居住区经济指标.docx

1、居住区经济指标居住区、小区及组团城市居住区一般居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地，特指被城市主要道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（35万人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地。居住区的用地构成，按功能可分为住宅用地、为本区居民配套建设的公共服务设施用地（也称公建用地）、公共绿地以及把上述三项用地联成一体的道路用地等四项用地，总称居住区用地。居住区规划居住区是城市居民居住和日常活动的区域。居住区规划是对居住区的布局结构、住宅群体布置、道路交通、生活服务设施、各种绿地和游憩场地、市政公用设施和市政管网各个系统等进行

2、综合的具体的安排。居住区规划是城市控制性详细规划的组成部分。居住区类型按居住区主导性能和特征划分居住区类型。其目的一是将居住区规划设计的重点更加突出和明确；二是可针对特定的类型深入调查研究，完善居住区规划的理论和实践；三是便于类型相同或相近的居住区进行比较和评估。居住区按性质可分为新建居住区，改建居住区两大类。新建居住区较易于按照合理的要求进行规划，改建居住区要在现状基础上进行规划，任务比较复杂。按居住区所处位置可分为市内居住区、近郊居住区、远郊工矿区居住区等。它们在住宅标准、市政公用设施水平、生活服务设施的项目和数量等方面都有差别。离市区愈远或独立性愈强的居住区，对市区大型公共设施的利用程度

3、愈低，因而需要有较为齐全的生活服务设施。按居住区布局形式，可分为集中型（规则地划分成小区或街坊）、分散组团型（由组团或邻里单位较为自由地组合）。按住宅层数和人口密度可分为高层高密度（一般住宅层数在1520层以上，人口密度在每公顷2000人以上）、低层低密度（一般住宅层数为12层，人口密度在每公顷200人以下）、低层高密度三类。我国当前城市居住区的住宅层数以56层为主，人口密度在每公顷1000人左右。国外的居住区还有按居民收入水平如低收入、中收入、高收入来分类的。一些发达国家或地区，近十几年来建设了一批以大型、高层住宅综合体为主的居住区。综合体的地下设置车库，地面上的下几层为商店和公共设施，上面

4、是住宅，这是一种在人口、用地、设施各方面集约式发展的居住区。居住用地基本构成单元在城市规划中，从城市总体结构上提出的居住用地基本组成模式称为基本构成单元。它是以具备完整的基本生活环境为基础的居住用地组织方式的基本单位。在规划史上，居住用地基本构成单元在不同的国家曾指不同的地域。如美国的佩里（CAPerry）提出的“邻里单位”概念，较早地从理论上以居住地域作为基本的构成单元。这一以完备基本生活环境和强调社区生活为主旨的居住用地组织方式，在以后的几十年在许多国家得到广泛引用。各国在内容与规模上有所差异，在名称上也另有提法。如英国的华盛顿城，把居住用地的基本构成单元称之为“村”，人口规模为4500人

5、；日本大阪的泉北新城中，基本构成单元称作“近邻住区”，人口约12万人。前苏联城市一般以“居住小区”作为居住用地的基本构成单元，也是在邻里单位概念影响下的一个发展，小区的规模约20公顷左右。我国在20世纪40年代后期，在上海等城市总体规划中，已从西方引进了邻里单位的规划概念。50年代后期开始系统地对苏联小区规划的理论加以应用和发展，一般也是以小区作为居住用地的基本构成单元，历经几十年的实践，还在不断的完善之中。居住区规划布局根据居住区整体构思将规划设计的要素，诸如各类住宅、配套的公共服务设施、各级道路、各级绿地等，通过不同的空间布局组合方式和规划手法，将其全面、系统、完整地组织、安排、落实到规划

