集资房买卖或购房资格转让合同效力分析.docx

1、集资房买卖或购房资格转让合同效力分析 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载集资房买卖或购房资格转让合同效力分析 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。一、 集资房介绍集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行 政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住 房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政 府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分 减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。

2、个人按房价 全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产 权。二、 相关法律法规1. 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发20XX24号）第十二条：“单位集资合作建 房纳入当地经济适用住房供应计划， 其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行”、“单位 集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售”2. 经济适用房管理办法（建住房 20XX258号）第 三十五条：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分， 其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济 适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入 当地经济适用住房建设计划和用地计划

3、管理O经济适用房管理办法第三十条：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交 易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按 照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”三、集资房买卖合同的效力分析 1.民事法律行为以意 思表示为要素，认定集资房买卖合同效力亦应符合 合同法诚实信用的基本原则。集资房买卖双方在平等、自愿、协商 的基础上订立房屋买卖合同，是双方真实的意思表示， 而且该房屋权属明确，已具备合法交易要件，只是缺乏相应 产权证书，但这并不影响合同的成立。虽然城市房地产管理法第三十八条规定行政机关以 其他形式限制房地产权利的房产禁止转让和未依法登记

4、领 取权属证书的房产不得转让。但这一规定只是房地产管理部 门在办理房产变更登记时审查的条件。不符合条件的，房地 产登记部门可以不予以过户，可以不让物权变动发生。但即 使不发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合 同的效力，债权合同依然有效。根据最高人民法院关于贯 彻执行民事政策法律若干问题的意见第五十六条关于“买 卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用 和管理了房屋，乂没有其他违法行为，只是买卖手续不完善 的，应认为买卖关系有效，但应责其补办房屋买卖手续”的 规定，可见若已交付房款，并实际使用和管理了房屋的集资 房转让合同是有效的。集资房买卖行为亦并未损害国家、集体、他人

5、利益和违反社会公共利益，故所 签订之购房协议应为合法有效协议。2. 合同法第五十二条规定违反法律、行政法规的 强制性规定的合同无效，而目前并无法律和行政法规明文规 定集资房买卖或集资房购买资格转让无效。根据合同法 解释二，这里的强制性规定指的是效力性强制性规定。根据 学界通说，对于效力性强制性规定的区分方法如下 ：第一，法律、法规规定违反该规定,将导致合同无效或不成立的,为当 然的效力性规定；第二,法律、法规虽然没有规定 ：违反其规 定，将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续 有效将损害国家利益和社会公共利益 ,这也属于效力性规定第三,法律、法规没有规定：违反其规定,将导致合同无效或

6、 不成立,虽然违反该规定,但若使合同继续有效并不损害国 家利益和社会公共利益 ,而只是损害当事人利益的 ,属于取 缔性规定（管理性规定）。显而易见，集资房买卖并不违反效 力性强制性规定，不属于合同无效的情形。根据最高人民法院关于适用若干问题的解释 （一）第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以 全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规 为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。也就是说经 济适用住房管理办法等这些部门法规的规定都不能作为认 定合同效力的依据，只要双方是在平等、自愿的基础上签订 的集资房买卖合同应当是有效的。所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定 集

7、资房转让合同无效。即便单位和职工签订的集资房合同约 定不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合 同的约束力是具有相对性的，不约束第三方。3. 根据物权法第十五条关于“当事人之间订立有关 设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规 定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登 记的，不影响合同效力”的规定和最高人民法院关于适用 若干问题的解释（一）第九条关于“法律、行政法规规定 合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未 办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他 物权不能转移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影 响不动产买卖合同的效力。集资房

8、虽然没有房地产权证，但 这并不影响集资房转让合同的效力。综上所述，集资房买卖合同应当是具有法律效力的。虽 然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，但这样的分 歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统一。四、集资房购房资格转让合同效力分析因本案中卖方未办理房屋权属登记证书，故买房暂时无 法按照所签订的房屋买卖合同 取得该集资房屋的所有权， 其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利 益，属债权范畴，可依法转让。 合同法第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（ 1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。

9、集资房购房资格转让并不符 合上述情形，因此可以转让。五、购买集资房的风险及防控在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但 这并不代表购买集资房就不存在任何风险。因此，购买集资房的买方，购买前首先要了解清楚所购 集资房职工的出资比例、了解卖方与单位之间有无特别约 定，建议购买前先前往卖方单位了解以下情况：单位是否同 意员工转让集资房是否对员工的转让行为设定了限制条件 设定了哪些条件单位是否保留优先购买权等等，建议仔细查 阅卖方与单位签订的集资合同的相关规定。其次，双方 要明确房产过户所需税费的承担方及不配合办理过户的违 约责任等。最后，现实中，部分集资员工在与甲方已签订房 屋转让协议的情况

