某市瀚祥嘉园小区建设项目可行性研究报告.docx

1、某市瀚祥嘉园小区建设项目可行性研究报告某市瀚祥嘉园小区建设项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称：市瀚祥嘉园小区建设项目1.1.2项目主管部门：市人民政府1.1.3项目单位：黑龙江省XX房地产开发有限公司1.1.4法定代表人：XX1.1.5项目拟建地点：市五道街南、迎宾路东。1.2研究工作的依据和范围1.2.1编制依据城市居住区规划设计规范GB 5018093民用建筑设计通则GB 503522005住宅建筑规范GB 503682005城市居住区规划设计规范GB 5018093(2002 年版） 城市容貌标准CJ/T 12-1999城市抗震防灾规划标准GB 50

2、413-2007建筑采光设计标准GB/T 500332001建筑照明设计标准GB 500342004城市热力网设计规范CJJ 342002民用建筑热工设计规范GB 50176-93综合布线系统工程设计规范GB 50311-2007屋面工程技术规范GB 50345-2004建筑地面设计规范GB 5003796建筑给水排水设计规范GB 50015-2003城市居民生活用水量标准GB/T 50331-2002建筑设计防火规范GB 50016-2006民用建筑工程室内环境污染控制规范GB 503252001汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97汽车库建筑设计规范JGJ 100-98人

3、民防空工程设计防火规范GB 50098-98(2001 年版)城市道路交通规划设计规范GB 50220-95城市道路绿化规划与设计规范CJJ 75-97市城市规划市政公用工程设计文件编制深度规定1.2.2研究工作的范围A、对项目建设规模、项目发展需求情况进行分析和预测。B、对主要工程、设施、设备选择的先进性、可靠性、合理性提出论证意见。C、对建设地点、建设条件等进行分析和论证。D、环境影响和保护措施节约能源进行论证。E、对项目的工程量及实施计划安排提出建议。F、对项目的企业组织定员提出设想方案G、对项目的投资进行估算。H、对项目建成后的经济效益、国民经济效益和社会效益进行分析和预测。1.3研究

4、工作概况根据国家相关产业规定，本项目可行性研究报告的范围包括：项目建设的地区概况、项目提出的背景及需求分析、建设规模及内容、建设条件和场址、工程技术方案、企业组织与劳动定员、环境保护、节能措施、公用工程与辅助设施方案、投资估算与资金来源、经济效益分析及社会效益分析等。1.4项目建设计划项目总用地面积14148，建筑面积：26419.81，其中：商服用房3187.95，住宅面积21296.16，车库面积1785.72，物业用房150，计划工程于2014年8月开工，2015年底完成全部工程建设。1.5推荐方案1.5.1项目建设的必要性项目建设将提高市人民居住条件，提高生活质量。使市的天更蓝，空气质

5、量更好，形成自己的城市品牌，项目建设将再造一个市的城市景观，塑造市成为我国北方自豪的北国名珠。项目建设将创造许多就业机会，推动市城市建设，促进市的经济与社会发展。预计每年市房地产市场需要新建住房和商业服务建筑等在30万平方米左右，预计在2015年前市场稳定，不会有太大的波动，房地产市场价格成稳中有升的趋势。房地产需要旺盛的原因，一是有较大的需求缺口；二是农村人口大量进城；三是城市扩大，动迁户有换房需求。1.5.2建设规模项目总用地面积14148，建筑面积：26419.81，其中：商服用房3187.95，住宅面积21296.16，车库面积1785.72，物业用房150，计划工程于2014年8月开

6、工，2015年底完成全部工程建设。1.5.3相关关于场址、动力供应、环境保护、节约能源、企业组织、实施进度等，请详见本报告第四、五、六、七章均有详细论述，本章不再赘述。1.5.4投资本项目总投资为3075万元，其中开发产品成本为2925万元，流动资金150万元。1.6研究结论A、本项目可以促进市人居环境的改善,提升市人均生活条件，减少城市棚户区对大气环境的污染，为创建北方文化名城、环境名城、旅游名城起到推动作用。B、项目符合国家产业政策，符合经济发展的客观要求，市场前景广阔。C、项目设计合理，场地、能源供应、交通运输等条件综合利用性强，符合环保要求，整体结构合理。D、本项目财务评价指标理想，投

