土地增值税清算审核模板.docx

1、土地增值税清算审核模板注意： 本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。 XX地方税务局 土地增值税清算审核案卷 纳税人名称： A房地产开发有限责任公司 项目名称： B项目 案卷页数： XX页 审核日期： 日XXXX年月XXXXXX年XX月日 立 卷 人： XXX 案 卷 目 录 顺序号 题 名 页号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 房地产开发项目情况登记表 计算机代码 开发单位名称 年 月 日 日 月 年 合同号码 发票号码 房屋安置情况 拆迁补偿情况 置换房款

2、收付情况 偿补 置换收款 置换付款 总 额 审核人 通过发票查询 系统查询结果 签 字 纳税人 税务机关 纳税人 税务机关项 目 项 房地产开发项目地址房地产开发项目名称 纳税人名称 地 址 纳税人地址纳税人名称 纳税人税务机关纳税人税务机关项 目 申报数 审核数 备注 备注 序号 楼牌号 购房人 面积 单价 总金额 纳税人税务机关纳税人税务机关税务机关纳税人 税务机关纳税人项 目 备注 申报数 审核数 备注 税务机关税务机关纳税人备纳税人 目项 备注 注 申报数 审核数 书 协 议序 名 姓 金额积 安 置 面 单价号纳税人 税务机关 纳税人 税务机关项 目 申报数 审核数 备注 备注 纳税

3、人 税务机关 纳税人 税务机关项 目 申报数 审核数 备注 备注 发票日期 收款方名称发票金额 发票号码发票代码序号 申报数 审核数 备注 备注 序发票 发票 发票 发票 审核人 发票查询 收款方名称税务机关 纳税人 税务机关 纳税人 项 目 备注 纳税人申报数 税务机关审核 目 允许列支利息 建设期工程项目名称 建设期工程项目编号 联系人及电话 纳税人计算机代码送达文书名称 目项 备注 备注 申报数 审核数 号编 房产证面积 2 ） M（元） （元）房 号 开发小区内道路 签 字 结果金额 代码号 号码日期 税务机关 税务机关纳税人纳税人 目项 申报数 审核数 备注 允许列支借款行 金融机构

4、名称 借款金额 利率 金额 利息金额期限 经济适用住房 非经济适用住房 商业用房项目性质 其它（请划选择） 项目名称 项目地址货币形式取得的收入 一、取得土地使用权所支付的金额 支付的土地出让金 1 规划费用 建筑工程费用 供水工程支出 注备 备 注 申报数 审核数 管理人员工资 次 土地使用证 发放单位法人代表 清算项目所属期间送达文书字号非货币性收入转让收 使用土地面积二、房地产开发成本支付地价款金额支 2 设计费用安装工程费用 供电工程支出 物业管理用房费用职工福利费1 土 地 使 用证编号 普通住宅 规划许可 证发证机关 电 话 规 划 许 可证号码 项目类型 预（销）售许可证情况 2

5、） M 销售收入 占地面积（ 总房产套数 已售出套数应销售总面积项目总建筑面积 受送达人 入形式 视同销售收入 可售建筑 非普通住宅 总建筑 面积 土地征用及拆迁补偿费 交纳的有关税费 付土 地3 4 项目可行性研究费用 其他建筑安装工程费用 供气工程支出 变电站费用 折 旧费 2 预（销）售许可证发证机关合 面积： 前期工程费 其中： 价款5 水文费用 热力站费用 修 理 费3 计 其他 预（销）售许可证号 已预（销）售总面积送达地点销售货币金额建筑安装工程费 支 6 地质费用 排污工程支出水厂费用4 取得预（销）售许可证时间 已预（销）售面积占应销售面积比例 建筑面积（） 套纳税人申请征收

