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1、宜宾市旧州片区控制性详细规划文本完成宜宾市旧州片区控制性详细规划文本完成宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 上海同济城市规划设计研究院 2002/3-30 宜宾市旧州控制性详细规划文本 01总则 - 1 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 02土地使用和建筑管理通则 03 规划布局和规划控制原则 04 各地块控制指标 附表: 附表一:宜宾市旧州各地块控制指标一览表 附表二:宜宾市旧州各类用地适建性规定表 附表三:宜宾市旧州主要规划道路一览表 附表四:宜宾市旧州居住小区公共服务设施配建指导表 附表五:宜宾市旧州停车场(库)配建标准 附表六:宜宾市旧州土地开发强度控制表 附表七:宜宾市旧州规划

2、用地平衡表 - 2 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 宜宾市旧州控制性详细规划文本 1(总则 1(1 为指导宜宾市旧州的开发建设，为旧州的土地使用、道路交通、市政设施、环境容量等提供技术依据和措施，特制定本规划。 1(2 宜宾市旧州区规划的编制，以中华人民共和国城市规划法、城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)、城市道路交通规划设计规范(GB50220-95)，建设部城市规划编制办法及城市规划编制办法实施细则建设部建规(1995)333号文发布、城市居住区规划设计规范(GB50180一93)宜宾市城市总体规划1996-2020等为依据。 1(3 规划原则 1(3(1立足于现

3、实:充分认识现状，利用现状，在规划中保留原有地貌，在适应土地开发与建设实际的同时，正确处理规划中生态效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系。 1(3(2严格控制基础设施、公共设施与公共空间:基础设施尤其是交通基础设施的建设，各公共设施建设如中小学等社区配套设施和城市的公共绿地、广场等的规划控制要充分予以重视并在实施中严格管理，为今后的各类城市建设项目创造良好的投资环境。 1(3(3经济效益与社会效益、生态效益并重:规划贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求去塑造一个具有优雅环境、文化内涵和鲜明个性的复合型城市空间的目标下，注重开发建设的投资效益。 1(4 功能定位:旧州是以产业功能为主，集生

4、产、生活、行政、文化、科教、商贸及其他相关功能于一体的综合型的城市片区，是宜宾市整个江北片区的政治经济文化中心，同时是宜宾市跨江向北发展的重要城市片区，也是城市的陆路“门户”形象区。 (5 本规定适用于本片区，本片区的土地利用和各项建设必须符合本控制性详细规划。如与1其他规划发生矛盾，原则上应以本规划为主。 1(6 本规划的解释权属宜宾市人民政府规划行政主管部门。 2(土地使用和建筑规划管理通则 2(1各种使用性质用地的适建要求 - 3 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 2(1(1各类用地的适建性规定参见附表二:宜宾市旧州各地块控制指标一览表。 2(1(2标明“不允许设置”的情况为在任何

5、情况下均不能在该类土地使用性质的地块中设置的项目，标明“允许设置”的情况为原则上可以在不附加其他条件的情况下设置在该类土地使用性质中的项目，标明“有条件地允许设置”的情况为由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定是否可以在附加其他条件的情况下在该类土地使用性质的地块中设置的项目。 2(1(3附表二中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。 凡需改变规划用地性质、超出附表二规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报市城市规划管理部门批准后执行;特殊情况，须报市人民政府批准。 2(2建筑间距的规定 2(2(1住宅日照间距:居住日

6、照满足冬至日满窗日照2小时，低层、多层和中高层按1.2H 间距比控制;高层需做日照分析。 2(2(2住宅一般间距:低层、多层和中高层按0.5H间距比控制:高层按0.3H间距比控制:低层最小间距6米;多层最小间距设通道的为8米，不设通道的为6米:高层最小间距为13米。 2(2(3公共建筑主要朝向间距:低层最小间距为6米:多层最小间距为10米:多层间距比为0.31.25H:中高层最小间距12米;高层最小间距16米。 2(2(4公共建筑次要朝向间距:低层与多层建筑可作连续界面，高层建筑其间距不小于13米。 2(2(5以上间距取最小值时，单向不得外飘阳台和梯平台。 2(2(6以上间距基线按建筑外围(含

