个人住房担保贷款合同.docx

1、个人住房担保贷款合同关于妥善处理个人住房担保贷款合同纠纷的调研报告民三庭课题组内容提要：金融危机爆发以来，深圳市房地产市场随之经历了一场地震，房价的不断下跌，引发了大量的断供案件，银行、借款人、房产商都受到了较大冲击。如何平衡相关各方利益，如何稳定国有房地产市场成为需要我们解决的迫在眉睫的题目。本文在了解了我国个人住房担保贷款制度的现状后基础上，提出以下建议：一、明确个人住房担保贷款合同中的各项权利归属。笔者认为在房屋建成之前的期房担保属于质权范围；现房担保属于抵押权范围。我们不宜再创造出“按揭”权利作为一种新的物权。二、制定标准的个人住房担保贷款格式合同，限制银行对借款人的权利侵害。三、建立

2、健全的风险转移机制，减少银行的放贷风险。可考虑涉及的险种有：购房者所购房产的财产保险，购房者的人寿保险，房产开发商和购房人的履约保险。四、加重开发商的责任负担。第一，用惩罚性赔偿规定为房屋质量保驾护航。第二，进一步完善开发商的回购义务。五、加大银行监管力度。六、增强借款人的法律意识。七、政府应从本质上控制房地产市场的无序发展。房地产市场影响国计民生，各个部门应尽快采取措施，使房地产回到理性、朴素、健康、有序的发展轨道上来。（全文共10779字）关键词：妥善处理 个人住房 担保贷款以下正文：2008年金融危机以来，我院受理的经济纠纷不断增多，我庭的个人住房担保贷款合同纠纷陡然激增，市场上商品房价

3、格短期内出现较大幅度波动，直接影响国计民生。如何妥善处理此类案件，降低此类案件诉讼率、缓解房贷矛盾，已成为法院以至全社会亟待解决的问题。一、宝安区个人住房担保贷款合同纠纷处理现状（一）宝安区个人住房担保贷款合同纠纷的类型及产生原因随着深圳市商品房价格大幅上下波动，宝安区个人住房担保贷款合同纠纷案件数量紧随其后出现阶段性上涨高潮。具体分析，此类案件分为买卖期房产生的断供纠纷和买卖二手房产生的断供纠纷。1、以向银行抵押贷款的方式购买尚未竣工验收的（即所谓“期房”）业主，在房产开发商交楼时发现房屋存在质量问题，或者因开发商超过约定时间为业主办理房产证，业主即以此理由拒付银行贷款。在整体经济向好的情况

4、下，业主一般不会向银行断供，因为深圳市的商品房价格近年来一路上涨，业主不愁卖不出房，即使房屋存在一定的问题，也不能影响该房在商品房市场上自由流通，并且预期该房价格会越炒越高。而经济危机一来，不仅许多业主自身的经济能力出现下滑，房价的大幅下跌也直接导致业主纷纷断供。此时，再小不过的质量问题，也非常容易成为业主据此拒付银行贷款、用以要求房产开发商降低房价补偿业主差价损失的“救命稻草”。2、二手房交易产生的贷款纠纷。近年来，我国房地产业十分繁荣，深圳房价节节攀升，特别是在2007年5月至10月之间，当房价上涨到几年来最高点时，部分购房者盲目追涨、高价买房，有些炒房者甚至同时购买多套房产，并向银行申请

5、大量贷款支付高额房款。2008年以来，随着宏观经济环境变化，楼市迅速降温，房价大幅度下降，炒房者无法将所购房产出售套现，导致巨额的银行月供无法支付，炒房者只能选择断供。（二）宝安区个人住房担保贷款合同纠纷的特点1、原告均为银行。此类案件均表现为购房者断供，未见银行违约的案件。2、被告常常有两个，一个被告为购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房的房产开发商，房产开发商是作为合同中的保证人而被原告列为被告之一的，银行往往要求其承担保证责任。3、被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭开庭者居多。个别购房者在签订购房及贷款合同时

