物业管理行业分析报告.docx

1、物业管理行业分析报告2017年物业管理行业分析报告2017年4月目 录一、行业监管体系与相关法规政策 41、行业监管体制 42、相关法规及行业政策 4二、行业发展概况 51、行业发展现状及趋势 52、行业市场规模及容量 63、上下游的关系 9三、进入本行业的主要壁垒 101、资格资质壁垒 102、品牌壁垒 103、经营和管理壁垒 11四、影响行业发展的因素 111、有利因素 11（1）良好的政策环境 11（2）市场需求不断增长 12（3）行业运行环境比较成熟 132、不利因素 14（1）行业竞争格局分散，企业规模整体偏小 14（2）专业人才的相对短缺 14五、行业风险特征 151、企业服务成本

2、上升 152、服务风险 153、高端经营管理人才匮乏 16六、行业竞争格局 16一、行业监管体系与相关法规政策1、行业监管体制行业的上级主管部门是国家发展和改革委员会与住房和城乡建设部，二者负责制订产业政策。中国物业管理协会及各地方协会是物业管理行业的自律组织。中国物业管理协会主要协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务等。县级以上人民政府价格主管部门会与同级房地产行政主管部门协同负责对物业服务收费进行监督。2、相关法规及行业政策二、行业发展概况1、行

3、业发展现状及趋势近年来，我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化。经济发展进入新常态，经济结构不断优化升级，第三产业消费需求逐步成为主体，发展高附加值的现代服务业成为经济发展新的增长点。作为现代服务业的组成部分，物业管理行业在经济新常态下呈现出新的发展趋势，被誉“朝阳产业”，越来越显示出广阔的市场发展前景，目前正处于快速成长期，物业管理的面积、企业数与从业人员数都在逐年增加，得到各方面关注。随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，且随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。今后几年，法规政策的完善、

4、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造相对宽松的外部环境；市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程；城镇化战略的实施，将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进；在重大活动、事件和抢险救灾中作用的发挥，以及对既有建筑节能减排等工作的开展，将凸显行业的社会责任和专业价值；向现代服务业的转型，将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升；国内资本市场的深化改革层层推进，资本市场环境明显改善，为物业服务企业健康快速发展带来新契机；且随着移动互联技术的发展，物业服务企业在社区服务领域也发生了巨大变革。物业服务企业也正顺应新形势，运用新技术，积极创新服务模式

5、，提升服务品质，构建新型服务关系，物业管理商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。2、行业市场规模及容量我国物业管理萌芽于上世纪八十年代初，起步于九十年代，本世纪初开始在全国范围内得以全面快速的发展和推进。根据中国物业管理协会发布的2015年物业管理行业发展报告，全国物业服务企业2014 年经营总收入约为3500 亿元，较2012 年全国3000 亿左右有较大增幅，增长了16.7%（见图5）。一方面物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面物业服务企业在互联时代拓展多元营收渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。根据近3 年年均复合增长率计算，全国未来3 年物业管理市场容量

6、将新增35 亿平方米的规模，为物业服务企业发展提供广阔的空间。2014 年行业市场空间约246.6 亿平方米。2014 年我国城镇人口数量7.5 亿，按过去6 年复合年均增长率3.1%测算到2020 年城镇人口将达到9.0 亿。2012 年我国城镇人均住宅面积为32.9 平方米，按过去8 年复合年均增长率3.5%预测，2020 年城镇人均住宅面积将达到43.32 平方米，届时我国物业管理行业市场空间预计达到389.6亿平方米。根据中国物业管理协会的2015 中国物业服务百强企业研究报告，2015年，全国物业管理面积174.50 亿平方米，中国物业服务百强企业在管项目管理面积总值达49.59 亿

7、平方米，占28.42%，较2014 年（19.50%）提升8.92 个百分点，行业集中度进一步提升。从具体业态来看，2015 年以百强企业为代表，居住物业服务在管面积总量达到35.45 亿平方米，同比2014 年（22.12 亿平方米）大幅增长60.12%，增长迅速；均值为1105.3 万平方米，同比增长13.7%，仍是物业企业最主要的物业服务类型；办公物业管理面积总计4.41 亿平方米，同比增长32.94%；工业物业管理面积总计2.21 亿平方米，同比增长59.57%；商业物业管理面积总计1.98 亿平方米，同比下滑2.07%。另外，受我国社会经济转型升级以及产业结构调整的积极影响，公共物业

8、与工业物业也成为物业管理企业重要的业务发展领域。根据中国指数研究院发布的2015 上半年中国物业服务价格指数报告，2015 年6 月，二十大城市物业服务价格综合指数为1016.58，较去年同期上涨1.16%，较2014 年12 月上涨0.69%，二十大城市的物业服务价格指数与去年同期相比无一下跌。3、上下游的关系上游主要是房地产开发业和人力资源、日常清洁、维修用品及专用设备等行业。人力资源、办公、清洁用品维修配件、电器电料、五金水暖等行业已经进入了发展的成熟期，行业内厂商较多，竞争比较激烈。因此，物业管理企业的供应商选择面较广，上游产品的价格波动较小，对于企业业绩影响也较小。另外，物业管理行业