7、封闭性，飘出体)的垂直投影线计算。 2(2(7建筑侧向对主向时，则间距为主间距与侧间距之和除以二。 2(2(8对按以上规定但不能满足消防和通道要求的，应按消防和通道要求控制，开由规划管理部门核定。 2(2(9对不同地块建筑间距在满足以上规定的同时亦应满足规划控制图则中的建筑退让地块红线。 2(3 建筑物后退道路红线距离的规定 - 4 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 2(3(1基本后退:规定建筑沿主干道后退不小于8米，2430米道路后退不小于5米，24米以下道路后退不小于3米。 2(3(2高层建筑后退:按S=H/1.5W确定(S为后退红线距离，H为建筑高度，W为道路红线宽度)，且居住类高

8、层建筑主要朝向后退距离必须满足不小于H/4，次要朝向后退距离必须满足不小于H/8;非居住类高层建筑主要朝向后退距离必须满足不小于0.15H。 2(3(3特殊后退:指人流集散数量较大(如影剧院、文化馆、体育场、商场、市场和学校等)和对环境要求较高(如医院)的建筑必须特别后退主体建筑或主要出入口，其后退距离依其规模大小按有关规范确定。 2(4 相邻地段建筑后退地块边界规定 2.4.1建筑长宽比小于2:1时，距离S=0.51.2H。 2.4.2建筑长宽比大于2:1时，建筑正面S=0.51.2H;建筑侧面H24米时，S?58米。 2(5容积率的奖励和补偿规定 22在达到本地块的绿地率指标外，建设项目每

9、提供1m的公共绿地，奖励建筑面积2m。(公共绿地指一天24小时内无条件向公众开放的便于公众自由活动、休息的绿地，最小边宽不得小于2m，总面积不小于100 m8。公共绿地不包括垂直绿化，不包括二层或二层以上的屋顶绿化);另外，凡在旧州满足开发控制规定以外无偿提供公共空间和公共设施的开发项目可以获得2.5 倍于这些公共空间和公共设施的垂直投影面积的建筑容量奖励。奖励的建筑容量不计入作为规划控制指标的容积率。 2(6 道路与交通设施 2(6(1旧州道路系统分为4个等级:快速路，道路红线宽度40米，包括城市外环线;主干道，道路红线宽度32-50米，包括:五粮液大道酒圣路、五粮液大道酒源路、五粮液大道旧

10、州路、岷江北路、岷江西路、振兴大道等;次干道，道路红线宽度24米和20米;支路，道路红线宽度12米-18米。(参见附表三:宜宾市旧州主要规划道路一览表) 2(6(2 各级道路缘石转弯半径见下表: - 5 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 道路缘石转弯半径表(单位:米) 主干道(32-50米) 次干道(20-24米) 支路(12-18米) 25 - 30 20 - 25 15 - 18 主干道(32-50米) 20 - 25 18 12 - 15 次干道(20-24米) 15 - 18 12 - 15 12 - 15 支路(12-18米) 2(6(3交通设施:旧州规划区内设置5个公共停车场

11、(库)，自行车公共停车场采用分散布局的形式。 2(7市政公用设施 2(7(1给水工程设施 旧州供水来源为宜宾市第二自来水厂，位于地块B-02-02，占地面积为15943平方米。 2(7(2排水工程设施 2(7(2(1规划旧州采用雨、污水分流制。 2(7(2(2规划设污水处理厂(杨湾污水处理厂)一个，位于地块F-04-06，占地面积为27116平方米。 2(7(3电力工程设施 规划保留原有吊黄楼变电站(110KV)，和方水变电站(110KV)，原有旧州变电站由35KV该为110KV,新建110KV变电站和220KV各一处，分别位于旧州东北片区和孜崖。 2(7(4电讯工程设施 旧州大道与金环东路相

