05年上海房地产市场总结.docx

1、05年上海房地产市场总结2005年上海房地产市场总结工地上裸露的钢筋水泥粗糙而笨重，风吹过，似乎可以听见铮铮的响声。行人瑟缩着，只想快点奔回有空调的家或办公室，没谁乐于停下来细细看一眼，充满激情地想象这里将崛起怎样的一栋大楼或者怎样的一个社区。“这就是上海，热也热得彻底，冷也冷得纯粹。”最近细读了林语堂，老先生的话一针见血：酒鬼会改过，圣人会堕落。“那么，我们从年头的坐地收银，到年尾的急切拉客，自然也算不得什么。又何必大惊小怪？”2005年从年头到年尾，地产江湖恍如隔世。一季度，上海楼市如同坐上快车，以每周甚至每天都可以看得到的速度上涨。膨胀的利润渴望，刺激着人们的想像力，排队、抢房成为街头巷

2、尾谈论最多的话题。二季度，宏观调控政策显效，市场迅速进入“冷冻”状态。曾有投资客感慨道：卖掉一套房子，就像福利彩票中大奖一样难。三季度，二手房市场的价格调整蔓延到一手房市场，消费者终于找到了“上帝”的感觉，打折、促销带来短暂的暖意后，最终也未能够迅速扭转市场走势。四季度，对“金九银十”的幻想破灭，开发商、代理商甚至投资客，终于认识到2005年毕竟不同于2004年，市场调整没那么快结束。有意思的是，05年一个词语无论在年头还是在年尾，都多次被提起：“捂盘”。市场好，是捂着舍不得卖，希望能捂来高利润；市场不好，是不敢卖，希望能多捂出意向客户。市场的变化将极大的影响楼市的发展，基于上述观点之上，我部

3、对于今年上海房地产市场有如下分解：中央宏观调控措施出台以来，特别是上海市委、市政府明确今年调控以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，满足消费、规范投资、抑制投机，上海房地产市场中投机炒作行为基本得到了遏止，市场秩序更趋规范，为市民的住房消费提供了更好的环境。同时，商业地产、别墅市场也迎来了新一轮的发展，健康、规范、有序发展成了2005年上海房地产业的主旋律，从而促进了全市的经济社会的和谐发展。土地篇：年初年中两相异市场关注焦点：一、上半年“地王”吃香年月，上海公开土地出让幅，共出让面积公顷。分别是虹口幅，出让面积公顷，浦东新区幅，出让面积公顷；推出配套商品房招标项目幅，共出让面

4、积公顷，分别是杨浦幅，出让面积公顷；闵行幅，面积为公顷；嘉定、南汇各幅、幅，出让面积分别为公顷、公顷，其中被称为上海新地标的新江湾城地块尤其受到关注，以亿元的总价落入广东珠江投资公司囊中，根据当时市场走势预计，新江湾城底价为亿元，浮动上限，即报价在亿元到亿元为有效区间，根据以上价格推算，土地价格大约在元元平方米。月，上海公开土地出让幅，共出让面积公顷。分别是次中心城区幅，出让面积公顷，城市边缘地区幅，出让面积公顷；郊区幅，出让面积公顷。当月上海推出配套商品房招标项目仅幅，位于虹口区三门路，出让面积公顷。作为上海拍卖历史上最大的一宗拍卖项目，中建蛇口以亿元，折合万元亩的价格一举摘得四川北路街坊号

5、地块，该地块地处虹口区闹市四川北路商业街，土地总面积平方米，为“三通一平”熟地。由于该地块位于四川北路最南端，毗邻苏州河，地理位置极佳，与黄浦区规划中的“外滩源”遥遥相望，因此受到热烈追捧，一时被称为“地王”。月，上海推出配套商品房招标项目共幅，共出让面积公顷，皆分布于奉贤区。月，上海推出配套商品房招标项目共幅，分布于浦东、青浦及金山个区域，除青浦部分土地未公布土地出让面积外，其余土地共出让面积公顷。月，上海国有土地公开出让共幅，土地面积为公顷，其中次中心城区幅，土地面积公顷；城市边缘地区幅，土地面积公顷；郊区幅，土地面积公顷。配套商品房招标项目共幅，出让面积公顷。二、下半年配套房火爆年下半年

