第五章城市房地产管理法律制度.docx

1、第五章城市房地产管理法律制度第五章 城市房地产管理法律制度下面我们讲第五章城市房地产管理法律制度，这个法呢应该说在我们国家是一个新兴的法。随着人们生活水平的提高，人们对于居住的条件，小康条件里头，居住条件是一个很重要的条件，安居才能乐业，所以，城市房地产开发，当然我们说城市房地产开发，不光是居民住房了，它还有商业的，包括工业的、旅游的、多方位的，但是居民的住房的开发是它的一个很重要的内容。同时呢，也是拉动内需的一种很重要的投资。因此，在房地产的立法方面，当然也促进房地产的开发，由于房地产的开发所带来的一系列的经济关系，需要一定的法律去加以管理。我们国家又制定了房地产的管理法。这个法，它主要立足

2、于管理的，跟我们国家很长一段时间里头，立法的宗旨都有一定的关系。它都立足于管理，还是一个管理法。因为房地产它是一个很重要的市场，我们说市场不仅仅是商品市场，还有人力市场、信息市场、证券市场，房地产也是一个很重要的市场。因此，是对这个市场进行规范的一个法，当然我们说，房地产主要是进行规制，它有一个规范行为、加强管理、加强监督，同时还有促进、培育市场，多方位的。所以，这个法起了很大的作用，但也有很大的缺陷，它主要立足于管理。但我们就法讲法，主要还是讲法的内容。第一节城市房地产管理法律制度概述这里第一节呢，是城市房地产管理法律制度概述。我们这个法呢，它还局限在地域范围里头，主要指的是城市房地产开发。

3、首先第一个是关于概述，概述里第一个我们先讲到了城市房地产管理法的概念。城市房地产管理法总称。一、城市房地产管理法的概念城市房地产管理法，是调整城市房地产管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。这种经济关系的范围非常广泛，具体而言，可以概括为房地产开发用地管理关系（土地使用权的出让啊等等这样一些关系）、房地产开发管理关系、房地产交易管理关系、房地产权属登记管理关系四类经济关系。我们讲述的内容也根据这四类各分为几节加以详细的说明的。城市这个概念主要是在地域范围上加以规定的。要说明的就是这部房地产管理法它是局限于城市这个范围的。所谓房地产所谓房地产，是指房产和地产的总称，在法律上一般又称作不动产（

4、相对于动产而言的），因为土地和房屋属于不可移动或一经移动就要丧失其极大价值的物体。我们所指的地产主要是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等；房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅（民用的）、厂房、仓库（企业）和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等（这些都属于不同的房产的用途）。关于房地产管理法的概念主要是厘清所调整的四类经济关系，以及什么叫房产、什么叫地产。二、城市房地产管理法的基本原则后面我们来看一下我们国家的城市房地产管理法的基本原则。这是根据城市房地产管理法的规定，可以归纳出我们国家的城市房地产在进行管理过程中的三项原则。（一）国有土地有偿、有限期使

5、用原则它主要是从房地产的开发、土地的使用权的出让、让渡这个角度，概括为国有土地有偿、有限期使用原则。我们国家在土地使用权、权属上规定了，城市土地归国家所有、郊区的土地国家法律规定归国家所有的以外，是归集体所有。所以我们国家的土地是公有制，尤其是城市土地，是归国家所有。国家把国有的土地有偿的、有限期的予以出让，这个是一个基本的原则。它的含义有三个要点：第一个是国有土地有偿使用。不是无偿的。房地产开发的土地使用权一般的是通过土地使用权的出让的途径来获得的，也就是说国家把国有土地的使用权在一定的期限内出让给土地的使用者，由土地使用者向国家交付土地使用权的出让金。第二个含义，国有土地是有限期使用，除了

