深圳西丽茶光村项目投资可行性研究报告.docx

1、深圳西丽茶光村项目投资可行性研究报告西丽茶光村项目投资可行性研究报告第一章市场可行性分析一、城市整体市场环境分析1、城市宏观环境调研结论1.1、国内生产总值持续稳步增长，人均收入连续多年居全国第一位2005年本地生产总值(GDP)4926.90亿元，比上年增长15.0%。“十五”期间，全市经济总量连续跨越3000亿元和4000亿元，经济增长速度年平均达到16.3%，比“十五”计划预期目标高4.3个百分点。深圳人均收入连续居全国大中城市第一位，这将直接影响并首先作用于房地产行业，使得深圳市的房地产投资和需求将在未来几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。1.2、产业结构以二、三产业为主，高新技术

2、、物流、外贸、旅游产业蓬勃发展深圳的经济增长主要由二、三产业共同推进，以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，物流、信息、金融为主体的现代服务业蓬勃发展，商贸旅游业、房地产业在经济活动中也占据重要份额。产业结构的特征促成了深圳人口以年轻化、高学历人员为主，住宅产品需求旺盛。1.3、基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利2005年全市固定资产投资形势总体正常，基本建设投资增长强劲，重大项目建设进展顺利。全年完成全社会固定资产投资1176.13亿元，比上年增长7.6%。在全社会投资中，基本建设投资599.83亿元，增长19.7%。基本建设投资的快速增长支撑了全社会固定资产投资的明显

3、回升。1.4、社会消费品零售总额持续增长，物价水平保持平稳2005年全市社会消费品零售总额达1437.67亿元，比上年增长15%。近四年来增长速度首次赶上了GDP增长。新型商业业态正逐步成长为本地商业发展和拓展内地市场的主导力量，连锁商业零售额占本地零售总额的比重稳步提高，预计年内可突破50%。市场物价平稳。1.5、居民生活质量稳步提高城镇居民生活水平和质量稳步提高。根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，2005年居民人均可支配收入21494.40元，比上年增长8.7%，扣除物价因素，实际增长7.0%。城镇居民人均消费性支出15911.88元，增长9.7%，实际增长8.0%。恩格尔系数为3

4、3.4%。年末居民人均住房使用面积18.31平方米。1.6、消费和居住观念的转变为房地产发展提供了机会深圳市人口处于快速增长阶段，目前城市实际人口数量已经超过1000万，人口结构呈现出年轻化、高学历等特点。城市大量的流动人口和外来人口不仅为深圳带来了财富，也带来了有效地居住需求。“与其交房租不如供套属于自己的房产，”随着流动人员居住观念的转变，原来以租房为主的年轻白领，很大一部分目前已经转变成购房一族，成为住宅市场的有效消费人群。因此加快建设现代化区域中心城市的步伐。努力改善城市居住条件，为广大流动人员提供居住空间，为城市的房地产开发带来了较大的活力。随着居民生活水平及生活质量的提高，消费者对

5、居住质量要求越来越高，居民二次或多次置业的比例越来越大，拥有两套或以上住宅已不鲜见，进一步刺激了对房地产需求的增长。2、南山区经济特色2.1、南山区经济发展全市六区居第一位2004年南山区生产总值820.3亿元，约占全市GDP的1/4，在深圳六区中居于首位，领先特区内的各区幅度较大。人均GDP南山79440元，居全市最高，领先福田、罗湖两区的幅度分别高达53%、108%。人均GDP高，必然带来人均收入、人均可支配收入高，消费能力自然更强。2.2、产业结构以高新技术、物流和旅游业为主南山区高新技术、物流、旅游业等多项指标位于全市第一，也形成了以高新技术产业、物流业和旅游业等为主体的产业结构。高新

6、技术、物流从业人员较多，收入较高并且较为稳定，是南山区住宅市场的重要力量。 2004年，南山区高新技术产品产值已突破千亿大关，达到1090亿元。2005年上半年，南山高新技术产品产值同比增长约40%，达到709.11亿元。 旅游景点重多，锦绣中华、民俗文化村、欢乐谷、世界之窗等景区集效明显。2004年，旅游收入达到22亿元，累计接待游客1000多万人次，占全市接待游客量的一半。旅游中心的地位，为南山房地产发展准备好了良好的环境条件。 物流业居全市第一，2004年西部港区集装箱吞吐量达到706万标箱，比东部盐田港区多了近58万标箱。2005年上半年，南山四大港区货物吞吐量达到5760.5吨，集装

