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1、全国物业管理师职业资格考试模拟题全国物业管理师职业资格考试模拟题物业经营管理一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.物业经营管理突破了传统物业管理活动的局限性，下列哪个项目不属于物业经营管理活动的范畴？（）A.为业主提供价值管理服务B.满足业主的物业投资收益C.服务于企业的发展战略D.为住宅小区提供完善的配套设施2.根据物业经营管理企业的基本管理能力，主要具备策略性物业管理能力的物业管理企业称为（）。A.管理型物业管理企业B.专业型物业管理企业C.综合型物业管理企业D.特殊型物业管理企业3.一般而言，特色商店在建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等方面

2、差异巨大，其特色主要表现在（）。A.服务功能上的复合性B.经营商品上的特殊性C.经营管理上的一致性D.服务设施上的完整性4.某类物业管理类型的工作主要涉及理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划等。这类管理称为（）。A.作业管理 B.运行管理C.资产管理 D.组合管理5.城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅度升值。这种情况反映了房地产投资特性中的（）。A.政策影响性B.专业管理依赖性C.相互影响性D.寿命周期长6.房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”，对房地产投资区位的狭义理解是

3、指（）。A.空间结构B.经济环境C.文化和社会环境D.地理位置7.下列哪种房地产投资形式属于房地产直接投资？（）。A.购买房地产开发投资企业股票B.购买房地产投资信托基金股份C.购买住宅进行房地产置业投资D.购买房地产抵押支持证券8.投资者对于不确定性进行定性评价的主要方法是（）。A.收益折现法 B.净收益贴现法C.评分综合评价法 D.内部收益率评估法9.供求关系变化必然造成房地产价格的波动，其具体表现主要是（）。A.房地产投资高于预期水平B.租金收入的变化C.市场环境因素的变化D.市场风险因素的变化10.在描述反映投资项目在一定时期内资金运动状态的现金流量图，在某个时点表现为现金净流出，那么

4、在图中表示为（）。A.向上的箭线 B.向下的箭线C.水平的箭线 D.无法确定11.一宗物业可以获取的最大租金收入称为（）。A.潜在毛租金收入B.有效毛租金收入C.净运营收益D.税前现金流量12.房地产投资项目的税后现金流是指（）。A.净运营收益减去抵押贷款还本付息B.税前现金流减去准备金C.税前现金流减去所得税D.税前现金流减去准备金和所得税13.按复利计息时，一般把一年内多次复利计息所计算出来的利率称为（）。A.名义利率 B.通货膨胀率C.利息率 D.实际利率14.下列哪类设备更新中的磨损属于有形磨损？（）。A.生产制造工艺的改进导致设备市场价格降低B.由于技术进步影响，出现了结构更先进的新

5、型设备C.在设备运转过程中发生了实体性磨损D.由于经济环境变化造成的设备贬值15.表达使用物业一定时间的价格称为（）。A.服务价格 B.源泉价格C.使用价格 D.交换价格16.某购房者以9.5折的价格购买了一种标价为10000元/m2的住宅，那么实际价格为（）。A.9500元 B.10000元C.10500元 D.11500元17.在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理）下，期房价格一般（）现房价格。A.高于 B.低于C.等于 D.不确定18.在有保留价的拍卖中，只有在（）高于或等于保留价的情况下，这个价格才成为成交价。A.评估价 B.起拍价C.应价 D.最高应价19.居民收入水平

6、对物业价格影响最大的群体是（）。A.中等收入者 B.高收入者C.低收入者 D.无法确定20.下面哪个指标是反映和描述房地产市场状况中市场交易指标的？（）。A.空置量 B.空关率C.空置率 D.吸纳量21.当政策变化时，例如降低交易税费、停止住房实物分配，个人住房需求会（）。A.增加 B.减少C.不变 D.难以确定22.当房地产市场需求增加时，房地产需求曲线向（）移动。A.左上方 B.左下方C.右上方 D.右下方23.下列哪项是房地产市场需求指标的构成部分？（）A.城市家庭总支出 B.出租量C.竣工房屋价值 D.吸纳周期24.当人们的收入水平减少时，房地产需求曲线向（）移动。A.右下方 B.右上

7、方C.左下方 D.左上方25.下面关于房屋租赁的特点，哪种说法是正确的？（）A.房屋租赁不转移房屋的所有权B.房屋租赁的标的是作为非特定物的房屋C.房屋租赁关系是一种经济不要式契约关系D.房屋租赁关系依所有权的转移而中止26.物业租赁管理模式中，业主全权委托物业管理企业负责租赁活动及租赁中的管理和服务，物业管理企业只获得代理佣金。这种模式称为（）。A.包租转租模式 B.出租代理模式C.委托管理模式 D.全权包租模式27.房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种（）。A.所有权合同 B.股权合同C.债权合同 D.抵押合同28.在客户关

