青州市义乌小商品市场项目可行性研究报告.docx

1、青州市义乌小商品市场项目可行性研究报告第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称：青州市义乌小商品市场1.1.2项目承办单位：潍坊市青州尚宸置业有限公司 1.1.3承办单位基本情况(详见公司介绍)1.2编制依据1.2.1国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版1.2.2现场勘察和实地调研所得资料1.2.3青州市城市发展总体规划方案1.3编制工作概况通过对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并结合青州市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调研分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营等情况

2、进行了分析，并据此编制本报告。1.4项目定位1.4.1经营定位 青州市区域性商业核心,富有城市气质的景观商业街区。集“大型品牌”、“ 时尚家居”、“ 餐饮娱乐”、“ 特色服务”四大业态主题为一体的时尚商业街区。1.4.2档次定位本项目以先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，在此定位为城区shoppingmall，集购多功能消费于一体、多业态经营于一身的大型现代商业中心。将建设成为胶东商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。1.4.3客户目标定位以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家为主体，吸引青州市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。1.4.4项目建设目标加速青州市经济发展，

3、改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的的设计理念，项目将建成青州市规模较大，具备完善经营环境的商业中心。既适合商业娱乐中心发展又满足日常所需的要求。并加强能源节约和环境可持续性发展。1.4.5价格定位按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。1.4.6经营方式依据项目自身特点，引入知名商业管理公司，采用国际先进的经营管理模式。借以繁荣经济、降低经营风险、加快资金回笼，提升项目档次、品位，提高销售率。1.5项目概况及结论1.5.1项目概况1.5.1.1建设理由由于本项目建设地点在青州市(用地位置：东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状

4、中心线；西至铁道路现状；北至尧王山路现状中心线)，而项目主要以国内名、特、优产品销售商家与特色小商品为主体，以青州市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。所以，国家和青州市的经济状况是指导该项目的关键所在。2007年国内经济回眸：2007年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，国民经济有效地避免了经济运行由偏快转向过热。国民经济总体呈现“增长速度较快、经济效益较好、价格涨幅较低、群众受惠较多”的良好发展态势，经济社会发展的协调性增强。初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，加快0.3个百分点。其中，第一产业增加值247

5、00亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%。固定资产投资增长较快，增幅回落。全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24.0%，回落2.0个百分点。其中，城镇固定资产投资93472亿元，增长24.5%，回落2.7个百分点(12月份14160亿元，增长13.8%)；农村固定资产投资增长21.3%。国内消费市场活跃，增速加快。全年社会消费品零售总额76410亿元，比上年增长13.7%，加快0.8个百分点(12月份7499亿元，增长

6、14.6%)。其中，城市消费品零售额增长14.3%；农村消费品零售额增长12.6%。石油及制品类增长36.2%，汽车类增长26.3%，建筑及装潢材料类增长24.0%，通讯器材类增长22.0%。对外贸易快速增长，外商直接投资有所增加。全年进出口总额17607亿美元，比上年增长23.8%，加快0.6个百分点。全年实际使用外商直接投资金额630亿美元，比上年增长4.5%。年末国家外汇储备10663亿美元，比上年末增加2473亿美元。价格总水平基本稳定， 房价涨幅仍然偏高。全年居民消费价格上涨1.5%，涨幅比上年回落0.3个百分点(12月份上涨2.8%)，城市和农村均上涨1.5%。1.5.1.2项目建

7、设规模项目总占地面积约163亩，规划建筑面积14万余平方米，其中：商业配套住宅公寓建筑面积2.2万平方米；卖场建筑面积9万平方米；商业街建筑面积2.2平方米，地下及公共建筑0.6万平方米。建筑形式：为高层、小高层及商业裙房；结构形式：框架剪力墙。1.5.1.3项目选址及建设条件该项目地处青州市，地块呈梯形地带，地势平坦。1.5.1.4规划设计要求用地条件： 用地面积：163亩 用地位置：东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状中心线；西至铁道路现状；北至尧王山路现状中心线。总体布局要求： 该地块为商业住宅用地，内部建筑以小高层和多层为主，可采用点式或行列式布置，沿街建筑应做好街景设计，布局上