6、总用地的空间范围内，使居住区成为一个和谐的有机整体，为居民创造出良好的居住环境的全过程。规划布局中应注重考虑充分合理有效地利用土地，处理好四项用地指标之间的平衡关系，要充分考虑地域的气候特点和地方特色，还要创建有特色的小区和深入细致地处理好空间与环境设计，更要在协调的前提下求多样，求丰富，求变化，增加识别性，创造空间层次协调丰富的群体。居住区用地居住区所辖范围内总的基底面积，它是居住区内住宅基地面积，公建基地面积，道路用地面积和公共绿地面积的总和。城市居住用地分类城市居住用地按照所具有的住宅质量、用地标准、各项关联设施的设置水平和完善程度，以及所处的环境条件，可以分成若干用地类型，以便在城市中

7、能各得其所地进行规划布置。我国的城市用地分类与规划建设用地标准规范，将居住用地分成四类，其中一类最好，四类较差，如下表：居住用地分类表类别说明一类居住用地市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以低层住宅为主的用地二类居住用地市政公用设施齐全，布局完整，环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地三类居住用地市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般，或住宅与工业等用地混合交叉用地四类居住用地以简陋住宅为主的用地居住区规划方法居住区规划基本上包括社会规划和建设规划两个方面。社会规划主要是对居民结构的调查、分析和预测，调查内容包括居民的职业、收入、年龄、民族以及对商业、服务、文化、教育、医疗、卫生、休息

8、娱乐等方面的需求。建设规划要为居民创造物质环境条件。一个完整居住区的建设周期往往需要几年，完善各种设施所需时间更长。因此全面的规划应充分考虑阶段性，每个阶段的建设发展要尽量紧凑，并注意各阶段之间的衔接和协调，在建设上采用综合开发的办法。居住区分级规模为了配建与居住人口规模相对应的设施，以满足居民物质与文化生活不同层次的需求而进行的居住规模划分。不同居住人口规模的居住区，应配置不同层次的配套设施，以满足居住者的使用要求。因此，配套设施的配建水平与配建指标必须与居住人口规模相对应，这是对不同规模的居住区规划设计的共同要求。居住区依据人口规模进行分级，要可行、合理和符合国情。其一，分级的主要目的是为

9、了配置满足居民基本的物质和文化生活所需的相关设施；其二，配置水平的主要依据是人口规模；其三，分级配套应适应综合开发、配套建设的方针；其四，符合配套设施的经营和管理的经济合理性。居住小区小区一般是具有被居住区级道路或自然分界线所围合，地界明确、地段完整、不被城市干道分割的地段，并与居住人口规模（500015000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。对配有一套基本的生活设施的要求是指小学、粮油店、综合副食店等。居住小区是城市居住区规划的一种基本结构单元。若干个居住小区组成居住区。居住小区用地大于居住街坊，把它作为居住区规划的基本单元，能使规划

10、布局具有较多的灵活性。不仅能保证居住生活的方便、安全和宁静，而且有利于城市交通的组织，减少城市交通对居民生活的干扰。同质社区指居住在同一住宅区内的居民，具有相同或相似的社会背景、文化背景或经济收入的住宅区。同质社区的形成除有其自身的社会心理因素外，促使其形成的主要因素是市场经济的建立和发展。从社会的意义来看，较小规模的同质社区将能依然保持较大范围内城市地域的异质化，从而有利于避免城市社会问题产生的可能性。居住街坊城市中由街道包围的，面积比居住小区小的，供生活居住使用的地段。以街坊作为居住区规划的结构形式，由来已久，在古代希腊、罗马和中国的城市中都曾存在过。苏联在20世纪4050年代建造的居住区

11、，大量采用街坊的布置形式，这对中国50年代初期的居住区规划和建设有很大影响。居住街坊的规划布置，以满足街坊内居民生活居住的基本要求为原则。街坊内除居住建筑外还要有托儿所、幼儿园、商店等生活服务设施，有成人和儿童游憩、运动的场地和绿地。居住建筑在街坊内的布置主要有周边式、行列式、混合式等形式，可结合建筑设计组成不同组团，使建筑群面貌既有整体感又避免单调。街坊面积一般为210公顷。我国在20世纪50年代初期，城市的新建居住区采用过居住街坊的布置形式。50年代后期起，较多地采用居住小区的组织形式，因为居住小区的规模比较大，比较能适应日益发展的城市居民生活要求，在规划布局上也可以有较大的灵活性。居住组

