浙江衢州现代农业综合产业园项目可行性研究报告.docx

1、浙江衢州现代农业综合产业园项目可行性研究报告衢州市农业科技开发有限公司衢州现代休闲农业综合产业园项目可行性研究报告二0一六年二月第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称衢州现代休闲农业综合产业园项目1.1.2 项目性质新建1.1.3 建设单位衢州市农业科技开发有限公司1.1.4 拟建地点浙江省衢州市衢江区廿里镇1.1.5 项目总投资与资金来源项目总投资300000万元，其中固定资产226362.3万元，流动资金73637.7万元，资金主要用于园区光伏大棚、生态餐厅、酒店、公园的建设。项目建设周期24个月,项目分两期完成，其中2016-2017年为一期工程，主要建设光伏大棚及食用菌种植

2、；二期为2017年-2018年底，主要建设生态餐厅、酒店、公园和基础配套设施。资金来源：项目单位自筹。1.1.6 建设规模与内容为适应国家产业结构战略性调整，满足本区域市场需求，带动地方经济发展，提高农民收入，提升公司整体实力，拟在浙江衢州投资建设现代休闲农业综合产业园项目，项目总占地面积3333350平方米（合5000亩），其中光伏大棚占地4000亩，温泉主题公园占地400亩，老年大学占地200亩，生态餐厅占地70亩，其他占地合计330亩。总建筑面积3204015平方米，其中光伏大棚2666680平方米（合4000亩），生态餐厅建筑面积46666.9平方米，温泉度假酒店20000平方米，温泉

3、主题公园266668平方米，生态农业展览厅3000平方米，老年大学建筑面积200000平方米，配套建筑面积1000平方米。项目建设完成后，年接待游客40万人次，年上网电量16000万度，年产食用菌8000万斤，其中光伏发电收入20800万元，食用菌销售收入32000万元，生态餐厅营业收入20万元，温泉度假酒店营业收入20万元，温泉主题公园营业收入5000万元，项目可实现年经营收入57840万元，年均净利润38005.8万元。1.1.7 项目可行性研究报告编制依据（1）产业结构调整指导目录（2011年本）（2013修正）；（2）投资项目可行性研究指南；（3）中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度

4、进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（2009年12月31日）；（4）农业部关于促进设施农业发展的意见（农机发20083号）（5）农业部关于创建国家现代农业示范区的意见（农计发200933号）；（6）农业部关于推进农业经营体制机制创新的意见（农经发200911号）；（7）国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号；（8）中共中央、国务院关于关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见（中发20121号）；（9）国家现行的其他有关规程、规范、标准；（10）本项目初步规划设计方案；（11）浙江省建筑工程预算定额估价表和材料市场价格信息；（12）委托方（承办单位）提供的其它有

5、关资料。1.1.8 项目可行性研究报告编制范围（1）对项目提出的背景、必要性、项目的市场前景进行分析，对企业销售、市场发展趋势和需求量进行预测；（2）对项目的建设条件、建设方案进行研究；（3）就项目的消防、环保、劳动安全卫生及节能措施进行评价；（4）确定项目的实施进度、劳动定员；（5）进行项目投资估算，对项目的产品进行成本估算和经济效益分析，并进行不确定性分析，提出财务评价结论；（6）提出项目的可行性研究工作结论。1.1.9 项目可行性研究报告编制原则（1）坚持科学态度，积极采用新思路、新形式，既要体现建设技术先进性，又要体现出建筑材料的节能、环保性，又要表现建设过程中的安全可靠性；（2）贯彻

6、服务产业发展的基本原则，以促进经济发展为目的，确定合理的建设方案；（3）考虑地区经济发展情况，充分结合项目的特点和投资条件，确保因地制宜，切实可行；（4）兼顾项目近期目标和远期目标，合理分步实施，合理控制投资规模和节奏，做到适时投入，提高投资效率；（5）认真贯彻国家、省、地方有关环境保护、人防、消防与劳动安全卫生的法规规定，坚持环保、劳动安全卫生与项目建设“三同时”的方针；（6）在满足项目建设要求的前提下，尽可能控制各阶段投资额度，以合理节约项目造价。1.2 项目提出的理由现代社会，人们渴望在优美的环境中放松、休闲，于是同归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择。休闲农业是现代农业发展的一个

