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1、房地产开发与经营复习资料docx房地产开发与经营复习资料第一章绪论1.1.1房地产的含义：房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称。1.1.3房地产的属性：位置的固定性、使用的耐久性、异质性（独特性）、土地供给的稀缺性、房地产投资与消费 的双重性、房地产的相互影响性、房地产的易受限制性、房地产的难以变现性。1.1.4房地产的分类：按用途居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊 用途物业等按是否产生收益划分收益性房地产（出租房、旅馆、厂房等）、非收益性房地产（自住 房、军事等）按经营使用的方式自用型房地产、营业型房地产、出租型房地产、出售型房地产按开发程度土地

2、（生地、毛地、熟地）、在建工程、建成后物业。1.2房地产业概述1.2.1房地产业的内涵：房地产业是就是从事生产经营房地产这种产品的行业。艮W房地产业是从事房地产投资、开 发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。房地产业的特性：基础性、先导性、带动性、风险性、对金融业的依赖性。1.2.2房地产业在国民经济中的地位和作用（1） 地位：1、是国民经济的基础产业；2、是国民经济的支柱产业（2） 作用：1、 为国民经济发展提供重要的物质条件；2、 房地产业的发展能够带动其他相关产业的发展；3、 改善人们的住房条件和生活环境；4、 加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面

3、貌；5、 有利于优化产业结构，改善投资硬环境；6、 有利于扩大城乡就业；7、 可以增加政府财政收入。1.2.3房地产业和金融业的关系：（1） 房地产业发展需要金融业的支持。（2） 房地产信贷是金融业的一项重要业务。金融业对房地产业发展的作用：（1） 房地产消费信贷使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用；（2） 房地产信贷是房地产业发展的动力；（3） 金融业促进房地产投资多元化。1.3房地产开发与经营概述1.3.1房地产开发与经营的含义：房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材， 基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发,

4、 并对开发成果进行转移、经营、管理等一系列经济活动。1.3.2房地产开发与经营的特点：复杂性、区域性、长期性、资金密集性、高收益性和高风险性、政策性。1.3.3房地产开发与经营的参与者：政府、房地产开发主体、土地使用权人、投资主体、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消 费者。1.4房地产市场及其运行规律1.4.1房地产市场的概念：狭义：指房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的有形场所，如房地产交 易中心等。广义：房地产市场是指经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和 作用机制。1.4.2房地产市场的分类：分类依据类型按用途的分类住宅、商业、工业、旅游、农业、特殊

5、用途物业等。按经营使用方式分类销售、营业、出租、出售按是否产生收益分类收益性房地产、非收益性房地产按开发程度的分类生地、毛地、熟地、在建工程、建成后物业（含土地）1.4.3房地产市场的影响因素（1） 内部因素：时滞、生产者和消费者的心理因素、技术与理念的革新等。（2） 外部因素：政治制度（基础影响因素）、国民经济、政策法律措施、金融业发展状况、 通勤技术、人文社会环境、自然环境等。1.4.4房地产市场的指标：1、 供给指标（空置率、新竣工量、灭失量、空置量等）2、 需求指标（GDP、人口数、就业人数、城市居民消费价格指数等）3、 市场交易指数（销售量、出租量、吸纳量、房地产价格指数等）。1.4

6、.5房地产周期1、 概念：房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过 程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环反复的复苏一扩张一收缩一衰退四个环节。2,周期存在的原因：（1）宏观经济周期波动（2）供需因素（3）市场信息不对称（4）市场主体心理因素（5）政策因素（6）制度因素第二章房地产开发与经营程序2.1房地产开发与经营程序的演变（了解具体细节，不作要求）2.1.1新政引起的房地产开发行业的变化1、 土地使用权获取方式发生变化（招标拍卖挂牌）2、 自有资本金比例高3、 房地产开发经营业务链的分割重整4、 房地产开发经营程序发生变化2.1.2房地产开发与经营原有