7、资效果较好。项目达到预期规模将增加地方财政收入，社会效益、环境效益、经济效益明显。第二章 项目建设的必要性2.1市基本情况市位于黑龙江省北部，行政隶属于边境口岸城市黑河市，地处小兴安岭与松嫩平原的过渡地带。总面积9874平方公里，有3镇8乡，8个国营农场、11个部队农场、4个监狱（所）、1个森工总局。总人口36.6万。境内有享誉世界的世界地质公园、国家级风景名胜区、自然保护区。境内的景区是集旅游观光、疗养度假、科学考察和资源开发等功能为一体的综合型风景名胜区，素有“世界火山公园”之称。市1982年被国家定为“中国旅游四十佳”；1996年被国家命名为“中国矿泉水之乡”；同年被国务院批准为“国家级

8、自然保护区”； 2007年被评为“中国十大休闲城市”美誉和中国县域旅游品牌百强县； 2008年顺利晋级省级卫生城；2008年跻身中国最具投资潜力中小城市二十强，2009年被评为“2009中国全面小康生态文明市”。目前已经开发五大景区，百余处景点，开放了“矿泉疗养冰雪风光”、“狩猎”、“漂流”等特色旅游。旅游接待能力达10000张床位以上。年接待国内外游客100万人次以上。一是有丰富的农林牧渔特产资源。、境内有耕地面积529万亩，是黑龙江省麦豆主产区之一，也是全国500个产粮大县之一，年平均总产40万吨以上；马铃薯种植面积在20万亩以上，总产50余万吨。、市幅员辽阔，森林覆盖率为31.43%。境

9、内有林地524万亩，用材林总蓄积量1700万立方米。境内可供放养柞（桑）蚕的柞林地和荒山荒地荒坡58.5万亩，目前仅利用4.5万亩，利用率仅为7.7%左右。东部山区盛产蕨菜、都柿、木耳、猴头、蘑菇、榛子等天然山产品。仅蕨菜年采集量就达2000多吨。、有草原260万亩，适宜发展黄牛、奶牛、山绵羊养殖。奶牛存栏1万头，肉牛存栏3.2万头、羊存栏13.5万只。、讷谟尔河及其支流发源于小兴安岭，水源为山涧溪流，上游河水水温偏低，水质清新，无任何污染，自然资源得天独厚。现存野生鱼类48种，属于11个科，其中：哲罗鱼、细鳞鱼以及其他冷水鱼属国家珍稀鱼类。1998年我市投资3.4亿元建成的山口水库是黑龙江省

10、第二大人工湖，形成可供养鱼水面6300公顷，渔业开发潜力巨大。二是有独特的火山矿泉资源与天然苏打水资源。火山喷发形成的矿泉水是世界三大低温冷泉之一，与法国的维希、俄罗斯的北高加索矿泉齐名。属铁硅质重碳酸镁钙型矿泉，水温常年保持在2-4，再生能力强，无毒无害、储量丰富等特点，内含钾、钠、锌等多种有益于人体健康的微量元素，被奉为“神水”、“圣水”；偏硅酸矿泉水储量丰富，日可开采量在2万吨以上。1999年我市把双龙泉东泉群做为饮用水源地，把矿泉水引入市区，供应人们的生产生活，市因此成为世界第二、亚洲第一的矿泉城。在市区的南部乡镇分布着形成于18,650年前的天然苏打水，被誉为调解人体酸碱平衡的黄金水

11、，具有巨大的开发价值。三是有丰富的旅游资源。市是中国矿泉水之乡，全国旅游四十佳之一，素有火山地质公园之称，境内旅游资源十分丰富。除境内的国家级风景名胜区风景区外，在境内讷漠尔上游，小兴安岭的青山环抱之中，有一座库容9.95亿立方米，水面84平方公里的集防洪、灌溉、发电、供水、养鱼等综合功能为一体的国家大（）型山口水利枢纽，目前已被黑龙江省政府批准为省级生态自然保护区，是国家AAA级风景名胜区国家级水利风景区；小兴安岭腹地的大沾河湿地，已被列为国家级湿地保护项目，是国家森林公园。2.2项目建设的必要性和项目优势2.2.1项目建设的必要性A、项目建设将提高市人居条件本项目建设可以更好的利用城市土地

