项目可行性分析报告1.docx

1、项目可行性分析报告1目 录第一章 总论一、基本概况二、可行性研究的依据和范围三、主要技术经济指标四、结论第二章 项目建设的目的及必要性一、项目建设的目的二、项目建设的必要性第三章 市场分析一、区域优势分析二、城市发展分析三、市场需求分析第四章 建设地点及建设条件一、建设地点二、公用工程设施三、自然条件第五章 建设规模第六章 工程方案一、设计原则二、功能分区第七章 环境保护分析一、建筑材料二、噪声控制三、给排水环保措施四、电器环保设计第八章 项目的实施计划一、项目实施进度计划安排二、项目实施措施第九章 组织管理机构和职工人数的确定一、组织管理机构二、职工人数的确定第十章 投资估算一、编制说明二、

2、投资估算表第十一章 项目财务预测数据 一、资金筹措及投资使用计划二、项目的计算期及摊销费三、经营收入及销售税金四、经营成本费用估算五、利润及利润分配六、资金成本估算第十二章 项目财务评价 一、财务的盈利分析二、清偿能力分析】三、敏感性分析四、结论第一章 总 论一、基本概况湖南旺佳房地产开发有限公司是经湖南省工商行政管理局批准注册登记，经湖南省建设厅批准为三级开发资质的房地产综合开发企业。公司注册地址：注册资金：注册号：先生任董事长，企业法定代表人本项目由湖南旺佳房地产开发有限公司投资开发，项目名称为“”。总用地面积为53339，拟建8栋小高层、高层住宅和2栋商住楼，总建筑面积15万，停车位共计

3、754个，其中地面停车位232个，地下停车位522个，本项目建成后必将美化区域环境，改变城市面貌，进一步提升城市品位，为长沙县的城市建设锦上添花。二、可行性研究的依据及范围1、主要研究依据（1）国有土地使用权证。在湖南旺佳房地产开发有限公司名下的国有土地使用权证。国用（2006）1121号和（2006）1122号。（2）本项目初步意向规划设计总图。（3）项目周边地区的情况调查。（4）项目的有关基础资料。2、研究范围 论述项目投资的必要性： 市场及投资环境分析： 阐明项目建设条件： 论述项目工程方案： 投资估算及资金筹措分析： 经济评价及社会效益分析：三、主要技术经济指标 主要技术经济指标表序号

4、指标名称单位数量备注一、项目占地面积53339二、总建筑面积1500001、住宅用房面积1015902、商住楼用房面积48410三、停车位辆754四、项目总投资万元17885五、总成本费用万元242621、固定资产投资万元178852、经营税金及附加万元16033、经营成本费用万元21084、所得税万元2666六、税后利润万元5414七、投资利润率30.27八、投资利税率45.18九、财务净现值万元2173十、投资回收期年静态年2.21动态四、结论1、本工程地处长沙县开元西路，是交通要道，人流的密集处，随着中南汽车城的扩展，开元西路的拉通，周边配套项目的建设，该区域的地理位置日趋重要。2、该项

5、目已完成项目策划、规划设计及部分配套设施，故本项目启动快、见效快。3、项目选址区域位置优越、交通条件好，外部水、电条件齐全，项目建设条件具备。4、从经济分析上看，羡慕实施后，税后利润为5414万元，投资利润为30.27，投资利税率为45.18，项目经济效益好，是个高投资、高回报、低风险的好项目。5、从开发商实力分析，湖南旺佳房地产开发有限公司是一个强强联合的实体，湖南同心实业、湖南金龙铸造、望新建设集团副董事长先生均具有较强的资金实力和运作能力。公司各项经济技术指标较佳，现金投资能力和后续金保障能力符合要求，同时公司法人治理机构健全，领导管理层素质较高，具备组织实施本项目的经验和能力，在经济和

6、组织上能够保证项目的顺利实施。 第二章 项目建设的目的及必要性一、项目建设的目的提高城市品位，优化商业布局及住宅结构，把“”建设为富有时代气息的融商业、商住于一体的高品质小区，通过产业联动，促进区域更加繁荣。二、项目建设的必要性 1、该项目位于开元西路，东邻湘绣城小区，西接美林水郡小区，项目的实施，符合长沙县委、县政府中长期发展战略，是城市发展的需要。 2、项目的实施，有利于完善本区域的居住结构，主要特点：地理位置优越，环境幽雅，交通便捷，开发规模成片。区内基础设施条件优越，未来510年将进行大批文化、娱乐和旅游基础设施建设，还规划兴建了一批国内一流的国际会展中心，文化、娱乐、活动中心等公共设