6、，不留真实地址，使用已过期或旧的身份证，由于银行审查不严，导致购房者断供后，原告提供不了购房者的真实地址。多数购房者是在一段时间按月还贷后，因为某种原因采取断供行为的，时间久了，购房者难免更换地址及联系电话，而其更换后又不与银行联系更改；甚至有些购房者因恶意断供，故意拒收躲避法院传票。此类案件经常出现公告送达传票给被告、审理期限过长的情况。4、此类案件原告愿意撤诉的条件一般为：被告提前一次性全部清偿所欠银行本息，由被告承担诉讼费；或者被告补交齐当时所欠银行的欠款，承担诉讼费，并要求被告承担原告银行为此支付的律师费。值得注意的是，律师费往往不是一笔小的数目，一般是按照涉案标的百分之二收取的。如果

7、原告的上述要求不能得到满足，原告的律师即不会同意撤诉，在这个环节，银行采取的是不理睬的态度。即使欠款者找到银行行长表明补足欠款、以后按时付款，且银行扣划了欠款者的欠款后，银行方面还是不会主动撤诉。此时，欠款者即面临一个非常不利的局面，补足了欠款，但是仍然要支付高额的律师费，否则涉案房产还是有可能面临被判决拍卖的结果。（三）宝安区个人住房担保贷款合同纠纷的一般处理情况在上述案件中，原告的诉讼请求均为要求终止或解除按揭贷款合同，判令购房者（即借款人）偿还全部的借款本金及利息、罚息，确认抵押关系成立，在借款人无法偿还所欠本金的情况下处理抵押物用于偿还欠款，判令房产开发商承担相应的保证责任。起诉的理由

8、均为借款人违约，未按期偿还贷款，房产开发商约定为此承担保证责任。判决结果一般为确认借款人负违约责任，终止借款人与银行之间的个人住房担保贷款合同；借款人在一定期限内应向银行偿还尚欠的本息；如借款人逾期不能偿还本息，则依法处理抵押物，银行对抵押物折价或拍卖、变卖的价款有优先受偿权；房产开发商在上述偿还方式仍不能弥补欠款外向银行承担保证责任。另，如果欠款者在本案审理终结前一次性向银行清偿完全部欠款，则判令个人住房担保贷款合同终止或解除，由欠款者承担全部诉讼费。二、我国个人住房担保贷款的渊源个人住房担保贷款被引入我国大陆房地产市场已十余年，它首先于1985年由深圳建行在深圳试行，之后逐渐流行全国。19

9、97年制定的中国人民银行个人住房担保贷款试行办法第二条将“个人住房担保贷款”定义为“借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。”1998年制定的个人住房贷款管理办法第二条将“个人住房贷款”定义为“贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。”我国的个人住房担保贷款包括期房贷款和现房贷款。民间常常称“个人住房担保贷款”为“按揭”，然而“按揭”实为英美法的制度。按揭原为英语“mortgage”一词的音译，在英国论述mortgage方面最权威的著作Fisher and Lightwoods Law of Mortgage中也

10、认为，“mortgage是一种由合同创设的担保形式，它授予可以在履行附息或不附息支付一定款项的合同条件或履行其他条件下解除的财产权利。动产和不动产都可以设定mortgage”。英国法的按揭，就其法律构成而言，应该同时具备三个要素：第一、特定财产的权利转移；第二，在债务人不履行债务时，债权人可以确定的取得转移给他的特定财产的所有权；第三、债务人享有通过履行债务而赎回担保物的权利，同时债权人负有交换财产的义务。1美国法上的按揭担保制度与英国法基本相同。对于香港法的按揭，香港法官李宗锷认为“按揭是属主、业主或归属主将其物业转让予受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业

11、主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人”。2即房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业主权转让给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。31984年后，香港按揭的标的物仅指期房，不包括现房。我国现行的个人住房担保贷款购房制度是受到香港按揭制度影响而又与其有明显区别的一种制度。我国目前的个人住房担保贷款与英美法、香港法上的按揭最本质的区别在于：在我国，申请个人住房担保贷款不进行实际的产权转移予银行，债务人若违约则银行对抵押物折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。三、我国个人住房担保