6、，上海土地供应结构出现明显改善。随着中低价商品住宅和重大工程配套商品房用地的接连推出，用于中低价住房的地块已占到今年土地供应总量的以上。月，上海推出配套商品房招标项目共幅，共出让面积公顷（闵行、青浦、嘉定、南汇各一幅地，由于未公布出让面积，故不在计算范围内），次中心城区：浦东幅，出让面积公顷；城市边缘地区：闵行幅，未公布出让面积；郊区：南汇幅，出让面积公顷（其中幅未公布出让面积，不在计算范围内）；金山幅，出让面积公顷；嘉定、青浦各幅，未公布出让面积。由于配套商品房住宅用地的大规模推出，使得“求地若渴”的企业纷纷转向投标。配套商品房中标者中不乏有知名开发企业，如建工、中环、鹏欣、中星、达安、西部

7、企业等，其中中环投资有限公司获得嘉定江桥镇地块，土地面积达万平方米；中星集团获得嘉定江桥、南汇周浦两块用地，土地总面积达万平方米；建工房产拿下虹口三门路及南汇康桥共两幅土地，面积达万平方米。除此之外，万科、绿地等知名开发企业也正积极参与中低价商品房的土地招标。品牌企业之所以积极参与配套商品房招标，一方面出于发展需要，另一方面，开发配套商品房也能进一步提高企业的知名度。月，上海推出配套商品房招标项目共幅，数量从大到小依次为南汇幅，闵行幅，浦东、青浦各幅，崇明幅，宝山幅。当月上海推出中低价商品房招标项目共幅，分别为浦东幅，崇明幅。月，上海共推出普通商品房土地出让幅，出让面积公顷。从区域来看，分布在

8、全市个区域，大部分为郊区，中心城区相对较少。从土地出让用途来看，以商业、商办及综合用地为主，住宅用地几乎没有。在月份的暂停之后，月上海又推出配套商品房招标项目共幅，其中闵行、嘉定各幅；杨浦、徐汇、宝山、南汇各幅。2005年上海土地上市情况汇总公告名称推出土地幅数总面积（）公告日期1号公告3幅123924.81.102号公告17幅627661.82.23号公告37幅22069296.174号公告30幅16953399.295号公告38幅234587912.26号公告1幅56670.312.6总计：126幅7056403.9截止12月25日住宅篇：稳定房价是主旋律令人瞩目的2005年上海楼市，因为

9、宏观调控力度而开始理性回归。中央和本市出台了一系列房地产政策法规，对促进房地产业稳定健康地发展，起到了积极作用，政府调控的有形之手始终主导着上海楼市。可以见证的是，通过一年来的努力，上海楼市抑制过快上涨的房价、遏制投机行为、调整供应结构、健全保障体系、引导住房消费，稳定房价成为上海房地产市场的主旋律。市场关注焦点：一、政策市今年的房地产市场是真正的“政策市”，宏观政策的调控主导了上海楼市。3月，央行取消房贷利率优惠，拉开了今年新一轮宏观调控的序幕；4月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，推出“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”；5月，七部委联合发出关于做好稳定住房价格工

10、作的意见，八条措施打出组合拳调控楼市。7月，中华人民共和国物权法(草案)向社会公布并广泛征求意见，进一步规范房地产市场同时，上海市政府发布了关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见；完善廉租住房制度，建立房屋租赁新机制，加快旧住房改造；建立完善住房保障政策；16项举措监管楼市；打击14种房地产违规不法行为；取消转按揭，提高多套购房贷款利率；银行严控房贷审核，支持市民的中低价自住房贷款，严格控制市民购买第二套以上住房的贷款等。二、百姓房今年，上海还把完善住房保障作为市场调控的一项重要内容，对“双困”家庭加大了廉租住房工作的力度。全市享受廉租住房政策的家庭由上年底的1.35

11、万户增加到1.8万户的年度目标有望按时完成。继续实行公有住房低租金政策，并对其中符合条件的8万多户家庭减免租金。上海还完成平改坡及综合改造551万平方米，受益居民9.3万户；旧小区综合整治1224万平方米，受益居民近20万户；还有近3000户家庭享受了购房财政贴息政策。除政府之外，企业也努力营造“百姓房”。作为国内房产行业领跑者的万科集团，前不久在京宣布一项公益征集活动以50万元征集“城市中低收入人群居住解决方案”。在建设部住宅与房地产业司的指导下，万科希望通过此次活动，听取专家建议，广纳民间智慧，为未来政府政策的制定提供学术参考引导社会各界关注城市中低收入人群的居住问题，并为城市中低收入人群