6、方式及清算理由： 基础设施费付情况 7 6 数 换取非货币性资产作价金额 公共配套面积 勘探费用 排洪工程支出 居委会用房费用 办 公费 可售建筑面积 合计（） 普通住宅 建筑面积（ 工程总造价（元）2） M 开工时间 单位签章：受送达人签名或盖章 8 通讯工程支出 费 水电 预计竣工时间 项目总投资（元）法人签章： 销售方式单套建筑面积主管税务机关意见： 已售建筑面积公共配套设施费9 7 分配股东作价金额 合 测绘费用 照明工程支出 派出所用房费用 劳动保护费 预计售房时间 非普通住宅其他 计 容积率 年 预计销售均价 （元） 月 日 时 分 如房地产对外捐赠，请填写以下栏次 代收理由、代收

7、人签名或盖章 分配投资人作价金额 用于职工福利作价金额 普通住宅 开发间接费用 土地征用费用 10 11 七通一平支出 环卫工程支出 幼儿园用房费用 学校用房费用 周转房摊销费 8 捐赠意向书编号 当期政府公布同级别转让收 未售建筑面积三、房地产开发费用耕地占用税12 其他发生的间接费用9 受赠单位名称 实际成交价格与同级 年 非普通住宅 受赠单位纳税人识别号 月 日 时 分 如房地产抵偿债务，请填写以下栏次 别住房平均价格之比住房平均价格 用于职工奖励作价金额 入类别 其他 利息支出 劳动力安置费 支 计 小 绿化费用 托儿所用房费用 10 债权人单位名称抵债合同书编号 拒收理由 拒 用于赞

8、助作价金额 自用建筑面积 其他房地产开发费用 付土安置动迁用房支出 其他设施工程发生的支出 公共厕所费用 11 债权人纳税人识别号 报送证件及附送资料 收 对外投资金额 主管税务机关审核意见： 地征 拆迁补偿款 自行车棚用房费用 12 经办人： 年月日 情 况 见证人签名或盖章抵偿债务金额 取得其他收益金额 用费用 情 邮电通讯用房费用 13 ： 法定代表人（负责人） 年月日 纳税人名称（章） 年月日 以下由税务机关填写 年 月 日 时 分 合计 况 其他非营业性公共设施费用 合 计 14 项目登记税务机关 主管税务机关审核意见：合 合 合合 主管税务机关审核意见：合 计 计 计 计 计 项目

9、管理分局（科、所） 项目管理人员 送达人签名或盖章 主管税务机关审核意见：主管税务机关审核意见：主管税务机关审核意见：主管税务机关审核意见： 合 主管税务机关审核意见： 计 合 计 房地产开发项目编号 登记人员： 税务机关名称（章） 登记日期：年月日 纳税人（公章） 税务经办人：（签字） 主管地方税务机关（公章） 年 月 日 年 月 日 签 章： 年 月 日 主管税务机关审核意见： 日 月 年 签章： 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 日 月 年 签章： 使 用 说 明 1.本表依据国家税务总局关于印发不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法的通知（国税发2006128号）

10、设置。 2.适用范围:纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开发项目登记时使用。 3.纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，到房地产所在地主管税务机关领取房地产开发项目情况登记表，并如实填写，办理房地产开发项目登记；纳税人取得房地产预售（销售）许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预售（销售）许可证复印件。 4.填表说明： （1）“房地产开发项目名称”：规划许可证核准的“房地产开发项目名称”； （2）“房地产开发项目地址”：规划许可证核准的“房地产开发项目地址”； （3）“建设期工程项目名称”：规划许可证核准的“建设项目名称”； （4）“建设期工程项目

11、编号”：规划许可证字轨号码； （5）“项目性质”：经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他； （6）“土地使用证编号”：土地使用证的字轨号码； 规划许可证字轨号码；：“规划许可证号码”）7（8）“可售建筑面积（）”：开发项目中用于销售的建筑面积，即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。（注：这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，不包括建成后有偿转让的。）； （9）“预（销）售许可证发证机关”