6、有偿以外，还是有限期使用。那么，这个我们在后面可以看到国务院有一个规定，每一类土地的最高使用期限。第三在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限期的使用。这种办法呢是拔付的办法，拔付是在一定范围内，我们在后面也有讲到具体规定，也可以说是国有土地有偿、有限期使用的一种例外。主要有以下四种情况，这一原则包含了以下三方面的含义：1.国有土地有偿使用。2 国有土地有限期使用。3在法律规定的范围内，可以采取无偿、无限期的土地使用权划拔方式供应土地使用权。城市房地产管理法规定了可以适用土地使用权划拔的四种情形：(1)国家机关用地和军事用地（因为它的开支本来就来自国家，所以这里是采用划拔的办法）；(2)城市基础

7、设施用地和公益事业用地（你比如铁路、机场、码头、道路、桥梁等等，这个要占用土地。你比如修建过江大桥，它不仅是耸立在江上，它可能还有附桥会占用很多的土地）；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（它是公用事业，它的用地不是有偿使用的，而是划拔的办法）；(4)法律、行政法规规定的其他用地（这是个兜底条款，除了上述三种情况下，根据法律法规规定，有些特殊用途的也是划拔使用）。 (二)经济、社会和环境效益相统一的原则。从划拔、从房地产开发的角度呢，主要是概括为经济、社会和环境效益相统一的原则。这三个效益相统一的原则是非常重要的，因为房地产开发它所实现的经济效益是非常明显的，房地产开发业有一段时间

8、在我们国家是如火如荼，纷纷拥起，很多投资者都在从事房地产的开发，这个经济效益就可见一斑了。但是，我们说，房地产开发所带来的经济效益，它也要在一定的市场经济秩序的条件之下。它应该贯彻一个对社会负责，不能够过度开发，你比如住房的开发，首先应该满足广大人民群众的住房要求，当然我们也满足一部分经济条件较好的、不是温饱型的，改善生活条件、生活富裕，这样的也要满足，也有一部分是商业用的、旅游用的，都要有一定的发展规划，要和社会的发展水平相一致，要和整体的人民生活水平相一致，要不然它的社会效益是有问题的。另外一个要注意环境，这个环境不仅是它要形成一种城市的风格，错落有致，美观。它还要不要形成一种资源的浪费和

9、环境的破坏。注意环境的优化，力求达到房地产开发与周围环境协调的一种状态，不仅仅是说外观，当然外观也很重要。但是对于空气的质量，以及对于气候等等的影响、以及整个城市资源的协调等等，都要全盘予以考虑。在实践中，这三大效益应该是一致的，但是肯定会产生矛盾。如果是按照开发商的要求，房子盖的越高，他的经济效益就越高。但是我们说，房子盖的越高，它带的后果也极为严重。周围的环境、绿化、甚至是一些重要的、历史悠久的一些文物、古代建筑都要加以保护。我们现在走到一些大城市，发觉每个城市面貌都是一样，都是高楼大厦，它本来应该有一些风貌，有一些城墙、人文环境，应该保留下来。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环

10、境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。经济效益是指在房地产投资领域讲求经济核算，强调投入产出的比例，为投资者带来可观的经济效益。社会效益指的是房地产开发为整个社会带来的正面影响以及产生的积极效果。环境效益是指在房地产开发过程中，必须注重环境的优化，力求达到房地产项目与周围环境协调的最佳状态。环境效益不仅包括自然环境、还包括社会环境。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡，管理者的最大任务就是谋求三者结合的最佳点。根据交易和管理过程中间所遵循的原则呢，概括为维护房地产权利人合法权益的原则。(三)维护房地产权利人合法权益的原则。在我们国家，房地产权利人主要指的是对房

11、地产享有某种权利的公民和法人。为了保障房地产权利人的合法权益，在城市房地产管理法中间作了一系列的规定，使他们的权利不受侵犯。这个你像房地产权属的登记啊，出让房屋的一些必须遵守的规定啊，以及房地产交易过程中一些价格的控制啊，都是对权利人权益保护。为了保障房地产权利人的合法权益，城市房地产管理法作了一系列重要的规定：一是规定房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；二是国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；如遇特殊情况需要提前收回，应予相应的补偿；土地使用权出让合同约定的使用期限届满，可以申请续期；三是依法取得的土地使用权，可以作入股，合资、合