10、下，乂以更高的价格将该房转让给乙方， 且已与乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有权。为最大限度地避免风险，建议在转让合同中载明下列内 容：1、 分期付款方式。即签订合同时付多少，交房时付多 少，办理好产权过户手续后付多少；2、 办理产权过户的期限。要求转让人必须在取得产权 证后多少日内协助办理产权过户；篇二：购房指标转让合同效力分析龙源期刊购房指标转让合同效力分析郭文政:法制与社会20XX年第15期摘要购房指标是一种民事权利，本权利于特定的情 形。这种指标一但确定，即意味着财产价值。不想要房子的 就会将这种指标转让给他人，从而产生效力问题。在实务处 理中，购房指标转让协议的效力存在相

11、当多的争议。有人认 为，民事权利个人享有后，即为个人处置，故转让行为合法 有效；有人认为，民事权利与人身有依附性， 不得自由处置, 故转让行为无效；有人认为，法律对此特别规定，故效力根 据法律之规定来分别确定。本文力图从各类购房资格转让合 同着手，找出购房指标转让的规律。将购房指标转让分为商 品房购房指标转让转让和非商品房购房指标转让两大类。由 于购房指标性质不同，效力有差别。关健词购房指标转让效力作者简介：郭文政，株洲市委党校民商法副教授，教务 处副处长，湖南方正圆律师事务所合伙人，兼职律师。中图分类号：文献标识码：A文章编号：1009-0592 (20XX) 05-055-04甲系三线城市

12、的政府某部门，其利用名下的划拨土地， 用招拍挂手续实现变性出让后，委托摘牌人乙房地产公司定 向开发建设。双方约定，乙方不得对甲方以外的人员出售。 房屋交款为3000元每平方米，市场价为 4000元每平方米。 丙系甲方成员，有资格优先选购房一套，房屋大小自定。他 不需要住房，遂以个人名义将其购房指标以 8万元的价格转让给甲方人员外的第三人丁。合同签订，丁交纳了 4万元转让款后，以丙方的名义交纳了第一期购房款 30万元，丙方持有收据。因为选房大小原因，丙丁方出现了矛盾，丁方以不支付 余下4万元转让款为手段，要求丙方按丁方意志到乙方换大 房，丙方拒绝。此时，市场房价已经到了 6000元每平方米。丙方

13、以妻子没有签字及丁方拒绝履行协议为由，公证通知丁 方协议无效，合同终止履行，并通过银行直接退回 34万元丁方所交纳款项，自行交纳余下款项。公证通知的同时，丙 方到乙方处确定了房号，并指定案外人与乙方签订商品房买 卖协议，所购房屋面积 280平方米，总价款 84万。案外人 已经将购房协议到房产局做了预告登记。丁方不承认合同无效，诉到法院，诉请转让合同继续履行，要求丙方承担 15万元违约金。一审法院认为，合同合法有效，但因已经为第三人所实 际所有，故不可再履行。判决购房指标转让协议解除， 丙方向丁方支付违约金 15万元。二审法院认为，合同无效， 丁方违约在先，故丙方无须承担违约责任。篇三：浅谈集资

14、房买卖合同效力及转让过程中相应注意 事项浅谈集资房买卖合同效力及转让过程中相应注意事项现下，由于商品房的价格居高不下，加之很多集资房享 有者为牟利等诸多因素而出让集资房，使得市场上集资房交 易异常火爆。由此产生的集资房买卖合同纠纷亦不断增多。 集资房能否买卖，所签订的买卖合同是否具有法律效力？无 论是法学理论界还是司法实践中都对此系列问题存在极大 分歧和争议。究竟该如何看待集资房买卖合同的效力，现本 律师结合多年来办理房地产案件的心得在此进行分析探讨。集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行 政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住 房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或

15、部分出资，政 府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分 减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价 全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产 权。根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见国发20XXQ 24号第十二条：“单位集资合作建房纳 入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产 权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。”及经济 适用房管理办法建住房20XX258号第三十五条的相关规 定均明确规定单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供 应计划。同时根据经济适用房管理办法 第三十条的规定: “经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用

16、住房不 满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经 济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等 因素进行回购。”根据上述相关规定可知，集资房是为了保 障和解决城市低收入家庭的住房困难而兴建的，这种集资具 有明显福利性质，它首先以具备该单位职工的身份属性为前 提条件。由于政府在土地、信贷、税收等方面都采取了补贴 性的优惠措施，其具有较强的社会公益性，故目前全国各地 对集资房的转让是严格限制或持否定态度的。相关主要法律 依据是合同法第五十二条第五项规定违反法律、行政法 规的强制性规定的合同无效。城市房地产管理法第三十 八条规定：行政机关以其他形式限制房地产权利的房产禁止 转让和

