中原镇控规文本.docx

1、中原镇控规文本说 明根据中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）及建设部城市规划编制办法有关强制性内容的要求，其中：第四条、第五条、第六条、第二十条、第二十六条、第二十七条、第二十九条、第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第四十三条、第四十四条为强制内容，必须严格执行。第一章 总则第1条 编制目的为有效控制和引导中原镇区的建设活动，深化和落实总体规划，提升城镇环境品味，创造优质的人居环境，特制订琼海市中原镇控制性详细规划文本（以下简称文本）。第2条 规划依据中华人民共和国城乡规划法城市、镇控制性详细规划编制审批办法和相关的法律、法规等。城市规划编制办法（建规200514

2、6号）。城市规划强制性内容暂行规定及相关的道路、防洪、给水、排水、电力、环保、燃气等设计规范。城市居住区规划设计规范（GB 5018093）（2002版）。镇规划标准（GB50188-2007）。中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）（GB50268-97）。琼海市城市总体规划（20012020）。琼海市中原镇总体规划（2011-2030）。国家、省、市相关法律法规和标准规范。第3条 规划原则1、可持续发展原则规划应保护规划区生态环境，推进城市环境与生态环境有机结合，和谐友好。寻求经济、社会、环境三个效益的统一，努力实现发展科学发展的目标。同时，控规中在确定控制指标中应注意适当超

3、前，满足规划区可持续发展的要求。2、公共政策原则控制性详细规划是对上承接城市总体规划，对下指导修建性详细规划，对规划的实施和管理具有极强的指导意义，是我国城市规划体系中承上启下的一个环节。规划要充分体现实施的可能性与可行性，便于规划实施与管理操作，因此在编制过程中应充分体现规划的公共政策属性。3、突出特色原则本次规划合理布局公共服务设施，商业、文化娱乐集中布局，居住用地组团式布局，形成规划结构美。同时注重镇区建筑人文景观的引导，体现规划区特有的文化和城镇形象。利用规划区现状的特点，使规划体现多方面的城镇特色。4、保护生态原则保护规划区生态环境，推进城市环境与生态环境有机结合。5、弹性原则针对城

4、市发展的复杂性与难以预见性特点，对规划控制指标等要素预留一定的弹性发展空间。第4条 规划范围本次规划区为总规确定的镇区建设范围，东至博鳌火车站，西至博鳌机场，南至九曲江中学，北至工业组团，共10.56平方公里。其中，建设用地590.38公顷。第5条 使用范围编制规划区修建性详细规划、城市设计和各类专项规划，对规划区实施城市规划管理和在规划区进行与本规划有关的各项活动，都应符合本规划，并应同时符合国家、海南省有关法规、规范的要求。第6条 规划成果本规划成果由规划文本、图件和说明书及其它附件组成，其中规划文本、图件按法定程序批准之后，具有法定效力，两者应配合使用。第二章 城镇性质与规模第7条 城镇

5、性质琼海东南部中心城镇，中原镇政治、经济、文化中心，以商贸物流、旅游服务、交通运输、热作农业为、农副产品加工业为主的侨乡城镇。第8条 城镇职能主要承担着居住、工业、商贸物流、农贸集散服务等的职能。1、重点建设特色工业园区。2、打造高品质居住环境。3、发展现代物流服务中心。第9条 城镇规模1、人口规模镇区人口规模确定为5万人。2、用地规模规划区用地规模10.56平方公里，其中建设用地590.38公顷，人均建设用地118.08。第三章 土地利用规划第10条 居住用地规划以主次干道分界线将规划区将规划区分为四个居住组团，分别占地46.02公顷、64.25公顷、33.36公顷和36.53公顷，合计18

6、0.16公顷，占城市建设用地的30.52%。居住用地规划一览表分区人口规模（人）用地面积（公顷）居住用地公共绿地中小学设施合计一区1700046.0233.592.0881.69二区1600064.256.2812.3482.87三区800033.3627.222.5163.09四区900036.531.0910.0247.64合计50000180.1668.1826.95275.29第11条 公共设施用地规划公共设施总用地79.08公顷，占规划城市建设用地13.40%，人均15.82。1、行政管理用地规划保留现状行政用地布局，规划行政办公用地2.29 公顷，占建设用地0.39%。2、教育机构

