广州业主大会和业主委员会规定.docx

1、广州业主大会和业主委员会规定广州市业主大会和业主委员会规定（征求意见稿）第一章 总 则第一条 （制定目的、依据）为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、广东省物业管理条例、建设部业主大会规程等规定，结合本市实际，制定本规定。第二条 （适用范围）本市行政区域范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规定。第三条 （业主界定）本规定所称的业主是指房屋的所有权人。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主权利，并承担相应义务

2、。第四条 （各级主管部门及职责）市国土资源和房屋管理局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级市国土资源和房屋管理局、市国土资源和房屋管理局各区分局根据属地管理的原则负责本行政区域内物业管理活动监管管理工作的具体实施。第五条 （基层属地管理责任主体及职责）街道办事处（乡镇人民政府）会同物业所在地的属地国土房管部门，依法指导、协助本辖区内业主大会的成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常活动，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会（村民委员会）予以协助和配合。第六条 （联席会议制度及功用）物业管理区域内，应当建立由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，属地国土房管部门、居

3、民委员会（村民委员会）、司法所、辖区派出所、相关职能单位、业主委员会（业主代表）、相关物业服务企业参加的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大事项。第七条 （合法性要求） 业主大会、业主委员会的活动或作出的决定应当符合法律、法规、行政规章、规范性文件和管理规约的规定。第八条 （配合、协助、接受指导与监督、告知职责）业主大会、业主委员会应当配合政府部门、基层组织共同做好物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会（村民委员会）依法履行自我管理职责，支持居民委员会（村民委员会）开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委

4、员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会（村民委员会），听取居民委员会（村民委员会）的建议。第二章 业主大会第九条 （筹备组的产生）业主大会筹备组（下称“筹备组”）应当按广东省物业管理条例的规定产生并履行职责。第十条 （发起及准备工作）街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到业主书面请求后三十日内会同物业所在地属地国土房管部门指导、协助业主推荐产生筹备组。由街道办事处（乡镇人民政府）会同不少于十名业主书面联名（下称联名业主）将拟定的关于组建首次筹备组的倡议（下称倡议）在物业管理区域内显著位置张贴公示十日，告知全体业主筹备成立业主大会事宜。倡议应当明确业主代表人选提交资料的方式。联名业主应当符合本规

5、定第十一条规定的条件。第十一条 （筹备组业主代表人选条件）筹备组业主代表人选应当从具备以下条件的业主中产生：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；（三）履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为。第十二条 （筹备组业主代表人选的产生）倡议公示期内，筹备组业主代表人选可以采取自荐或推荐（不少于十名业主联名推荐，不包括被推荐业主）等方式产生。筹备组业主代表人选填写筹备组业主代表人选登记表，并提供推荐支持的业主签名表、本人和推荐的业主的有效房产证明、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件等资料。倡议公示期内，没有

6、产生符合条件的筹备组业主代表人选，联名业主成为筹备组业主代表人选。第十三条 （筹备组的组成）倡议公示期满后，联名业主在街道办事处（乡镇人民政府）的组织下，在筹备组业主代表人选范围内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占建筑面积）产生筹备组业主代表，连同建设单位或公有住房出售单位以及街道办事处（乡镇人民政府）代表七至十五人组成筹备组，其中业主代表应当不少于筹备组人数的百分之六十。建设单位或公有住房出售单位未委托代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。产生筹备组业主代表人数超过规定人数的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织上述代表人选根据物业管理区域内业主人数及楼栋分布、所占建筑面积等情况综合确定。形成的决

7、议应在物业管理区域内显著位置张贴公示五日。业主对上述决议有异议的，可向街道办事处（乡镇人民政府）提出，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主未提出异议的，则视为决议通过。筹备组组长由筹备组成员推选，不能在一周内推选决定的，由街道办事处（镇人民政府）组织筹备组成员通过集体投票的方式，按所获票数的高低确定。得票最高者票数相同的，需对票数相同者再投票，按所获票数的高低确定。第十四条 （筹备组的确立）筹备组成员产生后，成员名单在物业管理区域内显著位置张贴公示五日。业主对筹备组成员有异议的，可向街道办事处（乡镇人民政府）提出，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主未提

