嘉禾电影主题公园Ⅰ期文化创意产业项目可研报告.docx

1、嘉禾电影主题公园期文化创意产业项目可研报告第一章总 论1.1项目名称“嘉禾电影主题公园期”文化创意产业项目1.2项目建设单位项目单位：唐山宝升昌房地产开发有限公司法人代表：户健1.3项目单位概况唐山宝升昌房地产开发有限公司成立于2006年4月3日，法定代表人户健，注册资本4000万元，房地产开发三级资质（编号：冀建房开唐字第319号）公司注册地址：唐山市路南区渤海东西街9号，营业执照注册号：130*0593，组织机构代码：78701492-3。公司设立股东大会作为公司最高决策机构，股东即董事会成员，由董事会选聘高级经理层负责公司日常的经营管理。执行总经理负责制，下设一名常务副总经理、一名工程副

2、总经理及一名财务总监。公司常设六部一室，分别为综合办公室、前期开发部、营销策划部、材料部、工程项目部、合同预算部、财务部。公司领导审时度势，带领全体员工齐心协力，勇于开拓，与多方相关专业密切合作，共谋发展，建立了一支高素质、高效率的专业化房地产精英团队。公司现有员工65人，95%以上为大学专科以上学历，具有专业技术职称的在职员工45人，员工平均年龄36岁。公司法人代表户健，男，1975年出生，1996年毕业于大连轻工业学院，学生时代选修工民建专业，为进入房地产行业打下了坚实的基础。1997年，受聘于唐山（中美合资）玛莉莎服装有限公司任总经理职务；2000年6月，投资成立唐山成功置业营销有限公司

3、，任法人代表及董事长职务；2005年10月，投资成立唐山爱购物业服务有限公司并担任董事长职务；2006年4月，投资成立唐山宝升昌房地产开发有限公司，任法人代表及董事长职务；2008年9月，投资成立唐山文轩商贸有限公司，任法人代表及董事长职务；2009年5月，投资成立唐山文轩担保有限公司，任法人代表及董事长职务。户健现任“政协唐山市第十届委员会委员”、“路南区第十四届人大常委”、“唐山青年商会副会长”、“唐山青年联合会常委”、“唐山房地产业协会理事”等职务；曾荣获“全国商品房交易市场优秀管理者”、“唐山市十大杰出青年企业家”、“2009年度唐山市政协十佳委员”“唐山市青年创业之星”、“唐山市消防

4、工作先进个人”、“路南区青年五四奖章”、“路南区安全生产先进工作者”等荣誉称号。唐山宝升昌房地产开发有限公司是一家年轻但极具发展潜力的专业性房地产开发企业，资产总额过10亿元。公司自成立以来，先后在唐山市路南区、开平区、丰南区、滦县、迁西县、芦台经济开发区等区县，通过土地招拍挂、企业转让、合作开发等多种方式，取得待开发土地上千亩。公司主要开发业绩有，建筑面积为10万平米的唐山市首个“小城镇开发示范小区”及“节能示范小区”迁西县“景忠新城”小区已竣工，预计2010年5月31日竣工交付使用；设计风格为花园洋房的滦县2万平米“苹果家园”小区已交付使用。2009年年8月28日开工的“渤海新世界”项目已

5、取得土地证及用地规划许可证,目前基坑挖掘基本完成，预计2010年年底主体封顶，2011年底交付使用。该项目西至渤海南北街、东至协和医院、南至新华西道小学、北至新华西道，总占地面积28000平方米，规划建筑密度55%，容积率6.0，绿化率35%，总建筑面积8.5万平方米。建筑为高层，框架剪力墙结构，层高约100米。拟规划地上主楼一至五层为购物中心；地上主楼六层以上为一个25层5A及写字楼及24层高档住宅；地下三层为库房及停车场、设备用房。该项目总投资近3.7亿元人民币。预计实现销售额为5亿元，预计实现利润1亿多元。该项目计划建成唐山市融居住、商务、购物一体的大型城市广场，成为唐山市又一个对外开放

