新国八条细则内容概述.docx

1、新国八条细则内容概述新国八条细则内容概述20xx 年 1 月 26 日， 国务院常务会议再度推出八条房地 产市场调控措施 （ 下称“新国八条” ）, 要求强化差别化住房 信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低 于 60%, 贷款利率不低于基准利率的倍。下面是新国八条内 容，供大家参考 ! 新国八条内容概述政策背景国务院温家宝 20xx 年 1月 26 日主持召开国务院常务会 议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年 4 月份国务院关于坚决遏制部分城 市房价过快上涨的通知 印发后， 房地产市场出现积极变化， 房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果， 逐

2、步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购 房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产 市场调控工作。会议确定的相关政策措施，全称为国务院 办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通 知，简称“新国八条” 。政策措施会议确定了以下政策措施：（ 一 ） 进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起 促进房地产市场平稳健康发展的责任。 20xx 年各城市人民政 府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居 民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目 标，并于一季度向社会公布。（ 二 ） 加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、 改建、购买、 长期租赁等

3、方式， 多渠道筹集保障性住房房源， 逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全 准入退出机制， 切实做到公开、 公平、公正。 有条件的地区， 可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住 房供应。（ 三 ） 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人 转让住房营业税政策， 对个人购买住房不足 5 年转手交易的， 统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监 督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项 目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产 所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（ 四 ） 强化差别化住房信贷

4、政策。对贷款购买第二套住房 的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率 的倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价 格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提 高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执 行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处 理。（ 五 ） 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供 应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品 住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽 保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前 2 年年均实际供应量。

5、大力推广以“限房价、竞地价”方式供 应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资 格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说 明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性 质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年 没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用 权行为。（ 六 ） 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会 城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严 制定和执行住房限购措施。原则上对已有 1 套住房的当地户 籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴 纳证明的非当

6、地户籍居民家庭，限购 1 套住房 ; 对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的 非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社 会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域 内向其售房。（ 七 ） 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未 如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住 房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居 工程目标任务的省 （ 区、市）人民政府，要向国务院作出报告， 有关部门根据规定对相关负责人进行问责。（ 八 ） 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障 工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国

7、情出 发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。基本内容调控已经成为房地产市场的常态。就在距离春节还有 8 天的时候，一只重拳再次砸向这个让人欢喜让人忧的市场。1 月 26 日，国务院温家宝主持召开国务院常务会议， 研 究部署进一步做好房地产市场调控工作。当天晚上 19 时许，会议内容公开， 8 条针对房地产市场 的调控措施正式出台。这个被称为新国八条的地产新政为今 年房地产市场定下了基调。“从来没见过这么严厉的政策。 ”我爱我家房地产经纪 公司控股公司副总胡景晖告诉记者，看来这一轮的房地产宏 观调控只能成功不能失败了。限购是国八条奏效的关键 如果说之前的调控总是难抑需求的话

8、，此次的新国八条 则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求。“20xx 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地 区年度新建住房价格控制目标。 ”这是对今年的新房价格作 出限制“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 ”这一条取消了住房营业税优惠，对商品房销售作出限 制。在此之前，未满 5 年的普通住房如果转手交易，采取的 是差额征收营业税的方法。新国八条规定， “对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的倍。 ”提高首 付比例，是对住房贷款需

9、求作出限制。“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨 过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措 施。” 这一条，对购买住房作出限制。“限制”，毫无疑问地要成为今年房地产市场的主基调。“在新国八条中，二套房首付比例提高到 6 成、取消差额营业税，已经不算是大的冲击了，最要命的是限购政策。 胡景晖说。26 日晚新国八条出台之后， 胡景晖就一直在研究。 一开 始，他的注意力还是集中在信贷、税费的政策调整上，但仔 细研究几遍之后他发现，真正致命的措施出现在第六条，也就是限制购房的措施。按照他的理解，这个限购的措施有着丰富的内涵。以北 京为例，如果一个有北京户口的家庭已经拥有了两套住