7、箱吞吐量383.2万标箱，占全市集装箱吞吐量的78.5%。西部通道全面建成后，南山口岸将成为国内设施完善、通行能力最大的公路口岸。2.3、交通条件便利、齐备南山区现有交通条件比较便利，以深南大道、滨海大道为主要骨架东西向发展，传递城市东西向轴向延伸的发展动力，并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分；以月亮湾大道、南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴，顺应南山区的自然地理特征，整合全区城市空间。根据深圳市南山区分区规划（20022010）可以看出，南山区规划的交通条件更为便利： 建立以西部港区、西部通道口岸、平南铁路、广深高速公路、西部通道等为枢纽的对外交通运输系统，形成与全市

8、交通运输系统相衔接，与周边区域、香港交通网络相协调的深圳西部客运中心和华南地区国际性物流中心； 积极、优先发展公共交通，加强区内与区外组团间公交网络，以完善区内南北向公交线网为重点，近期优先发展常规地面公共交通，； 结合全市客运轨道交通规划，全区规划有3段（条）轨道线路经过,分别为1号线、2号线和11号线，连通罗湖火车站和龙岗等地。2.4、南山区教育资源丰富，人文环境较好南山高校数量全市第一，拥有深圳大学、深圳职业技术学院、深圳大学城、国家工商行政管理学院、中旅学院、新安学院等高等院校。在中小学教育方面，南山区早已成为广东省第一个教育强区，同时，教育部启动素质教育的核心工程，把国家课程改革实验

9、的历史重任交给了南山。南山已连续9年获高考成绩各区第一。目前南山区拥有南头中学、南山实验学校、南山外国语学校、育才教育集团、中央教育研究院附属学校、北大附中深圳分校、北师大附中等学校。周边良好的教育资源和人文环境越来越吸引当代渴望望子成龙的父母，教育资源越来越成为购房者购买决策的重要影响因素。2.5、南山区人员素质相对较高，外籍人员相对集中南山产业结构特点使得区域内人员普遍年龄轻，学历高。截至2004年底，南山区共吸引了2000多名博士、近3万专业技术人员安居创业。南山的蛇口、华侨城是深圳最主要的两个外籍人士的聚集地。外籍人员在住房上均有补贴,因此对价格的接受程度明显高于国内人群,出价基本接近

10、国内租客的150%200%。2004年至今,南山区外资公司数量仍呈现增长趋势，外籍人员有增加趋势。另外，随着西部通道的开通，也会吸引大量的香港人士来此居住和工作，也将会带来住宅产品的有效需求。二、西丽片区市场调查与分析1、市场调查分析1.1、区域概况 西丽片区地处南山区北部，是指北环以北的南山行政区域，即原西丽街道办事处辖区范围（现在分成西丽街道办事处和桃源街道办事处）。 辖区地势北高南低。北部和东南部属羊台山、塘朗山丘陵地形，中南部属大沙河台地地形。区域内有林地面积2万多亩，森林覆盖率达75%以上。水资源丰富。是深圳最适合生活的片区之一。规划中的60万平方米的法国“未来乐园”，更将是未来深圳

11、旅游业的重头戏。片区内不仅有塘朗山国家森林公园、河滨公园、体育公园三大公园，还有已经初具规模的万人大学城、留仙洞IT园，高新技术产业园区、南山体育中心和西丽大学城建设选址在西丽，作为目前关内惟一一块价格洼地，区域发展前景值得期待。1.2、交通及配套调查分析 虽然地理位置稍偏，但片区的道路还是比较通达，依靠龙珠大道、北环大道连通福田、罗湖等区，通过沙河西路连通高新南区与前、后海片区。目前区域范围内的公共交通配置较通达，但是由于货柜车目前在该区域内行驶，对片区的居住环境造成了一定的不利影响。根据市规划与国土资源局路网规划，西丽片区的道路骨架为“二横三纵”：“二横”是龙珠大道茶光路、留仙大道，“三纵

12、”是沙河西路、石鼓路、同乐路。政府的规划在一步步逼近现实，龙珠大道的开通，沙河西路和留仙大道的拓宽、茶光路的修建等，西丽的交通状况正在逐步改善，而连通香港元朗的西部通道将于2007年开通，连接深圳西站塘坑站的地铁5号线将于2010年竣工通车，届时，西丽片区的对外交通将会得到较大提升。 1.3、片区各项配套设施现状具有较好的自然生态景观：包括野生动物园、塘朗山森林公园、羊台山、西丽湖度假村、龙辉康乐中心、文化公园，西丽文体中心等。区域内的文化教育设施主要包括：西丽图书馆、新华书店、高等职业技术学院、亚太国际（深圳）学校、卫生学校、西丽中学、西丽二中、松坪中学、桃源中学，实验学校西丽分校、西丽小学