8、出异议的，则视为通过，并作为筹备组成员。筹备组成员名单公示期满后，业主无异议或异议不成立，筹备组确立。筹备组应在确立后七日内将成员名单在物业管理区域内显著位置公告。筹备组自成立之日起六个月内未能组织召开业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则的，筹备组自行解散。第十五条 （筹备组职责）筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订管理规约和业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法；（五）根据业主委员会候选人产生办法确定候选人名单及简历表；（六）召开首次业主大会会议的其他

9、准备工作。前款（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告，公示时间不少于七日。业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后五日内予以答复，超过半数的筹备组成员未提出异议的，则视为通过。第十六条（会议通知送达方式）筹备组应当于业主大会会议召开十五日前将会议的时间、地点、内容、形式等事项以下列方式之一通知全体业主，并做好相关送达记录：（一）当面递交书面通知；（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；（三）以业主入户时或其后更新的联系方式通知；（四）其他有效送达方式。业主不在本市的，以电话或手机

10、短信、电子邮件等方式通知。第十七条 （业主大会职责及投票生效规则） 业主大会主要履行以下职责：（一）制订、修改管理规约和业主大会议事规则； （二）选举、更换、罢免业主委员会委员；（三）依法选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）监督业主委员会、物业服务企业或其他管理人的工作，听取、审查其工作报告；（五）审议、确定物业管理区域内属于业主共用部位和共用设施设备使用、经营、管理等方案和收益使用方式；（六）决定物业专项维修资金的使用、续筹等方案，并监督实施；（七）决定建筑物及其附属设施改建、重建等方案，并监督实施；（八）决定业主大会、业主委员会经费筹集、管理、使用等方案，并监督实施；（九）决

11、定是否设立业主委员会专职人员及报酬；（十）决定物业管理区域共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照两者之和计算。第十八条 （

12、建筑面积的确定及计算投票权物业的范围）业主拥有物业的建筑面积，已取得产权证的，依照产权证记载的建筑面积计算；未取得产权证的，依照房地产交易登记中心鉴证的商品房买卖合同或经房屋拆迁主管部门备案的拆迁补偿协议载明的建筑面积计算。不能独立确权的建筑不计算投票权数。第十九条 （共有物业、法人、无民事行为能力人投票人的确定）专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应当自行协商确定一名投票代表人。业主为法人的，由其法定代表人或其书面委托的代理人行使投票权。业主为无民事行为能力人或者限制行为能力人的，由其法定代理人或监护人行使投票权。第二十条 （业主委员会候选人产生办法）业主委员会委员候选人应当在筹备组规定

13、的时间内由业主自荐或推荐（不少于十名业主联名推荐，不包括被推荐业主）等方式产生。业主委员会委员候选人填写业主委员会委员候选人简历表，并提供推荐支持的业主签名表、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件等资料，交给筹备组核实。筹备组将业主委员会委员候选人简历表在小区（大厦）内显著位置公告。第二十一条（首次业主大会会议内容）首次业主大会会议的内容包括：（一）筹备组向业主大会通报大会筹备过程与情况；（二）表决通过管理规约、业主大会议事规则；（三）选举产生业主委员会委员；（四）其他需要业主大会会议表决通过的事项。第二十二条（管理规约、业主大会议事规则的规定）管理规约应

14、当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。第二十三条 （选举业主委员会委员的条件）管理规约和业主大会议事规则经业主大会表决通过后，按照业主大会议事规则规定的选举办法选举产生业主委员会委员。第二十四条 （业主大会成立形式的选择、业主代表的产生）一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内未成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。三百名业主以上的物业管理区域，

15、可推选业主代表参加业主大会会议。业主代表可以以楼层、单元或幢为单位，经所代表的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意产生。第二十五条（业主代表投票的做法、业主代表的补选） 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。第二十六条（业主大会会议的形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见、网络投票、手机短

16、信投票等形式。采用书面征求意见、网络投票、手机短信投票等形式的，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，投票详细情况须在物业管理区域显著位置公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。上述形式的具体规则可在业主大会议事规则里予以约定。第二十七条（书面投票安排）采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满七日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。第二十八条 （达不到法定投票权数补救办法）回收时限届满后，若收到的总票人数、权数未达到业主大会总人数、权数法定比例的，由筹备组公告通知全体业主延长投票时间，组织人员催收表