12、居住体系的建设提供参考性的建议与解决方案。万科董事长王石认为，城市中低收入人群的居住问题，是一项相当复杂的系统工程，大力推进中低收入人群住房体系的建设，将有助于行业整体的长期稳定与健康发展。中介篇：行业面对严峻考验年初的市场调整使二手房买卖交易陷入僵持，租赁市场则相对平稳，供应量有所放大。上海房地产中介业务曾一度跌入交易冰点，全面出现关店风潮。统计资料显示，上海房产中介机构总数已由高峰时的1.2万家，降至8000余家左右。加盟店的关店比例远远高于直营店；小中介的关店比例远远高于知名中介。对此，各大中介企业纷纷出招应对。市场关注焦点：一、中介整合宏观调控后，中介企业面对销售困局，收缩门店规模、加

13、大商业和办公楼宇的业务比重、强化二、三级联动的市场模式、引进外地房源等已成了司空见惯的应对措施。业内人士分析：“上海二手房市场还是具有巨大空间，逆势也许正是合并与扩张的时机。”近期，上房销售宣布，其二手房中介机构易居会与港资上海臣信房地产经纪有限公司全面合并，由此，易居会的规模得以进一步扩大，而臣信获得的则是现金流的支撑和更系统的管理支持。智恒房产则制订了增资扩股商业计划，希望吸引战略投资，考虑将原有的企业资产作价入股，而战略投资者以资金入股，成立新的企业，将智恒打造成集房地产经纪、金融服务、产权经纪等三大核心业务的房地产综合服务商。二、租赁活跃今年的上海二手房买卖市场陷入僵持状态，随之大量观

14、望人群和出租房源使得租赁市场开始活跃起来。宏观调控之后，基于还贷和房屋空置的压力，很多资金不足的投资客纷纷转卖为租来缓解每月沉重的还贷压力。另一方面，那些经济实力有限的年轻人，“望楼兴叹”之余，不得不选择前往中介门店租房，尤其是中低端租赁市场通常聚集了较多的学生族和外来打工族，市场相对平稳，小户型尤其受欢迎。同时，由于之前政策的影响，一些原本想买房的客户，都选择暂时租房。今年11月的上海二手房指数报告显示，上海目前房屋租金水平保持平稳，各类房源的市场供应量放大。据了解，原本正应处于租赁淡季的上海租赁市场，近期却出现了中心各区域租赁成交颇多，而且租金保持适中水平的情况。相对于二手房买卖市场，今年

15、租赁市场显示出了较大的平稳性。写字楼篇：迎来一轮“黄金期”2005年上海甲级办公楼市场空置率屡创新低，人们对上海办公楼市场的期望节节攀升，在房产市场上掀起了一轮“风潮”。更有专业机构断言，2005至2007年是甲级办公物业的紧缺期，上海办公楼市场的“黄金期”已经到来。市场关注焦点：一、空置率随着大量企业将总部移至上海，上海的企业规模不断扩大，直接加大了对办公楼物业需求。统计数字表明，2004年底上海甲级办公楼市场空置率是7.2%，创下10年最低。到2005年4月底，空置率又下跌0.5个百分点，再次创出市场新低。另一方面，2005年，上海甲级办公楼租金水平较上一年度大涨25%，创造了历年涨幅的最

16、高值。2005年第一季度上海仅有淮海路“嘉华中心”一栋办公楼竣工，推出6万平方米办公房，市场很快消化完毕。港汇广场“双子塔”和飞洲国际广场等，其租售率均已超过80%；而虹桥地区在建的4栋办公楼居然出现“抢购”现象。许多公司不得不提前两年就开始预租，可见上海甲级办公楼市场的“火热”程度。二、热钱收购在人民币升值的态势下，国际资本整幢收购办公楼愈演愈烈。2005年，大摩、高盛、美林、麦格理、全球老虎基金等海外资金，纷纷将大笔金钱投向上海的办公楼物业，其中知名项目包括百腾大厦、新茂大厦、腾飞大厦等，动用资金少则数亿多则几十亿元。目前海外资金收购的模式主要有两种：一是在建工程转让。代表项目是年初麦格理