8、系管理中，4C中重点在于（）。A.客户 B.成本C.渠道 D.方便性29.在物业经营管理企业成本管理中，下列哪类成本是按照成本计算依据的不同划分的？（）A.固定成本 B.定额成本C.营业成本 D.管理成本30.下列哪项物业管理成本是按照与决策的关系来进行划分的？（）A.计划成本B.实际成本C.目标成本D.边际成本31.在成本控制中，当企业通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，这类控制机制称为（）。A.前馈性控制B.防护性控制C.反馈性控制D.简单性控制32.按照成本信息反馈的程度不同，可以把成本控制划分为（）。A.开环控制和闭环控制B.简单控制和分级控制C.

9、绝对成本控制和相对成本控制D.材料成本控制和管理费用控制33.在保险中要求投保人对投保标的具有一定的经济利益、经济效益或责任关系，这一原则称为（）。A.诚信原则B.可保利益原则C.近因原则D.比例分摊原则34.前期物业服务合同具有过渡性，是指这类合同的期限，存在于业主、业主大会选聘物业管理企业（）的过渡时间内。A.之前B.之后C.同时D.不一定35.某类风险只有损失机会而无获利机会，则这类风险称为（）。A.投机风险B.纯粹风险C.自然风险D.基本风险36.某物业管理企业在出现火灾后未及时向保险公司通知，这一行为违反了下列哪项义务？（）A.如实告知义务B.“危险增加”通知义务C.出险通知义务D.

10、防灾减损义务37.在物业经营管理过程中，对房屋主体及其设备进行维修保养，对环境进行维护等管理，属于企业的（）。A.筹资决策 B.投资决策C.分配决策 D.利润决策38.下列指标中哪一项属于物业管理绩效评价中的财务效益状况指标？A.营业增长率 B.资本积累率C.主营业务利润率 D.财务内部收益率39.某物业经营管理企业息前税前利润总额为100万元，息后税后利润总额为70万元，平均资产总额为1000万元，平均负债总额为500万元，那么，该企业的总资产报酬率为（）。A.7%B.10%C.14%D.20%40.某物业管理企业当年主营业务收入为250万元，其他业务收入30万元，上年主营业收入为220万元

11、，其他业务收入25万元，则该企业的营业增长率为（）。A.13.64%B.14.29%C.20.41%D.22.73%41.目前普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率为（）。A.40%B.50%C.60%D.70%42.在写字楼租赁管理中租户的选择非常重要，其中要关注租户所需要面积的大小，一般每个办公室工作人员所需要的单元内建筑面积约为（）较为合适。A.56m2B.1015m2C.1520m2D.2025m243.对于租期较长的租户，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定，通常是基于（）进行调整的。A.消费者价格指数B.生产者价格指数C.GDP物价平减指数D.GDP

12、物价折算数44.电梯是写字楼物业垂直交通的重要工具，通常在写字楼品质评价中，对评价电梯服务最重要的标准是（）。A.清洁安全B.装饰豪华C.安全快速D.空间开阔45.下列项目中哪项是零售商业物业经营管理的核心内容？（）A.策略与运行管理B.现场管理C.设施管理D.保安和清洁管理46.某零售商业物业采取百分比租金方式收取租金，其中某租户基础租金为10万元/月，以营业额的5%作为百分比租金，同时只有当月营业额超过200万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。该租户2007年4月营业额为150万元，则要支付的租金为（）。A.7.5万元B.10万元C.17.5万元D.20万元47.零售商业物业中租户

13、租金采取百分比租金时，一般而言，与租户经营的商品种类和经营方式有很大关系。下列哪种类型的租户确定的百分比最低？（）A.珠宝首饰店B.男女时装店C.家用电器店D.超级市场48.对一个新建成的零售商业物业而言，其日常管理费用中比重最大的是（）。A.公共能耗费B.设施维护费C.工资福利费D.管理保险费49.全面质量管理是指为了能够在最经济的水平上并考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，将研制质量、维持质量和提高质量等活动统一起来，其基本原理与其他概念的基本差别在于（）。A.为顾客提高在现有技术水平条件的最高质量B.在全面提高质量过程不考虑成本C.强调管理必须始于识别顾客的

14、质量要求D.为了提高质量由公司高层承担质量责任50.在设施管理中，设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和，称为（）。A.机会成本B.资产折旧成本C.生命周期成本D.设备均摊成本二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意的，至少有1个错。错选，本题不得分；少选 ，所选的每个选项得0.5分）1.物业经营管理以收益性物业为管理对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，主要运用的技术、手段和模式包括（）。A.租赁管理B.物业管理C.设施管理D.房地产资产管理E.房地产组合投资管理2.在物业经营管理的层次中，属于运行管理层次的管理活动是指（）