7、趋势，随着社会经济的发展，收入水平的提高，节假日的增多，人们出吃穿以外的追求日益增多，日趋多样，这就为项目实施提供了丰富的社会基础。同时公司为调整和优化公司发展结构，加快体制机制改革，提高科技创新能力，增强自身市场竞争力，以现代科学技术为基础，积极采用现代农业新思路，大力发展休闲观光农业。按照衢州市农业发展的总体思路，同时基于国家对农业产业化发展的大力支持，本公司调整发展战略，大力发展休闲农业及相关产业，顺应市场需求。1.3 效益分析1.3.1 社会效益社会效益休现在既可以集约利用土地资源，避免因建设市政公园大量征地而大量挤占农用地，引发农村矛盾；也可以充分挖掘农业文化价值，发挥农业科普、教育

8、、文化、娱乐等功能，促进农业发展方式转变，实现低碳发展农业。项目运行采用发电收益补贴农业的发展方式，实现农业产业的可持续发展，为当地农业产业的发展提供一个新的发展方向。同时项目完成后成可有效缓解当地就业压力，同时为衢州市及周边游客提供一个休闲观光旅游的好去处，丰富了衢州市的农业旅游产业模式，带动当地旅游及农业产业发展，为当地发展起到了良好的“龙头”带动效应。1.3.2 生态效益从生态效益来看，可以在对基本农田实行永久保护及合理开发利用的基础上，保护和改善城乡生态环境，为城乡居民提供相匹配的休闲娱乐场所和绿色空间，营造城乡生态系统。1.3.3 经济效益项目建设完成正常运行后，年接待游客可达40万

9、人次，年可实现销售收入57840万元，年均净利润38005.8万元。1.4 主要技术经济指标表表1-1 主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1项目总占地面积3333350合5000亩2总建筑面积3204014.92.1光伏大棚2666680合4000亩2.2生态餐厅46666.92.3温泉度假酒店200002.4温泉主题公园2666682.5生态农业展览厅30002.6老年大学2000002.7配套建筑面积10003道路硬化（铺装）450004总投资万元300000建安费万元190255.9其他费用万元29513.3基本预备费万元6593.15年经营收入万元578406年均生产成本万元141

10、33.337年均净利润万元38005.88投资回收期年7.91.5 可研结论本项目符合国家的产业政策，项目的实施既可有效满足市场对旅游休闲的需求，又能够辐射带动当地就业，增加收入，促进当地经济发展，如服务业、运输业、包装业等。因此，该项目的建设是十分必要的，不仅可以促进休闲农业市场的长期稳定，同时可以增加国家税收。项目的建设和经营无任何污染，符合绿色环保要求，即项目的经济、社会、生态三大效益十分显著。本项目规划采用旅游与农业相结合的方式，以农业产业为主、旅游产业为辅的产业结构，满足市场对休闲旅游观光的需求，同时公司拥有一大批高中级管理及科技人才，为公司长远发展做好人才基础。另外，公司正在营建较

11、为完善的服务体系和稳定的消费人群，客源有保障。综上所述，该项目理念先进、设计合理，龙头带动效果显著，有利于当地主导产业发展，具有较高的经济效益、社会效益和生态效益。项目建设内容符合国家产业政策，建议尽早建设，尽早受益。第二章 项目背景及必要性2.1 项目提出的背景2.1.1 国家有关政策浙江衢州现代休闲农业综合产业园项目开发是根据国家发展第三产业，特别是发展休闲农业、生态农业及循环经济的政策，并适应当前经济和社会发展需求而提出的一个重要休闲生态农业产业化项目。全国休闲农业发展“十二五”规划指出，发展休闲农业，对于转变农业发展方式，促进农民就业增收，推进新农村建设，统筹城乡发展，满足城乡居民日益