12、，改善市人们的居住条件，使生活质量明显提高，使人们享受更多的阳光、清新的空气、清洁的景观。B、项目建设将改善市的空气质量项目建设将明显改善市的空气质量，使市的蓝天更蓝，空气质量更好，减少肺病、心血管疾病的发生，使市成为中国北方的环保城市，形成自己的城市品牌。C、项目建设将再造市的城市景观项目建设将重新塑造市成为中国北方旅游名城，使城市焕然一新，使市的城市景观发生革命性的变化，成为祖国北方自豪的北国名珠。D、项目建设将推动市经济与社会发展本项目建设将创造许多就业机会，将推动市城市建设，促进市的经济与社会稳定发展。2.2.2项目优势本项目位于市五道街南、迎宾路东，位于市中心区的南侧，按照市的发展规

13、划，该项目地理位置优势明显，是市发展的重要区域之一。项目的建设可以吸引附近企业事业单位职工解决住房问题。项目区建设商业服务街，可以为当地居民提供生活服务，地理位置优越，项目优势明显。2.3建设规模项目总用地面积14148，建筑面积：26419.81，其中：商服用房3187.95，住宅面积21296.16，车库面积1785.72，物业用房150，计划工程于2014年8月开工，2015年底完成全部工程建设。第三章 现状评价及建设条件3.1建设地点市位于黑龙江北部、黑河市南部，地理坐标为东经12042-12739、北纬4816-4912，地处小兴安岭山脉松嫩平原的过渡地带，地势自东北向西南渐低，境内

14、多低山丘陵，漫川漫岗，总面积9072平方公里。辖有龙镇、和平镇、太平乡、建设乡、新发乡、兴隆乡、双泉乡、团结乡、朝阳乡、兴安乡、莲花管委会、青山街工委以及二龙山、引龙河、龙镇、襄河、尾山、格球山、龙门7个国营农场、16个部队农场。华山监狱、永丰监狱、凤凰山监狱和花园劳教所4个监狱（所）、1个大型森工总局沾河林业局。总人口36万，其中城镇人口20.85万人。项目建设地点选址位于市五道街南、迎宾路东，交通条件十分便利，保障体系非常健全。3.2气象环境条件项目区所处位置属寒温带，属于季风控制下的寒温带压湿润气候。冬季、春初、秋末主要受西伯利亚冷高压控制，盛行偏北风，降水量少，空气干燥，气候寒冷。春末

15、、夏季、秋初多受南来暖空气和河套、蒙古低压影响，多偏南风，气温高降水量多而集中，空气湿润，宜于发展农业、林业和畜牧业。冬季时间长，由11月至次年3月；春季短，为4至5月；夏季为6、7、8月；秋季为9至10月。全年平均气温为0.7，极限低温为42 （2000年），极限高温为35.4（2000年）。3.3地貌、地质条件A、地形、地貌项目区选址在市区内，地震烈度为6度。土壤属黑沙土和草甸土，以黑沙土为主，地面以下为砂石质及河卵石质地，稳定性好，工程地质条件良好。B、自然条件对工程造价和施工的影响程度上述自然条件对工程总体上影响不大，但对工程施工和造价影响较大，由于高寒影响，全年施工期短，只有五个月左

16、右，其中两个月为雨季，对施工会造成许多不利影响。冻土深度较大，人工构造物基础埋深大，道路考虑防冻厚度，使工程造价有不同程度增加。3.4交通条件市公路设施建设已形成两纵三横的公路网，以202国道、鹤嫩公路为两纵，以市到太平乡通乡公路、市到讷谟尔乡通乡路、市到讷河市通县公路为三横，目前高速公路、铁路和机场正在筹建，建成后交通将更加便利。3.5相关条件3.5.1供电条件市的电网改造工程已经完成，电力可以满足本地生产生活需要，本项目由市供电局供电，供电有保障。3.5.2供水条件该项目建设地点有主干管网，可以满足生活用水和生产用水的需要。3.5.3供暖条件市采用城市集中供热，热电厂正在扩建，扩建后可以保

