物业管理百问百答.docx

1、物业管理百问百答物业治理百问百答1、开发商为了提供优质与尊贵物业治理办事而接纳了什么重要的举措？答：开发商在小区筹划的前期就聘请了香港著名的物业治理公司港联物业（中国）有限公司担当小区的物业治理照料，为日后小区物管办事提供信心的包管。2、港联物业（中国）有限公司是一间怎么样的物管公司？答：港联物业（中国）有限公司创建于一九九五年，总部设在香港，在海内主要大都会上海、广州、武汉、天津等地都设地域公司，公司的办事范畴主要包罗：物业治理照料、委托物业治理、酒店与公寓治理、房地产销售与租赁署理、资产治理等。3、港联物业（中国）有限公司在海内治理了哪些有名的项目？答：广州怡苑（高级住宅公寓）、广州利雅湾

2、（高级住宅及公寓）、上海佘山月湖山庄（豪华别墅）、上海嘉里华庭（高级酒店公寓）、上海多媒体财产大厦（甲级写字楼）、武汉天梨豪园（高级住宅小区）、武汉三金映象（高级住宅小区）、武汉学雅芳邻（高级住宅小区）、成都水映长岛（高等别墅）、贵阳都会方舟（高级住宅及写字楼）、南京世纪广场（商务楼）、沈阳年华国际大厦（高级公寓）、天津水语花城（大型综合小区）等等。4、港联物业公司的办事宗旨是什么？答：“以人为本、以客为尊、以质为先”5、港联物业公司曾受到社会上的哪些荣誉与夸奖？答：港联物业公司较早地通过了ISO质量体系的认证；被房地产行政治理部分评为“优质管家”称呼；被工商行政治理部分评为“信得过企业”称呼

3、等等。6、小区日后的物业治理模式如何？答：小区日后的物管模式将推行港式的治理模式，提供贴心管家式的办事，以客户办事为中心，协调各物管职能的畅顺运作，小区将实行24小时封闭式治理，对业户的报修、求助、投诉等治理公司答应20分钟内派出人员加入存眷及处置惩罚，令业户享受到尊贵的物管办事。7、小区日后物业治理亮点？答：小区物业治理亮点有：贴心管家式的办事、酒店门童式大门/大堂保护、“一对一”的高效运作模式、ISO尺度高品质的包管、温馨细致的本性化办事、保安事情联席集会制等。8、小区配备了哪些配套设施？答：小区选配了如：会所、泳池、停车场、商业网点、幼儿园等设施，方便业户的日常生活起居。9、物业治理费的

4、厘定依据是什么？答：在前期物业治理期内物业治理费厘定主要依据“以支定收”的原则，结合政府的指导代价范畴及物业治理的办事档次等来测算出具体的收费尺度，并报物价局审批，日后业主大会创建后，则由业委会与物管公司双方协议订价。10、日后的物业治理费尺度是什么？答：日后物业治理费尺度将严格控制在政府划定的收费尺度范畴内，约莫为0.8元/1元/，最终收费尺度简直定将以物价局最后审批为准。11、在盘算物业治理费时，计费面积以什么为准？答：物业治理费计费面积是按房产证上标明的修建面积为准。还没有取得房产证的衡宇则以购房条约标出的修建面积为准。12、物业治理费是否已含了水电公摊用度？答：凭据本地物业治理办事收费

5、划定及本地的相关划定，物业治理费已含了大众楼道的水电公摊用度，而电梯运行电费则由该栋业户配合包袱。13、物业治理费包罗了哪些支出本钱？答：物业办事本钱大概物业办事支出组成一般包罗以下部分：治理办事人员的人为、社会保险和按划定提取的福利费等；物业配合部位、共用设施设备的日常运行、维护用度；物业治理区域清洁卫生用度；物业治理区域绿化养护用度；物业治理区域秩序维护用度；办公用度；物业治理企业牢固资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及民众责任保险用度；经业主同意的其它用度。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改革用度，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业办事支出大概物业办事本钱14、什