7、程序及问题1、 程序：投资决策分析一土地使用权获取一前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计等）一建设 施工一销售一物业管理2,问题：1） 征地拆迁方式与国家法律相违背；2） 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限；3） 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用；4） 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失；5） 延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险。2.1.3房地产开发与经营新程序及特征1、新程序：土地储备开发和房地产二级开发两大阶段特征：1） 土地开发市场脱离了土地供应市场；2） 土地供应更加透明化；3） 程序更加简练，更有利于监管；4） 实现了房地产开发与经营风险的分割；5

8、） 有效降低了房地产开发经营成本2.2土地储备开发程序概述1、 概念：按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统 一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收 （收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既 定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以 备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发。2、 内涵：1） 主体是市县人民政府的国土资源管理部门；2） 实施主体是土地储备机构；3） 目标包括战略目标和实现目标；4） 开发工作依据是国民经济发展计划、土地

9、利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度 计划；5） 工作内容是编制土地储备开发计划和方案等。2.2.2土地储备开发的工作原则1、政府主导；2、统一规划；3、计划调节和市场调节相结合；4、投资多元化原则；5、收 益共享原则2.2.3土地储备开发的基本程序：准备工作阶段（招投标等）一行政审批阶段一项目实施与交付阶段2.3房地产二级开发程序概述（了解，选择题）2.3.1投资决策阶段1、 投资机会选择：开发设想提出一投资机会寻找一投资机会选择2、 投资决策分析：项目落实一投资论证一方案比选一合理预测2.3.2前期工作阶段1、 土地使用权获取：1）参与土地出让竞争；2）在建项目收购；3）入股项目公司2

10、、 专业评价与项目核准：项目申请报告、节能评估、环境影响评价报告、交通影响评价报告等。3、 规划设计报批；4、 合作单位选择2.3.3项目管理阶段1、 建设施工阶段：“三控两管一协调”即成本控制、进度控制、质量控制；合同管理、安 全管理；全面的组织协调。2、 竣工验收阶段：自检阶段、初步验收夹断、正式全部验收阶段2.3.4经营与物业服务阶段：1、房地产营销；2、物业服务第三章土地储备开发3.1土地储备开发准备工作3.1.1土地储备开发计划编制与审查（由政府和企业共同完成）1、 土地储备开发的指导思想与原则（1） 指导思想：深入贯彻落实科学发展观，严格执行中央宏观调控的决策、部署和措施， 围绕当

11、年政府工作目标，增强政府运用储备土地参与宏观调控的能力，充分发挥土地储备开 发对城市发展的保障和引导作用，落实地方发展目标在空间安排上的实现，保障重点工程、 民生工程用地，同时为城市建设提供资金保障，保证经济社会协调发展。（2） 原则:规划先导原则、规模适度原则、土地节约集约利用原则、效益优先原则、政府主导与市场化 运作相结合原则2、 土地储备开发计划内容众（1）年度储备土地规模 （2）年度储备前期开发规模（3） 年度末结存土地储备规模 （4）年度储备土地供应规模（5）年度储备土地临时利用计划（6）资金估算 （7）计划执行安排3.1.3 土地储备开发实施主体的确定众1、 土地储备开发实施主体的

12、类型（三种模式）（1） 由政府组建的土地储备机构自行负责土地储备开发的具体实施，这种模式称为土地储 备中心自主开发模式；（2） 由政府出资，选择社会企业负责项目管理，这种模式称为社会企业项目管理模式；（3） 由政府和社会企业联合出资或单由社会企业出资，并由社会企业负责项目管理，这种 模式又被称为社会企业带资开发模式。2、 土地储备开发实施主体的确定方式（1）直接委托（2）招投标3、 土地储备开发实施主体的职责（1） 土地储备开发资金筹措（2） 土地储备开发手续办理（3） 征地拆迁（4） 基础设施建设（5） 竣工验收和成本核算第四章房地产投资分析4.1房地产投资分析概述4.1.1投资与房地产投资