12、团一般称组团，指被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。其中配建有居民所需的基层公共服务设施是指居委会、综合服务站等。用地配置小区用地的配置应该在国标城市居住区规划设计规范的用地构成比重的基础上，考虑小区的职能侧重，居住密度，土地利用方式和效益，社区生活和户外环境质量等多方面的因素。居住密度的高低取决于土地的价值和土地资源的状况，在小区规划中应该注重节约土地，确定适当的居住密度。在居住密度较高的小区其住宅用地的比重应该相对较小，在居住密度较小的小区其住宅用地的比重可以相对较大。在高层或以高层住宅为主的小区中，住宅用地的比重不

13、应超过国标城市居住区规划设计规范规定的标准。城市小区规划结构中应鼓励土地的复合利用，如开发地下空间，对地面进行公共空间的分层开发利用等。在这种情况下，小区规划的用地配置允许相应的变化。满足小区居民的居住生活需求是确定小区用地配置和各项用地比重的基础，不同的居住对象对小区的居住、公共服务、户外环境和交通设施等存在不同的需求，因而应该根据小区的标准或档次定位适度，增减各类用地构成的比例。各小区由于所处的区位不同，使用对象不同可能导致小区的功能及用地配置的侧重点有所差异。在城市中心或周围已有较完善的公共服务设施可供小区使用的小区，其公共服务设施用地的比重可以适当降低，反之其公共服务设施用地的比重不得

14、低于国标城市居住区规划设计规范规定的比重。住宅用地是所有栋住宅基底占地面积之和，及其住宅四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括公建建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路广场用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车和单位通勤车等停放场地。居住需求人在生命的全过程中，需要外部环境的生态因子的输入，并在外部环境因子的作用下，自身产生内力和内因，外因通过内因起作用，使人满足生存需求，满足不断进化的需求。美国心理学家马斯洛在人的动机理论中指出：人类生活有五种层次的

15、需求。1生理需求：饥渴；2安全的需求：安全、秩序、脱离痛苦、自力；3友爱的需求：爱、性、柔情、友谊、自力；4尊重的需求：名誉、成败、褒奖和成功（自尊和来自他人的尊敬）；5自我实现的需求：人的自我满足，“成为任何能成为的角色”。将人的五种生活需求与居住区规划结合时，可以把居民的居住需求组成分为五个部分。一是自然环境需求。居民。在居住环境中利用大自然中的日光、空气、水、树木、花草、虫鸟等自然因素，这些有活力的因素给人的心理上造成生机盎然、欣欣向荣的情趣，通过人的视觉、听觉来感受大自然的生命力和满足向往大自然，追求大自然的需求。二是消闲需求。消闲需求是指人们在工作之余的闲暇时间里有娱乐、消遣、健身等

16、户外活动的需求。户外活动是居民生活的重要组成部分，不同年龄的居民有不同的活动内容和场地要求。随着生产的发展，社会化劳动水平的提高，人们的闲暇时间量正在增长，居民将越来越重视户外活动。三是领域需求。人对空间需求有界限之别，不同界限围合的范围分别有所归属。领域感分个人和群体两大类，每个人都需要居住的地方建立一个有限的空间范围，在这个范围内人有权对自己的生命财产进行防卫和保护，从事个人或家庭的部分私密性活动。在社会环境中群体的领域感要求保护我们的邻里，我们的团体和我们的社区，它能使居民团结并互相帮助，维护共同利益。四是邻里交往需求。邻里交往是指走亲串友或与邻里居民交往、聊天、谈心、互助等促进人们的思