7、施。 3、项目的实施是市场发展的需要，而且具有紧迫性，开元西路的拉通，不但给本项目带来了机遇，同时也对其实施的时间和空间提出了挑战。这个楼盘的推出，很容易成为“抢手货”。 4、“加快城市建设，振兴长沙县经济，在谋求社会效益中，求得企业自身的发展”是湖南旺佳房地产开发有限公司的宗旨。选择具有地域和环境优越的地块、投资开发有价值、有利于市政建设和该区域的发展，其超前的经营理念将给社会、公司带来非凡的效益，为城市的发展和建设创造有利的条件。第三章 市场分析一、区域优越分析 本项目位于开元西路。东邻湘绣城小区，西接美林水郡小区，是长沙县委、县政府的政治、经济、文化中心，区内已形成了以居住、商业、文化、

8、娱乐的产业群，整体区域的经济实力不断壮大，县直机关企事业单位众多，这些独到的区域优势为项目提供了广阔的市场。二、城市发展分析城市的发展将意味着人们总的消费市场，商品市场都将大比例的扩大，而规模效益，竞争效益，品质提升等使得房产市场的发展越来越规模化、集团化，竞争越来越激烈，根据规划设计，本项目所处独特而优越的地理环境，大优环境和高品质品牌，顺应市场要求，加快城市发展。三、市场需求分析商住用房是新经济时代的城市标志，业主群范围更广、层次也更高、商务住宅的需求也因此日益旺盛。本项目的开发建设，远远满足不了市场需求，开发的住宅部分分别由湖南同心实业和湖南金龙铸造公司的职工定向蓉认购60，只有40的住

9、宅向市场发售。第四章 建设地点及建设条件一、建设地点本项目位于长沙县开元西路，东起湘绣城小区，西邻美林水郡小区，南临中南汽车贸易城，北抵县政府公务员小区。交通便捷，地理位置极为优越。二、公用工程设施本项目片区范围内的水、电、通讯、煤气等供应充足，电话交换机容量能满足需求。三、自然条件1、长沙气象资料（1）气温年平均气温 17.2最冷月平均气温 4.7最热月平均气温 29.4极端最低气温 11.3极端最高气温 43（2）降水量年平均总降水量 1393月最大降水量 192.5（3）温度最冷月平均相对温度 81最热月平均相对温度 75（4）风年平均风速 2.7m/S主导风向和风速 夏季NES 2.6

10、m/S 冬季NNW 2.8m/S30年一遇最大风速 23m/S（5）最大积雪深度 20cm（6）最大冻土深度 5cm（7）年雷暴日数 49.5（8）全年日照时数 1667.1 2、地震烈度长沙地区地震烈度为六度。 第五章 建设规模本项目总占地面积为53339，经初步规划其总建筑面积为150000万平方米，其中商住楼用房面积为48410，住宅面积为101590，住宅从二房一厅至四房两厅不等，主力户型为三房二厅，共计约720户；汽车停车位754个，其中地面停车位232个，地下停车位522个。第六章 工程方案一、设计原则 1、以科技为先导，以提高商业、住宅的功能质量和居住环境水平原则，推动产业现代化

11、，贯彻高起点、高标准、具备超前性、先导性和示范性。 2、具有创新意识，坚持可持续发展的原则，符合国家现行的有关法规和技术标准。 3、以人为本，以关怀人为出发点，各类服务设施完善，人性化的新颖设计。二、功能分区1、项目用的分为南区A组团和北区B组团，南区为两栋各自独立的商住楼。2、北区B组团住宅，为周边式布局，呈南低北高和东板西点之势态，围合大块的中央绿地景观。南排11层小高层住宅呈弧形，对主入口形成环抱之意势，并改善了与商住楼的建筑空间关系。东部18层板式高层住宅，规整的格局能与配套用房较好结合。西部24层塔式住宅错位布局，后翼蝶形展开，可分享中央绿地和美林水郡景观。3、地下设停车位522个，

12、及人防设备用房。第七章 环境保护一、建筑材料建筑材料选择环保材料及产品，整个地下室外防水采用性能优越的高分子防水材和防水涂膜，不污染环境。二、噪声的控制所有排烟风机进风时均有一定的噪声产生，为减少噪声，除选用带消声的材料外，并在内墙作一定的噪声处理。三、给排水环保措施1、给排水减少噪声的措施，进出水管设软接头等。2、粪便污水经过化粪池处理后再排入市政下水道。四、电气环保设计1、尽可能采用低噪声的环保电气产品。2、尽可能选用无污染的环保电气产品。第八章 项目的实施计划一、项目实施进度计划安排为尽快实现项目开发效益，拟计划在一年内完成全部建设任务，再用两年时间完成销售。整个项目的建设期及营运期共计