13、的含义1、 投资是指将一定的资金或资源投入某项社会再生产过程以便获得收益或效益的经济活动 或经济行为。投资行为四项基本要素：投资主体（投资者）、投资客体（投资对象或标的物）、投资目标 （投资动机）、投资方式（运行方式）2、 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数 量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。4.1.2房地产投资的类型:房地产直接投资、房地产间接投资房地产开发投资：土地开发投资、商品房开发投资一房地产直接投资J （短期投资）L房地产置业投资房地产投资H r房地产信托投资房地产间接投资- L抵押贷款证券投资的特性：（1

14、）资源的消耗巨大（2）投资期间漫长（3）环境因素复杂（4）风险客观存在房地产投资的特点：（1）位置的固定性（2）寿命的周期性（3）适应性（4）个别性（5）政策影响性（6）对专业管理的依赖性（7）相互影响性（8）房地产投资的巨额性（9）风险性（10）保值与增值性4.1.3房地产置业投资的目的:1、 购置物业以满足自身生活居住需求，即自用2、 以满足生产经营需要，获取较为稳定的生产经营收入；3、 作为投资的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经营性收入；4、 作为投资的物业进行储备，待物业增值后进行转售，获取价差收益，以实现房地产的保 值、增值4.1.4房地产投资分析的任务女（掌握）（1） 为投资

15、者提供投资方向（2） 为投资者提供运作方案建议（3） 为投资者报批及合作提供依据（4） 为投资者预测投资收益（5） 为投资者描述风险并提供避险方法4.2市场与区位分析4.2.1市场分析女（大题、掌握）P140必要性：（1）投资决策需要（2）经营管理需要（3）价格策略制定l市场分析的内容:1） 房地产投资环境的调查与预测；2） 房地产市场状况的调查与预测：（1）各类物业的相关指数（2） 土地出让数量和用途的分布（3）房地产商品的相关指标（4）竞争性物业发展状况（5）各类房地产投资收益率和房地产开发利润率（6）项目用地 附近地区的土地利用现状（7）市场购买者对房地产商品功能的要求及购买者的基本信息

16、。 2、市场分析的方法:市场需求预测、市场趋势分析市场趋势分析：意见调查分析法、时间序列分析法（简单平均法、移动平均法、加权移动平 均法等）、相关分析法（回归分析法等）。4.2.2区位条件分析房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择（战略性选择）和具体地点的分析与 选择（地块分析）。地域的分析与选择：项目所在区域的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素具体地点的分析与选择：项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城 市规划、土地取得代价、拆迁安置难度等。4.3基础数据分析估算（不考计算题）5-1项目总度黄估算表单位=万元ay序号项 目三三：三w讦廿麻产玷训1开发建设

17、投突2HONGGUO DCHAN PMUSV1.1土姓戋星2.2E工尝S-3基壬设斑逢设安4.4逢宸安装工巷矣& 5公共配套议斑逢设关6.6开发间接戋7- 7&89.9消皆矣生io. 10开戈期辑矣1. 11其性费宅1- 12不砖见费2冬营笑金3项目总投宪Cl) - C2)3.1开发产品成本3. 2宣定笑士投支3. 3至营交金表砂2 开发建设投奏估算表 单位：万吾MKirtT总u序号项 目开发产品成本固定笑产授麦3QjBytjtpEcmri1土地饕用2前期工程寇用3基砒设施建设斐4建筑安装工程斐5公共卸套设施建设基6开发间接羞1管理墨用8财务用9销售费用10开发期税费11其他蹇用12不可预见寇

18、合 计xrjy中向地产2H0HGGU0 DCHAN PEttJL固定奏产及其他笑 产4.3.2房地产开发项目收入分析估算（了解）1、租售方案；2、价格确定；3、经营收入；4、税收4.3.3资金筹措分析：资金筹措计划、资金使用计划4.4财务分析财务分析的内容：对房地产项目的盈利能力、清偿能力、资金平衡情况的分析。4.4.2财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。4.4.3财务分析指标：传统财务分析指标、现代财务分析指标（如下图）（区分各指标）1、临界点分析（又称盈亏平衡分析），是指在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法