17、收购新茂大厦。此类交易的投资回报率比收购成熟物业为高，但需承担一定的租赁风险；二是收购现成物业。代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。虽然初始投资回报率比较低，但重新续约时租金将有较大涨幅空间，整体回报率会有较大提升。三、“试水”正因为上海甲级办公楼市场预期一片光明，因而在2005年办公楼市场出现“跟风潮”，不少专注于住宅产品的开发商，也竞相加入争夺办公物业地块和“烂尾办公楼”。解决了资金回笼等问题的国内资本纷纷意识到，一旦项目运作得当，办公楼的收益将成为一个企业的优质资产。一直致力于大社区开发理念的的大华集团，近期推出了其在徐家汇中心位置的国际甲级5A写字楼汇智大厦，作

18、为其试水写字楼市场的第一个项目。大华集团对这一31层的写字楼和8层的裙房的项目进行了重新设计及定位，赋予该项目法国“装饰艺术”的建筑风格，并委托全球知名房地产顾问世邦魏理仕物业顾问有限公司销售代理。无独有偶，坐落在虹桥开发区商业中心的嘉麒大厦甲级办公楼，尽管面对越聚越多前来咨询租售事宜的客户，但仍然作出放弃自售自管的决定，委托一家国际知名物业咨询公司开展租售代理。而作为近一段时间淮海中路唯一新增量的淮海国际广场，其发展商也拒绝了外资收购意向，最终改为自持物业长期出租收益。别墅篇：从奢华到宜居2005年别墅市场风云变换，在这一年里发生了太多的事情，2005年调控伊始，信贷收紧，各大银行达成协议：

19、别墅的首付款由原来的20%提到30%，在打击炒房者的同时也抑制了别墅的自住购买；而从6月1日起，针对别墅转让交易开征土地增值税，最高税率可达60%，最低也有30%，则对当时的市场造成了巨大的心理影响。在我们岁末盘点时,别墅市场又开始新一轮的发展。市场关注焦点：一、回暖双重政策影响从市场表现中显现出来。数据显示，上海4月份别墅成交量开始逐步下滑，仅成交565套，5月成交442套，6月成交301套，7月则跌入最低谷，仅成交189套。但是，土地增值税的直接影响很短时间内就被消化掉了，进入8月份，开始有回暖迹象：成交上升到229套，9月份则继续上升至368套。10月份别墅市场达到了623套，并且突破了

20、今年4月份的成交量。其中10月独立别墅成交量也提升至271套。经历了一轮将近半年的低迷走势后，虽然价格依然是下滑状态，但成交量已呈逐步上升的走势，让业界内外燃起了对市场全面复苏的期待。上海的别墅市场在近一阶段“复原”的迹象非常明显。一系列市场数据显示，上海别墅市场已经度过了“春夏”蛰伏期，正一步步地恢复生机。二、自用为主当前别墅短期1-3年的投资现象正在大幅减少，自用兼长久投资的现象正在增加；据中国指数研究院对今年沪上别墅需求市场的一项调研显示，购买别墅的自用比例达到70%左右，投资比例则从最高的20%以上降至约13%，而闲置比例基本在16%上下。虽然别墅二手市场交易税率被提高至40-60%，

21、但由于购买别墅的群体中大部分用途是自住兼长久投资，因此别墅市场经历短期政策适应期，成交量又继续回升。调查中发现，以自用为主的居住型别墅面积适中、结构紧凑，适合人口较多、外带保姆型家庭居住；相对于过去别墅比较奢华的空间布局，居住型别墅显得紧凑但不拥挤,同时具有较好的私密性，每户有独立的花园、露台及车库，因此受到市场的青睐。三、高性价比纵观上海几大别墅居住板块，形成一东一西的趋势：东为浦东世纪公园板块，西为大西郊到徐泾板块。这两个区域成为沪上国际学校最集中的区域，如12年美国学制的西华国际学校、德法学校、美国学校等，同时还拥有多个知名的高尔夫球场。业内人士认为，从成交量方面来看，虽然走出了低迷期，