12、贷款产生的必然性随着社会经济的不断发展，“有房”已经变成衡量现代人经济能力的基本指标。于是，有钱的炒房，没钱的攒房。缺钱又缺房的人需要资金支持，此时，个人住房担保贷款应运而生。在个人住房担保贷款这一法律关系中包括三个主体：作为借款人的购房者、发放贷款的银行、卖房同时又为购房者承担还款担保责任的房产开发商。银行将大额贷款发放给购房者要承担巨大的风险，于是银行要求购房者以所购房产提供物的担保，同时又要求出售房产的开发商承担购房者不归还贷款的保证责任。开发商无偿为购房者向银行贷款承担保证责任，以使得购房者能够买得起房。四、我国个人住房担保贷款的基本过程1、房产开发商与贷款银行之间有合作项目和协议书。

13、银行首先通过对房产开发商的楼盘进行审查，对开发商的代为清偿能力进行了解后，同意为该房产开发商开发的楼盘的买受人发放一定数额的购房贷款，开发商将其开发的商品房项目的各项收入存入银行专门帐户，并同意用该帐户上的一定比例的金额为购房人的贷款承担连带保证责任，或者由开发商向银行按购房者最初的贷款金额回购该商品房，并以回购款优先偿还银行贷款本息。2、银行向购房者发放贷款。购房者向房产开发商支付商品房总价款的二或三成后，将房产买卖合同及房产证交给银行，提交相关证明经济能力的资料后，向银行申请贷款。经银行审查通过后，即向购房者发放贷款，一般而言，银行是直接将贷款打入开发商开设的帐户中的。3、房产开发商为购房

14、者向银行的商品房贷款承担保证责任。实践中，多约定为开发商为购房者承担连带保证责任或在购房者断供的情况下回购该房，并以回购款优先偿还银行欠款。经过上述过程，房产开发商卖出了房子，积累到巨额建房的资金；购房者买到了房子，实现了先消费后积累的愿望；银行通过发放贷款，得到了巨额的利息回报。五、我国个人住房担保贷款的权利本质我国现行的个人住房担保贷款分为期房贷款和现房贷款。1、现房贷款是指在现房买卖过程中，出卖人与买受人签订商品住房买卖合同，买受人按约定比例支付首期购房款后，余款由买受人将所购商品房设定抵押，向银行申请贷款，银行收存买受人有关的购房合同文本原件、房屋产权证书原件、首期付款收据等文件后，将

15、发放的贷款一次性以购房人的名义直接划至出卖人的帐户。在现房贷款中，现房买受人是将所购房产作为抵押物抵押给银行，银行享有的是抵押权。抵押权是指对于债务人或第三人不转移占有而供担保的不动产及其他财产，优先清偿其债权的权利。4若借款人违反借款合同约定，则银行有权利将抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2、期房贷款是指在房地产开发过程中，由房产开发商、银行、商品住房买受人三方共同参加的一种融资销售楼房的行为；由开发商与买受人先行签订商品住房预售合同，在买受人按一定比例支付首期购房款后，余款由买受人将购买期房的合同交存银行，同时房产开发商提供房产证办出之前的连带保证担保，向银行申请贷款，银

16、行收存相关文件后，将发放的贷款一次性以购房人的名义直接划至房产开发商的帐户。在期房贷款中，买受人所购房产的房地产证办理出来之前，是由房产开发商为买受人的按约还款承担连带保证责任，借款人提供期房购买合同作为担保。实践中，国土与房产管理部门会在这种设定担保的期房购买合同上加盖“抵押”字样的印章，以此表示银行对此期房享有一种担保权。对于此种期房担保权的性质，在学术界一直争议颇多。有观点认为，这种期房担保应该属于权利质权范围。房产买受人对作为担保标的的期房并不享有任何物权，而仅是一种债的请求权。此时买受人向银行提供的贷款担保标的不是期房所有权，而是对开发商享有的债权。期房贷款的设定、内容和法律效力更符

