙，2010年欧元区经济在债务危机下

5、欧元大幅贬值、经济不景气，另外中国政府面临极其复杂的人民币升值及通胀预期压力。因此，打压楼市虽然会打击投资及上下游产业，影响经济，但权衡利弊，必须先保证国内稳定，再应对外部压力。攘外必先安内！结论：我们预测： 2010年房地产市场的主基调是盘整。 2011年房地产商的资金面危机将会显现。 2010年住房土地供应有去年的7.6万公顷大幅增加至18万公顷，整体投资量随之增加，住房供应在2013年前后会出现井喷式增长，但结构会出现人为调控不可避免的失衡。 商品房供应按照30%比例，也较前期有所增长，此轮政策下，报复性增长的可能性不大。 大居住群式的保障性住房社区增多，商品房竞争逐渐转移到二级城市和高

6、端客户需求。一线城市的周边 二套房政策和异地购房限制会压缩一线城市的出租房供应量，交通便利、周边配套城市的区域房屋租赁价格将会出现增长。在物业税和房产税增加后，这种增长会更加明显。宏观经济和政策环境宏观经济背景金融危机的大背景 与欧元区债务危机新背景2008年金融危机，以雷曼兄弟等一批知名投资银行破产为开始，金融危机迅速扩散。2010年，自希腊暴露债务危机以来，欧元应声下跌，欧元区经济预期不容乐观。有媒体报道温总理在天津视察时表示：金融危机比我们想象的严重。后危机时代Y=C+I+G+X（收入=消费+投资+政府支出+出口） 出口2008年，中国启动了扩张性货币政策和财政政策应对危机。 消费：家电

7、下乡、汽车补贴等促内需政策 投资：天量的商业银行贷款。 政府支出：新增4万亿政府投资2009年，2.399万亿美元（全球第一个超过2万亿美元外汇储备的国家，独占全球外汇储备30.7%）。后危机时代的风险货币供应增加，物价上涨预期增强，恶性通货膨胀风险巨额商业银行贷款，银行坏账风险增加，金融系统风险房地产价格高涨，资产泡沫增加，金融系统风险物价上涨，催生劳动力成本增加，廉价劳动力优势渐失，就业风险外部环境不明朗（东方不亮），外汇升值压力，境外资产贬值风险外部环境不明朗（西方不亮），欧元区债务危机，出口增长压力巨额信贷扩张的不良反应刚刚到来银行业面临困境:存贷比与资本充足率压红线2010年一季度后

8、期贷款的急刹车并没有给银行已经高涨的存贷比带来多少改善。据银行业公布的一季度业绩报告显示，已有七家上市银行的存贷比超出了75%的监管红线，其中民生银行(600016)的存贷比为83.3%，最为紧张，兴业银行(601166)和深发展分别为80.08%和79.61%，紧跟其后，此外，中信银行(601998)存贷比也达到了77.9%。 揽储或惜贷2010年银行业的艰难选择民生银行某高管在2009年年报业绩发布会中判断指出，现在多数银行存贷比在监管红线以下，对存款的争夺将是2010年的焦点之一，资金成本有提高的趋势。然而，央行在2000年就发出通知警示各商业银行严格禁止高息揽存、利用不正当手段吸收存款

9、。因此，为了规避监管，存款送礼包活动成为各商业银行不约而同的最佳选择。特别是中小股份制商业银行为了增加放贷能力，无疑会加大揽储力度。尽管2009年初，银监会发布关于调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知允许有条件的中小银行业适当突破存贷比。但近期有传言称，银监会给出存贷比的宽限期很可能在6月底结束。另外，由于今年三次上调存款准备金率，导致银行存款项目下资金减少，因此，保证存贷比不超过75%的难度增加。在贷款全面收紧的情况下，各家银行依然需要保持贷款增量，这就迫使商业银行要么更进一步加大吸储力度，要么减少贷款。改善信贷结构今年在资产负债结构方面，将着重增加负债来源，降低贷存比，特别是增加非贷

10、款户存款、结算性存款、储蓄存款。随着国家对信贷调控新政的陆续出台，加大了对房地产贷款调控力度和对地方政府融资平台贷款风险的严格管控，银行今年的信贷管理面临着巨大挑战。某股份制银行的信贷部负责人称，银行可能会在近期收回一些比较大的项目的贷款，也可能置换为新增贷款；还可能将新增贷款用信托或相关融资渠道进行发放，将这部分业务放在表外；金融机构之间也可以通过合法的信贷资产转让，达到降低存贷比的目的。但是，金融机构信贷资产相互转让在一定程度上是被禁止的，就现状看依然有很多合法的操作空间，如行与行之间对发信托理财产品等，虽然会增加一定成本，但也不失为一种合法有效降低存贷比的方式。业内人士分析认为，如果就长