9、的增量物业管理规模主要由房地产开发企业每年新建和销售的物业组成，因此房地产开发行业是物业管理行业的重要上游行业。也由于房地产行业是周期性行业，也使得本行业收到房地产行业的周期变化和宏观经济波动的影响。物业管理行业主要向终端业主提供物业服务。随着高校、企事业单位后勤社会化的推进，居民生活水平的提高和业主对物业服务的要求不断提高，物业行业必须不断加大在服务项目创新领域和服务体验领域的投入。客户满意程度、物业费缴纳程度物业管理公司主要关注的指标。下游客户、业主对本行业服务技术升级、盈利水平、商业模式创新等都具有重要的引导作用。三、进入本行业的主要壁垒1、资格资质壁垒2004 年制订的物业管理企业资质

10、管理办法规定，根据注册资本、专业人员数量、物业管理经验、物业管理水平，物业服务企业资质分为三个等级。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目，二级资质物业服务企业可以承接30 万平方米以下的住宅项目和8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务，三级资质物业服务企业可以承接20 万平方米以下住宅项目和5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。因此，注册资本、专业人员数量、物业管理经验、物业管理水平任一方面的欠缺都将导致新进入者不能取得相应资质，从而构成其承接业务的障碍。2、品牌壁垒随着人们生活水平的提高，人们对于物业管理服务的质量也提出了更高的要求。对于相同的专业物业服务，具有品牌优势的物

11、业管理服务企业往往是业主的优先选择。品牌是物业管理行业服务质量、管理水平、营销能力的综合体现，需要经过长期的积淀和持续的市场推广。知名企业品牌是企业获得优质业务的保障，也是新进入者短期内难以逾越的壁垒。3、经营和管理壁垒现代物业管理行业，正在向专业化转型，不同物业服务企业提供的专业服务不同，如行业细分有商业写字楼物业，办公写字楼物业，住宅小区物业，高校、医院后勤物业等。且物业管理企业在经营和运作上模式较多，特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理、财务管理、员工组织和制度标准实施等方面对企业的经营管理能力提出了挑战。能够提供不同的专业化服务，短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理，也是物业服

12、务行业壁垒之一。四、影响行业发展的因素1、有利因素（1）良好的政策环境我国对物业管理行业持鼓励发展的产业政策，国家发改委于2014 年12 月出台的关于放开部分服务价格意见的通知（发改价格20142755 号）要求各省级价格主管部门废除除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策。在高校物业行业领域，近年来，从高等学校的管理体制、办学体制到学校内部管理体制都发生了一系列重大变化，高校后勤的社会化改革便是其中一项重要内容。根据国家中长期教育改革和发展规刚要(20102020)的战略目标，到2020 年，要形成以“政府履行职责、市场提供服务、学校自主选择、行业规范自律、部门

13、依法监管”为主要特征的具有中国特色的“新型高校后勤保障体系”，基本实现高校后勤服务的社会化、专业化、现代化。该刚要出台后，财政部、国家税务总局印发了关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知，为高校后勤社会化改革提供了良好的环境。各省级高校后勤协会也陆续发布指导意见，鼓励高校开展社会化改革。例如，北京市高校后勤协会印发了关于进一步加强北京高校后勤工作的意见，广东省高校后勤协会印发了关于推进高等学校节约型校园建设、进一步加强高等学校节能节水工作的意见，安徽省高校后勤协会印发了安徽省教育厅等六部门关于加快高等学校后勤社会化改革意见的通知，湖北省高校后勤协会印发了高等学校节约型校园建设管理与技术导则。

14、这些政策和措施为物业行业加快了竞争机制优化，有助于行业资源优化配置和行业健康发展。（2）市场需求不断增长随着国内居民人均收入的增加、生活水平的提高、住房建筑市场不断深化改革、国内房地产业的稳定发展，物业管理市场的需求将快速增长。根据我国物业管理协会公布的数据，截至2014 年底，全国31 个省市自治区物业管理面积约为164.5 亿平方米，相比2012 年的145.3 亿平方米增长了约13.5%；全国物业服务企业2014 年经营总收入约为3500 亿元，较2012 年全国3000 亿左右有较大增幅，增长了16.7%。根据住房和城乡建设部统计，2015 年末，中国城镇化率为 56.1%，比上年的5

15、4.77%提高 1.33 个百分点，仍与国际水平相去甚远。目前发达国家城市化率一般已接近或高于 80%，人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家，城市化率也在 60%以上。也正因为如此，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。预计到 2030 年，我国城市化率将达到 65%，各类城镇将新增 3 亿多人口。2012 年我国城镇人均住宅面积为32.9 平方米，按过去8 年复合年均增长率 3.5%预测，2020 年城镇人均住宅面积将达到43.32 平方米，届时我国物业管理行业市场空间预计达到389.6 亿平方米，城市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体，提高物业管理服务市场的需求。在高校物业方

