土地估价法土地估价师考试理论与方法讲义汇总.docx

1、土地估价法土地估价师考试理论与方法讲义汇总2013年土地估价师考试理论与方法讲义汇总12013年土地估价师考试理论与方法讲义：路线价法路线价法考点1：路线价法的概念1、路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。2、路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。3、路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的。4、路线估价法认为城市内各宗土地价格的高低，随其距离道路的

2、远近程度，即临街深度的增加而递减，宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高;距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。5、路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。考点2：与路线价估价法有关的概念1、 标准宗地：城市的一定区域中，根据街道状况、公共设施的接近状况，房屋的疏密度等条件划分区域，从区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽宽、形状等在区域中属标准的土地称为标准宗地。2、 标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零的深度称为市街地的标准深

3、度。3、 里地线：标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。4、 深度指数修正表：以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表称为深度指数修正表。5、 路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域，此区域称为路线价区段。考点3：路线价估价法的操作步骤1、 路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。2、 利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：(1) 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。根据待估宗地的具体

4、位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。(2) 确定待估宗地的临街深度和其他因素条件。查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体情况。(3) 确定街估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。(4) 估算宗地地价。3、 路线价及其修正体系建立的基本程度一般为：(1) 划分路线价调查区段;(2) 设定标准深度;(3) 收集交易案例;(4) 计算宗地价格;(5) 划分地价区段;(6) 计算区段地价;(7) 划分地价等级;(8) 编制深度修正系数表;(9) 编制其他因素修正系数表;4、

5、设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。5、 践线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。6、 采用“点数”表示的优点是：点数易换算成金额;点数不受币值变动的影;点数易直接估算估价前后的价值差;点数易求取地价上涨率;7、 采用“货币”表示的优点是：货币易理解;交易参考便利。8、 路线价评估确定的具体步骤：(1) 地价实例调查;(2) 宗地地价计算;(3) 宗地数据检验;(4) 确定地价区段;(5) 计算区段地价;(6) 划分地价等级。9、 地价区段划分标准：城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段;商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段。10、

6、路线价估价法基本公式的表示形式为：宗地总价=路线价深度百分率宗地面积宗地总价=路线价深度百分率宗地面积+其他条件修正额宗地总价=路线价深度百分率其他条件修正率宗地面积22013年土地估价师考试理论与方法讲义：剩余法剩余法考点1：剩余法的概念1、剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法。从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。2、剩余法的概念：剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。3、剩余法更深的理论依据完全类似于地

7、租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。地租量=市场价格正常成本正常利润正常利息正常税收1、 剩余法除适用于土地估价外，还用于以下三个方面：(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。投资者的实际购买价格应低于或等于此价格，以保证其正常收益。(2) 确定具体开发项目的预期利润。若该利润高于或等于投资者的期望利润，则该项目可行。(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用。考点2：剩余法的基本公式1、基本公式：V=A-(B+C)V：购置开发场地的价格;A：总开发价格或开发完成后的不动产资产价值;B：整个开发项目的开发成本;C：开发商合理利润。考点3：剩余法估价步骤1、剩

8、余法的基本估价步骤：(1)确定总开发价值或开发完成后的不动产资本价值;(2)确定整个开发项目的开发成本;(3)确定开发商合理利润;(4)计算购置开发场地的价格。2、假设开发条件下的估价步骤：(1)调查清楚待估宗地的基本情况;(2)确定土地的最佳开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计开发建设周期和投资进度安排、测算开发完成后的不动产价值;(5)计算开发成本(包括建筑费、专业费、税费、租售费用);(6)计算利息;(7)计算利润;(8)计算土地估价。3、建成条件下的估价步骤：(1)确定房地产的交易价格;(2)确定房屋现值;(3)确定交易税费;(4)计算土地价格。32013年土地估

9、价师考试理论与方法讲义：地价的概念地价的概念一、土地价格：地租的资本化。(从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式)我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。二、地价的分类1、按土地权利：所有权价格(土地征用价格)、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等2、按土地价格形成方式：交易价格、理论地价、评估价格(交易底价、基准地价、课税价格)3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价(征收增值税和征用土地补偿依据)。4、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地

10、价等。5、按存在形态：生地价格(完成土地审批未进行或部分基础设施开发)、熟地价格(完成基础设施开发，具备建设条件)、毛地价格(完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整)、净地价格6、按土地交易方式：拍卖价格(拍卖底价)、招标价格(标底)、协议价格、挂牌价格7、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格三、地价的特点1.表示方式不同2.价格基础不同：土地价格是土地权利和收益的购买价格。3.形成时间不同。4.土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。5.地价主要由地产需求决定6.地价具有明显的地区