6、的亮点。项目将引入最新的城市设计理念，注重整体效果与周边环境的协调，是唐山市最具活力、最时尚和最新的商业形态。预计2010年6月开工的迁西县“清泉里（六小区）平改项目”占地127亩，规划容积率2.3，总建筑面积20万平方米。该项目由5万平方米商业及15万平方米高档住宅组成，已委托北京标准设计研究院（鸟巢设计单位）规划设计，预计2012年一期10万平方米交付使用。该项目将建成迁西县一流的集百货商场、商业步行街、高档住宅三位一体的大型景观式花园建筑群落，并由爱购物业提供五星级的物业管理，倾力打造迁西魅力山城。未来五年内，宝升昌房地产预计总开工量达到150万平方米，营业额预计超过45亿元。提供安居乐

7、业的建筑作品和舒适安全的生活方式，是“宝升昌”遵循的标准。城市先行者是“宝升昌”努力倡导的目标。“宝升昌”认为，恪守商业道德，拒绝粗制滥造，坚持以诚信为基石，获取合理企业利润，是“宝升昌”发展的信念。公司致力通过规范、标准、透明和稳健、专业的发展模式，成为客户、投资者、员工、政府、社会信任和欢迎的企业。1.4编制报告的依据 国家计委关于技改项目进行可行性研究的实行管理办法计资（1983）116号文件；国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数计投资（1993）530号文件；项目建设单位提供的基础资料；建设单位委托书。1.5项目工作概况受项目建设单位的委托，对该项目的基本概况进行调查了

8、解、实地考察，并根据唐山市发展总体规划要求，结合该项目具体情况，对相关情况进行了分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目销售情况进行了分析，并据此编制本报告。1.6项目概况及结论1.6.1项目概况（1）建设理由刚刚召开的市委八届五次全会确定了以“抢抓新机遇，建设新唐山，实现新跨越”为主题，以科学发展示范区建设为总揽，坚持保增长、扩内需、调结构，发出了“朝着建设科学发展示范区、建设人民群众幸福之都”的宏伟目标加速前进的号召。贯彻落实市委全会精神，元月5日闭幕的区委八届四次全会确立了“小区域、大发展、多贡献”的理念，提出了“大力发展第三产业，调

9、优做强第二产业，巩固提升第一产业，三年再造一个新路南”的阶段性目标，特别提出了打造“激情路南、实力路南、魅力路南、幸福路南”的奋斗目标，宏伟蓝图鼓舞人心，催人奋进。唐山宝升昌房地产开发有限公司置身于当前全区上下,大干快上科学发展的实践洪流，倍感机遇难得、时不我待，决心把对党和社会浓浓感激之情，转化为积极投身“四个路南”建设的巨大动力，努力为“三年再造一个新路南”做出最大贡献。通过大量的市场调研，我公司发现，虽然我市经济总量不断发展壮大、综合实力不断跃上新台阶，在环京津、环渤海地区影响力和战略地位不断增强，但与之相配套的现代房地产业，特别是文化软实力与建设现代化发达城市的要求存在较大差距，提升唐

10、山市文化基础设施建设水平，加快与之相配套的文化房地产产业发展应成为当务之急。随着全市大规模城市建设改造工程的推进，我市城区西部原有的渤海影剧院及其西侧建筑已经全部拆除。根据当前全市文化产业发展的实际情况，特别是贯彻区委、区政府“小区域、大发展、多贡献”的理念，我们认为整合原渤海电影院及其周边土地资源，提升剧院及其承载的群众性文体活动中心的功能，打造唐山市大型综合性文化场所、标志性城市景观已经势在必行。这一项目是我市建设科学发展示范区的迫切要求，是我区大力发展第三产业、打造实力路南的具体实践，是应对当前经济形势、有效拉动内需的具体措施，必将成为造福全市人民、打造幸福路南的德政工程。（2）项目建设

