万达广场项目投资分析报告.docx

1、万达广场项目投资分析报告万达广场项目投资可行性分析报告年级专业：10 财务管理小组成员：于平 施喆 李欣 崔焯羽 陈嫣雨河海大学商学院2013.11 一、项目背景分析1、项目概括银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心

2、。2、项目的主要技术经济指标（1）总用地面积：70143 （2）总建筑面积：288000（3）建筑密度：49.75（4）容积率：3.80（5）地下建筑面积：11743m2（6）地上建筑面积：161197m2（7）西塔楼建筑面积：71771m2（8）东塔楼建筑面积：101169m2（9）已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构3、项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐

3、、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城4、项目功能面积分布表1（主力楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场301330131层大堂、商场等26480264802层商场15410154103层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411925层写字楼154116951表2（公寓楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）

4、负二层地下车库20482048负一层地下室20482048小计4096119层精装公寓等204845.752二、项目投资估算与资金筹措1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表（1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：3012706132元人民币。表3 项目总投资估算表项目主力楼成本主力楼单价公寓楼成本公寓楼单价合

5、计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用50584505035885505086470002.3 不

6、可预见费1653906416310683772149272228362.4 财务费用66483489657471645126571136480012.5 销售费用0027601289385276012893、总计101261284710008700093287975517127061342、项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5.52亿元，计划由开发商投入自有资金0.97亿元作为启动资金，另需向银行贷款4.55亿元用于投资，剩余部分6.6

7、7亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期10年3月10年6月10年101投资总额121271242524254339561.1建设投资121271242524254339562资金筹措121271242524254339562.1自有资金972024255826962.2借款资金455000600045002.3销售收入再投资66051017672287603资金缺口（2.1+2.2）55200242565825196三、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款4.55亿元用于

8、投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本付息，2020年还清。根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，10年以上的贷款年利率为5.76。目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76*1.16.336。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表7。表5 借款还本付息表（单位：元）项目合计建设经营期20102011年初借款累计210036334108242981本年借款455000000本年应计利息133079026858275120506276年底还本付息115101255115

9、101255575506275年末借款累计1082429810四、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表6、表7所示。表6 主力楼写字楼销售收入测算表2010售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元）226562011售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元）365982012售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元）19606合计（万元）78861表7 主力楼商场租赁收入测算年份201020112012201320142

10、0152016商场（-1至地面四层）平均月租金（元）460480450430410450450出租率96%92%90%88%87%85%85%租赁费用（万元）38403836343838租金收入（万元）7210720866106175582162416241年份2025202620272028202920302031商场（-1至地面四层）平均月租金（元）496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）41414141414141租金收入（万元）6881688168816881688

11、168816881五、项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。表8 销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20102011201220131销售收入226563659819606788602销售税金及附加13912247120448422.1营业税（1）*51133183098039432.2城市维护建设税（2.1）*779128692762.3教育费附加（2.1）*33455291182.4防洪工程维护费（1）*0.09203318712.5交易印花税（1）*0.05111810392.6交易管理费（1）*0.5113183983943土地

12、增值税（1）*1227366196789表9 租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据合计20102011201220132014201520161租赁收入685530287762926927229242082222223482234822租赁税金及附加12092750765163480342703920414241422.1营业税（1）*53427614391463136112101111117411742.2城市维护建设税（2.1）*7239910110295857882822.3教育费附加（2.1）*31028434441363335352.4防洪工程维护费（1）*0.096172626

13、25222021212.5交易印花税（1）*0.05343141514121112122.6房产税（1）*12822643453351232672905266728182818六、项目财务评价1、本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。（1）价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。（2）租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基本可视为净租金标准

14、。（3）税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。（4）出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。（5）出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。（6）期望收益率（基准收益率）的确定设定为7。2、损益表与项目静态盈利能力分析表10 项目损益表序号项目名称计算依据合计20102011201220132014201520161收入764391287762926927229242082222223482234821.1销售收入7886

15、01.2租赁收入685530287762926927229242082222223482234822总成本费用17127147484748474847484748474847482.1由于销售写字楼总成本分摊383392.2用于租赁物业折旧13293247484748474847484748474847483税金12577050765163480342703920414241423.1销售税金及附加48423.2租赁税金及附加12092750765163480342703920414241424土地增值税7895利润总额(1)-(2)-(3)-(4)4665611895219358176781

16、51901355414592145926所得税(5)*33%15396562546388583450134473481548157税后利润(5)-(6)31259612698129701184410177908197769776分析：项目年投资利润率为9.08基准收益率7，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。3、现金流量表与动态盈利能力分析（1）全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表11所示。表11 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期20102011201220132014201520161现金流入764396287762926927229242082222

17、223482234821.1销售收入788601.2租赁收入685536287762926927229242082222223482234822现金流出5000011330115511063792838393895889582.1建设投资171270500002.2销售56312.2.1销售税金及附加48422.2.2土地增值税7892.3租赁税金及附加7071050765163480342703920414241422.4所得税15396362546388583450134473481548153净现金流量-5000174461771816592149251382914524145244累计

18、净现金流量-5000193053702353615685408236996894111418根据评价指标显示： 本项目投资回收期为7.89年 本项目全部投资净现值（NPV）86866万元 全部投资内部收益率为21.27由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。（2）自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。表12 自有资金现金流量表序号项目名称合计建设经营期20102011201220132014201520161现金流入764396287762926927229242082222223482234821.1销售收入788601.2租赁收入685536287762

19、926927229242082222223482234822现金流出4638432284011551106379283839389588958 2.1自有资金597202.2预售收入再投入2.3贷款还本付息57550115102.4销售税金及附加48422.5租赁税金及附加1209295076516348034270392041424142 2.6土地增值税7892.7所得税1539636254638858345013447348154815 3净现金流量5936177181659214925138291452414524 4累计净现金流量-37746-20028-34361148925318

20、3984354367 根据评价指标显示： 本项目自有资金投资净现值（NPV）50829万元 自有资金投资内部收益率为21.27由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。4、项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表13所示。表13 资金来源与运用表序号项目名称20102011201220132014201520161资金来源287762926927229242082222223482234821.1销售收入1.2租赁收入287762926927229242082222223482234821.3自有资金1

21、.4银行贷款2资金运用22840115511063792838393895889582.1建设投资2.2借款还本付息115102.3销售税金及附加2.4租赁税金及附加50765163480342703920414241422.5土地增值税2.6所得税62546388583450134473481548153盈余资金59361771816592149251382914524145244累计盈余资金219753969356285712108503999564114088由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求七、项目盈亏平衡分析1、销售部分盈亏平衡

22、分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52.35时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为52.35，可见其风险程度较低。2、租赁部分盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为23.54时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率70时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为23.54，可见其风险程度较低。八、项目财务评价结论通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；财务内部收益率大于基准投资收益率7；借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。