房地产业营改增税收指引.docx

1、房地产业营改增税收指引房地产业营改增税收指引发布时间：2016-04-05 发布作者：来源：一、房地产业增值税纳税人（一）在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。（二）增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。这两类纳税人不仅有规模上的区别，更有税制适用上的区别。从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。二、征税范围根据销售服务、无形资产或者不动产注释规定，房地产业主要涉及以下税目：一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商

2、铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。三、税率和征收率（一）房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%（二）小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。四、计税方法（一）基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。（一）一般计税方法

3、的应纳税额一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额当期进项税额（二）简易计税方法的应纳税额1.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额征收率2.简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1征收率）五、特殊规定和过渡政策（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指建筑

4、工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。（二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。（三）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费

5、用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。六、纳税义务发生时间（一）纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。（二）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。七、全面推开营改增的意义李克强总理在十二届全国人大四次会议上提出从5月1日起全面推开营改增，意味着营改增

6、进入了决胜的攻坚阶段。作为深化财税体制改革的重头戏和推进供给侧结构性改革的重要举措，在“十三五”开局之年全面推开营改增有着特殊重要意义。首先，全面推开营改增，标志着我国增值税将实现对货物和劳务的全覆盖，延续多年的营业税将退出历史舞台，与国家治理体系和治理能力现代化相适应的现代消费型增值税制度将最终确立。第二，全面推开营改增，不仅是税制改革的重大突破，而且将加快整个财税体制改革的进程，为财税体制更好地发挥在治国安邦中的基础性、支柱性、保障性作用奠定坚实的基础。第三，全面推开营改增，将大大减轻企业税负，是为企业“降成本”“增活力”，用短期财政收入“减法”换取持续发展势能“加法”的重要一招，必将为缓

7、解经济下行压力，推动经济稳中有进、稳中向好提供有力支持。第四，全面推开营改增，将营造更加有利于激发市场主体活力的税制环境，为促进大众创业、万众创新提供有效的税制引导，在推进供给侧结构性改革中，助力经济保持中高速增长、迈向中高端水平。附件：房地产业营改增税收政策摘录与说明房地产业营改增税收政策摘录与说明一、纳税人纳税人亦称纳税义务人、“课税主体”，是税法上规定的直接负有纳税义务的单位和个人。国家无论课征什么税，要由一定的纳税义务人来承担，没有纳税人就不成其为税收，每种税收都有各自的纳税人。纳税人究竟是谁，一般随课税对象的确定而确定，例如个人所得税法中工资、薪金所得，其纳税人是有工资、薪金所得的个

8、人；房产税的纳税人是产权所有人或者使用者。同一种税，纳税人可以是企业、单位和个人，就如增值税，企业生产提供建筑服务，纳税人是企业；个人提供建筑服务，纳税人就是个人。（一）基本规定1.在境内发生增值税应税行为的单位和个人，为增值税纳税人。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。2.单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。3.境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机

9、构的，以购买方为增值税扣缴义务人，财政部和国家税务总局另有规定的除外。（二）纳税人的分类1.增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人和小规模纳税人在税收待遇上的区别如下：（1）一般纳税人销售应税的货物或劳务可以自行开具增值税专用发票，而小规模纳税人不能自行开具，购买方索取专用发票的，小规模纳税人只能到主管税务机关申请代开专用发票。（2）一般纳税人购进货物或劳务可以凭取得的增值税专用发票以及其他扣税凭证按规定抵扣税款，而小规模纳税人不享有税款抵扣权。（3）征税办法不同。一般纳税人适用一般计税方法计税，小规模纳税人适用简易计税方法计税。2.应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额

10、）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。（三）一般纳税人的管理1.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。2. 符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。除国家税务总局另有

11、规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。二、征税范围征税范围，也征课税范围，主要是规定一个税种对哪些目的物征税，是区别一种税与另一种税的重要标志。按照增值税暂行条例和营改增试点实施办法规定，增值税的征税范围包括在中华人民共和国境内（以下称境内）销售货物、提供加工和修理修配劳务、进口货物以及销售服务、无形资产或者不动产。单位和个人发生上述应税行为取得的收入，都应缴纳增值税；取得上述应税行为以外的收入，如彩票中奖收入或者政府奖励收入，则不需要缴纳增值税。（一）房地产业征税范围根据销售服务、无形资产或者不动产注释规定，营改增后，房地产业主要涉及以下税目：一是房地产企业销售自己开发的房地