11、期发展来看，改善信贷结构是银行最合理的选择。外部环境堪忧欧元区经济持续低迷史所罕见：欧元/美元汇率连续7个月走低货币供应量政策逆向调节的利器2010年3月末，广义货币供应量(M2)余额为65.00万亿元,同比增长22.50%，增幅分别比上月和上年末低3.03和5.18个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为22.94万亿元,同比增长29.94%，增幅分别比上月和上年末低5.05和2.41个百分点；流通中货币(M0)余额为3.91万亿元,同比增长15.81%。货币供应量统计表 2010年03月单位:亿元人民币余额余额比同期增长%货币和准货币(M2)650012.90 22.50 货币(M1)229

12、395.62 29.94 流通中现金(M0)39080.58 15.81 活期存款190315.04 33.28 准货币420617.29 18.79 定期存款91563.72 33.71 储蓄存款281047.23 15.62 其他存款48006.33 12.86 注：货币和准货币（M2）含证券公司客户保证金GDP增长率与通货膨胀率货币供应扩张的直接后果CPI增幅1998年以来的GDP增幅与CPI资料来源：国家统计局；REICO数据库银行信贷2008年9月-12月，连续五次下调利率，四次下调存款准备金率。是一把双刃剑2009年中央实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，虽然超额完成了经济

13、增长“保8”和新增就业800万的预定目标。危险隐患一：短期内最大的隐患就是对未来通货膨胀的强烈预期。危险隐患二：流动性过剩，游资在强烈的通胀预期下，会对其它产业发展产生冲击。（目前，农产品市场已经出现类似状况）危险隐患三：银行信贷过于集中在房地产等领域，会造成资产泡沫风险。结论：推理判断：外部环境已经直接影响到金融系统，过去刺激经济的扩张货币政策也逐渐显现不良反应，。2010年国家经济外部大环境不容乐观，受此影响，房市调整将持续。2010年宏观调控政策经历重大调整背景分析2010年一季度的货币政策报告反映出以上问题当前经济发展环境仍极为复杂。世界经济运行中不确定因素依然存在: 欧洲主权债问题凸

14、显,全球经济新的增长点尚不明朗 同时内需回升的基础还不平衡,持续扩大居民消费、改善收入分配、促进经济结构优化的任务艰巨 财政金融领域的潜在风险也不容忽视。一些推动价格上涨的因素逐步显现，强化了通胀预期。总结就是： 出口受阻 内需不足 金融风险显现国家的应对策略 加大金融支持经济发展方式转变和经济结构调整的力度。继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构。 加大信贷对经济社会薄弱环节、就业、节能环保、战略性新兴产业、产业转移等方面的支持，有效缓解农业和小企业融资难问题，保证重点建设项目贷款需要，严格控制对高耗能、高排放行业和产能过剩行业的贷款。 执行好差别化房贷政策，促进房地产市场健康平稳

15、发展。 加强对金融机构的风险提示，加强地方融资平台公司贷款风险管理，探索建立和完善宏观审慎管理的制度框架，发挥其跨周期的逆风向调节功能，研究强化对具有系统重要性影响银行的资本约束和流动性要求，保持金融体系稳健，防范系统性风险，增强金融持续支持经济发展的能力。逆向调节是政策的基本宗旨国家政策始终遵从“逆向调节”这一宗旨。在此轮政策中，国家对房地产业的调控基调是： 执行好差别化房贷政策 促进房地产市场健康平稳发展 加强对金融机构的风险提示 加强地方融资平台公司贷款风险管理 保持金融体系稳健，防范系统性风险结论：房地产市场新政目标：主旨在抑制房价、防范金融风险。依然要求平稳和健康发展分报告二：全国房

16、地产市场分析摘 要总结市场表现和市场规律以尽可能多的数据寻找中国房地产市场的历史发展规律，从中总结出规律；以指导将来的市场判断。重要特点和指标的过程分析 分析投资的变化和土地市场的变化，分析市场发展的特点，以及其中市场发展的不合理因素，并分析将来的调整走势； 以土地市场作为房地产市场的风向标分析土地市场的表现，判断出市场的未来发展趋势； 空置率作为市场需求和供给的结合变化指标，具有重要意义，是表达市场供求关系的敏感指标，我们分析空置率，来判断即时的市场供需； 以空置率为参照指标，判断当前的市场是否具有可开发价值，或存在较高的市场下调风险；市场化特征分析 市场化比例特征分析，该指标的重要意义是判