13、三年。二、项目实施措施1、保证项目顺利实施，开发商将成立筑梦园项目建设指挥部，由总经理张平安先生任指挥长，下设工程部，营销策划部，财务部。2、设计及施工原则上采用公开招标方式。3、工程建设监理制。委托有甲级工程监理资质的监理公司进行全过程的监理。对施工质量，建设周期等方面进行全过程监督管理。4、为确保项目建设按计划推进，对建设资金使用，既要灵活调度资金，又要确保建设资金及时足额到位。第九章 管理机构和职工人数的确定一、组织管理机构结合本项目特点，成立项目建设指挥部，编制组织管理机构如下图： 二、职工人数的确定 指挥长：1人 副指挥长：1人 工程部：经理1人 职员8人 策划营销部：经理1人 职员

14、10人 财务部：经理1人 职员2人 总职工人数25人。第十章 投资估算一、编制说明本项目的工程基本建设投资估算采用指标法及有关规定和现行的基本建设费用定额进行编制。其主要内容：1 土地款及前期费用2 工程费用3 费用部分4 基本预备费5 建设期投资利息本项目建设期为一年，资金按需求投入。利息按6.336（年息），不计复利。建设期利息计算如下：16819万元6.3361066（万元）二、编制内容详见投资估算表（见表一）第十一章 项目财务预测数据一、资金筹措及投资使用计划1、资金筹措本项目资金来源分两大块：一是自筹11885万元，二是需申请建行贷款6000万元。固定资产投资为17885万元。2、投

15、资使用计划按本项目实施进度计划，项目建设期为一年，总投资（含利息）为17885万元。投资使用计划与资金筹措详见表二。二、项目的计算期及摊销费1、项目的计算期根据项目实施计划，本项目的计算期确定为三年，其中建设期定为一年，营运期定为二年。2、无形资产摊销费本项目固定投资的第三部分费用部分计为项目的无形资产，其值为766万元。无形资产按二年摊销，年摊销费为383万元。（详见表三）三、经营收入及销售税金1、销售收入据市场调查，该项目均价定为2000元/，预计第一年销售70，第二年销售30，即第一年销售收入：1483802000元7020773万元第二年销售收入：1483802000元308903万元

16、销售收入合计：20773万元8903万元29676万元。2、销售税金及附加此项目按国家规定的税收政策计取。营业税税率为5城乡维护建设费税率5教育费附加费3详见表四四、经营成本费用估计1、经营成本销售广告费用按其销售收入的1.5计取。销售管理费用按其销售收入的1计取。房产税按固定资产的1.2计取。2、人员工资及福利费职工收入按高于长沙县年均收入水平，确定为18000元/每年，设定人员编制25人。福利费按工资总额14计取即：18000251425.2万元3、折旧费、摊销费已分别在前面估算。由于本项目建筑全部销售，故不计取折旧费。4、其他费用按总收入的0.25计取。详见表五五、利润及利润分配本项目按

17、33计取所得税税后利润全部计入未分配利润用于支付长期借款还本，不计提盈余公积金。最后将剩余部分作为应付利润分配给项目投资主体。详见表七六、资金成本估算建设期资金利息累计到营运期，按年设计利率每年计息一次，实际年利率6.336。(在基准利率5.76的基础上浮10计取)详见表六第十二章 项目财务评价一、财务的盈利分析由项目损益表和项目投资估算表，可计算一下指标：投资利润率税后利润项目总投资10054141788510030.27投资利税率含税利润项目总投资100(54142666）1788510045.18本项目的投资利润率投资利税率均大于平均水平，表明项目单位投资对国家积累的贡献水平达到并超过行

18、业平均水平。二、清偿能力分析固定资产借款投资偿还期：2.21年根据本项目资金来源与运用表（见表九）该项目在营运期的三年内可还清借款，所以偿还能力的角度分析，该项目是可行的。三、敏感性分析本项目分别就项目固定资产投资、经营成本、经营收入三个主要因素，对财务净现值进行因素敏感性分析。取变化率10，计算结果表见表十一。由此可见各因素变化对财务净现值影响不同，按敏感程度不同排序由大到小依次为：经营收入、固定资产投资、经营成本。另外，在10变化范围内，财务净现值均大于零。表明项目有较好的抗风险能力。四、结论从上述财务评价结果看，本项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收期低于行业基准投资回收期，借款偿还能满足借贷机构要求，项目每年的财务状况也较好，具有很好的抗风险能力。因此，从财务上讲项目是可行的。后附：1、所有计算表格（111表）2、项目总平面布置图3、法人身份证4、组织机构代码证