17、决票、选票，但延长时间不应超过三十日。第二十九条 （投票结果统计与公示、公正）筹备组负责验票、计票，在监票人的监督下统计公布选举结果，并在物业管理区域内显著位置公示不少于三十日。对公示结果有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）在公示期内调查处理。监票人由街道办事处（乡镇人民政府）、物业所在地属地国土房管部门、业主各一人组成。业主监票人由筹备组在全体业主中随机抽取。被抽取的业主监票人书面拒绝担任或未按时到场监票的，由街道办事处（乡镇人民政府）指定业主监票人。筹备组可以聘请公证人员进行业主大会选举和表决公证。第三十条 （业主大会的组成与成立）业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议

18、召开之日起成立。第三十一条 （业主大会决定的效力）业主大会或者业主委员会依法做出的决定，对全体业主具有约束力。第三十二条 （业主大会会议召开）业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第三十三条（业主提议审核与行动）业主委员会应当在收到业主召开临时会议的提议后十日内对提议进行审查，符合业主大会议事范围的，应当在收到提议的二十日内召集业主大会临时会议。业主提议召开业主大会临时会议的，应当附上本人的签名、联系电话、物业地址。业主委员会有权核实提议业主的业主身份，不能

19、提供有效证明证实自己业主身份的，提议无效。第三十四条（补救办法）业主委员会逾期十日不召开业主大会定期会议或临时会议的，业主可以向当地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助要求。街道办事处（乡镇人民政府）在收到百分之二十以上业主的协助要求后，应当限期业主委员会召开业主大会会议；在限期内仍不召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当协助提出要求的业主参照小区业主大会议事规则组织召开业主大会。第三章 业主委员会第三十五条 （业主委员会委员投票产生的条件）业主委员会委员得票数应当符合本规定第十七条规定，并按业主大会议事规则规定的业主委员会委员人数产生业主委员会。第三十六条 （主任、副主任的产生）业主委员会委员

20、应当自业主委员会选举产生之日起七日内，在街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）的指导下组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。第三十七条（业主委员会委员任职条件）业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生： （一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；（三）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；（四）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。第三十八条（业主委员会性质与职责）业主委员会是业主大会的执

21、行机构，依法履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作情况及本区域物业管理的实施情况；（二）组织业主委员会的换届选举，向业主大会提交修订管理规约、业主大会议事规则； （三）经业主大会批准和授权，代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同或专项服务合同；（四）监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同，督促业主、物业使用人遵守管理规约、履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题；（五）执行业主大会的决议、决定，监督、指导管理规约的实施，制定物业管理区域共用部位和共用设施设备的使用、经营、管理等方案和收益使用方案；（六）配合街道办事处

22、（乡镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）做好物业管理区域内的社区建设、管理工作；（七）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议；（八）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。第三十九条 （备案要求）业主委员会自选举产生之日起三十日内应当按广东省物业管理条例的规定备案。备案时应提交以下材料：（一）业主委员会备案登记表；（二）所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案意见；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主大会会议记录和会议决定，选举和表决结果统计表；（五）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况和委员分工情况。物业所

23、在地属地国土房管部门在发出备案回执时，应当同时抄送物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。对于未按规定备齐提交资料的，物业所在地属地国土房管部门应当在五日内予以书面告知申请人。备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的属地国土房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。第四十条 （刻制印章）业主委员会凭物业所在地的属地国土房管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。第四十一条 （业主委员会资料公示）已按规定备案的业主委员会应当将备案回执及业主委员会委员的资料在业主委员会办公用房内长期公开。无业主委员会办公用房的，业

24、主委员会应当将备案回执及业主委员会委员的资料在物业服务用房内长期公开。物业服务企业应当予以配合。第四十二条 （业主自我管理经费来源及决定，收支公布）经业主大会决定，业主大会和业主委员会开展工作的经费，以及根据本规定第十七条第一款第（九）项决定设立业主委员会专职人员及报酬的，由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。业主委员会的财务账目应当向全体业主定期公布，业主个人可以按照业主大会或管理规约的规定向业主委员会查询。业主委员会不按时公布账目，无故不接受业主正当查询要求的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会公布账目、接受查询。第四十三条（业主委员会委员资格终止、公

25、告、资料等移交）业主委员会委员资格终止的，业主委员会应当及时在物业管理区域的显著位置公告。职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。未按时移交的，由属地国土房管部门责令限期改正，并给予警告。逾期仍拒不移交的，业主委员会可依法向人民法院提出诉讼请求移交。第四十四条 业主委员会委员应当参加由属地国土房管部门组织的业务培训，参加属地国土房管部门召集的有关会议。第四十五条（档案建立及管理） 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管。活动档案一般包括以下内容：（一）各类会议记录、纪要；（二）业主委员会、业主大会决议、