6、么是物业治理？答：物业治理是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业凭据物业办事条约约定，对衡宇及配套的设施设备和相关园地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的情况卫生和秩序的运动。15、物业治理有什么作用？答：为了发挥物业的最大使用功效，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供卫生、清洁、宁静、舒适的生活和事情情况，实现社会、经济、情况的三效统一和稳定增长。16、物业治理的根本内容？物业治理可分为：通例性的大众办事、针对性的专项办事和委托性的特约办事三大类。1）通例性大众办事（由治理费支付）客户办事（投诉、求助、反应性情况等）治安治理情况卫生治理消防治理车辆门路治理绿化治理设备、设施

7、的治理衡宇修建主体的治理等2）针对性专项办事（部分有偿）衣着方面：为业户代收洗衣物生活方面：为业户代订报纸、杂志、牛奶等出行方面：代购车船票、飞机票等衡宇中介方面：代业户放盘租售、代业户收取租客租金等政府与社会相关单位方面：小孩入学情况咨询、户口迁入迁出情况咨询等3）委托性特约办事（全部有偿）室内清洁代买商品招待客人室内设施维修室内小型电器维修送餐办事等17、什么是前期物业治理？答：前期物业治理，是指在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由建立单位选聘物业治理企业实施的物业治理。18、什么是物业的担当验收？答：担当验收是指物业治理企业担当房地产开发企业建立的新物业，或自其他物业单位担当原有物业

8、时，为包管主体结构宁静和满足使用功效而对其进行的再查验。19、物业担当验收时应提交的质料有哪些？答：新建衡宇担当验收应提交的质料：1）产权质料：包罗项目批准文件、用地批准文件、修建执照、拆迁安顿质料。2）技能质料：包罗竣工图（总平面、修建、结构、设备、隶属工程及隐蔽管线的全套图纸）、地质勘察陈诉、工程条约及开、竣工陈诉，工程预决算，图纸会审记载，工程设计变动通知及技能审定单（包罗质量事故处置惩罚记载），隐蔽工程验收签证，沉降视察记载，竣工验收证明书，钢材、水泥等主要质料的质量包管书，新质料、构配件的判定及格证书，水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的。20、物业担当验收的主要内容和技能尺度是什么

9、？答：衡宇担当验收的主要内容及尺度主体结构。地基沉降不得凌驾划定要求允许的变形值，不得引起主体结构开裂和毗邻房的损坏。衡宇的主体构件无论是钢筋混凝土照旧砖石、木结构，变形、裂缝都不能凌驾国度划定，外墙不得渗水。屋面和楼地面。种种屋面必须切合国度修建设计尺度的划定，排水流通，无积水、不渗漏。平屋面应有隔热保温步伐。地面的面层与下层粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房地面相对标高应切合设计要求，不允许倒泛水和渗漏。装修。钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平正，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷

10、。电气。线路应安装平整、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得接纳铰接或绑接。每一回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1M/kV。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，打仗良好。避雷装置必须切合国度划定尺度。电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得凌驾划定，安装及试运记载，性能检测记载、图纸资料齐全。水、卫、消防。管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑现象，水压试验及保温、防腐步伐必须切合国度尺度。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不凌驾8厘米，不可使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、查抄口不得渗漏，管道排水流畅。消防设施必须切合国度尺度要求，并有消防部分查验及格证。采暖。采暖工程的验收时间必须

11、在采暖期以前两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，没有缺陷，并有专门查验及格证。种种仪表、仪器、辅机应齐全、宁静、灵敏、精确，安装切合划定，运转准确正常。隶属工程及其他。例如，室外排水系统的标高，窨井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须切合划定要求。信报箱、挂物钩、晒衣架应按划定安装。另外，园地清除，临时设施与过渡房拆除完毕，相应市政、市建配套工程和办事设施也应到达质量要求。外墙不得渗水。楼地面。面层与下层必须粘结牢固、不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起沙等缺陷；块料面层应外貌平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。卫生间、阳台、洗水间地面与相邻地面的相对标高应切合设计要求

12、，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。木楼地面应平整牢固，接缝密合。21、物业担当验收的步伐是什么？答：1）建立单位向担当单位提交书面验收申请；2）担当单位凭据担当验收件和应提交的资料进行审核，对具备条件的，应在15天内签发验收通知并确定验收时间；3）担当单位会同建立单位按担当验收的主要内容及尺度进行查验；4）对验收中发明的问题，按质量问题处置惩罚步伐处置惩罚；5）经查验切合要求的衡宇，担当单位应签署验收及格凭证，签发担当文件。22、物业担当验收有什么意义？答：明确交代双方的责、权、利干系；确保物业是具备正常的使用功效，充实维护业主的权益；为日后治理创造条件。23、担当验收遗留问题怎样处置惩罚？答