17、断局部市场对整体系统性风险的反映程度； 商品房存量分析检验市场化程度整体历年表现； 分析区域市场的投资变化，检验其市场化特征。我们需要寻找的答案 中国房地产市场的例行特征； 中国房地产市场的非常特征； 形成市场不同特征的原因； 未来哪些市场是风险较高的市场？ 未来哪些市场具有可开发价值？全国房地产市场分析土地购置面积和完成开发土地面积负增长2009土地开发和购置面积均为负增长，一个不容忽视的市场供应问题。2008年房地产企业购置土地面积负增长2003-2006年，房地产企业购置土地面积增长一直呈现逐年下降的局面，2005年和2006年甚至为负增长，降幅分别为4%和4.39%。2007年，房地产

18、企业购置土地面积出现大幅增加为40609.18万平方米，增幅达到11.03%。2008年房地产开发企业购置土地面积出现负增长。1-10月为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点。2007年土地开发活动增幅下降、土地购置面积大幅增加2009土地购置面积2009年土地开发面积资料来源：国家统计局、REICO数据库2009年全国房地产开发商的土地购置面积为31906万平方米，较2008年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。房地产开发投资增长2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成

19、投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款部分增长迅速。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。2009年土地开发面积和土地购置面积增幅减缓、投资大幅增加投资的去向？成本增加？资料来源：国家统计局、REICO数据库2009年土地开

20、发面积负增长19.9%土地购置面积负增长18.9%房地产开发投资增长16.1%商品房销售面积增长 42.1%结论：为什么投资增加，土地购置面积和土地开发面积则双双负增长？合理性解释是单价成本价格上升。近年商品房各项建设指标变化资料来源：国家统计局、REICO数据库2009年全国房地产开发企业房屋施工面积为31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2008年，2009年土地开发连续2年负增长在经历了2004年同比下降和2005年的小幅增加后，2006年全

21、国房地产土地开发活动大幅增加，完成开发土地面积和土地开发投资分别为27128.443万平方米和1219.04亿元，分别同比增长19.63%和55.40%。2007年土地开发活动增长减缓为26870.77万平方米，同比负增长0.95%；土地开发投资1798.49亿元，同比增长22.92%，增幅比去年同期减少32.48个百分点。2008年前10个月，房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2009年完成土地开发面积23006万平方米，土地开发面积负增长19.9%。2008年沉寂的土地市场2008年多数城市地价涨幅逐季下降。前3季度，70大中城市中有49个城市地价涨

22、幅出现回落，有8个城市地价水平与去年同期相同。这8个城市为：深圳、广州、惠州、湛江、长春、吉林、兰州、大理。2008年前3季度，地价同比涨幅最大的10个城市为：宁波65.2%、杭州33.8%、海口23%、温州22.9%、天津20.6%、北海20.3%、常德17.6%、南充16.7%、南宁16.6%、牡丹江16.3%。从环比涨幅看，2008年第3季度，长江三角洲和珠江三角洲的地价均出现环比下降。2008年，土地交易价格涨幅逐季快速回落2007年全国70个大中城市土地交易价格出现较大幅度上涨，涨幅为12.3%，涨幅比2006年增加6.5个百分点。其中1-4季度涨幅分别为9.8%、13.5%、15%

23、，10.7%。2008年全国70个大中城市土地交易价格涨幅逐季下降，前3季度为11.4%，其中1-3季度分别为16.5%、10.8%、6.9%。2009年四季度全国土地交易价格指数同比上涨13.8%2009年第四季度全国土地交易价格（上年同季=100）（下同）同比上涨13.8%，达到2008年第二季度以来最高涨幅，比2008年同季价格涨幅扩大10.2个百分点，比2009年三季度土地交易价格上涨8.9%，土地交易价格迅速攀升警示房地产市场繁荣与泡沫并存。从各类用地的价格涨幅看：其中，居住用地价格同比上涨19.4%四季度工业用地价格同比上涨0.8%，涨幅较缓，较2008年同季涨幅收窄2.2个百分点

24、，比2009年三季度上涨0.6%；商业营业用地价格同比上涨10.6%，比2008年同季涨幅扩大6.6%，比2009年三季度价格上涨3.1%；居住用地价格同比上涨19.4%，涨幅骤然扩大，较2008年同季涨幅扩大16个百分点，比2009年三季度价格上涨13.7%。在不同用地类型中，2008年以来居民住宅用地和商业旅游娱乐用地价格涨幅下降速度最快，而工业用地和其他用地价格各季度涨幅基本稳定。2008年1-3各季度，居民住宅用地交易价格指数分别为121.7、112.2、107.7，商业旅游娱乐用地交易价格指数分别为116.5、114.9、108.9，工业用地交易价格指数分别为103.9、104.7、