12、：预（销）售许可证发证机关全称；“取得预（销）售许可证时间”：预（销）售许可证发证日期；“预（销）售许可证号”：预（销）售许可证字轨号码。如果纳税人填报本表时没有取得预（销）售许可证，以上三栏可以不填报，自取得房地产预（销）售许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预（销）售许可证复印件，进行项目登记变更； （10）“建筑面积（）”：有关部门批准的开发项目总建筑面积； （11）“项目总投资（元）”：房地产开发项目全部投资额； （12）“工程总造价（元）”：房地产开发项目全部工程投资额； （13）“销售方式”：商品房现售、商品房预售和销售代理； （14）“房地产开发项目编号”：为系统自

13、动生成项，不必填报。 5. 本表为A4型竖式，一式三份。主管税务机关留存二份，退回纳税人一份。 普通标准住房审核表 楼栋号： 注：1.以单套楼为单位填写表中数据。 “销售收入”列至角分。2.使 用 说 明 纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房： 1.住宅小区建筑容积率在以上； 2.以单套楼为单位，单套楼建筑面积在140平方米（含140平方米）以下； 3.实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的倍以下。 其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。 清 算 审 核 报 告 （第一种情况：适用核实征收土地增值税纳税人） 根据*房地产开发有限公司主动申请进行土地增值税清算或

14、经税务机关的因素分析要求*房地产开发有限公司进行清算，按照核查工作的安排，我土地增值税清算审核小组于2013年8月1日至8月5日对*房地产开发有限公司的*项目进行了土地增值税清算审核，现已审核完毕，报告如下： 一、基本情况 （一）企业基本情况 *房地产开发有限公司是在我局注册登记的一家私营有限责任公司，登记时间1990年8月6日，位于*市朝阳路18号，公司属于独立核算法人，法人代表张*，注册资本*万元，其中张*投资比例80%、李*投资比例20%，公司经营范围房地产开发与经营、物业管理服务。 （二）项目基本情况 1.项目名称及位置 *小区，位于*市渤海路与裕华路交汇处。 2.项目概况 （1）开发

15、项目类型：商业居住及配套公建 （2）占地面积：10000 （3）项目建筑结构情况：砖混结构 （4）项目装饰装修情况：塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不 锈钢栏杆，商业门市精装修、大理石楼梯踏步。3.项目建设规模 该项目总建筑面积20888，其中普通住宅建筑面积10888、商业门市建筑面积10000；该项目公共配套设施面积4000；总可售面积20888。 4.项目销售情况 该项目2013年1月1日取得预售许可证，截止清算基准日2013年6月30日，全部销售完毕。 【如果未销售完毕，需按项目类型说明已售面积、未售面积、已售面积占可售面积的比例】 5.普通住宅的判定情况 （1）项目规划容积率： （2

16、）该项目属于一级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格3500元，普通住宅销售价格上限3500元。 （3）单套楼建筑面积及售价 根据以上情况及税务机关普通标准住房审核表审批情况判定是否符合普通标准住宅。 二、企业清算情况 该公司委托*市*税务师事务所进行了*小区的鉴证审核，并出具了土地增值税清算鉴证报告【*所鉴字（2013）第077号】。该公司自行清算事项如下： 1.收入总额： 扣除项目金额：2.3.增值额： 4.增值率： 5.适用税率： 6.应缴土地增值税税额： 7.已缴土地增值税税额： 8.应补缴土地增值税税额： 三、税务机关审核情况 注：税务机关审核如果与企业自行清算存在差异，应该注

17、明依据，如果涉及成本分摊，应详细说明。 （一）土地增值税应税收入的审核 经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计取得应税收入*元，调增/调减*元。其中： 1.销售普通标准住宅10888，取得销售收入元，调增/调减*元。 2.销售商业门市10000，取得销售收入*元，调增/调减*元。 3.* （二）土地增值税扣除项目的审核 经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计扣除项目金额*元，调增/调减*元。其中： 1. 取得土地使用权所支付的金额。 按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目。 税务机关在

18、审核“取得土地使用权所支付的金额”时，应重点审核以下几个方面： 审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。 如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。 审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。 审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 审核有无预提的取得土地使用权支付金额。 比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。 2. 房地产开发成本 （1）土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿

19、的净支出、安置动迁用房支出等。 税务机关在审核“土地征用及拆迁补偿费”时，应重点审核以下几个方面： 审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。 审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收 花名册，并与相关账目核对。 审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。 （2）前期工程费 前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出。 税务机关在审核“前期工程费”时，应重点审核以下几个方面： 审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。 审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发

20、费用是否按税收规定扣除。 多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费、是否按项目合理分摊。 （3）建筑安装工程费 建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各项建筑工程费用和安装工程费用。包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。 正常情况下，建筑安装工程费用在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的影响也最大。因此，审核其会计核算是否真实、合理显得尤为重要。从某种意义上讲，它应是土地增值税清算审核的“重中之重”，是清算审核的核心，也是检验清算审核成果

21、的关键所在。当前，该成本项目存在的问题很多，突出表现在纳税人为扩大建筑安装工程成本，常见的弄虚作假手法有：房地产开发商虚列“甲供材料”，人为加大建筑安装工程成本；重复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等。 对建筑安装工程费进行审核，应重点关注建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程验收备案文档。 税务机关在审核“建筑安装工程费”时，应重点审核以下几个方面： 出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据： .从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的

22、施工合同，并与相关账目进行核对； .实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证； .审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。 自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。 ）基础设施费4（基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 （5）公共配套设施费 公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 税务机关在审核

23、“基础设施费”、“ 公共配套设施费”时，应重点审核以下几个方面： 审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。 如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。 审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。 审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。 获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。 审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已

24、经按规定分摊。 各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关 税收规定。 （6）开发间接费用 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 税务机关在审核“开发间接费用”时，应重点审核以下几个方面： 审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。 如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。 审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。 审核是否将期间费用记入开发间接费用。 审核有无预提的开发间

25、接费用。 审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。 在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。 3. 开发费用 税务机关在审核“开发费用”时，应重点审核以下几个方面： （1）审核应据实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据 实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。 （2）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核： 审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证； 如果有多个开发项目，利

26、息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目； 审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定； 审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 4. 与转让房地产有关的税金 5. 财政部规定的其他扣除项目 （三）土地增值税计算的审核 经审核，该项目应纳土地增值税*元，已缴*元，应补税额为*元。其中： 1.普通住宅增值额*元，增值率*%，应缴土地增值税*元，已缴*元，应补税额为*元。 2.商品房增值额*元，增值率*%，应缴土地增值税*元，已缴*元，应补税额为*元。 3.* 审核人员签字： 日 月 年 清 算 审 核 报 告 （第二种情况：适用核定征收土地增值

27、税纳税人） 根据*房地产开发有限公司主动申请进行土地增值税清算或经税务机关的因素分析要求，按照核查工作的安排，我土地增值税清算审核小组于2013年8月1日至8月5日对*房地产开发有限公司的*项目进行了土地增值税清算审核，现已审核完毕，报告如下： 一、基本情况 （一）企业基本情况 *房地产开发有限公司是在我局注册登记的一家私营有限责任公司，登记时间1990年8月6日，位于*市向阳路18号，公司属于独立核算法人，法人代表张*，注册资本*万元，其中张*投资比例80%、李*投资比例20%，公司经营范围房地产开发与经营、物业管理服务。 （二）项目基本情况 1.项目名称及位置 *小区，位于*市渤海路与裕华

28、路交汇处。 2.项目概况 （1）开发项目类型：商业居住及配套公建 （2）占地面积：10000 （3）项目建筑结构情况：砖混结构 ）项目装饰装修情况：塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不4（锈钢栏杆，商业门市精装修、大理石楼梯踏步。 3.项目建设规模 该项目总建筑面积20888，其中普通住宅建筑面积10888、商业门市建筑面积10000；该项目公共配套设施面积4000；总可售面积20888。 4.项目销售情况 该项目2013年1月1日取得预售许可证，截止清算基准日2013年6月30日，全部销售完毕。【如果未销售完毕，需按项目类型说明已售面积、未售面积、已售面积占可售面积的比例】 二、企业清算情况 该公