12、交处规划一邮政总局，占地7621平方米。另外在区内设邮政支局5个。 2(7(5燃气工程设施 旧州天燃气气源主要由川南矿区提供。规划配气站4个。 2(7(6环卫工程设施 规划旧州小型转运站共2个，其中一个位于D-02-01地块，中型转运站1个，位于E-05-02地块。 2(7(7消防工程设施 规划将现有纸厂专职消防队扩建为标准型普通消防站，另外在五粮液大道酒圣路高速公路连接线以北设一小型普通消防站，占地面积分别为4000平方米和1200平方米。 - 6 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 2(8有关名词解释 用地性质:城镇用地按照所担负的不同功能，划分为不同的用途类型，包括居住用地，公共设施

13、用地，工业用地，仓储用地等，称为用地性质。本规划使用国家城市用地分类与规划建设用地标准规范中的用地分类。 用地兼容性:即城镇用地与建筑的互适性，规划对每一具体地块规定某种用地性质。在某一用地性质下，一些性质的建筑允许建设，对用地及环境没有干扰和影响;而另一些性质的建筑在符合条件下才被允许建设，称为用地兼容性。 地块面积:又称建筑基地面积，用地面积，由道路红线和地块界线围成多边形的水平投影面积。 容积率(FAR):指某一地块地面以上的建筑面积总和与地块面积的比值，可以直观地反映该地块的土地开发强度。计算公式为: FAR,Sa/S FAR?容积率 Sa ?地块上的建筑面积总和 S ?地块面积 建筑

14、退让:指用地中的建设项目必须后退建设项目的土地边界的最小垂直距离。分后退道路红线和后退用地边界。 建筑后退用地边界:指建筑后退地块边界线的距离。它确定了建筑沿非道路面的建造界线，保证建筑间必须的正面和侧向间距，同时满足消防、通行、日照和通风采光要求。 建筑后退道路红线:指建筑沿道路部分的建筑外边界后退道路红线的距离。 建筑密度:指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。在本规划中指建筑底层面积与地块面积之比。 建筑间距:指规划用地中建筑物之间的最小垂直距离与建筑高度之比。建筑高度:指室外地坪而起，至建筑物最高层面部分的高度。 绿地率:指规划地块中绿地面积与该建筑项目规划用地面积

15、之比。 地块线:指某个建设项目实际的建设用地范围,其所围合成的封闭空间为地块面积。 机动车出入口方位:指建议某个地块宜在此设置机动车出入口。 禁止机动车开口路段:为保证安全行车地块内机动车出入口位置必须退让道路交叉口一定距- 7 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 离而设置的封闭界面。 建筑控制线:指限定地块内的建筑建造范围的界线，建筑控制线由建筑后退道路红线和建筑后退用地边界组成，当地块沿道路时，建筑控制线即为建筑后退道路红线。建筑控制线的规定是为了保证地块内的公共开放空间、公共通道以及各地块建筑之间的合理间距。 3(规划布局和规划控制原则 3(1 规划布局 3(1(1 规划结构 旧州区

16、用地结构概括为“一轴一核三片六区”。“一轴”指五粮液大道旧州路及其向北延伸线，该轴线南起于岷江，向北一直延伸到新区政府，是整个片区由南向北的发展轴;一核指以五道口及其周边用地，在这个区域内集中了大部分的公共设施，包括行政中心、体育/文化娱乐中心，商务贸易、科教中心，同时也是整个片区的交通枢纽;三片指高速公路以西的以工业用地为主旧州西片区、高速公路以东为旧州东南片区和旧州东北片区，东南片区为旧城改造区，东北片区为城市新区。 六区为五粮液工业区、城市居住新区、核心区、旧城改造区、滨江休闲区(远期) 和物流中心。 3(1(2公共设施用地 3(1(2(1公共设施用地大部分位于核心区，包括行政办公用地、