17、合权利质权的特征。5也有观点认为，因权利质权的客体不包括不动产，也不包括不动产上产生的权利。期房是尚未建成的房屋，期房买受人对没有交付使用的期房享有的权利不是一种实际的、具体的权利，只是一种期待权而已，将期房期待权作为可以质权的权利，有欠妥当。6笔者认为，以期房的这种期待权作担保应该视为权利质权。权利质权是指：为了担保债权清偿，就债务人或第三人所享有的权利设定的质权。能购作为权利质权的权利，在性质上必须具有下列特点：其一，必须是财产权。财产权包括无权、债权及无体财产权等可以用金钱价格评估的权利。自然人、法人的人格权、身份权等人身权不能转让，也就不能作为权利质权的标的。其二，必须是可让与的财产权

18、。其三，必须是不违背质权性质的财产权。在我国，可以作为权利质权的标的的权利，具体包括以下几类：汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单；依法可以转让的股份、股票；依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权；依法可以出质的其他权利。如债券。7期房担保权是一种财产权，是一种具有交易价格的权利；同时期房可以在市场上流通转让；且期房期待权是一种指向房地产开发商依约交房的债权。可见，期房的担保权是符合上述特点的可以出质的其他权利。六、我国个人住房担保贷款中的法律关系分析笔者认为，我国个人住房担保贷款中的法律关系应该包括：1、开发商与银行之间的合作法律关系。开发商通过购房者向银行贷款而得以出售房

19、屋、回收开发成本、获取利润；银行通过与开发商合作，向购房者发放贷款获取利息，监督打给开发商的贷款的资金流向，确保银行能购收回本息。2、商品房买卖关系。购房者因购房与房产开发商之间形成商品房买卖关系。3、借贷关系。购房者向银行贷款买房而与银行形成的借贷关系。4、购房者与银行的担保关系。购房者将所购商品房作为偿还银行贷款本息的担保而产生物的担保关系。5、房产开发商与银行、购房人之间的担保关系。银行为确保能收回本息，要求开发商提供连带责任保证而产生的人保关系。在此保证关系中，银行是债权人，开发商是保证人，购房者是被保证人。6、委托关系。经购房者授权，银行以购房者的名义将贷款划入开发商的帐户而形成的委

20、托关系。7、保险关系。即购房者依照银行指定的险种向保险公司办理保险所产生的商品房保险关系。这在宝安区审判实践中还没有发现，即没有向保险公司投保。由于制度上的缺陷，上述看似繁荣和谐的个人住房担保贷款过程中却暗藏杀机。其一，当由于种种原因购房者失去还款能力、断供开始后，银行则因收不回贷款面临利益受损的局面，虽然银行可以通过拍卖担保房产或要求房产开发商承担保证责任的方式收回资产，但是当房产价值严重缩水、开发商面临破产、没有财产可供执行的情况下，银行就回天乏术了。巨额的不良贷款，最后不得已核销，而核销呆帐会影响银行的业绩。当国家下达政策给银行剥离不良贷款时，最后的结局即国家为不良贷款买单，国家为投资客

21、的投资行为买单。其二，对于房产开发商，购房者断供后，一旦担保房产价值缩水，银行通过拍卖款无法实现收回本息，则开发商要补足欠款，承担保证责任，而且购房者断供的时候，常常是房地产市场萧条期，其自身其他房产成交量不大，融资困难，在去年金融危机中，有不少房地产商破产倒闭。其三，对于购房者而言，损失是最为敏感和直接的，经济能力下降后，购房者才被迫选择断供，断供后，其所购房产面临被拍卖的危险，而先期归还的银行利息血本无归，只能是竹篮打水一场空。只有在整体经济形势急速下滑的前提下，银行和开发商的利益才会受到损害，可是购房者一旦断供，直接面临的就是家庭财产的严重受损。七、妥善处理个人住房担保贷款合同纠纷，促进

22、我国房地产市场健康发展。维持房地产市场的健康有序发展是一个非常复杂的问题，需要政治、经济、法律多方面共同协调合作。因笔者水平有限，只能从如何妥善处理个人住房担保贷款合同纠纷入手，以期对实现我国房地产市场的健康发展尽微薄之力。（一）明确个人住房担保贷款合同中的各项权利归属。在我国法律法规及行业规章中，我们一直小心翼翼地避开使用“按揭”这种表述方式。即关于这种个人住房担保贷款分期还款的法律性质我们始终没有达成统一意见。因我国的个人住房担保贷款与英美法系的“按揭”存在本质上的区别，而且我国现有的权利构架设置能够将个人住房担保贷款中的权利性质全部涵盖，故将个人住房担保贷款中的各种权利依次详细分析予以明