8、应体现出以人为本的规划设计理论，同时要和周边环境相协调，内部公共服务设施，应严格遵守国家和地方规范。规划控制性指标： 用地性质：商业金融 道路用地：7%-15% 公共服务设施用地：10%-12% 建筑密度：35% 容积率：1.3 控制高度：45 建筑间距要求：满足消防、防火要求 侧间距：13米 绿地率： 公共绿地：6% 汽车、自行车位：按规范要求 出入口方向及位置：南、北公共建筑配套设施 公厕、垃圾中转站：按规范要求设置(其中公厕60, 垃圾中转站100)退规划用地红线要求 东侧：后退工业路红线10米（红线50米） 西侧：后退铁道红线10米（红线40米） 南侧：保留现状东一街，满足消防、防火间

9、距 北侧：保留现状尧王山路，满足效仿、防火间距建筑设计要求 建筑功能以 商业 为主，应有 公共服务设施 等配套功能，可以设市政设施等附属功能。 总建筑面积控制在 / 万平方米以内，其中附属建筑占 /平方米以内。 建筑层数以中 高层 为主，按建筑面积计，低层占 / ，多层占 / ，高层占 / ，高层最高不超过 / 层。 建筑正立面应朝 南 ，与本建设项目 周围 的建筑相一致。 主体建筑应布置在用地的 北侧 。 建筑层顶进行绿化或美化设计。 按地震烈度 六 度进行防震设计。 应设置建筑面积为 按规范设计 平方米平战结合的人防地下室，平时用途可用为地下室。 凡需配备烟囱、水泵房、加压水池、配电房等设

10、施，应设置在建筑物内或结合建筑物设置，不能单独设置高烟囱。1.5.1.5投资估算及资金筹措项目总投资22,000万元(不含土地价)。其中，自筹资金15,000万元。1.5.1.6项目实施进度预计2008年12月开工，2010年6月竣工。工期为18个月。1.5.1.7经济效益分析经测算，项目建成后，可实现销售收入35,523万元；利润总额1,3636万元；项目投资回收期（税后）2年（含两年建设期）；财务内部收益率10.4%（全部投资所得税后）；财务净现值1,2654万元（全部投资所得税后）。并持有22100资产价值约20000万元。1.5.1.8主要技术经济指标（详见附表）本项目投资回收期较短，

11、内部收益率较高，经济效益较好，该项目建设是可行的。第二章项目建设的必要性2.1区域概况该项目地处河南省潍坊市青州市城区，北临尧王山路，此处毗邻汽车客运站，是青州市交通集散地；东临工业路，此路段是青州市的主要南北通路；青州位于山东半岛中部，北纬36度4分至36度8分，东经118度0分至118度6分，为温带气候。西接淄博市临淄区，东临昌乐县，北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。 青其南为沂蒙山区，其北为鲁北平原及渤海，青州正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。青州境内河网密布。面积1569平方公里， 人口88万。石灰石和铁矿石的储量较大。青州交通发达，有胶济铁路横贯东西，西距济南150km,东距青岛

12、240km。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。另有309国道，济青公路和羊临公路等。是潍坊西部的交通枢纽。城市的西南郊区有云门山、驼山、玲珑山，“三山联翠，障城如画”。云门山主峰海拔400多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨耸立。山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名“云门”。山上多摩崖石刻，其中著名的是一巨大“寿”字石刻，高7.5米。其旁驼山自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有600多尊石佛，称为驼山石窟。青州得名甚早，禹贡中就有记载：“海岱惟青州”。上古为东夷之地。至夏商间，先后为爽鸠氏、季则氏、逄伯陵氏所据。周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。历春秋战国之

13、世，均为齐属。 西汉武帝元封五年（前106年）设青州刺史部，驻广县。东汉州名，辖郡、国十一，县六十五。治所临淄县，故城址在今山东淄博市临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝永嘉五年（311年）曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。东晋安帝隆安三年（399年）慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是山东唯一一个作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑东阳城，置北青州刺史治于此。2.2促进社会经济发展，加速城市化进从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大厦和人民商场2家。在建的有中都财富广场和青都国际步行街。青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且商铺均为沿

14、街商住或企事业办公楼一、二层门店。经营环境极差。如果你想买到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性较弱。给销售带来瓶颈，制约人们消费。青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。高档写字楼市场也比较空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差，设施也不完善。而外来商业者、创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。这样给外来商业者、创业者增加了投入资金。严重制约青州的经济发展。青州商业、服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。“走精品之路，创龙头商业”是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特定区域环境为项目提供了更为广