12、作开发经营房地产；依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权均可设定抵押权；四是为了更好的保障商品房预购人的合法权益，规定了商品房预售应当具备的条件；五是国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度等。这些原则呢主要是在一个不同的阶段、在一个特定的经济关系中间，所贯彻的一个指导思想，这些原则也是相互渗透的。这个是关于基本原则的规定了，第三个问题是关于我国房地产法的立法概况。三、我国房地产法的立法概况这个大家看一下就行了，目前的最基本的法律就是我们国家的城市房地产管理法。1988年的宪法修正案确立了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的制度。在此基础上，国家修改了土地管理法，颁布了城市

13、规划法，国务院相继颁布了中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法等一系列与房地产相关的条例、规定。1994年7月5日，第八届全国人大常委会第八次会议通过了中华人民共和国城市房地产管理法，并于1995年1月1日起施行。这是我国城市房地产管理的基本法，为我国城市房地产管理的规范化，奠定了法制基础。城市房地产管理法第条明确指出了该法的适用范围是：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。四、房地产管理部门在我们国家里在很长一段时间里头，地产的管理

14、部门和房产的管理部门是分开的，现在有些城市尽力使它合一起来。但是总的来说，现在的管理体制还有待于进一步完善。到底是什么样的体制，大家看一下第四个部分，房地产管理部门。现在呢就是建设行政主管部门，就是建设部，土地管理部门我们国家是国有资产部、国有土地管理部门，各司其职、密切配合全国房地产管理工作。意思是各自履行自己的职责。这个体制恐怕有待于进一步的完善，使它更好的协调统一起来。城市房地产管理法第条第款规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合管理全国房地产工作。国务院建设行政主管部门指的是建设部，1998年3月国务院机构改革，继续保留建设部，把它作为

15、综合管理全国建设事业的政府部门。它的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等。”城市房地产管理法将县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部六的机构设置及职权划分交由省级人民政府确定。这是第一节的内容，我想简单主要是一些概况性的情况。其中几个原则比较重要，大家掌握一下。第二节 房地产开发用地管理应该说，这一节是比较重要的一节，讲到房地产的开发使用。其中，最重要的第一步，关于国家是土地的唯一所有者，怎么样把土地的使用权出让这样的一个规定。一、 土地使用权出让(一)土地使用权出让的概念和特点土地使用权的出让，大家先看一下，是一个很重要的概念。这里请注意，我们这里讲的都是土地使用

16、权，不是所有权。这是一个根据有偿有期限的规定，国家把土地的使用权，由受让人支付一定的使用金这样的情况下，交给他使用的这样的一个过程、一个行为。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。它有它的法律特征，它的法律特征也是一个很重要的理论问题。大家应该掌握的。第一个就是土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。它这个特定性主要就是出让人是国有土地的唯在所有者就是国家。当然国家不是自己，是通过土地管理部门和使用人也就是受让人签订土地使用权的出让合同，明确权利和义务，来建立法律关系。这样的一个过程。受让人

17、的范围当然比较广了，根据法律的规定，公司、企业、其它组织和个人。除了法律另有规定以外，都可以取得土地的使用权，进行土地的开发、利用和经营。所以，这里受让人一般不受限制，但是出让人一方，他是非常特定的。国家是国有土地的所有权人，它是出让的一方。第二个特征土地使用权出让双方的基本权利和义务。这个也是有特殊的规定的，土地使用者必须依照土地出让合同的需要，来交付土地使用权出让金，这是第一个义务了。你是有偿的使用，所以首先就要交付出让金。没有按照合同的约定，交付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并且呢有权请求违约赔偿，这是第一个义务。作为出让者，县、市人民政府土地管理部门，必须按照出让合同的