13、、松坪小学、平山小学、茶光小学、珠光小学、桃源小学等西丽医院、西丽人民医院，珠光保健院，龙珠医院、留仙医院，麒麟山疗养院。 随着多个政府微利房桃源村、龙辉花园、松坪村等大型微（福）利房区落户，区域内居住氛围的浓郁，商业服务业配套设施进一步完善，目前西丽片区已有的商业配套包括：万众城百货、万得福超市、天天商场、华润万方超市、吉康电商场、龙辉商场、宝珠商场、西丽百货商场、美康百货、人人乐商场、统球顺景家居广场、万佳百货等1.4、区域规划及大型城市建设工程南山区规划为一个区级服务中心（前后海）、七个次区级中心（海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城）和十一个居住片区。在十一个居住片区中的塘

14、朗山片区、留仙洞片区、西丽片区分布于本区域内；项目所在地为留仙洞片区。 留仙洞片区简介：面积9.91平方公里，人口4.5万人，包括深职院、超大规模集成电路园区、西丽镇中心、曙光仓储区等。本片区的主要功能包括以集成电路为主的高新技术研发、仓储、教育用地，并结合西丽镇中心地区的整治进行适量的居住与服务设施配套用地。 大学城：深圳大学城选址在南山区西丽塘朗地区,总体规划面积为10平方公里,计划用10年时间分两期建成。清华、北大、哈工大等几所高校正式迁入，周边服务业和交通设施的建设都已启动。 南山体育中心：南山体育中心用地明确定位于平南铁路以北，西丽火车站附近，面积达31万平方米。按照规划该体充中心将

15、建设标准的足球场、篮球场、排球场、游泳场馆、乒乓球场馆、田径运动场地及附属设施、设备等。 留仙洞IT城：留仙洞集成电路产业园，建成后将成为南山又一高新技术产业带。深港西部通道项目由深圳湾公路大桥、一地两检口岸、深圳侧接线三大部分组成。西部通道口岸区南北长约1850米，东西宽约620米。口岸总用地约114.8公顷，其中深方用地73.8公顷、港方用地41公顷。口岸总用地中，深港旅检及小汽车查验用地约17公顷。口岸旅检大楼建筑面积5.5万平方米，共有3层。深圳湾公路大桥连接深圳蛇口东角头和香港元朗鳌堪石，按双向六车道高速公路标准设计，桥面宽33.1米，投资7.8亿元。大桥全长4770米，其中香港侧3

16、170米，深圳侧1600米。口岸车辆的设计通行能力为5.86万辆次/日（相当12.9万辆标准小汽车），旅客的设计通过能力为6万人次/日，届时将大大缓解深港口岸的过境压力。口岸区首开“一地两检”管理新模式，在深圳方面设置深港双方的查验区域，过境车辆和旅客可在一地同时办理深港两次过境手续。西部通道构成构成示意图西部通道香港一侧概况深港西部通道连通香港西北部的元朗和大屿山地区，大屿山是香港新机场和迪士尼乐园的所在地，面积为144.23平方公里，与所有岛屿合计总人口为86,667人（数据来源：香港地方）。大屿山在物流和旅游业方面的发展潜力巨大，政府在大屿山未来的发展计划中包括增值物流园、新的货柜码头等

17、，其所在的西北地区是香港未来的经济开发区。2、区域房地产市场调查与分析2.1、区域房地产市场分析随着政府微利房桃源村二期的开发建设与入住，西丽片区在2002以后出现多个房地产项目的开发建设，包括俊峰丽舍、挪威森林、城市假日花园、润城花园、欧陆经典家园、水木华庭、怡然天地居等，近几年西丽片区的房地产开发逐渐趋暖，这与片区内房地产起步较晚、目前居住氛围逐渐浓郁有关。从目前该片区供应的物业类型来看，主要为微利房、福利房和商品房，在物业的用途上以居住功能为主，商业和其他用途相对较少。从地域上看，西丽的楼盘主要集中在两个地方，一是桃源村附近、龙珠大道两旁的狭长区域；一是留仙大道两侧，西丽环岛周围，这两个

18、区域的楼盘是片区住宅产品相对集中的区域。 片内住宅产品的建筑类型以小高层和高层为主，少量多层建筑。沿留仙大道一沙河路区域受限高的控制主要为20层以下的小高层建筑，龙珠大道二房则多为高层建筑。从房型的结构来看，目前片区内的住宅以三房和二房为主，一房和四房户型出现得比较少。这主要和片区目前的地位相匹配。2003年西丽片区房地产价格平均为4500元/平方米，据此次调查得知，目前片区内在售楼盘众冠西郡园、珠光花半里、桑泰丹华等的均价普遍在8000-8300元/平方米之间，这一价格与2006年1-9月份全市均价10917元/平方米和南山区均价12268有一定的差距，表明本片区目前依旧是深圳市区内的价格低