12、增长的休闲消费需求具有重要的意义。休闲农业发展应以科学发展观为指导，适应农业农村经济发展新变化，顺应城乡居民过上更好生活新期待，以推进现代农业和建设社会主义新农村为目标，以促进农民就业增收为核心，以快速推进休闲农业发展为重点，立足“富裕农民、改造农业、建设农村”，按照“夯实基础、加快转变、提升水平、引领发展”的思路，科学规划，整合资源，创新机制，规范管理，强化服务，完善设施，打造品牌，形成“政府引导、农民主体、社会参与、市场运作”的发展新格局，推动我国休闲农业快速持续发展。大力发展集农业生产、农业观光、休闲度假、参与体验于一体的休闲农业，对于适应我国旅游消费转型升级，培育新型消费业态，提高居民

13、幸福指数具有重要意义。2.1.2 地方相关政策“十二五”农业发展的指导思想是：全面贯彻落实党的十七届五中全会精神，以科学发展观为指导，加快转变农业发展方式，突出发展现代农业主题，围绕保障国家粮食安全和促进农民持续较快增收两个目标，促进加快发展、转型发展、特色发展、创新发展，按照转变方式、加快转型、拉高标杆、跨越发展的总体要求，努力把我区打造成现代农业强区。农业发展的基本思路是：以“发展现代农业，培育新型农民，建设生态家园”为主线，紧紧围绕“稳粮食、调结构，建平台、重投入，育主体、创品牌，强管理、优服务”的工作内容，建设“四类项目”、实施“十大工程”、把握“六项重点”，切实推进我区农业向“生态循

14、环型、特色规模型、科技资本融合型、一二三产联动发展型”转型升级，实现农业的追赶跨越发展。衢州市衢江区“十二五”农业发展规划将建设现代农业园区列为“十二五”农业发展主要项目，本项目建设符合市委、市政府政策要求，属于重点支持建设项目。2.2 项目建设的必要性2.2.1 项目建设是促进高效生态农业发展，推进新农村建设的需要休闲农业改变了传统农业仅专注于土地本身耕作的单一经营思想，拓展为农业与旅游业相结合的新型产业模式。休闲农业涵盖休闲、独家观赏观光、农事参与、农耕文化、高效农业、民俗风情六大部分，是新形势下发展现代农业和农业服务业的闪光点。它的发展背后是一个不断发育成长的产业和服务链拓展，是农村三次

15、产业的融合。休闲农业一诞生就呈现出蓬勃的朝气，引领着21世纪的绿色消费。2.2.2 项目建设是促进城乡统筹发展战略的实施，带动工业对农业、城市对农村的反哺和投入的需要休闲农业是有效沟通城市与农村、市民与农民、农业与服务业的复合型新兴产业，它的发展在为农村消费市场注入活力的同时，可带动农村相关产业的发展，基础设施建设、村庄整治建设和生态环境建设，促进现代思想观念，生活方式和先进文化在农村的传播，它的兴起和发展必将对“三农”产生全面深刻的影响，是实现以工促农，以城带乡、统筹发展的一个有效途径。2.2.3 项目建设是弥补衢州市现代休闲农业旅游空白的需要衢州迷人的青山绿水，良好的生态资源，独特的环境禀

16、赋，境内河流纵横，山地、盆地、低丘缓坡、错落有致。更有广泛的农业生产，农业资源；颇为丰富的乡村民俗风情及乡村文化资源。目前，市域内已发展农家乐休闲旅游村（点）70个，其中市级以上农家乐特色村（点）31个；农家乐经营户423家，其中三星级经营户67家，全年直接营业收入5800多万元，间接经营收入超亿元，从业人员增收8000多元。但市域范围内并没有一家集旅游观光、休闲娱乐、餐饮住宿为一体的现代休闲农业综合体，本项目完成后，将弥补衢州在高端休闲农业方面的空白。2.2.4 项目建设是强化传统产业优势，提高农民收入的需要休闲农业项目建成后，将按照旅游与农业相结合道路，使本地丰富的特色资源得到加强，实施特