11、规模本项目总占地面积15813平方米（23.72亩），容积率1.8，总建筑面积28500平方米。建筑密度60%，绿化率30%。主要建设露天汽车电影院3500，汽车及电影文化展厅、餐饮、娱乐、休闲、汽车装具等设施25000。（3）项目选址及建设条件该项目坐落在唐山市路南区南湖生态城内，地理条件十分优越。该项目选址于南湖生态创意文化园内，东临唐柏路，西临南湖生态创意文化园，南临南湖入水渠（护城河），北邻岳各庄大街。该址用地形状不规则，地势较为平坦，交通便捷，周边环境良好，地理位置优越，给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施完善，可满足本项目建设及运营的需要。项目所在地块规划用地性质为商住

12、用地。上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。（4）项目特点嘉禾电影主题公园期是以影视文化为主题的娱乐公园，同时配套商业街等附属设施。嘉禾电影主题公园期是橙天娱乐集团继影视、音乐、娱乐之后发展的新战略，未来十年内将在东南亚区域成为最著名的电影主题公园之一，代表了中国文化。唐山作为中国发展环渤海区域的核心城市，同样是世界瞩目的焦点，在这里嘉禾电影主题公园期可以与中华文化结合，营造出具有中国风情的独特项目。唐山嘉禾电影主题公园期可以让更多的唐山人了解中国，了解电影文化。如果说嘉禾出品呈现给中国人的是一个个美丽的故事，那么嘉禾电影主题公园期带来的是更多元的文化要素。嘉禾电影主题公园期内

13、的一个个电影主题既独立成章,又相互关联，随着新电影的不断放映会有新的游艺项目更新，内容的延展性将更加丰富。 电影主题公园，即不以影视拍摄功能为主，而是以影视拍摄场景、场地、道具、服饰、片段等为资源，以影视文化为主题的娱乐公园。国外最著名的电影主题公园是好莱坞环球影城，环球影城是世界上规模最大的围绕电影拍摄场景建立的主题娱乐公园，是一个能够让游客走入电影，亲身体验电影拍摄的神奇世界。按照娱乐方式划分，影视主题公园有观光型、体验型以及兼具观光和体验功能的类型。 电影主题公园最初用于拍摄，其市场主要面向影视拍摄剧组，而旅游化之后，电影主题公园的目标市场则逐渐转向了旅游者。同时，那些仍保留拍摄功能的电

14、影主题公园其目标市场也包括影视剧组，但是影视拍摄的市场份额已大大降低。国家旅游局的调查结果显示，目前我国电影主题公园的主要消费对象是国内旅游者，而欧美游客主要钟情于我国的传统山水风光和文物古迹景点。嘉禾电影主题公园期科技含量高，超过迪士尼乐园，娱乐项目的紧张刺激程度也远超迪士尼乐园。通过更多科技的引进可以极大的提高国产电影的制作水平和观众的欣赏水平，三维计算机技术的大量应用可以带动相关产业的发展，符合唐山的城市定位，也符合生态唐山的理念。唐山大力发展文化创意产业，嘉禾电影主题公园期也为之提供了新的思路和发展动力。 嘉禾电影主题公园期的游乐景点中室内和棚盖部分约占70，更加适合北方的气候特征。无

15、论春夏秋冬均可游览。嘉禾电影主题公园期定位于家庭和商务，适合各个年龄段的游客，较迪斯尼乐园及好莱坞影城具有更加广泛的客源市场。唐山作为环渤海经济圈中京津唐的东部门户，同时也是未来的沿海国际城市。嘉禾电影主题公园期拟选址在唐山市南湖生态城“南湖生态创意文化园”内，地处唐山市区南大门，规划占地130亩，投资亚洲最大的电影城及商业附属设施。比邻小南湖，可与陶瓷展览馆以及画家村等相得益彰，代表一种文化的两个不同主题。中国境内居民早已熟悉了香港迪士尼乐园及美国好莱坞影城，正可来唐山观光游览，既欣赏唐山风情又可体验嘉禾环球影城的魅力。 以上是唐山市引入嘉禾电影主题公园期项目的部分分析。嘉禾电影主题公园期由