26、决定等书面材料；（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；（四）业主基本情况登记簿；（五）物业服务合同；（六）有关法律、法规和业务往来文件；（七）业主和使用人的书面意见、建议书；（八）专项维修资金和其他资金收支情况；（九）其他书面和实物资料。经利害关系人申请，活动档案应向利害相关人公开。政府部门因公务需要查询时，业主委员会应配合提供。业主委员会及其成员不得以不正当目的、手段利用、泄漏档案信息。第四十六条（业主委员会会议）业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席

27、，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）派员列席会议。第四十七条 （委员任期及改选）业主委员会任期届满三个月前，业主委员会应当按广东省物业管理条例的规定选举产生新一届的业主委员会，同时应当报告属地国土房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。全体业主依法选举新一届业主委员会委员的同时，应当决定新、旧两届业主委员会的移交时间。未明确新、旧两届业主委员会的移交时间，现任业主委员会期限届满前选出新任业主委员会的，现任业主委员会仍需履行职责。同时

28、，现任业主委员会必须在期限届满三日前完成移交手续，移交结束后，现任业主委员会职责终止。未按时移交的，由属地国土房管部门责令限期改正，并给予警告。逾期仍拒不移交的，新一届的业主委员会可依法向人民法院提出诉讼请求移交。现任业主委员会期限届满仍未产生新一届业主委员会的，现任业主委员会职责终止。第四十八条（补救办法）以下情况，百分之二十以上的业主可联名申请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出协助召开业主大会的申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当协调组织召开业主大会会议，选举新的业主委员会或业主委员会委员。（一）业主委员会不在规定时间内组织换届选举工作的；（二）业主委员会任期届满，尚未产生新一届业主

29、委员会的；（三）业主委员会因集体辞职等原因，无法履行职责，业主不能自行组织召开业主大会会议的；（四）业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员，业主委员会未组织召开业主大会会议补选业主委员会委员的；（五）业主委员会有越权、失职、违反法律法规规定等行为，明显侵害多数业主合法权益，情节严重的；（六）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。街道办事处（乡镇人民政府）协调组织召开业主大会会议，可按照召开首次业主大会的相关程序进行。第四十九条 （印章等移交）新一届业主委员会产生后三日内，原业主委员会应当将印章、收支账目、档案资料以及财物等移交给新一

30、届业主委员会。未按时移交的，由属地国土房管部门责令限期改正，并给予警告。逾期仍拒不移交的，业主委员会可依法向人民法院提出诉讼请求移交。现任业主委员会期限届满仍未产生新一届业主委员会的，原业主委员会应将印章、收支账目、档案资料以及财物等移交给属地的居民委员会（村民委员会）暂时代为保管。未按时移交的，由属地国土房管部门责令限期改正，并给予警告。第五十条 （会议记录要求）业主委员会会议应当有书面记录，由出席会议的委员签字并存档。第五十一条 （决定公告及告知业主）业主委员会的建议、决定、决议应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的，应当经全体委员过半数以上签字后，送达每一位业主在本物业

31、管理区域的邮箱或专有部分内。（一）专项维修资金使用的建议；（二）拟向业主大会提交表决调整物业服务费的建议；（三）根据业主大会表决及有关法规规定作出的选聘物业服务企业或其他管理人方式的决定；（四）召开临时业主大会会议的决议；（五）罢免业主委员会委员的建议；（六）本区域共用部位和共用设施设备使用、大修、改造、经营等方案的建议；（七）小区公共收益分配方案的建议；（八）向主管部门申请行政复议、诉讼、仲裁的建议；（九）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大建议。上述建议按规定经业主大会表决后，业主委员会应当将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告，并执行业主大会的决定。第五十二条 （社

32、区监管与政府监管）业主大会、业主委员会的活动或作出的决定违反法律、法规、行政规章、规范性文件的，所在地居民委员会（村民委员会）应当建议其改正，并将有关情况报告街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主大会、业主委员会限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第五十三条 （印章使用、管理要求）业主委员会应当依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。第五十四条（发布信息要求） 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。第四章 附 则第五十五条 业主委员会的名称须与物业管