17、想交流，互通有无，流通信息，增进友谊和团结，这样人在交往中会消除孤独感，增加幸福感。五是自我实现需求。按照马斯洛的定义：“人对于自我发挥和完善的欲望，也是使他的潜力得以实现的倾向”，其动机就是发展个性，表现个性。自我实现反映在体验人生，美化人生，实现自我，满足自我，发展自我。居住区规划组织结构居住区规划组织结构指组织布局的方案形式，它是属于规划组织手法。在人口规模一定的居住用地内，可以作出数个特点各异的规划方案，可作出多种类型的结构组织形式。规划组织结构类型的选用要综合考虑城市大小、住宅设置、用地条件、所在住区及配套设施的经营管理要求等因素合理确定。根据居住区规划的实践经验，其规划组织结构一般

18、分为：1三级结构即居住区居住小区组团。2二级结构即居住区组团或者小区组团。3一级结构即相对独立的组团等基本类型。规划组织结构类型的不同，是因居民对环境设施利用的不同频繁度，和家居生活与社会生活在空间上的活动分布状态，呈现出以住家为中心的不同的活动圈域。同时从城市总体规划的道路系统构成，以及公共设施系统的合理分布与经营要求等方面的考虑，经过由内向外、由外向内的协调与整合，从而形成城市居住用地不同的结构方式。住宅小区规划概述住宅小区规划的意义与作用住宅小区即居住区是构成城市的有机组成部分，也是一个城市和社会的缩影，其规划与建设水平，反映着居民在生活和文化上的追求，关系到城市的面貌，是社会物质文明和

19、精神文明发展的主要标志。居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。居住区泛指不同人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模35万人相对应，配建有一整套完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区是指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（700015000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住组团指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（10003000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。居住区规划是城市控制性详细规划的

20、主要内容之一，是实现城市总体规划的重要步骤。居住区规划是满足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面要求的综合性的建设规划，它在一定程度上反映了一个国家不同时期的社会政治、经济、思想和科学技术发展的水平。同时，由于住宅是使用年限很长的社会商品，人生的时间几乎有一半是在住宅小区中度过的，住宅小区规划与建设的质量和水平将直接关系到人民的身心健康，影响到社会的秩序和安宁。此外，随着社会主义市场经济的不断发展，住宅产业已成为我国经济发展的重要支柱产业之一，而住宅小区规划又是带动住宅产业发展的龙头，其水平如何，在很大程度上影响和带动住宅产业中其它相关部门的发展。随着住宅福利制度的结束，住宅

21、正成为可以上市交易的商品，住宅的商品化转变使广大购房者对住宅小区的环境规划提出了比以往更高的要求。住宅小区规划也由配给制的住区规划向科学的需求和市场导向性规划转变。因此，搞好住宅小区规划建设，营造出高质量的居住生活环境，可以更有效满足广大居民的需求，并且获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，促进住宅产业的进一步发展。总之，搞好城市住宅小区的综合开发，提高住宅小区的规划设计水平，具有重大的现实意义。住宅小区规划与总体规划的关系城市的规划是城市政府关于城市发展目标的决策，中华人民共和国城市规划法中规定我国城市规划工作阶段分为总体规划和详细规划两个阶段。城市总体规划阶段主要研究确定城市的发展目标、

22、原则、战略部署等重大问题，其任务是根据城市规划纲要，综合研究和确定城市性质、规模、容量和发展形态，统筹安排城乡各项建设用地，包括居住用地，合理配置城市各项基础工程设施，并保证城市每个阶段发展目标、发展途径、发展程序的优化和布局结构的科学性，引导城市合理发展，总体规划的期限一般为20年。详细规划的任务是以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。因此，总体规划是制定详细规划的依据，而详细规划则是总体规划的深化和补充。作为城市详细规划阶段的主要内容之一，住宅小区规划必须根据总体规划和近期建设的要求以城市总体规划为依据，对小区内