17、未依法登记领取权属证书的房产不得转让等法律规定。此外，单位和职工签订的集资房合同约定不能转让也是 不少法院裁判的主要依据。那么上述规定是否就意味着集资房买卖合同的无效？ 对此，本律师持否定态度。本律师认为在最高人民法院关于适用若干问题的解 释（二）实施后，只要双方是在平等、自愿的基础上签订 的集资房买卖合同应该是有效。理由如下：根据最高人民法院关于适用若干问题的解释 （一）第四条规定：合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以 全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规 为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。由此可见， 虽然很多国务院部门、地方性法规、规章和政策虽然对集资 房等经济

18、适用房作了限制转让的规定，但最高院的上述司法 解释已经非常明确地规定这些都不能作为认定合同效力的 依据。也就是说经济适用住房管理办法等这些部门法规 的规定都不能作为认定合同效力的依据。纵观诸多认定集资房转让合同无效的判决基本是依据合同法第五十二条第五项关于 “违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同”的规定或物权法第十 五条关于“法律另有规定的除外” 的规定，再引用城市房地产管理法第三十八条关于“行政机关以其他形式限制 房地产权利的房产禁止转让” 和“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定，来认定集资房转让合同为无效 合同。但本律师认为在最高人民法院关于适用若干问题的解 释（二）实

19、施后，根据该司法解释第十四条“合同法第五 十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制 性规定。”效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规 定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立 的规范。由于城市房地产管理法第三十八条属于管理性 规范，所以法院在认定合同效力时不能引用这些规定认定集 资房转让合同无效。即便单位和职工签订的集资房合同约定 不能转让，但同样不能作为认定合同效力的依据，因为合同 的约束力是具有相对性的，不约束第三方。根据物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设 立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同 另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记

20、的，不影 响合同效力”的规定和最高人民法院关于适用若干问题的 解释（一）第九条关于“法律、行政法规规定合同应当办 理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手 续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转 移”的规定，不动产物权的登记完善与否都不影响不动产买 卖合同的效力。集资房虽然没有房地产权证，但这并不影响集资房转让合同的效力此外，根据最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律 若干问题的意见第五十六条关于“买卖双方自愿，并立有 契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，乂没 有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系 有效，但应责其补办房屋买卖手续”的规定，可见

21、已交付了 房款，并实际使用和管理了房屋的集资房转让合同是有效 的。最后，认定集资房买卖合同有效符合合同法诚实信 用的基本原则。从众多集资房转让纠纷的案例来看，买卖双 方在签订合同时都是在平等、自愿的基础上签订合同的，之 后出卖人之所以要违约都是因为如今的房价高涨想从中获 取利益所为。这种做法显然违背了合同法诚实信用的基 本原则。综上所述，本律师认为集资房买卖合同是具有法律效力 的。虽然实践中可能还存在争议以及不同判决的出现，但本 律师相信，这样的分歧只是暂时的，实践及理论必将趋于统 一。在此需提醒的是，即便认可了买卖合同的法律效力，但 这并不代表购买集资房就不存在任何风险。本律师提醒购买集资房

22、的买方，购买前首先要了解清楚 所购集资房职工的出资比例、了解卖方与单位之间有无特别 约定，建议购买前先前往卖方单位了解以下情况：单位是否 同意员工转让集资房是否对员工的转让行为设定了限制条 件设定了哪些条件单位是否保留优先购买权等等，建议仔细 查阅卖方与单位签订的集资合同的相关规定。其次，双 方要明确房产过户所需税费的承担方及不配合办理过户的 违约责任等。最后，现实中，部分集资员工在与甲方已签订 房屋转让协议的情况下，乂以更高的价格将该房转让给乙 方，且已与乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有 权。为最大限度地避免风险，本律师建议在转让合同中载明 下列内容：1、分期付款方式。即签订合

23、同时付多少，交房 时付多少，办理好产权过户手续后付多少； 2、办理产权过户的期限。要求转让人必须在取得产权证后多少日内协助办 理产权过户；3、违约责任。特别约定集资方不得再行将房 屋转让给第三人，如有此类情况导致产权证无法落实，要求 集资方承担违约责任。最后，说明一点，如果集资方最终把 集资房卖给第三方,还没有过户,则可以要求集资方继续履 行合同义务；如已经办理了过户 ，则只能主张赔偿损失。相关司法案例：案例一：李娟利等与张波集资房买卖合同纠纷上诉案【案情】原告（上诉人）：赵峰会。原告（上诉人）：李娟利。系赵峰会之妻。被告（被上诉人）：张波。原告赵峰会、李娟利诉称：1998年西安市长安县信用合