7、用地规划保留华侨中学和九曲江中学两所中学，布局4所小学，5处幼儿园。规划教育机构用地26.95公顷，占建设用地4.56%。3、文体科技用地规划文体科技用地结合公园布置，主要布置各类运动场地和文化娱乐设施。规划文体科技用地 3.10公顷，占建设用地0.53%。4、医疗保健用地规划主要保留华侨医院作为全镇的综合医疗卫生机构，同时在九曲江片区新增一处医院用地。规划医疗保健用地5.04公顷，占建设用地0.85%。5、商业金融用地规划中兴北路与中兴南路沿线两侧布置主要的商业金融用地，主要包括商店、宾馆、金融、餐饮等机构。规划金融业用地为31.90公顷，占建设用地5.40%。6、集贸市场用地规划布置两处集

8、贸市场用地，用地9.80公顷，占建设用地1.66%。第12条 生产建筑用地规划工业用地集中布局，形成北部特色工业区，规划一类工业用地68.97公顷，占建设用地的11.68%。第13条 仓储用地规划保留现有粮仓，并结合该仓储用地适当布置商业仓库，与集贸市场、金融等结合布置，形成冷链物流，主要进行农产品的冷藏及一般储藏。仓储用地规划总面积2.75公顷，占建设用地0.47%。第14条 对外交通用地规划对外交通用地包括客运站、火车站及其设施用地。规划新建一个客运站，保留现状博鳌火车站用地，规划对外交通用地面积为3.34公顷，占建设用地的0.56%。第15条 道路广场用地规划形成主干道、次干道、支路三级

9、干道网络，占地面积155.69公顷。布置2处广场用地，占地面积为3.88公顷。2处社会停车场，分别占地0.58公顷和3.05公顷。规划道路广场用地总用地面积163.20公顷，占城市建设用地的27.64%。第16条 公用工程设施用地规划保留九曲江变电站、中原邮政局、电信局、供水厂以及3处加油站，新建污水处理厂一处。规划公用工程设施用地面积3.98公顷，占建设用地的0.67%。第17条 绿化用地规划公共绿地用地面积68.18公顷，占城市建设总用地的11.55%。第18条 旅游度假用地结合博鳌火车站场布置旅游度假用地，用地面积20.71公顷，占镇区建设总用地的3.51%。规划用地平衡表序号用地代码用

10、地名称用地面积（ha）比例（%）人均用地面积（/人）1 R居住用地180.16 30.52 36.03 其中R2二类居住用地180.16 30.52 36.03 2 C公共设施用地79.08 13.40 15.82 其中C1行政管理用地2.29 0.39 0.46 C2教育机构用地26.95 4.56 5.39 C3文体科技用地3.10 0.53 0.62 C4医疗保健用地5.04 0.85 1.01 C5商业金融用地31.90 5.40 6.38 C6集贸市场用地9.80 1.66 1.96 3 M工业用地68.97 11.68 13.79 其中M1一类工业用地68.97 11.68 13.

11、79 4 W仓储用地2.75 0.47 0.55 其中W1普通仓储用地2.75 0.47 0.55 5 T对外交通用地3.34 0.56 0.67 其中T2其他交通用地3.34 0.56 0.67 6 S道路广场用地163.20 27.64 32.64 其中S1道路用地155.69 26.37 31.14 S2广场用地7.51 1.27 1.50 7 U工程设施用地3.98 0.67 0.80 其中U1公用工程用地3.98 0.67 0.80 8 G绿地68.18 11.55 13.64 其中G1公共绿地68.18 11.55 13.64 9 旅游度假用地20.71 3.51 4.14 10

12、小计建设用地面积590.38 100.00 118.08 11 生态绿地372.90 12 发展备用地92.27 13 合计总用地面积1055.55 注：人口50000人。第四章 综合交通规划第19条 对外交通规划1、机场规划紧邻镇区的西侧新建博鳌机场，其中机场建设用地面积为3.6平方公里，机场备用地面积为7.2平方公里，博鳌支线机场主要承担首脑专机、商务机起降的功能。2、火车站在现状博鳌火车站的基础上继续完善其站场建设、公共服务设施配套、市政基础设施建设及周边绿化工程建设。3、客运站规划在镇区的中部设置一个客运站，加强与嘉积、海口、三亚等的交通联系，同时结合博鳌火车站设置一个客运站，主要为旅

13、客进入琼海市区及博鳌海滨旅游度假区提供服务。规划客运站占地面积为2.05公顷。4、高速公路东线高速从片区西侧经过，并在九曲江十八坡设一个高速公路出入口通往博鳌，形成片区对外便捷交通。第20条 道路网规划规划镇区道路分主干道、次干道、支路三级。1、主干道主干道是联系片区东西、南北方向的主要道路骨架，规划主干道共4条，路幅宽30米，路网密度为1.41公里/平方公里，道路断面为一块板形式（5.020.05.0）。2、次干道次干道位于主干道之间，主要用于联系规划区内部交通的道路，规划次干道共9条。路幅宽24米，路网密度为1.38公里/平方公里，道路断面为一块板形式（4.016.04.0）。3、支路支路