19、谷地带。在售楼盘特征列表楼盘名称占地面积建筑面积容积率建筑类型主力户型开盘日期价格湖彬苑16534平高层(19层)预计11月未定西湖林语27648.5平方米近10万平2.8高层3房预计12月未定城市假日二期43266.2平方米1293332.99多层高层未定未定未定众冠西郡园5472.10平方米257523.78小高层2房、3房10月22日8000珠光花半里8329.10平方米383544.59小高层2房、3房9月24日8300桑泰丹华41894.93平方米161305(全部)2.8小高层2房、3房、4房一期7月8日已卖完8300三、城中村改造政策1、深圳市城中村改造政策 城中村改造坚持规划先

20、行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套的原则，并应当有利于调整产业结构，改善城市生态环境。 城中村改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其他建设用地计划指标。 鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目；符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。 各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公告。 各区人民政府负责组织、协调本辖区内城中村改造项目的实施。 市政府建设、城管、规划、国土及房地产、环保、公安、民政等部门负

21、责依法办理城中村改造项目涉及的行政许可，并对有关工作提供业务指导。 市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。 城中村改造项目建设单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。被拆迁物体设置了租赁、抵押和担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。 城中村改造的拆迁补偿实行货币补偿为主。对村内居民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式进行。2、城中村改造可获得的优惠政策 特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5

22、及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。个别特殊项目需要适当突破上述规定的，在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。 城中村项目建设单位依法应当缴纳的地价款，可以在一年内分期支付，但必须在申请预售之前全部缴清。 城中村改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。 政府对城中村改造项目内居住小区级以上的公共配套设施和基础设施给予补助；（南山区政策） 根据建筑类型对城中村改造项目银行贷款给予不同程度的贴息。对商贸、办公类建筑以及工业区实行产

23、业升级的，贴息额度不超过银行贷款利息总额的50；对住宅类建筑，贴息额度不超过银行贷款利息总额的30。（南山区政策）3、城中村改造项目操作流程3.1、城中村改造政府方面工作程序 城中村改造计划应根据城中村专项规划及相关城中村详细规划制定。 城中村改造计划分为中长期改造计划及年度改造计划。中长期改造计划由区旧改办依据区城中村专项规划制定，报区城中村改造工作领导小组审议确定。年度改造计划由各街道办事处集中申报，区旧改办综合协调制定年度改造计划的预案向社会公示，公示时间不少于十五天。充分听取意见和建议后报区城中村改造工作领导小组审议，并将审议通过的年度改造计划报市政府备案。 区旧改办于每年12月前制定

24、年度专项资金使用计划，报区政府常务会议审定。 区旧改办组织编制区城中村改造专项规划、城中村改造详细规划，确保城中村改造统一规划、整体改造。 区旧改办依据分区规划及其它上一层次的规划组织编制城中村专项规划。 城中村专项规划经区城中村改造领导小组审查同意后，报市主管部门审批，批准生效后的专项规划应向社会公示，公示时间不少于十五天。 城中村专项规划按规定程序批准后公布，作为编制各城中村详细规划的依据。 旧改办依据城中村专项规划及其它上一层次的规划组织编制区内各城中村的详细规划。 城中村详细规划草案应在改造地区公示，公示时间不少于二十天。公示后城中村详细规划经区城中村改造小组审查，报市规划主管部门办理

25、相关审批手续。 城中村详细规划按规定程序批准后公布，作为实施城中村改造的依据，由建设单位具体实施。 城中村改造项目必须纳入区城中村改造计划，并符合城中村专项规划及相关详细规划要求。3.2、城中村改造项目建设单位的确定方式 城中村内股份合作企业独立建设所在地城中村改造项目的，须提供不少于总投资50的资金证明和具体的改造实施计划和方案，报区城中村改造工作领导小组批准； 城中村内现有股份合作企业联合其他有实力的机构合作改造的，须提供不少于拆迁估算费用的保证金和具体的改造实施计划和方案，并提交合作机构的资信证明，报区城中村改造领导小组批准； 其它机构实施城中村改造项目的，由区旧改办会同土地管理部门通过