10、房， 那么今年将没有资格再买房 ; 如果一个家庭没有北京户口， 但在北京长期工作，那么只能在京购买一套住房 ; 如果这个 家庭既没有北京户口，也没有人在北京长期工作，今年就没 有资格在北京购买住房。与 20xx 年的限购政策不同的是，在 20xx 年，不论这个 家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻 底堵住了再次购房的口子。值得注意的是，这项政策并非只针对北京、上海。按照 新国八条的表述，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过 高、上涨过快的城市，都要执行这个政策。“这几年累计算下来，北京市的商品房中，大概 1/3 是 由无北京户口同时也不在北京工作的人购买的，这些人不论 多么有钱

11、，今年都没有资格在北京买房，也没有资格在其户 籍所在地、长期工作的城市以外的房价上涨过快的城市买 房。”胡景晖说。不仅如此，旅游地产也将遭受重创。以三亚为代表的旅 游城市，缺少了外地人的购买，其商品房的销售状况可想而知。“毫无疑问，此次新政力度最大的，就是限购政策。 ” 北京大学房地产研究所所长陈国强这样对记者说， 20xx 年， 共有 14 个城市加入限购的行列 ; 新国八条一出来，基本上就 扩展到全国了。北京中原房地产经纪公司预计，今年将有超过 60 个的 城市实施严格的限制购房措施，市场交易量将会受到明显打 击。以北京为例， 如果实施严格的限购措施， 市场将减少 20% 的购买力。陈国强

12、告诉记者，不仅限购的城市范围扩大，购房的门 槛也被提高，这些都将对住房需求、投资性需求产生影响。新增内容1月 26 日，国务院常务会议确定了 20xx 年房地产宏观 调控的新国八条。与 20xx 年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控 又有了新的内容。首先，进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的 住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场。这明确回 答了住房到底是什么产品，住房发展的宗旨是什么的问题，是为住房的“去投资化” 、“去赚钱效应”明确定调其次，为了打击房地产投机炒作，进一步强化了使用针 对炒房的各种税收工具的预期。比如加强住房交易税和住房 交易所得税，要求住房财产税征收试点展开

13、。对于这些房地 产税，除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外，对 于住房交易税及住房交易所得税，如果不采取严厉的或高累 进税政策，要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不 可能的。比如，在我国香港及新加坡，最近都出台了对住房 交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机炒作得到有效 遏制。而国内十分温和的住房交易税作用将十分有限。政府 一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的 房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上还有待统一。第三，对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住 房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。对于第一套 住房信贷弹性在商业银行，这就得看央行今年的货币政策是

14、 如何展开了。如果信贷规模严格控制，那么第一套住房的利 率及首付都会提高，甚至于取消优惠利率 ; 如果信贷规模控 制不严格，那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主，同样也面临很大不确定。不过， 对于第二套以上住房的利率与首付，对于不同的地区，增加 了央行酌情权。为了强调政策严肃性，新国八条加上对违规 者的处罚条文。第四，新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地 购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购 令在全国所有的城市开展。对此需要严防的是，由于对未来 买房难度预期加大，地方政府的限购令反而会鼓励有了

15、一套 住房的本地居民加快再购买一套住房。因为如果没有针对炒 房的税收政策,已购一套住房的居民都可能用这一套住房来 投资，购买第二套以上住房的居民也可以借机炒作。一方面 政策要严厉遏制住房投机炒作，另一方面政策又可能会有副 作用，一定程度上会鼓励居民购买第二套以上的住房，因此 新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能 部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍 会有不确定性。第五，加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供 应管理，以及问责制，都是国十条的内容，这次属于再次强 调并增加了一些东西，而且这些方面应该不是这次房地产宏 观调控的重点。重点应该放在严厉打击房地产投机