17、文化娱乐用地、体育用地、科研教育用地、商业服务贸易用地、对外交通用地，以五岔口为中心，向四周展开，区政府南部正对片区景观轴。 3(1(2(2沿月耳池路和金环路布置商业街。 3(1(2(3沿五粮液大道旧州路布置商业贸易、行政办公、商住用地。 3(1(2 居住用地 3(1(2(1 居住小区和居住组团(含住宅街坊)用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地等四项用地，各项用地占总用地百分比根据国家城市居住区规划设计规范规定，应符合下表规定以满足居民生活的基本要求。 - 8 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 居住小区、居住组团用地平衡指标控制表 用地构成 居住小区 居住组团 住宅用地

18、 5565, 6075, 公共服务设施用地 1827, 618, 道路用地 713, 512, 公共绿地 512, 38, 总用地 100, 100, 3(1(2(2 居住小区、居住组团规模与布局 规划在旧州形成13个居住小区，42个居住组团或住宅街坊，规划居住用地274.4公顷，占总规划用地的17.2%。其规模控制参见下表: 居住小区、居住组团规模控制表 类 别 小 区 组 团 户数(户) 1700-3500 700户 人口(人) 7000-13000人 3000人 用地(公顷) 15-40公顷 6公顷 3(1(2(3 居住用地公共服务设施配建要求有教育设施、文化活动设施、医疗卫生设施、行政

19、管理设施、社区服务中心、商业服务和金融邮电设施、菜市场、活动设施等，规划共配置布置中学6所，小学13所。其他公共服务设施根据规模具体配建要求参见附表四:宜宾市旧州居住小区公共服务设施配建指导表。 3(1(2(4居住小区人均公共绿地按1平方米,人控制，组团或街坊人均公共绿地按0.5平方米,人控制，居住用地绿地率控制在35,以上。同时块状、带状集中绿地，按每块面积不小于400平方米控制，结合区集中绿地每一组团设一处幼儿场，每一小区设一处儿童游戏场和老人活动场。 3(1(3绿化用地 3(1(3(1以自然水体环境结合滨江绿带、绿化广场、道路绿化和住宅区内集中公共绿地共同形成“点、线、面”相结合的绿地系

20、统。 3(1(3(2规划公园三处，分别为流杯池公园、旧州塔公园、和新区公园。 3(1(3(3滨江路南至河岸应控制为绿地。 - 9 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 3(1(3(4四中北面的金盏园应辟为街头绿地。 3(1(3(5内宜高速公路两侧各控制不小于20米防护绿化带。沿城市外环路、纬一路、纬二路、纬十二路、红坝路、学院路两侧各控制不小于20米防护绿化带。沿纬六路两侧各控制不小于30米防护绿化带，作为远期高压走廊通道。 3(1(3(6高压线两侧应控制防护绿化带，其中220KV线路走廊宽度为40米，110 KV线路走廊宽度为30米。 3(1(3(7工业用地与其他用地之间应控制不小于20米

21、的防护绿化带。 3(1(3(8规划绿地总面积为309.4公顷，占规划总用地的19.2%。人均公共绿地为10.3平方米，人均绿地为25.8平方米。 3(1(4五粮液酒厂与本规划的关系 旧州西区主要作为五粮液酒厂的发展备用地和相关产业用地，其发展应该与本规划相衔接和协调，在本规划控制区范围以外的大片工业用地原则上应该统一规划、分期实施，同时要严格保证其外围由本规划制定的城市交通性干道的实施， 包括城市外环路、红坝路、纬二路和纬六路。 3(1(5远期建设 3(1(5(1搬迁宜宾造纸厂，滨江地带用于低层高档住宅区绿化用地的建设。 3(1(5(2搬迁建材城，原用地改造为展览中心、商务办公区和服务业用地。