12、产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。1.销售不动产税目销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产

13、缴纳增值税。2.租赁服务税目中涉及不动产租赁服务的税目（1）融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。按照标的物的

14、不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。（二）具体规定1.销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（1）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收取时开具省级

15、以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；所收款项全额上缴财政。（2）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。（3）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。2.有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。3.在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（1）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（2）所销售或者租赁的不动产在境内；（3）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。4.下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（1）单位或者个体工商户向其

16、他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。（三）不征收增值税的项目1.下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：（1）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。（2）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。（3）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。2.存款利息。3.被保险人获得的保险赔付。4.房地产主管部门或者

17、其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。三、税率与征收率税率，是对征税对象的征收比例或征收额度。征收率是指特定的货物或特定的纳税人销售的货物、劳务、或者服务在某一生产流通环节应纳税额与销售额的比率。两者既相互联系，又相互区别。联系是税率与征收率都是应征税额与课税对象的比例。但两者又有不同，税率是在税收法律中明确定义的，是税法的构成要素；征收率则不是税法的构成要素，是针对特定纳税主体或特

18、定课税对象设定的。（一）税率1.房地产业适用税率：（1）销售不动产：11%。（2）不动产经营租赁服务、不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）：11%。2其他营改增项目适用的税率：（1）有形动产租赁服务，税率为17%。（2）交通运输、邮政、基础电信以及转让土地使用权，税率为11%。（3）增值电信、金融服务、现代服务、生活服务以及销售无形资产（不含转让土地使用权），税率为6%（4）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局规定。 （二）征收率1.基本规定：增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。2.特殊规定：小规模纳税人销售、出租不动产，以

19、及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。四、销项税额销项税额是指纳税人发生应税行为，按规定计算并向购买方收取的增值税额。销项税额不是应纳增值税额，而是纳税人所销售的货物、劳务、服务、无形资产和不动产截止到本销售环节的整体税负，该销售环节的应纳增值税额是纳税人计提的销项税额减去其取得的进项税额后的余额。（一）销项税额的计算销项税额按照纳税人发生应税行为收取的销售额和增值税税率进行计算。销项税额计算公式如下：销项税额=销售额税率纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额含税销售额（1+税率）（二）销售额确定的一般规定1.销售额，是指纳

20、税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。销售额不包括收取的销项税额。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（1）代为收取并同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费：由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；所收款项全额上缴财政。（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。2.销售额以人民币计算。纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民

21、币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。3.纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，按照以下方法适用税率或者征收率：（1）兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。（2）兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。（3）兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。4.一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或

22、者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。5.纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。（三）销售额和销项税额的扣减1. 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。2.纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给

23、购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减。3.纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票；未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额和销售额。（四）销售额的税务调整纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生营业税改征增值税试点实施办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。3.按照组成计税

24、价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。五、进项税额进项税额是与销项税额相对应的一个概念，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。（一）准予从销项税额中抵扣的进项税额下列进项税额准予从销项税额中抵扣：1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进

25、口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法抵扣进项税额的除外。4.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。5.适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣

26、，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或

27、者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。2.下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。不动产、无形资产的具体范围，按照营改增试点实施办法所附的销售服务、无形资产或者不动产注释执行。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。（2）非正常损失的购进货物，以及

28、相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣（7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。上述第（4）点、第（5

29、）点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。上述第（2）点、第（3）点、第（4）点、第（5）点所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。3.有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。（三）进项税额的调整1.适用一般计税方法的纳税人,

30、兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。2已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生上述第2项所列情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。3.已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生上述第2项所列情形的，按照下列公

31、式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。4.按照上述第（二）款第2项第（1）点规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。5.一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，应在税务机关出具开具红字增值税专用发票信息表的当月，依据开具红字增值税专用发票信息表所列增值税税额从当期进项税额中转出。六、应纳税额计算（一）基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。（一）一般计税方法的应纳