13、：1）对资料验收中发明的资料不全、不真实、不及格等问题，担当验收时应当将问题逐项记载在担当验收资料遗留问题登记表中并交生长商相关人员签字确认；2）对物业硬件设施担当验收中发明的不及格等问题，担当验收小组应当将问题逐项记载在担当验收设施设备问题登记表中并请生长商相关人员签字确认；3）对资料遗留的问题，担当验收小组应当积极同生长商联系补齐，须要时公司总经理应当协助进行；4）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题担当验收小组应当要求生长商在两周内解决；重大问题担当验收小组应当要求生长商在一个月内解决。须要时公司总经理应当协助进行；5）对付恒久解决不了，势必会影响物业治理的问题，物业治理公司应当以备忘

14、录的形式将问题登记后交给生长商进行存案；6）将担当验收资料遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档恒久生存。24、物业公司在担当物业时，生长商要移交哪些资料？答：1）物业产权资料：项目开发批准陈诉、筹划许可证、投资许可证、土地使用条约、修建开工许可证、用地红线图。2）综合竣工验收资料：竣工图（包罗总平面部署图、修建、结构、水暖、电、气、设备、隶属工程各专业竣工图及地下管线综合部署竣工图）；建立工程竣工验收证书；大众配套设施综合验收及格书；供水条约；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；供气协议书、许可证；有线电视及格证；通信设施及格证。3）施工设计资料：地质陈诉书；全套设计图纸；图纸会审通知单

15、；设计变动通知单；工程预决算陈诉书；重要的施工集会纪要；隐蔽工程验收记载；沉降视察记载；其他可能会影响未来治理的原始记载。4）机电设备资料：机电设备出厂及格证；机电设备使用说明书（要求中文）；机电设备安装、调试陈诉；设备保修卡、保修协议。5）业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方法。25、物业担当验收时如何查验？答：1）梁柱、板主体。按图纸设计逐间查抄有无变形、鼓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；无钢筋外露。2）顶棚。抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；无裂纹、无霉点、无渗水陈迹、无污渍。3）墙面。抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层

16、剥落、无明显裂缝、无污渍；块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆、饱满、线条须直；外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。4）地（楼）面。毛地面：平整、无裂纹；块料（如瓷砖）面层；粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直；对缝砂浆饱满，线条顺直。水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。卫生间、厨房和前后阳台地面：用小桶塑料胶管向地面冲倒水，视察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水；第二天到楼下查抄楼面无渗漏。5）门窗。开启自如，手轻摇晃门与墙面打仗牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲

17、变形。从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。木油漆均匀，视察门缝线条均匀，不掉角，无变形。单指轻击玻璃幕安装牢固，无轻微晃现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和无刮花陈迹。电子对讲门：开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；不锈钢无刮花陈迹；窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。6）楼梯、扶手。钢木结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露，钢木结构的楼梯。用力轻摇无晃动，无弯曲。钢筋无锈蚀，无弯曲。木块外貌无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，天面平滑，不扎手。7）插座。电器插座：单指轻击盖板查抄安装牢固后，有无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，切合宁静要求。试电笔查抄，每个插座电源接通是否正常。天线插座：

18、单指轻击盖板，查抄安装牢固后，盖板有无损坏（收视效果由业主入住后查抄）。电话插座：只进行外观验收，单指轻击盖板后安装牢固，盖板无损坏。8）接线盒。单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；用试电笔查抄每处预留线头的电源接通是否正常，并用电工胶布宁静缠包线头。9）开关。安装牢固，目视盖板无损坏；全检开关灵活，开启打仗效果良好。10）照明灯具。用木或硬竹片等碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；打开所有灯具，查抄电源接通是否正常，灯具发光是否正常；产物及格，使用寿命到达要求，室内大众照明灯全部接通。连续事情3天，统计有几多自然损坏的。11）供水系统。安装牢固无摇晃，打开每栋的供水总阀