16、橙天娱乐集团（国际）控股有限公司投资，唐山宝升昌房地产开发有限公司开发，以中国文化植入唐山，打造中国的文化高地。（5）投资估算及资金筹措该项目总投资为：11349.42万元；资金来源为企业自筹资金4649.42万元，银行项目贷款为6700.00万元。（6）项目实施进度本项目建设期为2010-6-1至 2012-5-31，第3年开始经营，整个项目的计算期为14年。（7）经济效益分析经计算，项目计算期内，第3年可实现销售收入4590.00万元，投资回收期（税后）7.21年（含建设期2年），财务内部收益率16.98%（全部投资所得税后），财务净现值1964.38万元（全部投资所得税后）。（8）主要技

17、术经济指标各项指标结果见下表主要财务经济技术指标序号 项目单位数量备注1销售收入万元60690.002销售税金及附加万元7772.993总成本万元20849.674利润总额万元32067.345所得税万元8016.836税后利润万元24050.507总投资万元11349.42建设投资+铺底流动资金8投资利润率%19.44%9投资利税率%24.16%10销售利润率%52.84%11财务内部收益率%16.98%12累计财务净现值万元1964.3813动态投资回收期年7.211.6.2结论通过分析研究，本报告认为”嘉禾电影主题公园期”文化创意产业项目项目工程开发建设可行，并将带来较好的经济效益和社会

18、效益。（1）此项目拥有良好的市场前景，目前唐山这种大型的电影主题公园还不是很多，市场前景乐观。（2）此项目投资的财务内部收益率为16.98%，高于银行同期贷款利率，财务效益较好，有一定的抗风险能力。（3）项目的实施，为地方政府创收颇丰，增加了本区域的就业机会，带动了整个区域的经济发展，必将产生良好的社会效益。第二章 市场预测2.1发展规划分析2.1.1国民经济和社会发展总体规划分析我国近年来的总体经济发展良好，国内经济增长稳定。改革开放二十多年来，我国经济保持着年均7%的增长速度。2001年我国顺利加入WTO，到目前为止各方面情况运转良好，已基本度过入世磨合期，今后经济发展仍然看好。可见，中国

19、的宏观经济正处于一个健康高速的发展阶段，这必将带动整个经济产业链的良好发展。在科学发展观方面，“十一五”规划提出的“坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量”，以及“进一步扩大国内需求，调整投资和消费的关系，合理控制投资规模，增强消费对经济增长的拉动作用，正确把握经济发展趋势的变化，保持社会供求总量基本平衡，避免经济大起大落”等观点，都与影视旅游行业有关。2.1.2唐山市建设发展规划分析改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。2006年全市国民生产总值达到2700亿元，全部财政收入350多亿元，分别比上年增长14.6%和16.7%；城镇居民人均可支

20、配收入和农民人均纯收入分别达到12376元和5155元，主要经济指标均居河北省首位。唐山人民生活水平提高了，对生活要求也高了，而唐山这种集环球影城、游乐园及配套商业设施为一体的综合性设施还不是很多，中国境内居民早已熟悉了香港迪士尼乐园及美国好莱坞影城，正可来唐山观光游览，既欣赏唐山风情又可体验嘉禾环球影城的魅力。该项目选址位于唐山市路南区南湖生态创意文化园内，东临唐柏路，西临南湖生态创意文化园，南临南湖入水渠（护城河），北临岳各庄大街；地理条件十分优越。本项目开发建设的为普通商业文化娱乐设施，符合唐山市城市发展规划及国民经济发展规划。建设嘉禾电影主题公园期是加快唐山第三产业发展的需要。第三产业

21、发展是衡量一个地区经济发展水平和质量的重要标志，也是唐山经济中最有潜力的部份，发展第三产业已被省委、市委列入2010年工作重点，通过影城、游乐园、休闲、购物场所的经营，可以推动唐山第三产业的发展，拉动路南经济进一步发展，倡导文明消费、文明休闲娱乐、摒弃旧的陋习。2.2产业政策分析电影主题公园，即不以影视拍摄功能为主，而是成为以影视拍摄场景、场地、道具、服饰、片段等为资源，以影视文化为主题的娱乐公园。国外最著名的影视主题公园即好莱坞环球影城。环球影城是世界上规模最大的围绕电影拍摄场景建立的主题娱乐公园，是一个能够让游客走入电影，亲身体验电影拍摄的神奇世界。经过不断的完善和发展，好莱坞环球影城已经