15、。A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理 E.房地产间接投资管理3.房地产信托投资基金（REITs）的主要优点表现在（）。A.收益相对稳定 B.受政策影响小C.持有期长 D.流动性较好E.可以获得转售收益4.通常房地产寿命可以区分为（）。A.社会寿命 B.经济寿命 C.运营寿命D.收益寿命 E.自然寿命5.房地产投资风险主要体现在（）。A.投入资金的安全性B.期望收益的可靠性C.预期回报的可控性D.投资项目的流动性E.资产管理的复杂性6.造成不同时点资金的价值差异的主要原因有（）。A.投资利润率 B.通货膨胀率 C.投资规模水平D.风险因素 E.预期收益水平7.设

16、备更新的经济分析中，设备磨损补偿的方式主要有（）。A.正常补偿 B.局部补偿 C.非正常补偿 D.完全补偿 E.物理补偿8.物业价格的形成条件主要包括以下几个方面（）。A.使用价值 B.需要水平 C.稀缺性D.有效需求 E.消费者偏好9.在期房与现房同品质情况下，期房价格低于现房价格的主要原因有（）。A.期房成为现房期间不能享受租金收入B.购买期房存在不能按期交房的风险C.购房者难以确定期房的价值D.期房更容易贬值E.期房在付款方式上不灵活10.影响房地产市场发展的社会经济因素主要有（）。A.社会因素 B.经济因素 C.政策因素D.人文因素 E.历史因素11.下列哪种情况下会造成房地产供给增加

17、？（）。A.房地产开发成本上升B.房屋建造成本下降C.相关产品价格提高D.预期未来价格提高E.政府政策限制土地供应12.下列哪些项目属于吸引租户的策略？（）A.单元面积大小 B.宣传手段 C.所提供服务的内容D.租约条款优惠 E.有效使用面积系数13.以“产品为中心”的市场营销策略是以一系列的P为核心的，包括（）。A.管理 B.产品 C.价格D.渠道 E.促销14.一般根据与物业管理服务业务量的关系进行划分，可以将物业管理成本划分为（）。A.经营成本B.变动成本C.固定成本D.半固定或半变动成本 E.管理成本15.成本预算的编制方法主要有（）。A.静态预算B.弹性预算C.零基预算D.滚动预算E

18、.长期预算16.前期物业服务合同的主要特征包括（）。A.为专项服务合同B.由建设单位和物业管理企业签订C.由业主委员会和物业管理企业签订D.具有过渡性E.为要式合同17.在风险管理中，一般认为风险具备（）等特征。A.负面性 B.不确定性 C.可测性D.不可测性 E.控制性18.一般而言，企业财务活动指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括（）等相互依存、相互制约环节。A.资金筹集B.资金运用C.资金耗费D.资金经营E.资金分配19.在财务报告分析中，企业在会计期末编制的主要会计报表是指（）。A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.股东权益表E.短期和长期负债表20.一般按照写字楼物业所具备

19、的功能差异，可以将写字楼分为（）。A.单纯型写字楼B.复杂型写字楼C.商住型写字楼D.综合型写字楼E.自用型写字楼21.在写字楼的租户选择中，物业经营管理企业通常要考虑如下几方面的因素：（）。A.装饰装修风格的相容性B.资产管理水平的适合性C.租户的商业信誉和财务状况D.所需面积大小E.需要提供的物业管理服务22.在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行权衡，主要包括（）。A.声誉B.财务能力C.租户组合与位置分配D.租户所需要的服务E.业主的经营偏好23.下列哪些项目属于零售商业物业经营管理中面临的特殊风险？（）A.购买力风险B.管理模式风险C.产权与管理权相分离风险D.周期

20、性风险E.管理范围不确定风险24.房地产组合投资管理之所以在房地产投资管理中得到广泛应用，是因为（）。A.通过科学的组合投资，在收益与风险之间建立平衡点B.通过各种资产的收益存在部分正相关关系而降低风险C.通过各种资产的收益存在部分负相关关系而降低风险D.通过在各种资产方面配备不同的人员降低风险E.通过专业化集中化资产选择而降低风险25.在下列工作内容中，哪些属于设施管理经理的职业性工作？（）A.安全保卫B.清洁卫生C.物业区位选择D.企业空间需求预测E.确定空间使用方式物业经营管理 试卷答案1 单项选择题12345678910DABDCDCCBB11121314151617181920ADD

21、CAABDAD21222324252627282930ACACABCABD31323334353637383940BABABCBDBA41424344454647484950DCACABDACC2多项选择题12345678910BCDEABADBEABDEABDBDACDABABC11121314151617181920BDBDBCDEBCDABCDBDEABCABCEABCACD2122232425CDEABCDBCEACCDE当我被上帝造出来时，上帝问我想在人间当一个怎样的人，我不假思索的说，我要做一个伟大的世人皆知的人。于是，我降临在了人间。我出生在一个官僚知识分子之家，父亲在朝中做官，