19、门（注意封闭室内水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹。管道讨论无渗水。水龙头（花洒和水阀）：打开水阀，流水流通，讨论无漏水。12）排污管道（含塑料管）。安装牢固，外购完好无损，配件齐全。从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水流通无阻。13）地漏。地漏铁滤网安顿稳固，管道密实，无渗漏水、无堵塞、排水流通。14）卫生洁具。安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花陈迹。灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水流通。15）室内配电箱。安装牢固，配件齐全，试操纵一次空气开关等控制是否正常；开关切合型号划定；导线与设计相符，布线范例。目视箱

20、盖无损坏，操纵一次开关灵活。16）其他。晾衣钩，室内吊扇挂钩：用软线等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，目视钢筋挂钩表外貌无裂纹，弯处无裂缝。水表、电表和燃气表。安装牢固，无摇晃，打开室内相关总阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤。26、入伙包罗哪些步伐？答：1）用户欢迎。用户携带与房地产生长商配合签署的购房条约以及产权证（或租赁条约）、身份证到物业治理机构治理入伙手续。2）发放资料及钥匙“用户入住验收表”“住户须知”或“用户手册”及“使用说明书”“物业治理条约”“装修申请表”其他宣传资料和划定3）用户验收4）收回表格存档5）搬家入伙（进户）27、衡宇租赁期间产生的物业

21、治理用度由谁包袱?答：承租人使用衡宇所产生的水、电、煤、气、通信等用度，由承租人包袱；但租赁条约另有约定的，从其约定。物业治理用度，由衡宇所有权人包袱，另有约定的，从其约定。28、业主有哪些权利？答：衡宇的所有权人为业主。业主在物业治理运动中，享有下列权利：1）凭据物业办事条约的约定，担当物业治理企业提供的办事；2）提议召开业主大会集会，并就物业治理的有关事项提出发起；3）提出制定和修改业主条约、业主大集会事规矩的发起；4）加入业主大会集会，行使投票权；5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；6）监视业主委员会的事情；7）监视物业治理企业履行物业办事条约；8）对物业共用部位、共用设施设备和相关

22、园地使用情况享有知情权和监视权；9）监视物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的治理和使用；10）执法、法例划定的其他权利。29、业主有哪些义务？答：业主在物业治理运动中，履行下列义务：1）遵守业主条约、业主大集会事规矩；2）遵守物业治理区域内物业配合部分和共用设施设备的使用、大众秩序和情况卫生的维护等方面的规章制度。3）执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；4）凭据国度有关划定交纳专项维修资金；5）定时交纳物业办事用度；6）执法、法例划定的其他义务。30、什么是业主大会？答：业主大会由物业治理区域内全体业主组成，是物业内最高决策机构。31、业主大会何时创

23、建？答：新建和已建成的商品房间（包罗经济适用房）入住率凌驾50%的或入住率不敷50%但首户入住已满两年的物业治理区域；公有住房出售率凌驾50%的物业治理区域，应当尽快组织召开首次业主大会集会，创建业主大会，选举产生业主委员会。分期建立住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见创建业主大会。32、如何创建业主大会？答：创建业主大会，业主首先要确定自己所在的物业治理区域。一个物业治理区域创建一个业主大会。业主在首次业主大会集会上的投票权，凭据拥有的物业修建面积盘算，每一平方米为投票盘算基数，不敷一平方米的部分不予盘算。业主因故不能加入业主大会集会的，可以书面委托署理人加入。召开业主大会集会，应当于集会

24、召开15日以前通知全体业主。业主委员会应当做好业主大会集会记载。业主大会集会可接纳团体讨论的形式，也可以接纳书面征求意见的形式；但应当有物业治理区域内持有1/2以上投票权的业主加入。业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主条约、业主大集会事规矩，选聘息争聘物业治理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业治理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。业主大会的决定对物业治理区域内的全体业主具有约束力。33、业主大会有哪些职权？答：业主大会应履行下列职权：1）制定、修改业主条约和业主大集会事规矩；2）选举、调换业主委员会委员，监视业主委员会的事情；

25、3）选聘、解聘物业治理企业；4）决定专项维修资金使用、统筹方案、并监视实施；5）制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、大众秩序和情况卫生的维护等方面的规章制度；6）执法、法例大概业主大集会事规矩划定的其他有关物业治理的职责。34、什么是业主委员会？答：业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的宗旨是维护本物业统领区的正当权益，实行主自治与专业化治理相结合的治理体制，保障物业的公道与宁静使用，维护本物业统领区的大众秩序，创造整洁、优美、宁静、舒适、文明的情况。应履行下列职责：1）召集业主大会集会，陈诉物业治理的实施情况；2）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业办事条