22、 3(1(5(3北移高速公路出入口，搬离高速公路客运站，原客运站用地改造为商住用地。 3(2规划控制原则 3(2(1根据不同的用地性质、不同的区位环境条件、不同的建筑高度控制要求，以环境质量控制为依据，确定地块的各项开发建设控制指标。 3(2(2以有利开发和实施、方便管理和操作以及营造丰富的城市景观为目标，确定地块的规模，划定地块的界线。 3(2(3以创造良好的城市外部公共空间和城市景观为目标，结合开发效益，控制建筑物高度、建筑退界距离和建筑界面位置。 3(2(4以形成高质量的整体城市品质为目标，控制城市绿地、公共场地和自然水体，提高绿地率，保持良好的生态环境，构成完整的城市绿地和开放空间系统

23、。 3(2(5根据道路交通要求确定地块机动车出入口方位。 - 10 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 3(2(6根据地块的不同性质确定各地块和各项设施配建停车位标准。 3(2(7考虑开发建设项目的不可预见性，制定地块适建性控制规定和各类地块规划控制指标通则，使规划具有弹性。 4(各地块控制指标 4(1规划控制目的 宜宾市旧州是宜宾市重要的生产、生活基地。根据区内的功能分区，全区划分为若干地块，地块控制规划对区内每个地块的开发指标进行规定，即对各个地块的开发控制提出法定要求，作为地块下一步修建性详细规划或建筑设计的引导和指导。 4(2 本次规划范围总用地16.06K?,规划总人口12万人，

24、人均城市建设用地133.8平方米。 4(3 本规划路网和用地性质按远近期结合的原则控制，除纸厂范围路网和用地性质按中远期土地使用规划图控制以外，其余均按近期土地使用规划图控制。参见“土地使用规划图(中远期)和土地使用规划图(近期) 4(3地块控制指标 4(3(1规定性指标 4(3(1(1用地性质:表示方式按照国家城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137一90)中的城市用地分类类别和代号。以城市用地总体布局规划为依据，原则上各大类用地不宜变换;同时，通过用地适建性规定使规划具有一定弹性。 4(3(1(2开发强度规定:开发强度规定主要包括建筑密度、建筑高度、容积率和绿地率的规定。 4(3(1(

25、2(1建筑密度 规划对建筑密度作以下规定: 多层住宅2535%，低层住宅1525%，中小学、幼儿园1525%。 商贸金融、行政办公、文化娱乐2545%。 医疗卫生2545%(有住院部)3045%(无住院部)。 4(3(1(2(2建筑高度 住宅一般不超过60m，低层住宅不超过10m。 中小学、幼儿园建筑高度通过建筑层数进行控制(建筑层数是指地块内建筑最高层数的限制)，作以下规定:中小学不超过5层，幼儿园不超过3层。 - 11 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 4(3(1(2(3容积率 规划对容积率作以下规定附表六:宜宾市旧州土地开发强度控制表: 中高层住宅1.82.5，多、中层住宅1.21

26、.8，低层住宅0.30.6，中小学、幼儿园0.40.8。 一般商业金融0.52.0，中心地区商业金融1.03.0，行政办公0.63.0，文化娱乐0.62.5，医疗卫生0.71.3。 4(3(1(2(4绿地率 集中绿地与沿街带状绿地的绿地率要求不低于85%(包括水体)，并可在其中设置开放式的体育活动设施。 组团绿地包括住宅小区、住宅组团中的公共绿地，其中的绿地率要求不低于70%;同时也包括公共建筑中的专用绿地，其中的绿地率要求不低于90%。 规划对各类用地的绿地密度作以下规定: 多层住宅?35%，低层住宅?50%，中小学、幼儿园?30%。 商贸金融?15%，行政办公、文化娱乐?25%。 医疗卫生

27、?40%(有住院部)?30%(无住院部)。 公园、小游园?70%。 4(3(1(3基地出入口方位:一般情况下，每个地块至少设置一个车辆出入口，当居住用地?3公顷，其它公共活动用地?1.5公顷时，须在不同道路上设两个车辆出入口。如果需要设置两个以上车辆出入口时，由规划部门作个案处理。 4(3(1(4停车泊位:停车泊位是指地块内部必须配置的机动车和非机动车停车位的数量。具体参见附表五:宜宾市旧州停车场(库)配建标准。 4(3(1(5基地布置规定:基地布置规定主要包括建筑后退红线和基地出入口方位的规定。 4(3(1(5(1建筑退界 建筑退界包括建筑控制线退道路红线或地块边界的距离。参见2.3与2.4