19、。2、敏感性分析。步骤：（1）确定影响因素（2）确定分析指标（3）敏感性分析计算4.5.2房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变 现性和资产管理的复杂性等四个方面。风险分析的过程主要包括风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。风险分析的主要方法：概率分析法、蒙特卡洛法（模拟抽样法）4.6房地产投资决策4.6.1投资方案分类:互斥方案、独立方案、混合方案。如图所示:4.6.2方案的比选方案比选中常用的分析指标投资收益率（ROD、投资利润率、投资回收期、净现值（NPV）、净现值率（NPVR）、内 部收益率、差额内部收益率、等额年值（AW）、费用现值（PC）及等额年

20、费用（AC）等。4.7.1房地产投资分析的运用领域1、项目可行性研究；2、项目申请报告项目可行性研究与项目申请报告的区别：（1）目的不同（2）角度不同（3）内容不同（4）时序不同（5）法律效力不同4.7.2项目可行性研究报告的主要内容（1）项目概况（2）市场分析（3）项目建设条件（4）建设方案比选（5）节能评估（6） 物资供应（7）投资估算和资金筹措（8）财务评价（9）不确定性与风险分析（10）结论与建议4.7.3项目申请报告主要内容女（1）申报单位及项目概况（2）发展规划、产业政策和行业准入分析（3）节能方案分析（4）建设用地、征地拆迁和移民安置分析（5）环境和生态影响分析（6）经济影响分析

21、（7） 社会影响分析第五章土地使用权获取5.1.1土地管理基本制度土地管理法中明确规定了我国土地管理的六项制度，即社会主义土地公有制度；国有 土地有偿使用制度；土地用途管制制度；占用耕地补偿制度；基本农田保护制度；土地登记 制度。1、 土地所有制：全民所有制、集体所有制。2、 土地使用权类型和权能众（1） 土地使用权类型：所有人的使用权、非所有人的使用权（2） 土地使用权具有占有、使用、收益和处分四项权能。5.1.2土地使用权获取方式的历史演变（1）（2）（3）（4）5.2土地使用权出让（考获取方式）5.2.1土地使用权出让概述1、 土地使用权出让概念土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将

22、土地使用权在一定期限内让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。2、 土地出让的内涵（1） 土地出让的主体一国家（2） 土地出让的客体一属于全民所有的土地（3） 土地出让的内容一土地的相关处分权能3、 土地使用权出让的特点（1） 出让方的唯一性（2） 出让权利的局限性（3） 土地出让客体的单一，t生（4） 出让主体的平等性（平等、自愿、有偿、有期限）5.2.2土地使用权出让的方式：招标、拍卖、挂牌、协议出让。5.2.3土地使用权收回与终止（稍作了解）1、 土地使用权收回：1） 土地使用权届满；2） 建设用地使用权年限届满前；3） 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回

23、土地使用权；4） 司法机关决定收回土地使用权2、 土地使用权终止：1） 土地使用权因土地灭失而终止；2） 土地使用权因土地使用者的抛弃而终止5.3在建项目收购与项目公司入股（了解过程）5.3.1在建项目收购程序：（1）在建项目初步调查（2）专业调查（3）专业意见发表（4）项目谈判（5）转让协议签订（6）项目过户手续办理5.3.2项目公司入股程序：（1）尽职调查（2）专业问题协商与解决（3）股权价值评估（4）入股谈判（5）入股协议签署（6）入股后续事项项目公司入股的优势：手续简单、费用节省、开发快捷第六章房地产规划与设计管理（分析题）6.1.2城市规划体系l城市总体规划的内容应当包括城市的发展布

24、局，功能分区，用地布局，综合交通体系， 禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。2、城市分区规划城市分区规划的主要任务是在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。内容主要包括：（1） 原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。（2） 确定市、区、居住去级公共设施的分布及其用地范围。（3） 确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度 以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。（4） 确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊等（5） 确定工程干道的位置、走向、服务范围以及主要工程

