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1、广场可行性研究报告原创*广场可行性研究报告（规范研究，全文共赏）目录第一章惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发展概况惠州市经济发展历程与特点惠州市的区位条件南海石化项目和大亚湾经济区的建设惠州市在珠三角的地位和作用第二章项目概括研究基础研究依据项目参数研究过程研究目的研究人员研究内容研究方法项目背景发展商简介项目概况总体布局交通组织建筑功能建筑造型消防及分区区域特点基本描述总体布局道路系统公共设施配置绿化系统规划第三章惠州市商品房需求状况基本情况住宅建设和消费需求主要指标需求祈求对环境及配套要求第四章惠州市商品房供给状况商品房供给总量及特点住宅市场发展趋势第五章个案分析总体供给状况个案分析第

2、六章项目评估项目概括项目优势项目劣势第七章市场容量项目市场定位目标客户分析销售价格预测市场容量估算第八章初步成本分析项目基本装修标准项目开发组织土地成本建安成本土建及装修工程成本设备安装工程成本前期费用项目其它不可预见费开发期税、费红线内、外市政及公建配套设施工程费本项目静态总投资本项目开发期各项静态总投资比例第九章财务效益估算项目开发前景财务效益初步估算项目总体开发盈亏平衡分析项目敏感性分析影响开发效益的主要因素分析第十章结论及建议研究结论可行性建议 惠州*广场可行性研究报告本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证*广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括

3、机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是：项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由惠州市*房地产开发有限公司全资兴建的方案，拟分为三组采取滚

4、动的开发形式；本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项目的实际情总严谨测算得出。本开发项目的各项财务分析部分，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。第一章惠州市社会经济发展概况惠州市经济社会发展概况惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全

5、市，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值亿元，其中工业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍，年翻了三番多，年均增长。年行政区划调整后

6、，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积平方公里，城镇建成区面积平方公里。按惠州市统计年鉴口径，年底，惠州市总人口为万，其中户籍人口（常住人口）万人，外来人口（暂住人口）万人。全市现有个乡镇，个街道办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方公里，总人口万；惠阳区土地总面积平方公里，总人口万。惠州市经济社会发展历程与特点纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到年，第二个阶段是年，第三个阶段是年到现在。第一阶段

7、，年到年是惠州市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增长，年达到亿元；人口年均增长，年达到万人；城镇建成区面积年均增长，年达到平方公里；地方财政收入年均增长，年达到亿元；工业生产总值年均增长，年达到亿元；人均年均增长，年达到元；三次产业比重从年的一产独大发展到年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶

8、段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大发展，年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增，第二产业的比重迅速上升到首位，年占的，第一产业迅速下降，年占的，成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经济社会发展产生了极大的

9、影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长，工业生产总值年均增长，人均年均增长。这一阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入到亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式发

10、展提供契机。惠州市的区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅海里。良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三

11、角东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面的测算，在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入的金额就增加到。进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角的全面发展。惠州作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市

12、的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。南海石化项目和大亚湾经济区的建设落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三

13、角乃至广东省重要的石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：壳牌公司是全球强跨国公司之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本

14、三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。惠州市在珠三角的地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌南海石化

15、项目将给惠州市经济发展增添一台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章项目概括研究基础用地单位：惠州市*房地产开发有限公司发展商：惠州市*房地产开发有限公司用

16、地性质：商住楼（高尚住宅）项目名称：*广场用地位置：惠州市江北号小区用地现状：已开发可行性研究分析的基本依据国土证：惠府国用（）字第号惠府国用（）字第号惠府国用（）字第号惠府国用（）字第号建设用地规划许可证：惠州市规字第号（一期）商品房预售许可证：惠州房预许（）号（一期）项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方米，已开发。本项目经济技术指标和有关参数：总用地面积：平方米总建筑面积：平方米公共占地：平方米园林占地：平方米销售收入：万元开发总投资：万元；其中：土地开发费：万元；土建、建安设计工程费：万元；应缴各种税费：万元；营业税：万元；各类配套工程费：万元；供水增容费：万元；报建手续费：万

17、元；不可预见费：万元；投资利息：万元；其他费用：万元。研究过程研究目的项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对*广场投资开发提供可行性决策依据。研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市*房地产开发有限公司专

18、门成立由市场研究人员、营销策划人员、房地产估价人员、工程技术人员、城市及小区规划研究人员、资深建筑师、投资预算人员、财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括：、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；、从城市规划的角度对本项目

19、进行评价；、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价；、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度；、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素；、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。研究方法为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据“针对问题，简单明晰，切实可行”的原则选择了三种主要方法：一是抽样调查和典型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似

20、楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销、估价、工程、建筑、预算等各方面专家就一些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。项目背景“*广场”位于惠州市江北号小区，为新城区的心脏地带，西临广汕公路和全市的金融、商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二十一世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发建设的重点地区，是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人文资源，政治、经济、文化、金融、商贸、科技氛围较好。发展商简介惠州市*房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市*经济贸易发展公司。该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地、房屋开发和房屋经营服务为一体的综合性开发企业。经过多年奋斗，该公司以全新