16、面，以武汉市为例：武汉市目前有高校80 余所，在校大学生百万余人，按最少每所高校需要支付物业服务费500 万元计算，仅武汉市的市场规模就在4 亿元以上。根据各省统计数据，全国高校物业管理面积达到7.6 亿平方米，其中专业外包项目面积2.9 亿平方米，后勤自管项目面积4.7 亿平方米，从事管理和服务人员134 万多人，按人均收入最少2 万元/年计算，市场规模近300 亿元。（3）行业运行环境比较成熟目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。国家主管部门通过制定如城市新建住宅小区管理办法、物业管理条例等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策；通过制定如物业管理企业资质管理办法建立了物业管理企业

17、的设立与资质审查制度；通过制定如业主大会规程等，完善了业主委员会的组建及其运作规定；通过制定如物业服务合同、业主公约、业主大会议事规则的示范文本等，规范了各类物业管理契约；通过制定如前期物业管理招标投标管理暂行办法等确立了物业管理市场的运行法则。综上所述，随着我国经济体制制度改革的不断深入，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。2、不利因素（1）行业竞争格局分散，企业规模整体偏小中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，由商品房开发商下属的物业管理公司负责经营。2014 年，全国注册房地产开发商6 万多家，物业服务企业约10.5 万家，呈现无序竞争的局面。物业服务百强企业在管面积仅占

18、全国总在管面积的10.6%，行业集中度有待提升。（2）专业人才的相对短缺人才对行业和企业发展具有关键作用。目前物业管理行业平均工资水平较低，造成对高端管理人才吸引力不足，人员结构有待优化。根据中国物业管理行业TOP100 研究组发布的2016 中国物业服务百强企业研究报告，2015 年行业百强企业从业人员中，高中学历以下从业人员占比51.55%，相比而言，本科学历以上从业人员占比仅为8.34%。行业存在高端管理行业人才匮乏，熟悉行业特点、善于行业经营的高级管理人才处于供不应求的局面，相关人才的匮乏限制了国内物业服务企业经营模式的转变和经营规模的扩大。五、行业风险特征1、企业服务成本上升物业管理

19、行业目前仍是以劳动密集为特征的传统行业，长期以来，政府对物业收费实行价栺管制（2014 年底开始放开非保障性住房的服务价格），且指导价长年不能随成本上涨而作合理调整。随着职工工资标准和社保福利的政策性刚性调升，用工成本持续上涨，物业服务企业经营风险日益加剧。因此成本上涨，服务价格不能调整，导致毛利率较低是影响物业服务企业发展的重要因素之一。2、服务风险物业管理的服务风险在服务各个过程的方方面面，如治安防范管理、停车管理、消防管理、设备管理等等。安全问题是物业管理服务风险中最大风险，在物业服务区域内，因第三人的行为造成客户方或物业使用人的人身、财产损失时，客户多要求物业公司对此承担一定责任；另外

20、，消防安全也是责任重大，关系到每个人的生命安全，物业服务企业除应保持消防通道畅通、消防设施运行良好外，还要对存在损坏公共消防设施和器械的行为，对损害行为应及时制止，必要时应报告消防主管部门处理；为保障客户的正常生活工作，物业公司还应该及时检查、修复设施、设备，保证相关设备保持良好的状态并做好维修记录，避免突发的设备运行事故。因此，任何一个过程和环节的管理失误，都将直接或间接导致物业服务企业的各种经济损失，从而影响企业的发展。3、高端经营管理人才匮乏人力资源是物业服务提供商的核心资产，优秀的人才及团队往往是其核心竞争力和支撑品牌的重要因素。国内高端物业管理行业人才稀缺，熟悉行业特点、善于行业经营

21、的高级管理人才处于供不应求的局面，相关人才的匮乏限制了国内物业管理企业经营模式的转变和经营规模的扩大。近年来，由于物业管理规模迅速扩大，加上行业从业人员的工资待遇低、工作强度高、工作压力大，许多从业人员选择了转行，致使专业人员供求关系失衡。同时，随着业主要求的提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。六、行业竞争格局我国物业管理行业规模巨大、参与者众多，根据中国物业管理协会发布的2015 年物业管理行业发展报告，截止2014 年底，全国物业服务企业家数达10.5 万家，平均每家物业服务企业对应的管理面积仅为1

22、5.67 万平方米，以中小型公司为主，单一企业取得的市场份额相对有限，行业呈现高度分散、行业集中度较低的特点。根据2015 年中国物业百强企业研究，2014 年我国物业服务百强企业在管面积超过17 亿平方米，百强企业市场份额仅7.1%，市场集中度低，行业迫切等待整合。随着竞争不断深化，物业管理行业集中的趋势也愈发明显，与2014 年相比，2015 年管理面积在5000 万平方米以上的百强企业有17 家，增加6 家；3000-5000 万平方米有23 家，增加10 家；2000-3000 万平方米有25 家，增加4 家；1000-2000 万平方米有67 家，增加14 家。整体来看，管理面积在1000万平方米以上的百强企业大幅增加了34 家，呈现明显的规模化发展趋势，若按百强企业在管面积过去三年复合增长率16.7%来计算，2020 年预计达到44.14 亿平方米，届时，百强企业市场份额上升至11.3%。以行业百强企业为代表的综合实力领先的物业服务企业将脱颖而出，成为行业的领跑者。