18、约定提供出让使用的土地，如果没有按照合同的约定，提供出让土地的。土地使用者可以解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金。土地使用者呢还可以请求违约赔偿。这个是对政府有关部门的规定，它如果违反了义务，要承担的责任。第三，土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权。这个是一个法律关系的特定的标的物，就是国有土地的出让的使用权了。请注意的，特别强调的一个，土地使用权出让的客体是国有土地使用权，而不是所有权。这里讲到了国家对城市土地拥有永久的所有权，但是土地的使用权可以依照法律的规定转让，出让土地使用权的范围，不包括出让土地的下面所可能蕴藏的自然资源，埋藏在地下的文物，或者是市政的公用设施等等

19、。第四个特征，土地使用权的出让是一个要式法律行为。土地使用权的出让应该签订出让合同，这个是要式的一个含义了。同时呢，应该向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，如果不签订土地使用权出让合同，或者没有办理土地使用权登记的手续的话，这个土地出让的行为是无效的。土地使用权出让具有以下的法律特征：第一， 土地使用权出让法律关系的主体身份具有特定性。第二， 土地使用权出让双方的基本权利与义务。第三， 土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权。第四， 土地使用权出让是要式法律行为。 (二)土地使用权出让的年限因为它是一个有偿、有限期的规定，因此呢都有一个最高年限的规定，国务院都有规定。大家可以看

20、一下对不同的用地的使用年限都是有规定的，当然我们说到一定年限可以再申请续期。另外签订合同，再缴纳土地使用的费用。出让土地使用权的最高使用年限，就是法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。城市房地产管理法对土地使用权出让最高年限仅作了授权性的规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定”。据此，中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条按照出让土地的用途不同规定了各类用地使用权出让的最高年限：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。(三)土地使用权的出让方式土地使用权的

21、出让的方式有三种了，拍卖、招标和协议。规定了在具备哪些条件的情况下是必须采用招标的，房地产管理法规定了商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖或招标方式。没有条件的、不能采用招标方式的，可以采用双方协议的方式。这个的确有条件，这个条件是有人来参加招标没有，有人来参加拍卖没有，如果根本就没有，当然还有其他一些条件。这个是硬性规定了必须采取拍卖和招标方式的，具体的规定有三种。我国土地使用权的出让方式有三种：拍卖、招标和协议。拍卖出让是什么，大家可以看一下。1. 拍卖出让拍卖出让，是指在指定的时间、地点利用公开场合，由政府的代表者主持拍卖土地使用权，土地公开叫价竞报，按“价高者得”的原则

22、确定土地使用权受让人的一种方式。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。招标出让也是保证招标者中间进行相互竞标，是一种相互竞争的方式，所以也是规范市场，让市场交易者能够平等的、无歧视的进入市场的方法。所以应该加以推广。2.招标出让招标出让，是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。3.协议出让第三就是协议出让，在这里为什么也把协议出让作为一种出让的

23、方式呢，就因为协议出让不是一种单纯的一种行政行为而是一种商业行为。商业行为就是要通过出让方和受让方双方的出于自己利益，当然作为出让方是出于对国有资产的资值保值的考虑，进行双方的对价，通过邀约和承诺的办法，来规定双方的权利和义务。使得国有土地在出让过程中间的利益能够实现，同时也保证受让人的权利和义务这样的一种办法。当然最好的使用办法还是拍卖、招标这种办法，是最公平的、最有效率的，当然条件的具备也是非常重要的。这个是关于土地使用权的出让方式，下面再看看土地使用权的出让合同。协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协

24、商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目以及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。协议、招标、拍卖是法定的三种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，应当采用招标或拍卖方式；反之，可适当采用协议方式。(四)土地使用权出让合同合同这是一种规定了出让方和受让方的一系列的权利和义务，这个大家看一下，关注一下就行。国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）之间

25、就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。土地使用权出让合同包括以下几方面的内容。1. 出让方的权利义务出让方享有的权利主要有两项：一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。出让方应履行的义务主要有：第一，按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权；第二，向受让方提供的有关资料和使用该土地的规定。2. 受让方应履行的义务受让方应履行的义务主要