22、逐步开始走强。但市场中各板块的冷热度仍然存在较大的差异，形成局部热销的态势，如上海的合生珠江、大华、保利、鹏欣、瑞虹等开发的联排及独栋的居住型别墅由于离市区较近，总价合理，成为市场销售热点。从板块看，徐泾板块的“居住型”别墅相比其他区域，在板块的生活配套的成熟度和高性价比上优势明显，徐泾别墅从几年前的每平方米5000-6000元起步，直到目前的每平方米10000多元，一直是上海市地区性价比最高的、最适合自住需求的别墅区之一。从市场的供求来看，徐泾板块别墅目前的发展形势比较好。据不完全统计，徐泾板块聚集了圣堡、西郊美林馆、长堤花园一期、九溪十八岛等29个别墅项目，其中14个已经全部售罄，在售的有

23、13个，大部分属于尾盘，独栋别墅的价格在每平方米1.2万元至每平方米2万元之间，购买别墅自用比例高达70%。目前上市可售的别墅只有209套，销售形势良好。业内人士指出，受国家宏观调控影响，别墅市场也受到一定冲击，其中主要是低端别墅市场的降温(因低端产品与公寓的同质化)。圣堡别墅的开发商信心十足地表示，“沪上公寓的过剩、别墅用地的严格限制以及居住规律的作用将使高端别墅尤其是品质上乘、性价比较好、地段较好的别墅成为居家别墅的首选”。商铺篇：由紧缺型变成充裕型市场截至2005年11月，上海共有430多万平方米商铺上市量。同时，商铺的闲置面积也在上升中，有近250万平方米的商铺在待售。除了中心城区商铺

24、租金仍居高不下外，部分商铺面积较少的成熟居住区也出现了极端租价较高的行情。专家分析，目前的商业地产市场已经由过去的紧缺型市场开始变成一个充裕型市场，市中心西侧区域的商业地产更值得关注。市场关注焦点：一、总量大空关现由于商铺市场准入、土地集中供应和开发周期的缘故，目前，上海商铺市场开始逐渐显示出区域之间发展的不平衡性，这种不平衡性造成有的区域商铺数量过大，有的区域商铺还有较大的发展空间。从整体来说，2005年在市中心以外的各区域出现了一些空关商铺，连长寿路以南的区域也出现了闲置商铺。从类型来看，外环之外，市场类的商铺闲置率是比较高的。同时，商铺的闲置还以另外一种形态存在，即部分商业项目施工、招商

25、进程缓慢，表面上看是由于项目处在施工或招商阶段，但实际上，由于资金、商业资源等要素资源得不到配置造成项目滞留。这种半成品在建设过程中的“滞留”，实际上是生产过程中的滞销商品制造，产品未出厂门就变成积压商品，而对商铺而言，就是“在建的空置面积”。此外，在商铺总量供应急骤放大、总保有量持续上升的背景下，各个区域的人均拥有量和区域拥有量有着很大的差异性，多个新兴城区的人均拥有面积大大超过了市中心商业聚集的人均拥有面积，如浦东新区、松江、嘉定等区的人均面积已超过了商业集聚的黄浦、卢湾、静安等传统商业区，其中个别区的商铺面积超过上述三个区的面积总和。二、租金细分层明从今年商铺租赁市场行情来看，其最主要的

26、变化是从原来的市中心少数繁华商业街市的高租赁价格高出租率，逐步向多层次的租赁价格体系发展。目前，在市中心商业繁华商圈，标准租金基本上维持在每天每平方米40至60元之间，其中南京东路的租金已跻身世界20名商业街行列；四川北路由于正在改建阶段，租金处于低位徘徊中；南京西路“梅-恒-泰”品牌商圈的形成，成为这类商铺租金上涨幅度最大的商业街。在社区商业街中，古北地区的商铺面积较大，影响了其租价进一步的上扬；田林地区则由于商业设施配置少，仅为人均面积0.6-0.8平方米之间，导致极端租价很高。至于在部分新兴社区中，商铺租赁情形呈现出入住率高的区域商铺高涨，人气不旺区域则正好相反。值得注意的是，在上海新建