15、阔的发展空间，从而降低了其它不利因素对项目的影响。综合以上情况，本项目建设是必要的。第三章市场需求预测3.1市场预测3.1.1现有市场需求据第五次全国人口普查数据：青州市总人口89.9万人；其中非农业人口24.7万人，有汉、回、满等33个民族，共有少数民族247万人。近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。2006年，全市完成生产总值147.8亿元，同比增长21.6以上。其中，第一产业增长7左右、第二产业增长18左右、第三产业增长13左右。经济结构逐步改善，增长质量进一步提高。三次产业结构为314393293。地方财政一般预算收入完成1108亿元，为年预算的609，同比增长382；

16、城镇以上固定资产投资完成90亿元，同比增长45；规模以上工业企业完成增加值64亿元，同比增长23；实现社会消费品零售总额98亿元，同比增长50；城镇居民人均可支配收入达4630元，同比增长17；农民人均现金收入1231元，同比增长18。市场物价小幅上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨48。其中，食品类价格上涨116，烟酒及用品上涨31，娱乐教育文化用品及服务上涨12，居住类价格上涨60。商品零售价格总水平比上年上涨45。 3.1.2潜在市场需求随着经济的发展和城市化步伐加快，越来越多的人涌入城市定居、创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。同时，青州市旅游事业的发展，极大地带动

17、消费市场发展。国家通过宏观调控及经济杠杆的调整，极大地刺激了人们的消费观念的改变，有力激发人们的消费欲望，使之成为强有力的消费支持。3.2建设规模与建设内容项目总占地面积约170亩，规划建设总建筑面积15万余平方米，其中：商业配套式公寓建筑面积2.2万平方米；卖场建筑面积10万平方米；商业街建筑面积2.2平方米，地下及公共建筑0.6万平方米。建筑容积率1.5，景观、绿化率20%。第四章 主要竞争对手状况楼盘名称项目位置总建面积商业价格住宅价格中都财富广场 （在售）尧王山路与玲珑山路总建筑面积 8万底层2.3万/未定青都国际步行街（在售）驼山路与前营子大街总体量 3.5万均价为4500元/4.1

18、、中都财富广场（在售）楼盘概况：项目位于尧王山路与玲珑山路交汇处，为城区黄金地带。由山东中都市投资有限公司投资建设，分为中都财富广场的商业部分和中都中央花园的公寓两部分。商业部分由山东浙商商业管理公司进行运营管理。项目总占地面积2万多，商业部分共三层，总建筑面积8万多。销售价格：商业部分，因尧王山路与玲珑山路为市区主要交通干道，故价格较高。其中一层主路售价最高达2.8万/，平均2.3万/，二、三层从400016000元/不等。销售均价1万/左右。公寓部分，目前未进入市场销售阶段。施工现状项目商业状况： 商业产权40年。项目一二三层全部进行销售。该项目业态定位较为齐全，相对丰富。具体为: 一楼

19、一线品牌服饰、餐饮、名品珠宝等。二楼 中档服饰、餐饮。三楼 休闲娱乐场合，如酒吧、茶座等。销售分析 整体销售状况良好，商业部分一层沿路的位置基本售罄，其余也只有少量铺位。由于其宣传力度大，广告覆盖面较广，从而吸引了之众多消费者，目前销售率达60%左右。 小结：该项目位于中心商业附近，商圈成熟，商业氛围浓厚，商业地段优势明显，升值潜力大，故投资价值较大，易吸引人眼球。其次，商业体量大，业态全面，易于集聚人气。但是该项目价格过高，居于周边楼盘之首。4.2、青都国际步行街（在售）项目概况： 项目位于驼山路与前营子大街，由青州青都房地产开发有限公司投资建设。项目总占地面积10万，总体量15万，总体规划

20、建造4幢小高层，12幢多层。其中一栋小高层13层为商业用房，3层以上是商住公寓；其中商业步行街南北长280米，东西跨度340米，总建筑面积3.5万平方米，发展以城市高档休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、购物为一体的特色商业。价格：商业部分：步行街分2层单位与3层单位，价格在90万/单位起，面积从60平米140平米不等。商业部分： 目前该项目商场部分一层销售完毕，商场三四层招商。商业中主推步行街。步行街均为沿街门面房。销售分析：项目位于青州核心商圈中心广场辐射区，地理位置一般，只有借助项目前期推广，故开盘时其商业部分销售一般。小结：项目周边交通、配套等设施不够完善，但是该项目距离中都财富广场步行街较