28、条。 4(3(1(5(2禁止机动车开口:规定出入口方位至道路交叉口的安全距离。主干道交叉口?5080米，次干道交叉口?50米;支路交叉口?15米。 其他道路相交，地块机动车出入口退交叉口距离参见表, 若在地块内建设红线宽度15米以下道路，机动车开口须退交叉口5米。 停车场出入口距道路交叉口不小于50米。 - 12 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 4(3(1(6配套设施配置规定: 主要是指居住区为满足城市居民基本的物质与文化生活需求，与居住人口规模相对应配套建设的公共服务设施。参见附表四:宜宾市旧州居住小区公共服务设施配建指导表 4(3(1(7各地块控制指标参见附表六:宜宾市旧州土地开发

29、强度控制表以及附附表一:宜宾市旧州各地块控制指标一览表 (3(2指导性指标 44(3(2(1人口容量:规定中、多层住宅地块的人均居住建筑面积指标为35平方米/人，低层住宅地块人均居住建筑面积指标为80平方米/人。人均居住用地20平方米/人。规划总人口控制在xxx万人以内。 4(3(2(2建筑形式、体量、色彩、风格要求: 4(3(2(2(1居住建筑的建筑形式采用转折条式和一般条式结合，形成围合的建筑群落;条式与点式结合形成绿化覆盖率较高地段和放射状组合地段的建筑群落。建筑尽量采用坡屋顶，屋顶色彩可多样化;墙面色彩素雅，一般处理为浅白色或浅暖色，点缀深暖色线条或色块。 4(3(2(2(2核心区商业

30、金融和文化娱乐建筑的建筑风格应现代、明快，建筑色彩采用浅暖色，色彩可丰富、多样，力求形成热闹、繁荣气氛。 4(3(2(2(3文化会展类大跨度建筑可采用新型的结构形式，建筑材料可以钢和玻璃为主，体现通透、明快的时代感。 4(3(2(2(4行政建筑色彩为暖灰色或采用暖色基调配以白色线条的色彩处理手法，使人感到较高的品位和档次:建筑形式具亲和力，平面上和立面上处理要求考究，轮廓线丰富，细部处理精细，体现庄严、宁静与祥和感。 4(2(2(3建筑环境:建筑环境是指对建筑起烘托陪衬作用的建筑外部环境因素，如绿地、广场、广告标识、建筑小品等。 4(2(2(3(1不同的建筑环境对绿地的类型和布置要求不同。本区

31、建议采用现代手法，绿地铺装图案体现时代氛围，色彩可丰富多彩。 4(2(2(3(2建筑小品设计应与周边环境和建筑群的建筑形式与风格相协调，并按环境性质和尺度进行不同方式的布置。 4(2(2(4步行道: - 13 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 4(2(2(4(1步行道系统要全面考虑盲人道与无障碍设计。 4(2(2(4(2步行道地面铺装应采用多种材料与路面图案组合。不同功能的步行道铺砌形式与色彩宣有所不同，以增强识别感和舒适感。 附表一、宜宾市旧州规划地块控制指标一览表 地 块 用地 用 地面 容积限高 绿地 建 筑备 注 2编 号 性质 积(m) 率 (米) 率(%) 密度- 14 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 (%) A-01-01 A-01-02 A-01-03 A-01-04 A-01-05 A-01-06 A-01街区 小计 - 15 - 宜宾市旧州片区控制性详细规划说明书 E-04街区 小计 E-05-01 E-05-02 E-05-03 E-05-04 E-05街区 小计 E-06-01 E-06-02 E-06-03 E-06-04 E-06-05 E-06-06