17、色化、标准化种植，生产出高品质的健康绿色农产品，刺激旅游消费，拓宽城乡就业渠道，增加农民收入，从而带动农民走共同富裕的道路。总之，随着社会发展和人民生活质量的提高，人们崇尚自然、缓解压力、回归简朴、追求生活多样化、高质量已成为一种时尚。休闲农业既适应了国家产业政策的要求，具备生态、节能、环保等特点；又适应了人们日益增长的需要，打造了健康、绿色、益智的平台；还适应了社会发展的需要，涵盖了第一产业、第二产业、第三产业。休闲农业具备经济、社会、教育、环保、文化传承等方面的功能，是一个刚刚起步的朝阳产业，蕴藏了远大的市场潜力和广阔的发展前景。由此可见，加快休闲农业发展意义重大，前途光明。第三章 市场分

18、析3.1 休闲农业简介休闲农业是利用农业景观资源和农业生产条件，发展观光、休闲、旅游的一种新型农业生产经营形态。也是深度开发农业资源潜力，调整农业结构，改善农业环境，增加农民收入的新途径。在综合性的休闲农业区，游客不仅可观光、采果、体验农作、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐。生态休闲农业起于19世纪30年代，由于城市化进程加快，人口急剧增加，为了缓解都市生活的压力，人们渴望到农村享受暂时的悠闲与宁静，体验乡村生活。于是生态休闲农业逐渐在意大利、奥地利等地兴起，随后迅速在欧美国家发展起来。关于其概念，休闲农业一词来源于英文的Agritourism/Agro.Tourism，是由

19、农业(Agricuture)和旅游(tourism)两个词组合起来翻译的。同而对于休闲农业目前有都市农业和乡村旅游的说法3.2 国内休闲农业发展与趋势20世纪70年代休闲农业在日本、美国等发达国家形成了产业规模，目前在世界各国形成了各种专业的休闲农业区，产生了各种休闲农业经营模式。我国台湾地区在20世纪70年代逐渐达到中等小康生活水平，人们的生活方式和消费方式由劳动型转向休闲型，开始陆续将果园、农场于农闲或假日对外开放，让社会大众参与，于是休闲观光农业在台湾出现。休闲农业经过单一模式发展逐步向多类型经营，生态农业的内容也由生态体系具有的绿色环保和无公害的单一性向高科技、多角度和循环利用的集约化

20、高效化立体化特殊化形态发展，纯粹的低效的农业第一产业形态特征已被第三产业和第二产业所取代，产生的效益远远超过第一产业形态形成的价值。目前全国各地拥有1000多家休闲观光农业庄园，已成为一种新兴的农业发展形态。上世纪90年代后，随着我国人民生活水平提高，休闲农业和乡村旅游也应运而生。休闲农业的开发不仅为人们拓展了更广阔的游览空间，而且为农村现代农业的发展和农民致富开辟了新的途径。3.3 休闲农业市场需求分析（1）从休闲生态农业的功能看发展休闲生态农业，游客不仅可观光、采摘、体验、了解农民生活、享受乡土情趣，而且可住宿、度假、游乐，甚至部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自实践。休闲农业可以增加农

21、业与农村发展的功能，增进民众对农村与农业的体验，提升旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展。休闲农业还可以通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的意识。由于这些功能，休闲农业开始得到各级政府的高度重视，也得到全社会的广泛认同，故近年来在各级政府的推动下，社会也对休闲农业发展的需求呈迅速增长的趋势。（2）从城镇的迅速发展和城镇人口生活方式发生变化的情况看改革开放以来，我国城镇居民的生活方式发生了根本性变化。首先，经济快速发展和良好的效益是伴随激烈的竞争才成就的，人们无不处于一种高强度、快节奏的生