11、性和个别性7.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的;其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。8.市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。9.折旧现象不同四、我国土地价格主要类型：1、基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控制标准。2、标定地价：一般市场条件正常地价水平，政府具体管理的依据。3、交易评估价：不同市场条件、不同交易形式下地价水平4、成交地价。5、衍生地价：如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。42013年土地

12、估价师考试理论与方法讲义：土地价格影响因素土地价格影响因素一、土地价格的影响因素(一)一般因素(影响价格的一般、普遍、共同的因素)1.行政因素：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。2.人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。3.社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。4.国际因素：国际经济状况、国际政治因素。5.经济因素：经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。(二)区域因素(土地所在区域的自然、社会、经济条件)地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量(人文、自然)、城

13、市规划限制等。(三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制(宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途)、土地使用年限。52013年土地估价师考试理论与方法讲义：地租理论地租理论一、地租的概念1、地租：直接生产者在农业中创造的生产物被土地使用者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。2、资产阶级经济学：契约地租(商业地租)、经济地租(理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分)两类。3、广义地租：超额的工资、利息、利润和利用任何生产要素所获得的超额利润。4、狭义地租：仅指利用土地所获得的超额利润。二、马克思主义地租地价理论（本章重点）1、级差地

14、租和绝对地租两种基本形式，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等。2、级差地租理论的基本内容(1)级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。分为两种形式：级差地租(更肥沃、位置较好)和级差地租(追加投资)。3、绝对地租理论：土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。4、垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，来自社会其他部门工人创造的价值。5、矿山地租：为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。6、建筑地段地租：为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地

15、所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。A绝对地租和级差地租均来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润。B垄断地租来源于社会其他部门工人创造的价值。三、地租理论在土地估价中的指导作用1、绝对地租是土地价格存在的根源2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因四、西方地租地价理论1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论(1)威廉配第的观点：赋税论的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。(2)弗朗斯瓦魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。(3)亚当斯密的观点：国富论中的地租

16、概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。(4)大卫李嘉图的观点：政治经济学与赋税原理中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租(丰度地租、位置地租、资本地租)。2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论(1)法国的让巴蒂斯特萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。(2)美国的托马斯罗伯特马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的关于地租之性质及其进步的研究中，地租的概念，剩余部分产生的原因。3、西方新古典主义城市地租理论(1)新古典主义关于地租

17、、地价论述的几个特点(2)政策因素与地租和地价包括土地利用规划(实质性规划政策和程序性规划政策)和城市基础设施政策(3)地租模型阿兰索的地租模型首次引入区位平衡突出贡献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭(企业)的区位平衡土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式62013年土地估价师考试理论与方法讲义：区位理论区位理论1、土地区位的概念区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现2、影响土地区位的主要因素(1)社会经济因素：繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等(2)

18、自然因素：包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等(3)行政因素：城镇规划3、农业区位论杜能自、林、谷、草、三、放(1)杜能“孤立国”理论的前提(2)杜能区位理论的基本经济分析：P最大利润+T运费=V市场价格-E生产成本=K(K表示常数)(3)杜能圈：六种耕作制度(自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区)3、工业区位理论韦伯(1)基本假设(2)关于运输成本定向工业区位的分析原料指数=限制性原料总重量/制成品总重量(3)劳工成本影响工业区位趋向的分析(4)聚集与分散因素影响工业区位的分析4、中心地理理论(城市区位论)克里斯塔勒(1)假设条件：均质平原，城

19、镇中心提供物品供应(2)六边形市场区(3)市场等级序列(4)中心地体系的基本模型：市场原则K=3、交通原则K=4、行政原则K=7自足自给，封闭的系统6、区位理论在土地估价中的作用(1)区位是决定城市土地利用价值的重要因素(2)区位是衡量地租、地价的主要标尺72013年土地估价师考试理论与方法讲义：区位理论在土地估价中的作用区位理论在土地估价中的作用区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。当把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相

20、互组合对土地发生的综合影响和作用，就可以揭开城镇土地的空间变化规律及其数量特征，根据土地区位条件造成的区位空间差异，评估出土地价格。1.区位是决定城市土地利用价值的重要因素从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用。在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济收益也相差很大。2.区位是衡量地租、地价的主要标尺它促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不断进行用途置换

21、，最终形成土地收益和租金都趋向于最佳用途水平的合理的空间结构。因此，以区位理论作指导，从区位条件人手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型(自然、经济、交通)对不同区位土地产生的影响，及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值及市场交易形成的地价和土地收益，就能准确地评估出土地价格。涵义第5章土地报酬递减规律大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度。(二)考试范围1.土地报酬递减的含义2.土地报酬递减的基本原理3.土地报酬递减规律在土地估价中的应用(三)考试基本要求掌握：土地报酬递减的含义;熟悉：土地报酬递减的基本原理;了解：土地报酬递减规律在土地估价