17、证全市供热的能力，可以满足本项目供暖问题。3.5.4排水条件生活污水可以直接排入市排水管网，对城市水源污染没用影响。3.5.5建筑材料来源及运输条件该地区建设材料较丰富，交通运输条件较便利，主要建筑材料都可在地方解决，另外石灰、碎石等筑路材料均有厂矿可供选择。第四章 建设方案4.1建设内容项目总用地面积14148（建筑面积：26419.81，其中：商服用房3187.95，住宅面积21296.16，车库面积1785.72，物业用房150），计划工程于2014年8月开工，2015年底完成全部工程建设。4.2总平面布置A、项目区基本情况项目区选址在市五道街南、迎宾路东，此地为二类居住用地，在项目建设

18、中规划部门要求项目建设时要符合城市道路红线控制间距要求，建筑和台阶不准占用红线。B、区域布置本项目区居民区采用混合式布局，临街面采用半插入组合式布局，可以方便物业管理。主要指标分析1、绿化面积符合城市居住区规划设计规范GB 5018093(2002 年版）的要求。2、住宅建筑的规划设计，根据用地条件、朝向、间距、进行选型、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定，符合城市居住区规划设计规范GB 5018093(2002 年版）的要求。3、住宅建筑净密度的最大值，不应超过城市居住区规划设计规范GB 5018093(2002 年版）中多层容积率不大于1.7，高层不

19、大于3.5的要求。4、商服用房符合城市居住区规划设计规范GB 5018093(2002 年版）规定。4.3土建工程4.3.1项目建设内容A、建筑项目总用地面积14148，建筑面积：26419.81，其中：商服用房3187.95，住宅面积21296.16，车库面积1785.72，物业用房150。B、功能分区本项目区为重点建设商业街，临街道路上层为住宅，下部为商服，以满足项目需求。C、交通组织1）机动车交通组织方案以分流、分散为主要设计概念，以不干扰城市道路为原则。在各住宅区设置出入口。2）小区内道路和地面硬化小区内道路沿房屋走向和车库位置进行布置，主要道路将各支路联接起来。4.3.2建筑结构A、

20、结构工程建筑结构体系为砌体结构，现浇楼板，塑钢窗户。车库采用上翻遥控门。多层采用砌体结构，高层为混凝土煎力墙结构。本地区地震基本烈度为六度，故该工程抗震设防烈度为六度。B、建筑装修外墙：中下部采用石材装修，上部采用高级涂料。门窗采用三防玻窗。内墙：卫生间、浴池、灶房等墙面瓷砖到顶。其余部分由用户自行装修。公司可以有偿提供装修人员，效果图设计，帮助代购装修材料等工作。楼梯：主入口台阶踏步为条石；楼梯踏步采用磨光花岗岩，铁艺栏杆。地面：走廊为磨光花岗岩或高档地面砖，卫生间、浴池、厨房等采用耐酸碱防滑地砖。门窗：外门、房间门一律为实木门，各层窗为塑钢窗。屋面：双面彩钢板苯板保温。4.4绿化工程4.4

21、.1对新建道路绿化工程建议遵循以下原则从绿化方面，尽可能增加绿地，以改善城市气候条件，降低污染，充分发挥绿化地生态功能。城市绿化应充分美化城市风貌，充分发挥环境建设的景观功能，体现时代感，通过绿化工程提高城市改造的效果。绿化工程应充分突出城市的历史文化内涵并与城市总体风格相协调。4.4.2绿化内容A、树木树木一方面起到遮阴作用，另一方面，使建筑物不显得过于拥挤。树种选择采用分段方式，以银棕树、糖槭为主，适当地段可根据苗源情况实验性地栽植部分白桦和紫椴。B、绿地整个绿地就性质而言，可分为生态绿地和景观绿地，景观绿地分为休闲绿地和观赏绿地。生态绿地以栽植乔、灌木为主，形成群落生态，发挥生态功能，据