23、各项建设作好综合的全面安排。此外，由于居住区是城市重要的组成部分，居住空间是城市空间的延续，其存在和运行均不能离开所在的城市，因而小区规划过程中还应该依靠城市总体规划，充分考虑一定时期国家经济发展的水平和所在城市居民的文化、经济生活水平，居民的生活习惯，物质技术条件，以及气候、地形和现状等条件，注意远近结合，留有发展余地。住宅小区的类型由于建设条件，所处位置或住宅层数等的不同，住宅小区可分为不同类型。按照小区建设条件的不同可分为新建的住宅小区和城市旧住宅小区改建。新建的住宅小区一般易于按照合理的要求进行建设，而旧住宅小区改建情况往往较为复杂，有的布局混乱，需要调整；有的具有传统的城市格局和建筑

24、风格，需要保留和改造。一般说来，旧住宅小区的改建相对新建住宅小区要困难得多，如在实施过程中，要解决居民的动迁、安置等问题。按照小区所处位置的不同可分为城市内的住宅小区和独立的住宅小区。城市内的住宅小区在用地上是城市居住用地的有机组成部分，住宅小区内设有为小区居民服务的公共设施，这类小区在建设管理、生活供应及居民的工作、学习、休息等方面都与城市有密切的联系。独立的住宅小区一般是专为某一厂矿企业职工及其家属而建，因而居住对象较单一。这类小区多远离城市而与城市交通联系不便，具有较大的独立性，面积往往较大，小区内设置的公共服务设施项目定额指标都比城市内住宅小区有所增加。另外，还有一类独立的住宅小区建在

25、城市外部自然景观环境较好的地段，建设标准较高，多为低层住宅区或别墅区，区内居民就业在城市内部，来往交通靠私人拥有的机动车，此类住宅小区在居民的工作、生活等方面也与城市存在较密切的联系。此外，按照小区内住宅层数的不同又可分为低层住宅小区，多层住宅小区，高层住宅小区或各种层数混合修建的住宅小区；按照小区内建设标准的不同可分为普通住宅区，高级公寓住宅区，别墅住宅区等。住宅小区规划的基本要求住宅小区规划是居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面要求的综合性的建设规划。住宅小区规划设计一般应满足以下几方面的要求：1使用要求。满足住宅小区居民的使用要求，为居民创造一个生活舒适便利的居住生活环

26、境。住宅小区各项用地布局要合理，要有完善的住宅和公共服务设施，有道路及公共绿地。为适应不同地区，不同人口组成和不同收入居民家庭的要求，住宅小区内要选择适合当地特点、设计合理、造型多样、舒适美观的住宅类型；为方便小区居民生活，规划中要合理确定小区公共服务设施的项目、规模及其分布方式，做到公共服务设施项目齐全，设备先进，布点适当，与住宅联系方便；为适应经济的增长和人民群众物质生活水平的提高，规划中应合理确定小区道路走向及道路断面形式，步行与车行互不干扰，并且还应根据住宅小区居民的需求，合理确定停车场地的指标及布局；此外，规划还应合理组织小区居民室外休息活动场地和公共绿地，创造宜人的居住生活环境。2

27、卫生要求。住宅小区规划设计要满足居民对卫生方面的要求，即为居民创造有良好的日照，通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活环境。住宅小区内要有规划设计完善的给水和雨水、污水排放设施，有煤气及集中供热系统，保证住宅小区内空气新鲜，水质清洁，无有害气体及烟尘污染；小区内住宅布局要保持合理的间距及走向，以利于获得充足的日照和良好的通风或防风条件，并能有效地防止噪声污染；此外，住宅小区规划中要有较大面积的公共绿地，以达到改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。3安全要求。住宅小区规划应满足居民对安全方面的要求，对住区居民日常居住的安全以及防止火灾、地震、人防等方面有较周密的考虑，创造安全的小