22、成为游客游览好莱坞必不可少的一个景点。目前我国国内的影视主题公园很难达到如环球影城一样的规模和影响力，但仍有一些具有独特的吸引力、发展较为成功的案例。纵观国内外影视主题公园的发展，不难发现其成功的要素必然包含：一是准确的主题定位；二是优越的区位条件；三是富有吸引力和市场竞争力的产品；四是科学的管理和经营，这些都是缺一不可的。23行业准入分析2.3.1项目建设单位符合行业准入标准规定唐山宝升昌房地产开发有限公司成立于2006年4月3日，法定代表人户健，注册资本4000万元，房地产开发三级资质（编号：冀建房开唐字第319号）公司注册地址：唐山市路南区渤海东西街9号，营业执照注册号：130*0593

23、，组织机构代码：78701492-3。公司设立股东大会作为公司最高决策机构，股东即董事会成员，由董事会选聘高级经理层负责公司日常的经营管理。执行总经理负责制，下设一名常务副总经理、一名工程副总经理及一名财务总监。公司常设六部一室，分别为综合办公室、前期开发部、营销策划部、材料部、工程项目部、合同预算部、财务部。本次申请开发的嘉禾电影主题公园期项目工程总占地面积15813平方米，总建筑面积28500平方米，符合国家相关的行业准入标准规定。2.3.2项目所在区域概况改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。由于1976年大地震的原因，改革开放初期，唐山处于边恢复边建设

24、的时期；1986年恢复建设基本完成后，唐山经济发展驶入了快车道；1988年全市国民生产总值实现第一个翻番；1994年实现了第二个翻番；1996年跨入全国综合实力50强。2001年生产总值登上千亿元台阶；“十五”期间，全市生产总值年均增长12.7%；2006年国民生产总值达到2361.68亿元；人均GDP3.29万元，全部财政收入264.29亿元，均居河北省首位。三次产业增加值构成比重为10.8：57.9：31.3。 农业农村经全面发展，果菜、乳业、瘦肉型猪、板粟、花生、水产品。六大龙型经济规模不断壮大，全市500万元以上规模农业龙头企业225家，其中销售收入超亿元的16家。农业产业化经营额达到

25、230亿元，农业产业化经营率57.0%.工业已形成煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸等十大支柱产业，五大产业基地：精品钢材、基础能源、优质建材、装备制造和化工。机电一体化、电子信息、生物工程、新材料四个高新技术产业群体扎实起步。现有开滦、唐钢、冀东水泥、机车车辆、三友碱业、唐山陶瓷等一大批大型骨干优势企业。1988年，唐山市被国务院批准为沿海对外开放地区，对外开放初步形成了全方位、多层次、宽领域格局。“十五”期间全市累计实际利用外资 14.22亿美元。 2006年实际利用外资5.07亿美元 。在经济发展的同时，精神文明建设和各项社会事业全面发展，1999年、2002年、200

26、5年先后三次荣获创建全国文明城市工作先进市、1994年、1997年、2000年、2003年四次获得全国双拥模范城、1995年获得全国卫生城、1999年、2003年获得全国园林绿化先进城市、2001-2004年获得全国社会治安综合治理工作优秀城市等国家荣誉称号。人民生活总体达到小康水平。2007年，唐山市地区生产总值2769万元，较上年增长17.2%，全市人均地区生产总值37889元，较上年增长13.9%；全市全部财政收入330亿元，增长25%，占全省比重23%。城市居民人均可支配收入14480万元，位居河北省首位。较上年增长18%，农民人均纯收入5774元，增长12.5%，城市居民人均住房建筑

27、面积22.41平方米，全社会固定资产投资965.4亿元，较上年增长20.4%，2007年，唐山城市化率达到49%，较上年提高1个百分点，城市自来水普及率、燃气普及率、污水集中处理率、供热普及率分别达到100%、97%、65%和83%，均居全国同等城市领先水平，恩格尔系数35.0%，人民生活总体达到小康水平。当前，唐山正处于经济社会加速转型、全面小康和现代化建设加速推进的新阶段。党中央、国务院对唐山的发展高度重视。2006年7月，胡锦涛总书记视察唐山并发表重要讲话 ，殷切希望我们加快建设繁荣文明和谐新唐山 ,把曹妃甸建成科学发展示范区；2007年“5.1”国际劳动节，温家宝总理又亲临曹妃甸视察，