22、研究测算，树木在改善环境小气候方面远远大于草坪，而且管理比较方便。观赏绿地一般考虑成封闭方式的，可栽植部分人工剪形的树木和花卉，并适当点缀雕塑和灯饰等，形成绿地中的精品。休闲绿地一般考虑成开放式的公共绿地，此类绿地与人密切接触，除加强绿化以外，还应以人为本，增加必要的休闲设施，同时设置部分人工景观：如喷泉、雕塑、艺术灯饰等，增加环境的文化内涵。4.5电力工程4.5.1设计依据依据城市电力规划规范GB 50293-19994.5.2供电电源项目区供电由市供电局供电，高压电源10KV电源供电，由附近的10KV线路引来。具体引线位置及变电站位置与供电部门协商后确定。10KV线路采用埋设电缆敷设方式。

23、4.5.3防雷、防静电设施市属轻雷区，本项目建（构）筑物防雷接地装置的设置执行建筑物防雷接地设计规范（GB5005794）。楼内全部电气设备均采用接零保护系统，低压联络电源电缆在进户处应重复接地。另外，应将建筑物的防雷接地、防静电接地、低压配电线路的重复接地与变压器的工作接地装置连接在一起，其接地电阻不应大于4欧姆。4.5.4主要供电设备选择A、变压器：选用s9高效节能铜线双绕组变压器。B、低压配电柜：选用GGD2、GGD3型配电柜。C、动力配电箱：选用XL-21型定型产品。D照明配电箱：选用PXTR型定型产品。E、电缆桥架；选用QJ型镀锌桥架。4.6给水工程4.6.1用水量估算A、生活需水量

24、依据市总体规划，项目区人口约为1000人。项目区居住人员日生活用水量为100升/每人。则：综合日生活用水量：0.11000=100立方米B、餐饮商服需水量餐饮商服需水量以面积为基数,每平方米消耗水量按2.5升计算,餐饮商服需水量为8立方米。C、浇洒道路及绿化需水量按项目区规划的道路面积及绿地面积,需水量为5立方米。D、不可预见水量按以上总水量20%计算(包括管道漏失量)为22.6立方米。E、最高日总用水量Q=100+8+5+22.6=135.6立方米4.6.2水源选择市自来水公司处理能力5万立方米/日。目前仅能利用2万立方米/日，项目区位于规划市区之中，市区管线已在项目区通过，可以就近接入。4

25、.6.3水质情况论证自来水公司处理后水质可以保证满足生活饮用水要求，若项目区内个别企业对水质有特殊要求，企业自行处理达标后使用。4.6.4消防根据建筑设计防火规范（GBJ16-87 2001年版），项目区人口1000人，同一时间内的火灾次数1次，一次灭火用水量25升/秒，在最不利点计入水量进行消防校核。室外消火栓设置间距不超过120米。4.6.5工程设计内容A、水量计算按最高日平均时水量乘以变化系数确定，水量分配依据各用户规划位置确定的节点流量及转输流量，形成环状管网平差计算确定管径，多层自由水头按最不利点21米计算。B、为了保证供水需要，需要建设高压供水泵房一处，其中高压水箱容量为40立方米

26、，低压水池80立方米，以满足供水和消防要求。C、管网设计1）引水管线引水管由二条组成，一条由迎宾路引来。一条由和平街引来，形成双路供水水源，管线总长300米，管径采用DN200。2）供水管线供水管线由双路输出，形成环路供水管网，防止在发生事故时的供水，同时保证供水的水头压力。所有供水管材采用UPVC管，区内供水管网长度400米。4.7排水工程4.7.1排水体制论证项目区地位于市区东南侧，市原城区为合流制，本项目按照分流制建设管网。4.7.2排水系统布局论证根据本项目区地形地势，可以排放雨水，但在下游水位较高时需要把城市雨水用水泵将雨水泵入讷漠尔河。4.8供热工程4.8.1概述A、设计依据（1）