14、应与次干路和居住区、工业区、镇中心区、市政公用设施用地、交通设施用地等内部道路相连接，以服务功能为主。规划支路共14条，路幅1220米，断面为一块板形式为2.57.02.5和4.012.04.0。第21条 交通设施规划结合本规划区的实际需要，规划布局2处广场用地，用地面积3.88公顷；规划布局2处社会停车场用地，用地规模为3.63公顷，昼夜可停放标准小汽车11001400辆。第22条 道路控制规划除大甬高速与东线高速的出口路采用立体交叉以外，其余城镇道路交叉口原则上采用平面交叉形式。禁止任何单位和个人占用交叉口视距三角形用地用于建设。在主干道上严格控制开设车辆出入口，一般可按主干道每200米，

15、次干道每100米设一个。有大量车辆出入的单位确需设出入口的应尽量在次要道路或专用道路上开设，并尽可能远离交叉口。邻近灯控平面交叉口的建筑物或街坊的机动车出入口应设在进出口车道展宽段和展宽渐变段之外；相交于平面交叉口的路段上的建筑物或街坊的机动车出入口中线距离路缘石曲线终点的长度应符合规范要求。第23条 道路竖向尽量结合现状地形，满足雨水、污水及道路自身排水的要求，并充分考虑防洪、防潮的需要；避免大量的填方，节约工程造价，并保证道路的通畅、安全、景观等需求，方便车辆通行及市政管网的建设。按国家道路纵坡设计规范，应尽量保证道路纵坡坡度大于0.2%，小于3%。第五章 绿地系统规划第24条 规划原则1

16、、建立多级园林绿地系统，构建绿地系统网络；2、充分保障公园绿地，提高城市环境品质；3、均衡布局，强调绿化资源共享；4、注重公共性与可达性，方便居民利用。第25条 规划目标本次园林绿地系统规划的目标是：以健全生态为主导，完善园林绿地结构，提升已建设绿地的质量，构建合理的绿地网络系统，保护城市周边的自然生态环境。将中原镇区建设为宜人的居住综合社区。第26条 规划结构落实总体规划确定的绿地系统空间结构，以“一环、四带、多点”构筑中原镇区整体绿色空间骨架，同时结合小区绿地、防护绿地、城镇道路两旁绿地、广场绿地，形成镇区点、线、面相结合的园林绿地系统。第27条 绿地布局规划公共绿地总占地68.18公顷，

17、占规划城市建设用地11.55%。生态绿地372.90公顷，主要为镇区四周的基本农田、林地、耕地，形成镇区生态绿环。1、公园绿地北部工业区南侧的文山公园为镇区综合型公园，形成工业区与居住区的绿色分隔廊道，避免工业区对居住区的影响。规划用地面积31.2公顷。华侨公园、大克公园以及中原公园为镇区游憩型公园，为居住区、旅游服务区提供游憩活动场所，增加居住区公共绿地，创造良好的景观环境。规划用地面积37.0公顷。在各个居住组团内配置小区级公园，为各片区服务。小区公园内可适当布置活动器材、休息场所，廊亭、游园小径等，为区内的居民服务。2、生态防护绿地规划区内铁路、高速公路以及主干道两侧设置生态防护绿地。3

18、、附属绿地附属绿地按海南省城镇园林绿化条例第十五条规定标准执行。第六章 景观规划与城市设计引导第28条 规划原则1、充分挖掘和运用建筑文化元素，延续和发扬镇区的景观风貌。2、充分结合自然景观和人文景观，创造独具地方特色的城镇形象。3、充分协调景观设计与镇区功能，创造舒适、宜人的生活环境。第29条 景观规划策略1、体现镇区“南洋风情”特色。2、体现博鳌机场的现代性。3、因地制宜。第30条 总体构思充分利用中原镇自然和人文景观资源优势，结合城镇空间结构的特征，发挥四大功能组图不同景观特色的优势，创造各具特色的城镇景观风貌。镇区景观以主要交通干道为基本骨架，以重点地段为节点，以自然环境为背景，在保护