26、约；3）实时了解业主、物业使用人的意见和发起，监视和协助物业治理企业承包履行物业办事条约；4）监视业主条约的实施；5）业主大会赋予的其他职责。35、业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何干系？答：依照有关划定，社区居委会指导、监视业主大会和业主委员会的事情，并加入创建业主大会筹办组。业主大会、业主委员会应当配合公安构造，与居民委员会相互协作，配合做好维护物业治理区域内的社会治安等相关事情。6、如何组建业主委员会？答：1）首先创建业主大会筹办组。住宅物业首次业主大会集会由所在地的街道办事卖力组织业主代表、建立单位（或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会集会筹办组；筹办组中的业主代表由筹办

27、组组成单位按业主自荐、推荐的形式在充实听取业主意见底子上确定。2）筹办组应在组成之日起30日内完成以下事宜：确定首次业主大会集会召开时间、所在、形式和内容；参照政府主管部分制订的示范文本，拟定业主大集会事规矩（草案）、业主条约（草案）；确认业主身份，确定业主在首次业主大会集会上的投票权；确定业主委员会委员候选人产生步伐及名单；做好召开首次业主大会集会的其他准备事情。以上内容应首次业主大会集会召开前15日以书面形式在物业治理区域通告；3）筹办组应自组成之日起30日内组织召开业主大会；4）首次业主大会应有凌驾拥有全体业主总投票权数1/2以上业主的加入；5）业主大集会事规矩（草案）、业主条约（草案）

28、得到全体业主总投票权数2/3以上业主同意；6）切合业委会委员设定人数的候选人均得到凌驾与会业主投票权数的1/2；7）当切合以上第5条、第6条时，业主委员会选举产生。业主委员会一般由59名委员组成；8）业主委员会应当自选举产生3日内召开首次业主委员会集会，推选业委会主任1人，副主任12人；9）业委会应当自选举产生30日内，向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部分递交业主委员会存案单、业主大集会事规矩、业主条约、业主大会决议（附业主投票权数清册），以及执法法例划定的其它质料进行存案；10）业主大会自首次业主大会召开之日创建。37、业主大会作出决定应多大比例通过？答：业主大会作出决定，必须经凌驾全

29、体业主投票权1/2以上的与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主条约、业主大集会事规矩，选聘息争聘物业治理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业治理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业治理区域内的全体业主具有约束力。38、创建业主委员会的目的是什么？答：1）各业主在业委会的牵头下签订业主条约，使业主各自的产权受执法掩护；2）协调业主与物业治理公司的干系,维护业主利益,实时、准确反应业主的意愿；3）支持、配合、监视物业治理公司的事情，使其事情在公道、正当的情况下顺利进行，杜绝危害业主的行为；4）对大众设施的兴建以及社区公益事业的举行等大众事

30、项做出决议。39、业主委员会的职权是什么？答：业主委员会履行以下职责：1）召集大会集会，陈诉物业治理的实施情况；2）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业办事条约；3）实时了解业主、物业使用人的意见和发起，监视和协助物业治理企业履行物业办事条约；4）监视业主条约的实施；5）业主大会赋予的其他职责。40、业主委员会的日常事情包罗哪些？答：业主委员会的日常事情要凭据业主委员会章程来决定。归纳一下主要有以下几项：1）熟悉物业状况，其他包罗辖区物业面积、修建结构、产权性质、辖区底子设施、绿化、公建配套情况，以及辖区周围情况、交通等情况；2）担当本小区业主、物业使用人在物业治理领域内的投诉，并进行处置惩罚；3）对物业公司的选聘、续聘、解聘，提交业主大会决议。依照业主大会决议，代表全体业主与物业治理公司签订物业办事条约；4）对付“报答制”聘请的物业治理公司、审核物业年度预算、年度结算、聘请有资格的审计单位与物业治理费的收支帐目进行审核；5）提出辖区内重大大众事业兴办的方案与筹划，并提交业主大会；6）制定业委会制度，监视业主条约的实施。41、业主委员会在物业