22、活状态中。正是这种原因促使人们在工作压力之余选择一种适合身心健康的消费方式，调节生活节奏、释放生活压力。旅游和到农村去休闲成为人们调节生活、释放生活压力的首要选择；其二，城市钢筋水泥丛林使城镇人隔绝与大自然的接触，而城市人的祖辈或本人就来自农村，在他们骨子里有一种向往农村、回归大自然的“根”，钢筋水泥丛林越是隔绝他们与大自然的亲近，他们对农村的向往就越强烈，农村休闲已成为城市人生活的一种新时尚；其三，城市人的收入水平和消费水平在迅速提高。资料显示，我国城市人均收入水平已接近了1000美元，达到6000多元人民币，即接近中等水平。根据发达国家的经验，进入中等收入水平以后，人们生活方式和消费方式开

23、始由劳动型转为休闲型，用于吃、住、穿的消费在整个消费结构中的比重迅速下降，休闲便成为人们新生活的重要组成部分；其四，人们的休闲时间也快速增长。周末双休、法定节假日、黄金周长假、带薪休假等的落实，人们的休闲时间只会越来越多。加之交通运输的便利，也带来了文化生活和休闲消费需求急剧增长。城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲农业需求增长上。本项目集旅游光光、生态农业、住宿餐饮与一体，充分利用农村当地生态环境、农业资源，将农业与休闲相结合，迎合了城里人远离都市、循迹山野、回归自然、返璞归真的需求心里，因而

24、具有广阔的市场前景。3.3 市场供应分析本项目的“产品”是为游客提供休闲服务，在衢州市域，休闲农业项目早已进入实质性经营阶段，如休闲钓鱼、观赏果园等，但比较分散，经营机制不健全。目前衢州没有一家实质性的企业进入休闲农业领域，从整体上讲，衢州市的休闲农业尚处于萌芽状态，没有形成产业。衢州市休闲农庄发展速度快，但规模较小，布局不合理，缺乏准确的市场定位。无法提高休闲农业的市场号召力和提升休闲农业的知名度，休闲农业还处在自发无序的状态，有明显的盲目性。在软环境方面，由于现有的休闲农业项目经营缺乏必要的培训，组织能力及管理技能准备不足，明显跟不上市场的需求。因而本项目的建设，具有很大的市场潜能。3.4

25、 竞争力分析该项目建成后，将与衢州市乃至周边县、市休闲农业项目构成竞争态势，该项目以其特有的优势将处于竞争的主导地位。（1）综合功能势在必行。鉴于目前衢州市乃至周边地区休闲农业刚刚起步，局限于单一的经营模式，规模小、服务档次低，迫切需要对休闲农业经营模式和结构进行调整。发展集种养娱乐于一体、生态与科技互相辉映的多功能、生态型休闲农业模式。实践表明：服务实体的服务功能越强，其吸引的消费者越多，在市场上的竞争力就越好。本项目运用生态和科技理念，建设集种养体验型、休闲娱乐型、山水生态型于一体的休闲农业模式，因而在市场上有较强的竞争力。（2）区位优势衢州市周边有大量的著名景点，自身又有好的自然生态环境

26、和有实力的景点基础，衢州的旅游地理区位优势明显。遍布衢州周边3小时以内车程的著名景点有：安徽黄山；江西婺源、三清山、龙虎山；福建武夷山等；更近的则有本省的淳安千岛湖、东阳横店等。另外项目区域内交通设施完善，与外部交通可快速连接。特殊的政策优势、便利的交通网络、高标准的基础设施、优越的生活环境等这些都为项目提供了大量的目标客户和巨大的发展空间，这是其他项目无法比拟的。3.5 经营策略品牌是能够体现一个企业及其产品与其他企业及其产品相区别的各种标志。品牌经营将自始至终成为本项目的经营策略。在这个充满竞争的时代，衣食住行、旅游娱乐、休闲健身、置业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转。这