27、社区中，目前有很大一批商铺空置，造成租金水平低迷，甚至负租金经营的情况。这种情形，一方面是因为区域供应量过大所导致；另一方面则是因为人口居住区域处于变化中，所以社区商铺的租金也处在变化过程中的关系。专家预计这种转换过程将在2006年以后数年里逐步呈现，并影响着社区商铺的价格表现。附件：一05年上海办公楼市场总结分析 逆市而上产品细分2005年上海办公楼市场，相对于商业地产市场和住宅市场而言，总体状况较好，需求较旺。甲级办公楼的租金持续上扬。一枝独秀供小于求据上海房地产交易中心统计，今年110月，上海办公楼批准预售面积累计为1173万平方米。而已登记的实际预售成交面积则为1223万平方米，供求比

28、为1104，总体呈供小于求、较为紧缺的状态。上海商业地产市场供求比为1074，而住宅市场为1066。上海办公楼市场在楼市整体不景气的情况下却一枝独秀，说明随着上海经济的持续快速发展和日趋国际化，上海办公楼市场仍有较大的增长潜力。小型办公楼成交比重高小户型产权式办公楼已成为上海出售型办公楼的市场主体，其成交比重已占到办公楼成交总量的70以上。即250平方米套以下的办公楼成交量已占到办公楼成交总量的712。而1000平方米套以上的办公楼成交比重，则仅有9.8。销售较好的均在次中心地区，如长宁的绿地商务大厦，普陀的世纪商务大厦、飞雕商务大厦等。这从一个侧面反映出，近年来上海第三产业中的中小企业和创业

29、型企业的发展势头较强，也预示着小户型办公楼的未来市场空间。浦东、普陀发展迅速数据显示，黄浦、卢湾、静安的供应量相当稀少，仅占同期全市出售型办公楼供应总量的759，而此三区合计的成交比重却达到1450，需求高于供应一倍。反观浦东则继续是办公楼市场的龙头老大，无论是供应量还是成交量，均双双名列榜首，供求比为1：108，仍供小于求。随着浦东小陆家嘴核心CBD高端办公楼市场地位的确立，其拉动效应显而易见。而原本默默无闻的普陀区，数据显示其办公楼的供应量与成交量均跻身前三名，其供求比为1103，基本保持平衡。普陀这一成绩，主要得益于小户型办公楼的供需两旺。虹口明显供大于求在总体供略小于求的状况下，虹口区

30、办公楼市场明显供大于求，为1048。值得注意的是，虹口在供应远超出相邻杨浦与闸北的情况下，成交量却低于上述两区。此一高一低的反向变化，说明了虹口办公楼市场的严峻性和滞销性。卢湾成交一落千丈卢湾今年在办公楼市场大爆冷门，10个月来办公楼严重滞销，累计成交仅076万平方米，相比黄浦同期的1017万平方米、静安671万平方米而言，实在过于悬殊。卢湾今年办公楼的累计批准预售面积达42万平方米，远比黄浦的22万平方米和静安25万平方米多。其办公楼成交均价，竟然还低于虹口、杨浦，均价仅12632元平方米。卢湾的这一反常现象，值得关注。闸北供应少需求大，闸北的市场状况与卢湾区恰好相反，呈现出严重的供不应求。

31、今年累计批准预售面积只有少得可怜的09万平方米，而实际预售成交面积竟数倍于批准预售面积，达59万平方米，其供求比竟达1467，创全市之最。这一现象，从一个侧面反映出闸北办公楼项目的开发远远滞后于其区域市场办公楼需求的变化，以致造成供需之间的严重脱节。长宁供应放量需求下滑今年来，长宁办公楼的供应增长远快于需求的增长，供应量几乎超出需求量的一倍之多，批准预售面积为215万平方米，实际预售成交却只有1156万平方米，供求之比跌落至1054。供应增长快于需求增长的这一市场特点，预示着长宁办公楼市场后市积压的问题渐趋严峻，价格会进一步下挫，甚至有可能产生新的烂尾楼。细分市场势在必然今年来，上海楼市在调控下整体下行，办公楼市场却逆势而行，甲级办公楼的租金持续上扬，出售型办公楼的价格也依然坚挺。未来，随着上海经济的持续增长，这一拉动效应也将会持续存在。随着办公楼市场