23、确定位，并应用于审判实践即可。个人住房担保贷款制度属于担保法领域，而担保法领域属于物权法领域，物权的类型、内容、取得和变更方式等均由法律直接规定，禁止任何人创设法律无规定的物权。综上，在个人住房担保贷款中的各项权利均有法可依的前提下，我们不能为了迎合现行的经济现象而随意新设按揭制度。对于国土与房地产管理部门在期房买卖合同上加盖“抵押”的字样，相关部门亦应该斟酌予以修改，笔者认为改为“质押”也许更符合权利性质。（二）制定标准的个人住房担保贷款格式合同，限制银行对借款人的权利侵害。在实务中，各个银行使用的是各自单方面制定的格式合同，而这种单方的格式合同可能会导致借贷方、放贷方双方利益的失衡。比如，

24、我院在审理此类案件中，发现有的银行因借款人一期未按时还款即将借款人告上法庭。由于合同规定明确：“若借款人不按照合同约定履行义务，则银行有权利要求解除合同，要求借款人一次性清偿全部所欠本息及其他相关费用。”此种情况下，借款人会得到败诉的结果。但是，事实上，确实有的借款人是短期内出了意外事件，需要一点时间周转资金，而非恶意拖欠银行欠款。在银行起诉到法院后，借款人想补足银行欠款，可是又凭空多出了诉讼费和不低的律师费。所以，银监会等部门可以借鉴香港的做法，制定一个相对利益平衡的个人住房担保贷款格式合同范本，这将会有利于规范个人住房担保贷款的市场。（三）建立健全的风险转移机制，减少银行的放贷风险。保险业

25、介入我国现行的个人住房担保贷款制度意义重大，能够使各方主体的利益得到更充分的保障。我国个人住房担保贷款保险市场的发展大致经历了四个阶段：第一阶段，从1992年到1994年是个人住房担保贷款保险的起步阶段。自20世纪90年代初期，我国开始试行住房公积金制度，着力推行公积金贷款，以鼓励个人购房住房。上海作为最初的试点之一，建设银行此时提出，要将设定担保的房屋向保险公司投保。这一阶段，购房借款人买保险还没有普及。第二阶段，从1994年到1998年是个人住房担保贷款保险的发展阶段。此时，无论个人申请公积金贷款还是商业住房贷款，均要投保相应的险种。第三阶段，从1998年到2000年是个人住房担保贷款保险

26、的上升阶段。1998年5月，中国人民银行颁布实施了个人住房贷款管理办法，其中第7章第25、26条规定，个人购买住房贷款的，必须就抵押的房屋财产参加保险，并且保险不能中途中断或变更。第四阶段，从2001年至今是个人住房担保贷款保险的完善阶段。个人住房担保贷款保险的发展过程越来越呈现出诸多问题，如保险行业的垄断行为、银行的强制保险行为等。在此阶段中，强制保险被自愿保险取缔，借款人单方购买保险变为银行为自身利益也进行投保。笔者认为，尽管保险的引入无疑有利于降低个人住房担保贷款的风险，但是保险合同的订立更应是当事人意思自治的表现。正如以亚当斯密为代表的古典自由主义的政治经济学家们认为的一样，“每个人最

27、能了解和判断自己的利益，因此，社会应当允许个人自由选择其生活道路，自主安排其个人事务。”8除法律、行政法规的强制性规定外，个人住房担保贷款的当事人作为正当的民事主体，有权利能力也有行为能力从自身合法利益出发，根据自己的具体情况，对不同的保险公司、不同的险种加以比较、作出判断，选择适合自己、又有实力、信誉好和履约及时的保险公司作为其保险合同的相对人，与之签订保险合同。9对于具体如何投保，可考虑设定如下险种：1、购房者所购房产的财产保险。当意外事故发生导致担保房产损毁时，银行可以从保险赔偿金中优先受偿，也避免了由购房者与开发商承担房产灭失的损失。这种传统的险种为实践所肯定，是最基本的险种。2、购房