21、近，作为同类型物业，在接受其商圈辐射力同时，也被其分散了一部分客户。第五章 场址选择与建设条件5.1场址选择项目选址在青州市区，东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状中心线；西至铁道路现状；北至尧王山路现状中心线。地块总面积163亩。地形成梯形带状，地势平坦，周边环境适合商业项目开发。5.1.3项目自然条件（1）气象条件属暖温半湿润大陆性带季风气候，主要特点是春季温暖大风多，夏季炎热雨集中，秋季凉爽日照长，冬季寒冷少雨雪，年平均气温在139-143之间，年平均日照时数为22044-24276小时，无霜期平均为207-214天。四季分明，适宜多种农作物生长。（2）经济建设条件近年来，在中央、

22、省和潍坊市委、市政府的正确领导下，市委、市政府团结带领全市人民，一心一意抓发展，同心同德建强市，两个文明建设不断取得新的成就。先后被评为“全国农村经济综合实力百强县”、“全国科技工作先进市”、“全国文化先进市”、“全国体育先进市”，连续三次获得“全国民族团结进步模范集体”等荣誉称号，是“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”。2002年全市共完成地方财政收入3.04亿元，同比增长21.7%。城乡居民存款余额达64.4亿元，增长9.2%。今年全市完成国内生产总值86.9亿元，比上年同期增长11.9%；其中，第一产业增加值16亿元，第二产业增加值39.4亿元，第三产业增加值31.5亿元，较上年分别增

23、长1.9%、15.5%和12.9%。完成财政总收入11.4亿元，地方财政收入3.04亿元；全社会固定资产投资28.9亿元，增长25.9%。农业经济，围绕创收、创税、创汇、创一流，大力推进农业经济结构的战略性调整。在抓好优质、高产粮食生产的基础上，重点发展瓜菜、果品、畜牧、花卉四大特色产业。今年瓜菜总产172 万吨，果品总产9.5 万吨，花卉面积1.4万亩，畜牧业总产值8.7亿元，四大特色产业产值已占全市农业总产值的75%以上。农民人均纯收入3460元。大力推行标准化生产、规模化经营、专业化协作、系列化服务，初步构筑起种养加、产供销一体化的新格局。在蔬菜加工、食用菌加工、肉制品加工、果品加工等方

24、面，已建成规模较大的龙头企业82 家，增强了辐射带动能力，促进了农副产品的转化增值，增加了农民收入。成功举办了第三届山东省花卉博览会暨山东青州花卉交易会，以花为媒，共图发展，促进了国内外经济交流与合作。在全省率先建成农药残留检测中心、土壤肥料质检中心，谭坊西瓜、弥河银瓜、冬雪蜜桃等9个农产品获全国名牌，东高韭菜、高柳西红柿等13个农产品通过省级以上绿色食品和无公害产品认证，标准化生产基地达到10万亩，被农业部列为全国瓜菜安全用药示范区。 工业经济，坚持面向市场，分析市情，牢固树立“工业立市”的经济工作基本指导思想，“上、退、联”并举，增创新的产业优势、规模优势和竞争优势。“上”，就是以新上项目

25、带动结构调整，组织实施“双十工程”（每年新上10个投资3000万元以上的项目，重点支持10个年销售收入过亿元、利税过千万元的企业，实行滚动考核），落实领导干部“支、帮、促”责任制。今年完成更新改造投资10.2亿元，增长31.6%，实施技改项目180个，高档涂布印刷纸、热电联产一期工程、薄壁钢管生产线等一批重点项目相继投产发挥效益。WZ25型挖掘装载机、烟酸占替诺注射液等34个产品填补了省内空白或在国内领先。食品医药、机械设备、造纸包装、精细化工、新型建材等已成为青州工业的支柱行业。“退”，就是国有集体资本全部退出地方企业。基本完成乡镇以上企业的公司制改造。35家市属企业完成了国有集体资本的退出

26、，盘活存量资产15.2亿元。初步建立起企业法人治理结构和新的运行机制。“联”，就是坚持“不求所有，但求发展”的原则，引导地方企业进行跨地区、跨行业、跨所有制的产品联合、技术开发和资产重组。2002年全市限额以上工业企业完成工业增加值26.1亿元，实现销售收入75.2亿元，实现利税10.3亿元，分别增长21.9%、20.7%和20.7%。民营经济发展迅速，个体工商户发展到5.7万户，私营企业发展到2200家，注册资金21.1亿元。其中，限额以上民营企业达到160家。2002年民营经济提供税收2.1亿元，占地方财政收入的比重有较大幅度增长。去年3月，被省政府授予“发展民营经济先进县（市、区）”称号