26、有以下三项：第一， 在签订土地使用权出让合同后的规定期限内支付全部土地使用权出让；在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证；第二， 依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地；第三， 需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让言同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。在我国现有的土地使用权出让实践中，出让合同一般包括下列主要内容：1. 出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况；2. 出让金的数额、支付方式和支付期限；3. 土地使用期限；4. 建设规划设计条件，也称使用条

27、件；5. 定金及违约责任。(五)土地使用权的终止和续期第五个问题，关于土地使用权的终止和续期，终止主要有几种原因，在什么情况下，土地使用权终止。第一种土地使用权届满，规定了七十年、五十年，土地使用权到了。第二根据社会公共利益的需要提前收回，如果是特定情况下，特殊情况，可以在使用期限还没届满的情况下提前收回，但是要予以相应的补偿了。第三因为愈期开发而被无偿收回，这个法律规定了它必须在有限的期限内开发，如果逾期没有开发，要收回。第四，土地灭失了。这往往是由于不可抗力的因素造成的，在这种情况下，土地的使用权就终止了。1.土地使用权终止土地使用权终止，是指因法律规定的原因使受让人丧失土地使用权。城市房

28、地产管理法规定了导致受让人土地使用权终止的四种原因：(1) 使用年限届满(2) 根据社会公共利益的需要而提前收回(3) 因逾期开发而被无偿收回(4) 土地灭失2.土地使用权期满后的续期第二个情况是续期，刚刚我们讲了有最高期限的规定，但是有继续使用土地的，可以在届满前一年申请续期，这个呢根据具体的条件、根据法律的规定，予以批准。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。对于土地使用者的续期申请，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签让土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。二、土地使用权划

29、拔第二关于划拔，划拔的范围关键是要掌握划拔的范围。在什么情况下可以划拔。(一)土地使用权划拔的概念土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。以划拔方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。划拔国有土地使用权是国有土地无偿、有限期使用制度的一种例外和补充。(二)土地使用权划拔的范围根据城市房地产管理法第23条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府依法批准划拔：1. 国家机关用地和军事用地2. 城市基础设施用地和公益事业用地3. 国家

30、重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4. 法律、行政法规规定的其他用地。第二节我想主要就讲到这里，第三节房地产开发管理。第三节 房地产开发管理一、房地产开发的概念和原则(一)房地产开发的概念房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。(二)房地产开发的原则房地产开发的原则，刚才我们讲到了要实现环境、社会效益和经济效益的统一，这里呢根据房地产开发的原则，对它的具体方针作了一个规定。第一个就是房地产开发必须严格执行城市规划，

31、这个也是保证一个城市整齐、美观、环保、可持续发展。第二个就是三个效益相统一的原则。第三，在开发过程中间协调配合也是非常重要的，统一、协调、配套特别重要。城市房地产管理法第24条对房地产开发的原则、方针作了规定。1. 房地产开发必须严格执行城市规划2. 房地产开发必须坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一房地产开发必须实行全面规划、合理3. 布局、综合开发、配套建设二、房地产开发的条件下面是关于房地产开发的条件，主要是有以下几个条件。第一个就是开发主体要合法，我们说受让的主体范围是很广泛的，它的条件不是很苛刻的，但法律也有规定。第二依法取得房地产开发用地的使用权，它必须是签订了开发的受让合同。第

32、三个在规定的期限内动工开发房地产。因为它可以作为房地产开发，出让土地的宗旨的一个原因，所以在限期内必须开发。作了这样的一个规定。超过了出让合同规定的开发日期，一年没有开工的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费。这个是对情节还不太严重，一年没有开发的。先收闲置费。满两年没有开发的，可以无偿收回土地使用权。这个规定是很重要的，但是不可抗力例外了。1.开发主体合法2.依法取得房地产开发用地的使用权3.在规定的期限内动工开发房地产三、房地产开发企业第三个就是关于房地产开发的主体。这里对于企业有一个资质，它的信誉怎么样、服务保障怎么样、它有一个资质的评级是五个等级。对兼营企业都有一些规定。(一)房地产开发企业的概念房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。目前，我国房地产开发企业主要有三种：房地产开发专营企