22、精读诗书，母亲知书答礼，温柔体贴，父母给我去了一个好听的名字：李清照。小时侯，受父母影响的我饱读诗书，聪明伶俐，在朝中享有“神童”的称号。小时候的我天真活泼，才思敏捷，小河畔，花丛边撒满了我的诗我的笑，无可置疑，小时侯的我快乐无虑。“兴尽晚回舟，误入藕花深处。争渡，争渡，惊起一滩鸥鹭。”青春的我如同一只小鸟，自由自在，没有约束，少女纯净的心灵常在朝阳小，流水也被自然洗礼，纤细的手指拈一束花，轻抛入水，随波荡漾，发髻上沾着晶莹的露水，双脚任水流轻抚。身影轻飘而过，留下一阵清风。可是晚年的我却生活在一片黑暗之中，家庭的衰败，社会的改变，消磨着我那柔弱的心。我几乎对生活绝望，每天在痛苦中消磨时光，一

23、切都好象是灰暗的。“寻寻觅觅冷冷清清凄凄惨惨戚戚”这千古叠词句就是我当时心情的写照。最后，香消玉殒，我在痛苦和哀怨中凄凉的死去。在天堂里，我又见到了上帝。上帝问我过的怎么样，我摇摇头又点点头，我的一生有欢乐也有坎坷，有笑声也有泪水，有鼎盛也有衰落。我始终无法客观的评价我的一生。我原以为做一个着名的人，一生应该是被欢乐荣誉所包围，可我发现我错了。于是在下一轮回中，我选择做一个平凡的人。我来到人间，我是一个平凡的人，我既不着名也不出众，但我拥有一切的幸福：我有温馨的家，我有可亲可爱的同学和老师，我每天平凡而快乐的活着，这就够了。天儿蓝蓝风儿轻轻，暖和的春风带着春的气息吹进明亮的教室，我坐在教室的窗

24、前，望着我拥有的一切，我甜甜的笑了。我拿起手中的笔，不禁想起曾经作诗的李清照，我虽然没有横溢的才华，但我还是拿起手中的笔，用最朴实的语言，写下了一时的感受：人生并不总是完美的，每个人都会有不如意的地方。这就需要我们静下心来阅读自己的人生，体会其中无尽的快乐和与众不同。“富不读书富不久，穷不读书终究穷。”为什么从古到今都那么看重有学识之人？那是因为有学识之人可以为社会做出更大的贡献。那时因为读书能给人带来快乐。自从看了丑小鸭这篇童话之后，我变了，变得开朗起来，变得乐意同别人交往，变得自信了因为我知道：即使现在我是只“丑小鸭”，但只要有自信，总有一天我会变成“白天鹅”的，而且会是一只世界上最美丽的

25、“白天鹅”我读完了这篇美丽的童话故事，深深被丑小鸭的自信和乐观所折服，并把故事讲给了外婆听，外婆也对童话带给我们的深刻道理而惊讶不已。还吵着闹着多看几本名着。于是我给外婆又买了几本名着故事，她起先自己读，读到不认识的字我就告诉她，如果这一面生字较多，我就读给她听整个一面。渐渐的，自己的语文阅读能力也提高了不少，与此同时我也发现一个人读书的乐趣远不及两个人读的乐趣大，而两个人读书的乐趣远不及全家一起读的乐趣大。于是，我便发展“业务”带动全家一起读书现在，每每遇到好书大家也不分男女老少都一拥而上，争先恐后“抢书”，当我说起我最小应该让我的时候，却没有人搭理我。最后还把书给撕坏了，我生气地哭了，妈妈

26、一边安慰我一边对外婆说：“孩子小，应该让着点。”外婆却不服气的说：“我这一把年纪的了，怎么没人让我呀？”大家人你一言我一语，谁也不肯相让读书让我明白了善恶美丑、悲欢离合，读一本好书，犹如同智者谈心、谈理想，教你辨别善恶，教你弘扬正义。读一本好书，如品一杯香茶，余香缭绕。读一本好书，能使人心灵得到净化。书是我的老师，把知识传递给了我；书是我的伙伴，跟我诉说心里话；书是一把钥匙，给我敞开了知识的大门；书更是一艘不会沉的船，引领我航行在人生的长河中。其实读书的真真乐趣也就在于此处，不是一个人闷头苦读书；也不是读到好处不与他人分享，独自品位；更不是一个人如痴如醉地沉浸在书的海洋中不能自拔。而是懂得与朋友，家人一起分享其中的乐趣。这才是读书真正之乐趣呢！这所有的一切，不正是我从书中受到的教益吗？我阅读，故我美丽；我思考，故我存