16、炒作上，放在挤出房地产泡沫上。不过，问责虚假信息也是新国八条 的新内容。关键的问题是政府如何来落实，如何来追究这种 虚假信息的责任。总之，新国八条出台既说明了当前国内房地产市场面临 的问题太纠结、太严重，也说明了政府对这些问题有清醒的 头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就 在对住房“去投资化” 、“去赚钱效应” ，并采取严厉的住房 信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民 基本居住条件的目的。新国八条解读政府监管方面房价目标施压地方政府【新国八条：政策一】进一步落实地方政府责任。地方 政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。 20xx 年各城市人民政府要根

17、据当地经济发展目标、 人均可支 配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度 新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期 确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价 格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程 目标任务的省 （区、市 ）人民政府，要向国务院作出报告，有 关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住 房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及 个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作 好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国

18、情出发理 性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责 任。【新国八条：解读】这是首次要求地方政府制定房价调 控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前 例。据一位业内人士表示，规定中所提的“住房价格控制目 标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定 并公布一个 20xx 年底本区域内的预期房价。这样做的好处 可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买 需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特 别是价格能保持在合理的区间。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，这是 第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨

19、幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。地方政 府将为如何定这个目标而苦恼不堪。调控房价的效果肯定比 去年好。保障性住房须扩大覆盖【新国八条：政策二】加大保障性安居工程建设力度。 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹 集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保 障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、 公正。有条件的地区， 可以把建制镇纳入住房保障工作范围。 努力增加公共租赁住房供应。【新国八条：解读】今年北京将开工建设 20 万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工 10 万套保障性住房，实现交用的公租房数量将

20、达到 1 万套左右。“ xx”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到 100 万套，其中六成为公租房。金融政策方面 二套房首付款提至六成 新国八条：政策三】强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的倍。人民银行各分支机构可根据当地人 民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷 政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。 加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查， 对违规行为严肃处理。【新国八条：解读】再次加强了对投资及投机购房者的 控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最 多只能贷款不到四成

21、，而且， “贷款利率不低于基准利率的 倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制 投机购房。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有 具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量 加速上涨。一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认 贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也 会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级 “门槛”之外。北京房地产业协会副秘书长陈志称，新“国八条”相对 于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度” 都是为了抑制过度消费和投资需求。毕竟资源是有限的，应 该把资源尽可能地向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需 求。土地交易

22、方面保障性住房用地将单列【新国八条：政策四】严格住房用地供应管理。各地要 增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中 小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房 用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原 则上不得低于前 2 年年均实际供应量。 大力推广以“限房价、 竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业 土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位 或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保 障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产 用地，超过两年没有取得施工许可证

23、进行开工建设的，及时 收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法 转让土地使用权行为。【新国八条：解读】“ XX ”期间北京市累计投放保障性住房用地 3603 公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例 逐年加大。 20xx 年，北京明确提出了“两个 50%”的建设目 标，即保障性住房建设用地占全市住宅供地 50%以上 ; 新开工建设和收购各类保障性住房万套以上，占全市新开工住宅套 数 50%以上。交易税费方面二手房交易税按全额征收【新国八条：政策五】调整完善相关税收政策，加强税 收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不 足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土

24、地 增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价 水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大 应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的 试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房 地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息 系统，为依法征税提供基础。【新国八条：解读】 首先，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再 次严格了二手房交易税费。 %的全额营业税使得 5 年内房源 再交易成本将明显上涨， 将明显遏制过度炒作。 以一套 20xx 年 100 万元购买、现在出售 200 万元的二手房为例，之前只 需要按照差额缴纳 %的营业税也就是缴纳万，而以后将需要 交纳 11 万。其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值 税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预 计各地区将陆续出台房价的抑制措施。第三，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税 收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部 分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作 用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手 房交易可能增加税费在一倍以上。第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税 很可能开始按照 20%收取，如果严格收取将给市场调控带来 相比房产税更有效的作用。以上是关于新国八条内容的资 讯。