27、是第三产业市场不断发育和市场竞争日趋激烈的结果。消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌。因此，本项目作为综合性多元化休闲服务业项目，树立自身形象、构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择。本项目打造品牌的方法拟为：在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意、优质服务等打造内部优势；通过公共关系、政治权利等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象；注意开发消费者对服务产品的心里特征，提升附加值。在形式产品的基础上开发核心产品和无形产品，树立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用绿色消费和生态观光服务等概念引导休闲消费，创造品牌。3.6 销售策略积极开拓市场。采用定量和定

28、性相结合的办法、对市场特别是将要拓展的市场进行长期的跟踪调查，研究产品主销区的消费习惯、产品要求、市场管制、销售渠道上的特点，从中找出规律，有的放矢。广告宣传、提升企业知名度。通过建立企业网站、电视广告、报上宣传等多种方式扩大企业影响面，力争3-5年时间打造出知名品牌。建立健全营销网络。在周边大中城市设立长期营销机构，靠质优、价廉、优良的服务枪战市场。加强营销队伍建设。对业务人员进行公关推销等方面的技术培训，提高销售业务人员水平，同时不断从全国各地聘请精干的业务推销人员，壮大营销队伍，加大销售力度。第四章 建设条件4.1 项目区位概况4.1.1 地理位置衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金（华）

29、衢（州）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交。“居浙右之上游，控鄱阳之肘腋，制闽越之喉吭，通宣歙之声势”。川陆所会，四省通衢。地理坐标为位于东经11801151192020，北纬281526293000。东西宽1275公里，南北长14025公里，总面积8844.6平方公里。是闽浙赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。4.1.2 自然资源状况（1）气候条件衢州市域属亚热带季风气候区。全年四季分明，冬夏长、春秋短，光热充足、降水丰沛、气温适中、无霜期长，具有“春早秋短、夏冬长，温适、光足，旱涝明显”的特征。全年

30、冬季风强于夏季风，最多风向市区、常山为东北偏东风向，龙游、江山为东北风，开化为北风。境内地貌多样，春夏之交，复杂的地形条件有助于静止锋的滞留，增加降水机遇。盛夏之际，台风较难深入境内，影响较小，静热天气较多。（2）矿产资源衢州矿产赋存种类多，全市已探明储量的矿产32种，矿产地96处，其中大型矿床5处，中型矿床15处。 已探明矿产中居全省前列的有石煤、石灰岩、黄铁矿、叶蜡石、大理岩、耐火粘土、铀矿等。位居全国前十位的有石煤、石灰岩矿。主要矿产及累计探明储量有：煤813万吨，石煤7.37亿吨(预测总量61亿吨)、石灰岩5.81亿吨(预测总量31.3 亿吨)、黄铁矿3345万吨(有省内最大的硫铁矿生

31、产矿山)、叶蜡石270万吨、莹石301万吨、大理岩1726万立方米，耐火粘土181.9万吨、含钾砂岩702万吨，磷矿494万吨、钒矿(石煤层中伴生五氧化二钒)310 万吨、铀矿4500吨。此外，金属矿产也探明部分储量：铜矿2.22万吨(2处)、铅矿(5处)2.91万吨、锌矿(5处)8.89万吨、钨矿(2处)1842吨、锡矿(2处)1927吨、银矿(伴生)153吨、黄金(2处)84公斤。 天然饮用矿泉水源地3处。（3）交通条件衢州交通十分便捷，陆、水、空交通网四通八达。公路国道、省道纵横境内，市区到各县（市）的半小时经济圈已经形成，衢州民航已开通北京、深圳、广州等航线；杭（杭州）金（金华）衢（衢州）高速公路衢州段已经全面建成，黄（黄山）衢（衢州）南（南平）高速公路衢州段、杭（杭州）新（新安江）景（景德镇）高速公路衢州段、龙（龙游）新（新安江）高速公路、龙（龙游）丽（丽水）高速公路已经开工，浙赣电气化铁路横贯东西，九（九江）景（景德镇）衢（衢州）铁路的衢州至常山段已经开工建设，衢州到四省边际各中心城市之间已形成两小时交通圈，区位优势十分明显。市政府所在地离省会杭州距离250