27、黑龙江省能源研究所编制的市青山镇城区供热规划。（2）黑龙江省建设厅黑建城资200052号文关于对市青山镇城区供热计划的批复。（3）市人民政府委托编制市青山镇城区供热工程可行性研究合同书。（4）国家计委等部委发计资源19912186号文小型节能热电项目可行性研究技术规定。（5）中华人民共和国行业标准城市热力网设计规范（CJJ34-90）。（6）中华人民共和国节约能源法。B、热源概况1、热源规模目前，城区现有集中供热面积近200万平方米，热力公司已进行了热网改造，可满足项目区供暖需求。2、供热参数热源与热用户之间采用间接连接方式一级网供回水温度为130/70二级网供回水温度为85/604.8.2热

28、负荷A、采暖热负荷根据采暖热负荷调查资料，供热范围内计划供热面积200万平方米。B、热指标的确定市采暖期天数为198天，冬季室外采暖计算温度为-31，采暖期平均温度为-13，采暖室内温度为20。4.8.3管网布置A、管网布置原则管网布置应遵循以下原则，以保证节约用地，降低造价，运行安全可靠，维修方便。管线尽可能靠近负荷中心。管线沿人行道或绿化带敷设，减少拆迁量。近远期相结合，布局合理。采用经济合理的敷设。使用技术成熟的管材和管件。B、管网路由走向管网的路由和布置形式直接决定了管网的技术性能和管道的施工安装工程量以及管网运行的可靠性和维修管理的难易程度。C、敷设方式由于大部分管网敷设在城市街道上

29、，道路地下管线较多，综合考虑到技术可行性，有效利用地下空间和减少工期等因素，管网主要采用直埋敷设。D、管道热补偿方式管道的热补偿主要采用波纹管补偿器及自然补偿进行热补偿，波纹管补偿器具有流动阻力小，体积小，重量轻，占地面积小，易于布置等特点。考虑到管网敷设范围较大、设备检修的方便，以及当地地下水位高、土壤中氯离子高，腐蚀严重，因此对补偿器作特殊防腐处理并设在井室内。4.8.4水力计算A、热网水力计算原则1、热网主干线供回水温度为130/70；局部阻力以当量长度计取，系数为0.2；绝对粗糙度K=0.5mm；管内流体计算密度958.4kg/m3。2、热网主干线推荐比摩阻控制在30-70Pa/m范围

30、，按城市热力网设计规范CJJ34-2002推荐值。3、热网支线计算本着保证各节点之间压力平衡的原则，依规范要求流速限制在3.5m/s。4、热网按25万平方米采暖面积进行水力计算，确定管径时考虑热负荷发展留有适当的余量。B、热网水力计算计算公式：R=6.88x10-3K0.25G2/d5.25，v=3.69x10-4G/d2式中：R比摩阻，Pa/m K管壁的当量绝对粗糙度，m；取0.5x10-3m G管段的水流量，t/h 水的密度，kg/m3 d管子的内直径，m通过水力计算，确定热网出口管径d400、主干线及各支线管径。C、静压线的确定考虑到地下热水管道不发生汽化，在地形最高点系统不倒空，不汽化，并考虑地形最低点设备不超压的原则。本工程以热源首站标高为基准标高0.0m，130水汽化压力17.6m，最高处热力站比循环水泵出口高3m，另外考虑3-5m富裕值，确定本工程静压线为25mH2O。热网的定压方式为补水泵变频补水定压，定压点设在热源首站循环水泵入口处。4.8.5保温及防腐A、管材保温及防腐本设计管道均为直埋敷设，管材采用预制直埋保温管，保温层为聚氨脂泡沫塑料（密度50-80Kg/m3、厚度50mm、应保证130热水长期运行）、保护层为高密度聚乙烯。它不仅保温性能好、防水、耐腐蚀，而且寿命长、施工简便。此管材质量应符合我国建设部标准高密度聚乙烯外护管聚氨脂泡沫塑料预制直