22、中的应用5.1、涵义：土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。为了分析它们之间的投入产出关系，我们假定在一种投入量(追加的要素)变动，而其他投入量固定的情况下来进行，也就是说，假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，收益的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，收益的增加会越来越小，即

23、会出现递减现象。5.2、土地报酬递减的基本原理在这里，土地报酬可以理解为土地的产品产量，为了考查劳动、土地等要素组合对土地报酬的影响，我们还需要考虑平均报酬和边际报酬的规律。1)、总报酬、平均报酬和边际报酬的概念(1)总报酬：即总产量，可记为TP。(2)平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，即平均每单位生产要素投入所产生的报酬，可记为AP。(3)边际报酬：对同一块连续追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，可记为MP：MP=y/xx表示变动生产要素的增加量，y表示在相应情况下总报酬的增加量。2)、土地报酬曲线之间的关系土地报酬曲线可分为总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线

24、。下面我们以在相同面积土地上的劳动投入量为变化量进行简单阐述。如图：从上图可以看出，总报酬曲线从投入1单位劳动开始到投入8单位劳动，农产品产量(总报酬)随之上升，最后达到66个单位的最高产量，此后追加投入劳动总报酬反而减少。同时，图41也显示了总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线三条曲线之间存在着密切的联系。(1)总报酬曲线与边际报酬曲线的关系边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率。在投入4个单位劳动之前，总报酬以递增的速度上升，相应地边际报酬曲线上升;从48个单位，总报酬以递减的速率增加;当劳动投人量为4的时候，所对应的总报酬曲线的点为拐点;当劳动投入到8个单位时，边际报酬为零，此时总报酬

25、最大;继续投入劳动边际报酬开始为负，总报酬下降。(2)总报酬曲线与平均报酬曲线的关系平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。即在该点以前总报酬、平均报酬增加，该点以后总报酬增加，平均报酬减少。(3)边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降;当两者相等时，平均报酬最高。82013年土地估价师考试理论与方法讲义：工业区位理论工业区位理论工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及

26、集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。1)工业区位理论的基本假设：(1)在一个均质的国家或特定的地区范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。(2)工业原料、燃料产地已知分布在特定地点。(3)工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。(4)劳动力在工资率固定情况下，供给是充裕、已知、不能流动的。(5)运费是重量和距离的函数。(6)仅就同一产品讨论其生产与销售问题。2)工业区位理论内容(1)关于运输成本定向工业区位的分析在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量，即运费与运输(吨/

27、公里)成正比关系。在货物重量方面，货物的绝对重量和相对重量(原料重量与成本重量间的比例)对运费的影响是不同的，后者比前者尤为重要。为此，将工业用原料分类：一是到处都有的遍布性原料，对工业区位影响不大;二是只分布在某些固定地点的限制性原料(地方性原料)，对工业区位模式产生重大影响。根据以上分类，韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。所谓原料指数，是指需要运输的限地性原料的重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量(2)劳动成本影响工业区位趋向的分析影响工业区位的第二项因素劳动成本，是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。韦伯为分析劳动

28、成本对工业区位的影响，提出了劳动成本、地域重量和劳动系数的概念。劳动成本是指制造一单位产品所支付的平均劳动工资，地域重量是指每生产一单位的产品所需运输的重量，劳动系数则是劳动成本与地域重量的比例，即：劳动系数=劳动成本地域重量根据此公式分析，凡劳动成本高，而地域重量小，就是劳动系数大的工业，其厂址的选择应离开运输成本最低点，偏向于劳动成本较低点，使劳动成本减少的数量超过运输成本增大的数量，最终使产品成本下降。凡劳动成本较低的地区与其他地区比较，可能节省的劳动费用较高，这样它对各种制造业，特别是对劳动系数大的制造业就具有较强的吸引力。(3)集聚与分散因素影响工业区位的分析由集聚因素形成的聚集经济

29、效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离，而形成工业区位的第二次变形。中心地理论3、中心地理论中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。(1)基本概念中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。中心地职能：由中心地提供的商品和服务就称之中心地职能。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动;而不包括中心地制造业方面的活动。中心性(中心度)：可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念来形容和比较。92013年土地估价师考试理论与方法讲义：土地报酬递减规律土地报酬递减规律1、含义：在技术和其他要素不变的条件下，在同一块地连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，增加收益就会递减的现象。2、重点：总报酬、平均报酬、边际报酬关系图102013年土地估价师考试理论与方法讲义：土地市场理论土地市场理论1、 土地供给：自然供给数量固定不变，弹性=0;经济供给有弹性。2、 土地需求属于引致需求或派生需求：A生产要素需求B投资的土