19、城镇空间景观整体风貌特征的同时，实现城镇空间景观特色的延续，创造特色鲜明、体验丰富、整体和谐的城镇景观环境。充分结合建筑群的有序布置，重塑城镇公共空间，以形成富有地域特色的个性场所。第31条 景观规划结构 规划形成以城镇周围大绿化为背景，以城镇主景观轴线为脉络，以景观节点为精粹的城镇景观系统。本次规划形成“两轴、四园”景观结构。两轴：沿镇区主干道形成的南北向的两条景观轴线。四园：规划在镇区内建设文山公园、华侨公园、大克公园、中原公园四个公共绿地公园作为景观节点中心。第32条 城市设计理念以四大功能组团为重点，形成四个风貌分区。完善镇区的结构与功能，强化形成景观轴线。设计揉和“南洋风情”与现代气

20、息。第33条 风貌分区引导1、特色工业风貌区设计该风貌区以连片式、高密度方式布局。以褐色为基色调、砖块砌筑方式，设计建筑高度不同、体量各异，构建起特殊的外轮廓，拉大了立面的视觉尺度，加强绿化，使建筑和周围环境达到和谐的协调关系。2、综合生活风貌区该区主要布局居住社区、镇区各项公共服务设施以及公共绿地。居住建筑色彩采用柔和的淡黄色与米白色，建筑风格以现代风格为主，围合式和半围合式打造居住组团。沿街商铺主要采用骑楼形式，体现南洋风情，沿中兴街全部商业改造为毗连的骑楼，形成参差错落的连续界面效果，并以浅灰和白色为主色调，配合明艳的黄色、红色等，营造别具一格的商业氛围。区内公共设施，建筑稳重而不失特点

21、，体现艺术、文雅，创造文化氛围，提升规划区的品味。3、博鳌站场风貌区该区为中原镇区重要的形象展示区。酒店建筑风格采用现代建筑风格，运用玻璃幕墙、钢构架等建筑风格元素，采用大体量的建筑形式，体现大气、现代、时尚、商务。商业建筑采用自由的平面组合，建筑立面丰富多变，色彩鲜艳，展示出繁荣独特的商业景象。中原公园西侧的雕塑广场，以新颖、生态为主题，勾画出亮丽宜人的风景线。4、物流集散风貌区该区为物流配送、居住、公服及商贸为一体综合区。居住建筑与商业建筑以现代风格为主，不同建筑采用不同立面形式，植入现代生活理念。九曲江中学等学校公建采用白墙红砖、结合古典的坡屋顶，与周边环境形成和谐统一的效果。设计农贸批

22、发市场以钢架棚为基本结构，连片式分区布局，基色调为白色，建筑以低层为主。风貌区居住、公建、农贸集市风格交相辉映，给人以丰富的视觉观感。第34条 景观轴与景观通廊1、建筑景观轴规划镇区中兴南路和中兴北路为建筑景观轴，利用镇区各个功能组团不同的建筑风格和形式，沿路商业、公建立面设计，合理控制建筑体量，形成丰富的轮廓线。配合工业、居住、商业氛围，打造成为具有浓郁人文气息的建筑景观轴。2、绿化景观轴规划镇区环城路和联光路为绿化景观轴，利用四大公园、生态防护绿地，街头绿地，配合周边山体景观，构建镇区绿化景观轴。3、景观通廊通过四个大型公园所形成的开敞空间，为镇区提供了开阔的景观视域，在通过建筑景观轴和绿

23、化景观轴相连，形成连绵的自然、人文景观廊道。与周边自然景观彼此渗透，有序的组织不同层次的景观空间，丰富镇区的景观形态。第35条 建筑景观引导1、居住建筑居住建筑以低层为主，辅以多层、小高层。建筑风格现代、温馨、简约。建筑体量应采用近人尺度，在建筑布局上应错落有致，富有一定变化，建筑色彩以淡雅，明快的暖色调为主，形成温暖、轻松、愉悦、安全的色彩环境。建筑空间错落有致，绿化以当地特色植物为主，结合组团绿地、社区院落形成组团围合或半围合空间。2、商业建筑沿中兴南路和北路的商业服务中心建筑群以低层为主，建筑形式采用连片的骑楼形式，色彩选择可以较为鲜艳、明亮和丰富。避免无序晦暗的低明度色彩，但与周边居住