28、明确要求我们把曹妃甸这块“黄金宝地”建成环渤海地区的“耀眼明珠”。 围绕贯彻落实中央领导的重要指示和省委、省政府对唐山提出的 当好建设沿海经济社会发展强省“领头羊”的 新要求，我们决心以曹妃甸为重点，把整个唐山建成科学发展示范区，并确定了今后一个时期唐山发展的“一个主题、一大方略、两大任务、四大目标和六项战略重点”。 一个主题 ：就是抢抓新机遇，建设新唐山。 一大方略 ：就是依托大港、走向海洋、跨越发展。 两大任务 ：就是实现更好更快发展，构建和谐唐山。 四大目标 ：经过五至十年的努力，把唐山建设成为文化名城、经济强城、宜居靓城、滨海新城。 六项战略重点 ：就是以建设科学发展示范区为主导，大力

29、推进资源型城市转型；以重大产业项目集聚为主要抓手，加快曹妃甸新区建设； 以打造主导产业链为着力点，不断提高经济的整体实力和核心竞争力；以建设适宜人居和创业的滨海城市为目标，把城市规划建设管理提高到一个新水平；以统筹城乡发展为基本途径，加快城乡一体化进程；以提高人民群众幸福指数为着眼点，扎实推进和谐唐山建设， 把新唐山建设得更繁荣更文明更和谐。此项目的建设与开发符合根据国家影视旅游规划及唐山市政府制定的本地相应计划，能推动和协调娱乐设施产业基础设施的建设工作，必定会促进我市乃至我国的第三产业基础设施建设的协同效应。第三章资源条件评价3.1资源开发方案可持续发展是人类社会的一种全新的发展观。它是人

30、类在漫长的社会经济实践中不断地总结经验教训,对发展概念的内涵不断修正、升华而产生的。特别是在人口、资源、环境日趋沉重的压力下,人们彻底认识到,可持续发展是人类摆脱危机、真正达到健康发展的唯一出路。由于可持续发展观强调环境的保护、资源的永续利用、经济的持续协调发展和人民生活质量的全面提高,因此,人类可持续发展道路的确立,是一次世界范围的绿色革命。发展影视旅游业必须把生态环境保护与资源节约放在首位，把可持续发展作为现代影视旅游业最大的利益原则，可持续发展战略是指社会经济发展必须同自然环境及社会环境相联系，使经济建设与资源、环境相协调，以保证社会实现良性循环发展。在社会文明程度日益提高的今天，经济的

31、发展必须建立在维护地球环境的基础上。此项目在资源利用方面严格遵守可持续发展得原则，符合资源的有效利用。3.2资源利用分析资源是项目存在的物资基础，是制约项目的生产规模的重要条件，本节将主要对项目所需资源情况、保证措施实行分析评价。土地是第一资源，也是最为重要的资源。该项目用地形状不规则，位于南湖生态创意文化园,用地面积15813平方米;土地为唐山宝升昌房地产开发有限公司通过挂牌招标取得开发权;地类(用途)为商业文化娱乐用地；使用权类型为出让。属土地利用总体规划规定的城市建设用地范围内的土地，依据国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低标准的通知（国土资源发2006307号）河北省人民政府办公厅关于贯彻落实国家土地调控政策的实施意见（冀政办20072号）等文件精神，本项目按照高起点规划，高标准建设原则实现五通一平，充分合理利用开发了土地。3.3资源节约措施本项目为商业文化娱乐建设项目，主要耗能为生活用电、用水、用燃气及取暖耗能，经计算，本项目年耗电480万千瓦时，按折标系数1.229计算，折标煤量590.6吨；年采暖耗热量19555百万千焦，按折标系数0.0341计算，折标煤量1200.3吨；年耗煤气量20万立方米，按折标系数12.143计算，