中国物业管理行业发展历程发展背景及竞争格局分析.docx

1、中国物业管理行业发展历程发展背景及竞争格局分析 中国物业管理行业发展历程、发展背景及竞争格局分析 一、物管行业的发展历程 顾我国物业管理行业30逾年的发展历程，大致经历了三个阶段：探索起步期、行业规范期、快速发展期。 探索起步期（1981-1995）：1981年，我国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立。1983年，深圳市国际商业大厦成为首个运用物业管理的商业体；1985年，物业管理拓展至深圳市鹏基工业区； 行业规范期（1996-2000）：国内物管行业经过了十多年的探索后，于1996年开始进入了行业规范期，主要体现在物业管理法律法规的陆续出台。 快速发展期（2001-至今）：随着房地产行

2、业的蓬勃发展，物业管理规模逐步提升。近几年，我国商品房销量屡创新高，2018年商品房销售面积达17.2亿方。作为房地产后周期的物管行业得到了迅速的发展。物业管理行业发展历程数据来源：公共资料整理 相关报告：发布的2020-2026年中国物业管理行业发展现状调研及投资前景展望报告 我国物业公司主要提供两种类型的物业服务，即基础业务服务和增值业务服务。其中，增值业务服务又可细分为业主增值服务和非业主增值服务。基础物业服务主要包括：安保服务、卫生保洁服务及维修、绿化等标准化的物业服务。增值业务服务中的业主增值服务包括：物业公司为业主提供的社区家政服务、教育养老服务和社区金融服务等；而非业主增值服务主

3、要包括为开发商提供新楼盘的销售代理以及广告等业务。物业管理业务构成数据来源：公共资料整理 二、行业发展背景 物管行业作为房地产开发链条的后周期节点，滞后于商品房新开工及销售情况。我国商品房销量在经历2014年负增长后，2015-2018年持续正增长，且2016增速达22.5%。2017年再创新高，当年实现销售面积16.94亿方，同比增长7.7%，近三年销量复合增速达10.1%。商品房销售面积及其同比数据来源：公共资料整理不同业态销售面积同比增速数据来源：公共资料整理 施工强度是影响新开工到竣工传导时滞长短的重要因素之一。自2016年下半年，新开工向竣工的传导时间出现拉长迹象。将建安投资与施工面

4、积进行对比，发现2017年一季度起，二者出现背离，且剪刀差逐步拉大。这表明，自2016年底、2017年初，新开工后的项目，施工强度有所降低，从而施工周期出现拉长的现象。与融资环境收紧后，部分房企抢开工、抢销售、加速回款、滞后竣工有关。2019年开始，建安投资逐步修复，实际竣工有企稳之势。2016-2018年周期拉长的项目将在未来两年进行集中交付。新开工面积及其同比数据来源：公共资料整理竣工面积及其同比数据来源：公共资料整理新开工与竣工时滞拉长数据来源：公共资料整理 截至2018年末，我国的城镇化率达59.6%，对标美国（82.3%）、日本（91.6%）、韩国（81.5%）、英国（83.4%），

5、我国城镇化率至少还有20%的增长空间。但是美国、日本的城镇化率达到70%-75%后，经历了一段平台期，然后继续上升。考虑到我国住房需求主要由：1、城镇新生人口的需求；2、农村人口流入城镇带来的需求；3、改善型需求组成。预计未来2021-2030年商品房年均需求中枢将逐步降至9-10亿方的合理水平。我国总人口及城镇化率数据来源：公共资料整理 按照管理业态来看，2018年我国产业园区在管面积达8.9亿方；医疗卫生机构达98.7万个、医院2.9万个；全国高等学校2914所。从销量来看，近三年非住宅业态销售面积占比约14%，复合增速为13.8%。从竣工来看，非住宅业态竣工占比逐年提升，2018年占比达

6、29.4%。传统住宅物业依然作为物管行业的主要组成部分，行业内竞争格局日渐清晰，头部企业优势逐步扩大。而非住宅业态领域，则具备更多的发展潜力。非住宅销售情况数据来源：公共资料整理商品房销售面积构成数据来源：公共资料整理非住宅竣工情况数据来源：公共资料整理 经济发展，消费升级，对物业服务需求量提升的同时，品质要求相应更高。城镇化率的提升来源于人口的流动，当前我国人口的流动又取决于经济发展的不均衡。随着经济的不断发展，我国居民的收入水平也随之提高。2018年，我国城镇居民人均可支配收入约39251元，同比增长7.8%，剔除价格因素后实际增长5.6%。2016-2018年，城镇居民人均可支配收入复合

7、增速8.0%，剔除价格因素后为5.9%。收入的提升，在一定程度上带动消费升级，从而对物业服务品质及类别提出更高、更多的要求，成为单价提升的潜在动力之一。城镇居民人均可支配收入及同比数据来源：公共资料整理城镇居民人均可支配收入实际同比数据来源：公共资料整理 三、行业竞争格局 近几年，房地产开发领域集中度表现出明显的提升趋势。不论是在土地储备、销售规模，还是在资金获取上，资源向规模型房企倾斜的趋势较为突出。未来几年，这类物业公司将充分享受商品房销售高增后带来的规模提升红利，促进物管行业集中度的提升。地产开发商销售集中度持续提升数据来源：公共资料整理 2015-2018年，物业百强管理面积均值由23

8、61.5万方增长至3718.1万方，平均管理项目数量由154个增长至192个，市占率由28.42%提升10.43个百分点至38.85%。2018年，TOP10的合计市占率提升至11.35%，较2017年增加0.29个百分点。我国的物管行业集中度还有较大的提升空间。 物业百强在管规模均值及合计市占率数据来源：公共资料整理 从收入构成来看，2018年，物业百强基础物业服务收入均值为7.13亿元，占比达80.49%，较2017年下降1.31个百分点；多种经营收入均值达1.73亿元，占比19.51%。多种经营收入中，空间运营、房屋经纪业务收入贡献占比靠前。从净利润构成来看，物业百强2018年基础物业服务净利润占比55.70%，较2017年下降2.62个百分点；多种经营业务净利润均值占比44.30%。可见，增值服务的盈利能力远高于基础物业服务。一方面，随着物业公司对增值服务的持续拓展，多种经营业务规模提升可期。另一方面，随着人力成本的增加，基础物业服务盈利水平或进一步受到压制，增值服务有望成为行业新的业绩增长点。2018年物业百强基础服务及增值服务收入占比数据来源：公共资料整理物业百强业主增值服务构成数据来源：公共资料整理-全文完-