24、建筑相协调，要求悦目、舒适、明快和协调，应体现简洁明快、美观大方、富有时代气息和地域特征和商业气息。3、工业建筑以连片式、高密度方式布局工业厂房，建筑以低层为主，色彩采用褐色，建筑选用砖块砌筑建筑墙体，结合作锈的银灰钢架和外露的混凝土，体现工业元素，衬托出历史感，营造厚重粗犷的工业景观环境氛围。4、公共建筑公共建筑体量相对以大跨度、大空间为主，建筑造型上要求体现艺术、时尚、现代。建筑色彩明快、简洁，与周边环境有所区别，形成对比。5、学校建筑镇区南北两处中学用地的绿化率达到40%以上，通过改造，建筑形式体现求学上进的意象，建筑高度控制为多层。学校周边其他建筑的高度应加以控制，形成较为开阔、充满教

25、育气息的节点。6、医疗康体建筑医疗康体建筑主要包括华侨医院和新建九曲江卫生院，建筑以低层为主，建筑风格应体现生态化、现代化、国际化，并包含低碳生态建筑文化元素，建筑色彩可采用相对明快的色调，与周边环境有一定的协调或对比关系。7、酒店建筑大型酒店建筑以多层为主，建筑形式应体现现代化特色，布局灵活、多变，并保证每处建筑都有很好的视线通廊，能与周边环境形成景观呼应，建筑色彩鲜艳，明快，体现商务、娱乐的主题。建筑风格使用现代钢结构元素，使其充满现代气息。第36条 照明引导1、道路照明（1）车行道照明灯杆布置于两侧分车绿带上，灯高8-10米。（2）灯杆与其他附属装置应相互匹配协调，避免成为视觉焦点。2、

26、人行道照明（1）禁止使用强光源及高杆照明，灯高以2.0-2.5米为宜，最高不超过3米。（2）阶梯、坡道、建筑入口、停车处应设照明，宜与建筑、小品有机结合。使用矮地灯时，灯高宜为1米左右，且避免灯光的直射。3、建筑照明（1）突出文化娱乐城、商业服务等公共服务设施的泛光照明重点区。（2）泛光照明设施应隐蔽。（3）单体建筑泛光照明以白色、米黄色为主，避免对居住建筑的灯光干扰。4、绿地照明（1）与建筑照明相结合，突出雅拉河沿岸重点区域。（2）使用矮地灯、地灯等反射灯具，避免眩光，宜与建筑、小品相结合。（3）独立的照明灯具，在造型和形式上应满足相应的景观要求。（4）应避免或减弱照明灯具发热对绿化带来的不

27、良影响。5、广告照明（1）沿路不允许设置忽明忽暗的灯光广告。（2）灯光广告的大小、高度、安装方式应协调统一，并根据具体环境尺度，控制广告面积，实现广告与环境的统一。第七章 建设开发控制第37条 地块划分本次规划共分为6个片区，195个地块。地块的划分原则：1、保障地块使用性质的单一性。2、保障地块的通达性。3、利用溪河等天然界线和道路、街坊等人工界线，兼顾土地权属界线。4、便于规划管理部门操作。第38条 地块控制要素控制内容包括：地块使用与兼容、用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、机动车停车泊位、禁止机动车道开口路段、配套公共服务设施等。强制性控制指标详见地块控制指标一览表。第39条

28、 各类用地开发强度1、用地性质：按照国家规范分类标准划分到小类，项目不确定或特殊情况可划分到中类。2、建筑密度：本次规划住宅用地建筑密度控制在25%30%左右。中小学控制在20%25%左右；公建用地建筑密度控制在35%以内；工业用地建筑控制在25%左右。3、容积率：镇区毛容积率为0.34，净容积率为0.60，总建筑面积为3569627平方米。各类用地开发强度指标控制一览表用地代码用地性质建筑密度（%）容积率(）绿地率（%）R21二类居住用地300.81.53035C1行政管理用地300.81.23036C2教育机构用地250.70.93540C3文体科技用地350.60.830C4医疗保健用地

29、300.81.03035C5商业金融用地350.81.53035C6集贸市场用地351.01.52535M1一类工业用地300.81.03035W1普通仓储用地300.830T2其他交通用地300.830U1公用工程用地300.830旅游度假用地251.035对于提供开放空间，可按下表规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总和不得超过核定建筑面积的20%。容积率奖励和补偿一览表容积率提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）小于11.0大于等于1，小于21.5为了适应土地开发的多样性，对该几类用地的开发强度做了浮动规定。容量弹性控制表类型基准容量浮动容量最高容量备注居住用地0.81.50.21.5商业设施用地0.81.50.31.8办公用地0.81.50.11.6旅游度假用地1.00.31.3第40条 建筑高度控制第一高度区：建筑高度控制在30-36米之间，主要布局在综合生活区中部中