28、者的人寿保险。此项制度来自1998年4月国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办的“住房融资与寿险联合运行机制研讨会荷兰住房融资模式介绍会。”“荷兰模式”的核心是要求购房者购买相应年限和金额的人寿保险（如养老保险）作为借款的另一种担保，购房者只需每月支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰好可以清偿贷款的本金，购房者的经济负担可大大减轻，而且又可以确保银行债权不会因购房者中途死亡、残废而致丧失还款能力贷款无法收回。103、房产开发商和购房人的履约保险，即当开发商和购房者因某种原因不履行约定义务时，由保险公司支付赔偿金的一种新保险业务，借此可以转移银行的放贷风险。将保险业引入个人住房担保贷款，从

29、另一个侧面也加大了对房产商的监督力度。（四）加重开发商的责任负担。第一，用惩罚性赔偿规定为房屋质量保驾护航。2008年四川“五一二”汶川大地震充分暴露出我国建筑行业普遍存在房屋质量不过硬的潜在危害。百年不遇的大地震是造成人员巨大伤亡的直接原因，豆腐渣工程就是家破人亡的直接帮凶。那所在地震中屹立不倒的刘汉希望小学成了人们为之肃然起敬的避难所，那所学校的建筑商成了人们感恩不尽的恩人和英雄。时有垮塌的桥梁、上海的“楼脆脆”、河南的“楼晃晃”无不刺激着我们的神经。提供质量合格的商品房不仅是开发商的约定义务，也是法定义务，然而很多开发商根本毫不在乎。在现行深圳市房地产买卖合同（预售）格式合同中关于房屋质

30、量的违约责任约定如下：“本房地产因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿。买方在保修期内发现有质量缺陷的，应通知卖方履行保修义务，卖方应按本合同第十五条的约定履行保修义务。因质量缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，买方有权解除合同，卖方承担一定的损害赔偿责任。买方不解除合同的，可以要求卖方相应减少价金。”上述这样的约定显然不能对开发商的行为形成约束。我国消费者权益保护法第四十九条规定：“经营

31、者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”但是，在我国，消费者为生活需要购买的房屋却不被列入生活消费用品之列，因而也不适用上述消费者权益保护法的规定来维护自身权益。房屋质量影响国计民生，对其质量的把关只能从严，绝对不宜放宽。我们应该作出相关法律规定，参照上述消费者权益保护法的规定，对于所交房屋达不到各种质量标准的情况分别予以惩处。当然，在格式合同中，要先行予以明确。第二，进一步完善开发商的回购义务。从宝安区的审判实践来看，许多个人住房担保贷款合同中都未规定开发商回购方式的保证责任。如果将开发商回购方

32、式推而广之，在一定程度上会有利于银行利益的保护。在个人住房担保贷款合同中回购条款一般约定如下：“借款人连续N个付款期或在合同期内累计N个付款期未按时偿还贷款本息，银行有权宣布借款合同提前到期，并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购。” 银行有权选择开发商承担保证责任或回购责任。两种约定的开发商的责任并不矛盾，银行根据实际情况会选择不同的债权实现方式。保证责任和回购条款都是银行控制风险、实现债权的手段。在房地产市场看涨的情况下，银行的债权在一般情况下能通过处分（拍卖或变卖）抵押房产的方式来实现，开发商一般不必实际承担担保责任；在房地产市价下跌的情况下，银行实现抵押权存在不足以弥补贷款损失的风险，则此时选择由开发商承担回购责任。（五）加大银行监管力度。银行是预防个人住房担保贷款纠纷发生的第一道屏障。严格的审查和跟踪调查会大大降低纠纷发生的可能性。银监会于近期发布了个人贷款管理暂行办法（征求意见稿），规定发放个人贷款要严格坚持面谈面签制度，严格采用银行以受托方式向借款人交易对象支付贷款。这一部门规章的出台将防止银行业金融机构个贷业务违规操作现象，打击假按揭现象。办法进一步强化了贷款调查环节，提出了贷款调查的具体要求和方式方法，梳理了贷款调查的有关内容和流程，重点强调必须建立并严格执行贷款