25、设施的位置和用地范围3、城市详细规划（道路管线、绿化景观等）6.1.3城市规划与房地产开发的关系众（1） 城市规划对房地产开发起到管制作用；（2） 城市规划指导和促进房地产开发；（3） 城市规划设计是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。6.2房地产开发项目规划管理女?249（1） 建设用地选址管理（2） 建设用地规划管理（3） 建设工程规划管理6.4房地产开发项目规划设计方案及评价6.4.1房地产开发项目规划设计方案编制1、 居住区规划设计的基本要求:（1）安全的需要（2）卫生的需要（3）物质舒适性的需要（4） 精神享受性的需要（5）与城市发展相协调的要求（6） 可持续性的要求（7）产业化的要

26、求2、 居住区规划设计方案编制程序：调查分析一规划设计一成果表达3、 居住区规划设计方案的内容：规划空间结构、住宅形式与布局选择、配套服务设施、道 路交通、公共绿地、竖向及管线综合4、 居住区规划设计方案主要成果：分析图、规划设计图、工程规划设计图、形态意向规划 设计图和模型、规划设计说明书及技术经济指标5、 市场主流住在形式：板楼、塔楼、别墅（独栋别墅、联排别墅）第七章房地产项目管理（重点）7.1房地产项目管理概述7.1.1项目与项目管理（1） 项目是指在时间、财务、人力和资源约束等限制条件下，以实现预定目标为唯一性任 务，由专门组织发起的一组相互协调的受控制活动所组成的特定过程。（2） 项

27、目管理是指在项目活动中建立专门的组织结构、资源关系和独特的文化，合理知识、 技能、工具和方法，整合启动、规划、执行、监控和收尾五个项目过程，使项目能够在有限 资源限定条件下，保持时间、成本、质量之间的平衡，使项目能够市县或超越项目利益相关 方的需要，达到项目预定目标。7.1.2房地产项目的特点:（1）知识的密集性（2）组织的层次性（3）系统性7.1.3房地产项目管理的概念:它是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段 进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协 调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。7.1.4房地

28、产项目管理的目标与职能众1、 目标：寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中 的经济效益、社会效益和环境效益。2、 职能：计划、组织、控制和协调。3、 房地产项目中的“三控两管”：质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理。7.2房地产开发项目质量控制（）7.2.1房地产开发项目质量概述质量控制是指项目管理机构以国家标准、规范或合同为依据，确定质量目标及质量保证，改 进措施，对项目决策阶段、设计阶段和施工阶段进行全程质量监督和管理的活动。7.2.2房地产开发项目质量的特点：（1）质量影响因素多（2）质量波动大（3）质量隐蔽性强；（4） 质量离散（5）竣工检验

29、局限性大7.2.3质量控制的内容:质量规划、质量保证、质量监督7.2.4施工阶段质量控制手段：（1）旁站监督（2）测量（3）试验（4）指令文件（5） 规定质量监控程序（6）利用支付控制手段7.3房地产开发项目进度控制（）7.3.1房地产开发项目进度控制概述最终目的是确保项目进度目标的实现，其核心内容是建设工期控制。7.3.2进度控制工作的内容（1）项目进度计划编制（2）进度计划分级管理（3）进度计划优化（4）项目工期调整（5）项目进度计划执行7.3.3影响项目进度的因素分析水文、地址与气象等自然因素；政治、经济、环境等社会因素；技术、人员（影响最大）、材料设备与构配件、施工机械设备、资金等项目因素。7.3.4进度控制的手段女项目进度控制的主要方法是筹划、控制和协调，主要措施包括组织措施、技术措施、合同措 施、经济措施和信息管理措施等内容。7.3.5进度计划的编制方法：横道图法、网络图法、里程碑法、进度曲线法等多种方法。7.4房地产开发项目成本控制（）7.4.1房地产开发项目成本控制概述众（开发成本、销售成本）成本控制是指房地产开发企业在保证房地产开发项目进度与质量的前提下，依据投资预算，对项目实施全过程的资金支出进行合理确定和有效控制的管理活动。