27、。第三产业更加繁荣。各类市场发展到226处，年交易额达103 亿元。其中，过亿元的20处，东方商贸城、瓜市副食品批发市场、摩托车市场、汽车农机市场、个体私营试验区年交易额均超过10亿元。第三产业增加值已占国内生产总值的36.2%。旅游业，按照中国优秀旅游城市的要求，对旅游市场进行整顿规范，并加大宣传促销力度，举办金秋旅游文化月，初步形成历史文化游览区、自然风光游乐区、民族民俗旅游区和休闲生态旅游线、观光农业旅游线的“三区二线”大旅游格局。全年共接待海内外游客260万人次，实现门票收入1300万元，旅游总收入4.89亿元。 对外开放，以组织开展全民招商引资行动作为突出重点，着力营造“人人都是投资

28、环境，处处维护开放形象”的浓厚氛围，使外商外资成为我市经济发展的重要推动力。招商引资出现了向大项目倾斜、向高新项目倾斜、向农业龙头项目倾斜、向加工贸易项目倾斜的可喜局面。2002年招商引资到位资金17.8亿元，潍坊市外开工建设项目468个，其中过亿元的5个。对外经贸，着力实施“走出去”战略。自营进出口获权企业发展到26家，2002年实际利用外资2121万美元，完成出口创汇4900万美元，海外办企业迈出新步伐，劳务输出拓展到德国、俄罗斯、日本等10多个国家和地区。 加快城市化进程。树立城市建设新理念，突出抓好经营城市、社区建设、小城镇建设。按照建设现代化中等城市的目标，加快城市基础设施建设，完善

29、城市功能，增加城市的吸引力和容纳力。城区绿化覆盖率达到44.8%，被评为“山东省园林城市”。重点组织实施城市形象工程，规划建设云门山广场，实现路灯“一路一品”，城市形象进一步改观。规划建设新环城路，城区规划控制面积由30平方公里扩大到70平方公里5.2建设条件5.1.1建设用地现状建设用地为毛地,尚有火力发电厂和办公大楼需动、拆迁。5.1.2周边交通现状建设用地周边交通状况良好。第六章 建设内容与建筑方案6.1建设内容项目总占地面积约163亩。规划建设总建筑面积14万余平方米。其中：商业配套式公寓建筑面积2.2万平方米；卖场建筑面积9万平方米；商业街建筑面积2.2平方米，地下及公共建筑0.6万

30、平方米。容积率1.3。其中：建筑形式为多层、小高层及商业裙房、商业内街互补的商业综合楼。6.2建设方案（1）空间布局 青州义乌小商品市场由1栋5层综合性商业大楼,1栋13层商业配套住宅楼及3层沿街结合半开放内商业街裙房组成。 沿着东一街布置2-3层高的沿街商铺，吸引各种类型的商家入住，既提高了地块的商业气息，又给居民以极大的便利。同时，商铺与商业配套住宅之间保持足够的间距，将可能的喧嚣阻挡在家门之外。此种布局相应的在主干道和居住区之间形成缓冲空间，隔绝了都市的嘈杂。建筑设计 住宅公寓由简单的2房到豪华的一房，采用2梯两户和2梯三户的布局。各公寓单位的平面布局简单实用，围绕公共与私人空间的概念，

31、精心组织内部空间，各个功能空间层次分明顺序布置。 所有的客厅和主卧室朝南布置，尽享优美景观和阳光。大部分户型客厅、餐厅完全分开，创造舒适的就餐空间。大部分主卧室布置宽敞明亮的转角窗，将优美绿地景观引入室内。厨房和卫生间都有自然采光和通风。（2）交通、绿化 内外街结合；半开放步行街结合共享空间。 街景绿化；空中绿化；庭院绿化；开放绿化。交通空间的组织由一条环通的道路系统形成车流线，每栋建筑的入口和大堂都位于北面，由环通的车道相互联系，通往小区的出入口，并满足消防车道环通的要求。 为了创造舒适宜人的生活环境，规划中充分利用各种手法，塑造丰富的景观空间。建筑和道路的布置围合出中央花园，曲幽的人行小径将各个高低起伏的小型园林相互连接，散步道掩映在绿树丛荫中，园林小品错落其中。巧妙布置的小广场成为市民交流的好去处。6.2.2立面设计 建筑立面运用简洁的线条，转角窗、凸窗、挑板、架子等元素，组合成现代、大气、丰富的立面效果。沿街的商业建筑采用弧形顶面、底层外廊等处理手