28、区居住环境。住宅小区规划住宅院落空间布局时，要把居民对安全的需求充分予以考虑，以合理的住宅院落空间布局为居民提供充分了解和相互熟悉的机会，并且便于居民对邻里之间进出的陌生人进行观察与视线跟踪，使居民共同担负管理和监视环境的责任，有效地提高住宅小区的安全程度。此外，住宅小区规划还要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震、空袭等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按有关规定，对建筑的防水、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防地下构筑物等作必要的安排，使规划有利于防止灾害的发生或减少其危害程度。4经济要求。住宅小区的规划与建设应适应社会主义市场经济的要求，与国民经

29、济发展的水平、居民生活水平相适应，在满足居民使用的前提下尽可能降低建设造价并节约城市用地。为了满足住宅区规划和建设的经济要求，要善于运用各种规划布局生活，为住宅小区修建的经济性创造条件。5美观要求。住宅小区规划要满足居民对居住环境美观的要求。实践证明，位于高质量的优美住区环境中的住宅往往更吸引购房者的关注。因而住宅小区应结合地形地势特点及小区外围城市环境，创造富于特色的城市景观。小区规划中除了要求设计者注重住宅与公共建筑单体的设计，更应充分考虑建筑群体空间的组合，建筑群体与周围环境的结合，各类绿化的配植设计以及小区外观色彩的和谐统一，从而塑造优美的住宅小区整体形象。随着改革开放的不断深入和社会

30、主义市场经济的进一步发展，广大居民在解决了住房问题之后对住区环境美观的要求将愈加强烈。所以，适应居民的这种要求进行住宅小区规划是十分有必要的。城市居住区规划设计规范新中国成立后，我国未专门制订居住区规划设计的技术性规范，而是从构思到方法、由原则到指标均基本套用前苏联的有关模式。在使用过程中，也曾结合我国实际颁布过一些规定，如在1980年原国家建委颁布了城市规划定额指标暂行规定，对居住区、小区某些指标作了具体规定。但随着时间的推移和城市经济的突飞猛进，原有规定已远远不能满足规划设计与规划管理的要求，主要表现为：1没有完善的、统一的居住规划设计的技术性要求与准则，居住区基本的居住生活环境难以得到保

31、障；2无有关技术性控制，难以控制开发建设中更改规划设计的随意性；3难以适应商品经济对居住区规划设计所提的新要求；4解释不一，计算口径不同，难以审评并缺乏可比性。为加强城市规划领域的标准化、规范化工作，促进规划水平提高和技术进步，国家计委于1986年下达了城市居住区规划设计规范国家技术标准的编制任务。1987年7月，由中国城市规划设计研究院担任主编，北京市城市规划设计研究院和上海市城市规划设计院主要参编，湖北省城市规划设计研究院、武汉市城市规划设计研究院、黑龙江省城市规划设计研究院、唐山市规划局、重庆市规划设计院、常州市规划局和同济大学城市规划研究所共同参编，并成立了由以上10个单位参加的编制组

32、和由中国城市规划设计研究院、北京城市规划设计研究院、上海市城市规划设计院参加的编写组（即起草小组），经过两年多的努力，在全国各省、市、自治区有关部门的大力支持下，完成了编制工作。1993年7月由建设部批准发布，并于1994年2月1日起施行。制定城市居住区规划设计规范的目的，就是在总结建国以来已建居住区规划与建设经验的基础上，吸取国外经验，在居住区规划范围的有限空间里，确保居民基本的居住条件与生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间；统一规划内容，统一词解涵义与计算口径，以提高居住区规划设计的科学性、适应性、先进性与可比性；体现社会、经济、环境三方面的综合效益，将居住区规划设计、审批和实施工作纳入以技术法规为指导的轨道。城市居住区规划设计规范适用于城市居住区规划设计：1全面适用于新建区的居住区规划设计。这是因为居住区规划设计有其完整的规划体系与规划设计的整体内涵，它必须与居住人口规模或住宅建设规模相适应，配建相应的公共服务设施、道路和公共绿地等设施，以满足区内居民衣、食、住、用、行的基本需要。对新建区而言，由于除现状地形外基本无其它条件制约，基本具备统一的规划前提条件，可按