25、103.1，其它用地交易价格指数分别为104.5、105.1、106.2。在居民住宅用地中，普通住宅和高档住宅用地价格涨幅下降较快，经济适用房用地价格涨幅平稳。2008年1-3各季度，高档住宅用地价格指数分别为115、113.2、104.2，普通住宅用地价格指数分别为122.6、111.9、107.9，经济适用房用地价格指数分别为105.2、111.2、111.4。2009年，居住用地中：经济适用房用地价格同比上涨2.7%，涨幅比2008年同季收窄6.6个百分点，比2009年三季度价格上涨2.7%，是居住用地中唯一出现同比涨幅回落的用地类型；商品住宅用地价格同比上涨19.4%，涨幅比2008年

26、同季扩大16个百分点，比三季度价格上涨13.7%。商品住宅用地中，普通商品住宅用地价格同比上涨19.1%，高档商品住宅用地价格上涨18.4%，均呈现2009年以来最高涨幅。另外，其他用地价格上涨9.4%，比2008年同季涨幅扩大3.2个百分点，比2009年三季度价格上涨2.7%。 由上季度土地交易价格（上季=100）数据显示，土地交易价格总体较上季度上涨8.9%，但各分类用地价格涨幅有疾有缓，商业住宅土地交易价格的快速上涨带动交易价格持续攀高。除商品住宅用地外，其余类型用地涨幅表现相对平稳，其中工业用地交易价格仅略微上升0.6%。2009年土地交易价格涨幅小幅攀升相对于2009年土地市场涨幅，

27、住房销售呈现的是报复性增长资料来源：国家统计局、REICO数据库例外现象一：二三线城市涨势凶猛报告显示,2009年地价同比增长超过10.0%的城市有26个,其中包括18个二、三线城市,如荆州、九江、鸡西、鹤岗等。近期也有观点认为,一线城市的房价上涨空间不大,高房价正在向二、三线城市快速蔓延。报告认为,二三线城市的土地供应充足,房价、地价价位基础不高,吸引了大量开发商购地和投资投机性购房需求;同时,在此轮金融危机中,一些中西部城市承接了来自东南沿海城市的经济转移,造成地价的快速提升。例外现象二：商住倒挂值得注意的是,截至去年年底,北京、宁波、海口、温州四地的居住地价已超过商业地价,同时,郑州、深

28、圳、成都、乌鲁木齐等城市的居住地价也接近商业地价。历史数据显示,地价“商住倒挂”现象最早出现在北京,在去年第二季度。来自国际物业顾问公司戴德梁行的报告也显示,去年第三季度,北京市多个重点区域出现房价“商住倒挂”现象,最高差价甚至达两万余元。重要指标地价房价比一线城市地价房价比达超过40%2010年3月28日,国土部下属的中国土地勘测规划院发布报告称,去年全国重点监测城市的地价房价比为31.29%,处于正常的市场区间内。其中,上海、南京、杭州、宁波等长三角城市较高,超过40%。报告还预测,今年一线城市居住地价将平稳增长。同时,随着城镇化的推进,首套购房优惠政策的持续实施落实,将刺激二、三线城市房

29、价的增长,从而激发城市居住地价的上涨。全国平均低于三成2009年全国居住用地地面地价为3824元/平方米,同比增长7.92%，全国住宅价格为4474元/平方米,同比增长25.10%。一个值得关注的市场规律35个重点监测城市的居住地面地价和住宅价格相关系数达到0.848。结论： 市场判断：地价先热，房价必然后热。地价是房价的方向标。 政策判断：地价房价比是固定的，目前的宏观政策下地价不降，房价不会大幅调整。人口大省的省会城市由于集约化土地利用，低价房价比升高中国土地勘测规划院地价所所长赵松向每日经济新闻记者表示,这说明地价是决定房价的重要因素。她表示,31.29%的数值为全国28个重点监测城市的

30、监测结果,由于这些城市土地市场化程度高,通过招拍挂获得的地价较高,因此推高了地价房价比,而全国平均水平低于上述数据。值得注意的是,西南地区的一些城市,如成都、昆明等,地价房价比也接近40%。报告称,这些城市受到土地资源短缺的约束,土地被更为集约化地利用,价值得到更高程度的体现。部分一线城市居住地价房价比高于商业地价房价比报告还显示,在可获取有效数据的28个城市中,北京、天津、上海等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。“这一异常现象也值得深入研究。”赵松说。去年6月,国土部副部长鹿心社表示,根据国土部对620个房地产开发项目的调查,我国地价占房价15%30%,平均为23.2%。上述数据为同一项目实际发生的土地成本比例,未包含项目销售阶段由于市场