26、公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目的建设单位； 城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的，如果没有按照区政府要求及时组织实施，或者严重违反有关规定，损害公共利益时，由区政府取消其建设单位资格，通过公开招标或者挂牌的方式另行确定城中村改造项目建设单位。3.3、城中村改造项目的报审流程 区旧改办对申报的城中村改造项目建设单位进行初审； 区旧改办将初审通过的改造项目建设单位报区城中村改造领导小组批准； 申请书（加盖街道办事处公章）； 安置补偿初步方案（包括安置方式、赔偿方式与标准等）； 可行性研究报告（包括改造成本估算、市场分析等）； 改造地区所在的农村集体经济组

27、织对改造项目的意见书； 改造地区的村民意见（须取得23村民同意）； 资金证明（不少于总投资50，自行改造须提供）； 改造实施计划和方案； 合作建设方的资信证明（合作改造须提供）； 保证金（不少于拆迁估算费用，合作改造须提供）； 法律法规规定的其他文件。 区政府对城中村改造项目详细规划的批准文件； 区政府对城中村改造项目纳入年度改造计划的批准文件； 区政府对城中村改造建设单位的批准文件； 改造建设单位与被拆迁户签订的拆迁补偿协议在区旧改办的备案证明； 改造建设单位与主管部门签订的土地使用权出让合同书； 区建设主管部门核发的深圳市建设工程开工证； 区旧城改造部门核发的付清地价证明； 区政府对城中村

28、改造项目预（销）售的批准文件； 法律法规规定的其他文件。 拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。所有城中村改造项目在进行改造前，都必须制定拆迁补偿初步方案，明确安置方式、赔偿方式与标准，并取得三分之二以上被拆迁人的同意，同时报区旧改办备案。 城中村改造的拆迁安置补偿实行货币补偿为主，主要采取产权置换和货币补偿二者结合的方式。产权置换给村内居民的住宅面积原则上不超过每户480平方米,置换剩余面积部分实行货币补偿。 城中村改造项目有下列情况的，由区旧改办责令改进；情况严重的，由主管部门取消其建设单位资格，并按有关法律、法规追究相应责任。 经批准的合作改造项目超过一年未开始实施的；

29、变更合作机构未报区城中村改造领导小组批准的； 不按规定使用优惠政策收益的； 未按规定设立城中村改造办事机构的。 城中村（旧村）改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定依法向人民法院起诉，或者提请仲裁委员会仲裁。四、项目分析1、项目概况1.1、项目地块基本情况本项目属城中村改造项目，由村委进行改造，招投资方和合作方，项目地块的改造须报市土地局、规划局进行项目立项，进行土地性质的重新确定，立项批准后进行拆迁改造。然后进入开发程序，根据洽谈，客户预计在明年十月份进入项目开发。项目地块限高为20层，局部

30、可突破一至二层。1.2、项目地块现状及形状项目地块位于沙河西路以西茶光村，共有南、北二幅地块构成，二幅地块不相连，其中北地块北侧临近文光路，东侧临沙河西路，呈不规则形状。北地块内有市政规划公园。北地块可用占地面积为七万多平方米，无具体数值。目前地块范围内为农民居住用房和厂房。南地块南侧临向近平南铁路，东侧临近沙河西路、西北侧有荔枝山公园。地块形状呈不规则状，占地面积约11万平方米，地块内有近五分之二的面积不拆迁，可开发面积约近7万平方米。南侧地块内保留的不拆除的农民房多为八层，建筑立面色彩比较杂乱。1.3、地面现有建筑及赔付北侧地块主要为工业用房，少量的民用住宅，南侧地块拆迁部分覆盖建筑主要为

31、厂房。据调查了解，目前区域范围内可拆迁的房间数大约为285间，房间的补偿标准为140元/间/月。由于地面上均有建筑附着，因此，拆迁的速度与进度将会直接影响到本项目的开发周期，进而影响项目的盈利空间。南侧地块保留的村民用房现状北侧地块内的茶光工业区现状1.4、周边配套分析目前北侧项目地块自身及周边配套设施较少，主要为底层门面房形成的商业及生活配套。北侧地块由于三面临路，拆迁后可自行设置配套设施。南侧地块目前区域内的配套设施较为齐备，有茶光小学、东江百货(将拆迁)、福到家连锁超市、社区医院及餐饮、士多店、水果店等各式的底层商业，这些商业设施的存在对新建建筑将会产生一定的不利影响。地块东侧均有规划中的公园，为项目提供了较好的视野景观。南侧地块内东江百货南侧地块西侧的荔枝山公园1.5、道路及交通状况二幅地块对外交通联系比较便利，南北向通过沙河西路连通华侨城、后海区域直至西部通道口岸区，东西向则通过龙珠大道-茶光路连通福田区及宝安区。目前项目所在区域对外公共交通连接比较便利，101、104、37