24、 作社联合社（现为西安市长安区信用合作社联合社） 建房时，李娟利用家庭共同财产三万元缴纳了房款，在未征得其丈夫 赵峰会同意的情况下与张波签订购房协议，将未建成的 房屋转让于张波，该协议违反了国家法律的有关规定，乂未 征得家属财产共有人同意。现诉至法院要求确认购房协议无 效，要求张波立即腾房。被告张波答辩称：李娟利与其所签订购房协议系双 方真实意思表示，合同内容没有违反法律有关规定，且其已 在涉案房屋居住多年，赵峰会称其不知情不属于事实。故李 娟利与其所签订购房协议应为有效协议。一审法院经公开审理查明：李娟利系西安市长安区子午 信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建 房，该社职工

25、李娟利亦参与集资建房，分得长安彳合小区 5 号楼一单元6楼东户单元房一套，在赵峰会知情的情况下， 李娟利于20XX年1月10日向单位交纳购房款 3万元整。20XX 年5月，李娟利经与张波协商，双方签订了购房协议约定： 李娟利在单位集资购房款，全部由张波自行交给李娟利，张 波所购李娟利单位集资房所有权归张波所有，但房产证暂以 李娟利之名登记。协议签订后，张波在将 3万元首付款交 与李娟利后，乂将其余房款直接交与李娟利所在单位，共计交纳房款9. 45万元。房子建成后，张波即人住，直至 20XX 年李娟利所在单位开始为上述房屋办理房产证，李娟利在缴 纳相关费用后向张波提出腾房要求，双方因此发生纠纷。

26、【审判】一审法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实信用原 则，李娟利与张波是在双方协商基础上本着双方自愿的原则 签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表小；该房屋 虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李娟利 与张波签订的购房协议合法有效。关于李娟利称签订购房协 议未经赵峰会同意一节，在赵峰会知道交纳 3万元首付款一事，而房产乃夫妻共同财产的重要组成部分，事实上张波亦 已实际占有使用该房多年，作为夫妻的李娟利、赵峰会对于 家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故对李娟利、 赵峰会所称赵峰会不知李娟利与张波签订协议的理由不予 支持。最终依照中华人民共和国物权法第十五条之规定做出如下判决

27、：驳回赵峰会、李娟利的诉讼请求。诉讼费2260 元，由赵峰会、李娟利承担。一审宣判后，原告（上诉人）赵峰会、李娟利不服提出上诉称， 李娟利与张波所签订的 购 房协议违反我国合同法及城市房地产管理法第三 十七条之规定，应届无效协议，原审以赵峰会对李娟利、张 波之间房屋买卖知情为由驳回其诉讼请求，显系认定事实不 清，适用法律错误。请求二审撤销原判决， 支持其起诉请求， 并由张波承担本案J、二审诉讼费。被告（原审被上诉人） 张波辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，其与李 娟利所签订的购房协议系双方真实意思表小，内容合法 有效，请求驳回上诉，维持原判。二审法院审理查明的事实和证据，与一审相同。二

28、审法院认为，民事法律行为以意思表小为要素。 1998年西安市长安县信用合作社联合社（现为西安市长安区信用 合作社联合社）职工集资建房，李娟利分得长安信合小区 5号楼一单元6楼东户单元房一套。李娟利作为集资人于 20XX 年1月10日向单位交纳部分购房款 3万元整后，于20XX年 5月与张波（非该单位人员）协商达成购房协议，对房 屋转让价款、房屋产权证登记等做出明确约定。张波依约分 别向李娟利和西安市长安区信用合作社联合社交纳房款，实 际篇四：论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效 力目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房 和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上 自由

29、流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人 的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用 房，这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房等。最高人民法院于 20XX年出台了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依 据。而在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠 纷。非商品房因其地理位置优越，价格相对便宜，吸引了众 多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了许多限 制，乂没有很明确的对二手房买卖的司法解释，致使在买卖 发生后容易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔， 要求认定买卖合同

30、无效。那么，这几种房屋的买卖合同是否 有效呢？ 一。房改房买卖合同效力。 1 . 1994年，国务院出台国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，将国有 公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买， 产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一 种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。2. 1999年，为了促进房地产市场的发展和存虽房的流通， 建设部出台了已购公有住房和经济适用住房上市出售管理 暂行办法，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。 比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产 权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条 件下保留或者放弃

31、优先购买权的书面意见；如果有共有权人 时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用 权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。河北省公有 住房售后首次交易管理暂行办法也规定了类似内容。对于 卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权 人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以 直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所 有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤 销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。 3.实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价 格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但 两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行 向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民 法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要 理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之 中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未 到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是 以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得 单位同意应届无效；城市房地产管理法和城市私有 房屋管理条例规定，城市房地产、私有