房地产营销 16.docx

1、房地产营销 162、双方同意（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比=100%合同约定面积因设

2、计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条 付款方式及期限。买受人按下列第_种方式按期付款：1、一次性付款_2、分期付款_3、其他方式_第七条 买受人逾期付款的违约责任。买受人如未接本合同规定的时间付款，按下列第_种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在_日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过_日后，出买人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的

3、应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_ （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、_。第八条 交付期限。出卖人应当在一_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合伺约定的福品房交付买受入使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、_。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除

4、合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的；2、_。3、_。第九条 出卖人逾期文房的违约责任。除本合同第八务规定的特殊前进外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过_日，自本合同第八务规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过_日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_%向买受人支

5、付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、_。第十条 规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2） _；（3） _；（4） _；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人

6、未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_天内将买受人已付款退还给买受人，按利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条 交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：第十二条 出卖人保证销售的商品房

7、没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2、_。3、_。第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、_。2、_。3、_。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：第十五条 关于产权登记的约

8、定。出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价_%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的_%向买受人支付违约金。3、_。第十六条 保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保

9、修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十七条 双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权；3、该商品房所在楼宇的命名权；4、该商品房所在小区的命名权；5、_；6、_。第十八条 买受人的房屋仅作_使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用

10、房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第_种方式解决：1、提交_仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条 本合同连同附件共_页，一式_份，具有同等法律效力，合同持有情况如下出卖人_份，买受人_份，_份，_份。第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由

11、出卖人向申请登记备案。出卖人（签章）： 买受人（签章）：法定代表人： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人：（签章） （签章）_年_月_日 _年_月_日签于 签于附件4：如何申请贴息贷款 （一）申请贴息贷款的条件（1）具有完全民事行为能力、具有稳定的职业和收入、具有偿还贷款本息能力的公民。（2）贴息申请人已在管理中心连续6个月累计12个月，且目前正在缴纳住房公积金，同时贴息申请人需是个人住房贷款申请人本人或其配偶。（3）已签署购买商品房买卖合同或购房协议。（4）已支付不低于总价款20%的首付款证明。（5）中国银行要求提供的其他文件或材料。（二）办理贴息贷款的步骤（1）购买房产：申请人与开发商（

12、售房人）签署商品房买卖合同，缴纳首付款，并约定采用银行按揭贷款付款方式。（2）咨询相关事宜：申请人向指定的律师事务所咨询具体事宜，了解银行的贷款规定和各项收费标准。（3）申请贷款：申请人及配偶与律师见面，提交贷款所需资料，缴纳相关费用，并签署贷款相关法律文件。（4）律师对申请人的资信及提交资料的真实性进行初审，并出具法律意见书。（5）管理中心根据借款人资料审批给予借款人的贴息额度；担保中心确定是否为其提供担保；银行根据中心审批意见，审批通过后发放贷款。（6）借款人接合同约定期限归还贷款本息（利息按照商贷利率计算）。（三）贴息贷款的一些规定贴息贷款的成数，一般最高为购房总价的80%。贷款期限，最

13、长不超过30年。贷款利率分为两种：商业贷款利率：北京地区5年以内（含）为4.77%，5年至30年（含）为5.04%；公积金贷款利率：北京地区5年以内（含）为3.6%，5年至30年（含）为4.05%。还款方式：月均还款法（按月还款），按月偿还贷款本息。（四）贴息贷款的手续贴息贷款的一套手续可以办理两种贷款。由于公积金贷款对最高贷款额度的限制，很多借款人在购买中高档商品房时，只能通过组合贷款方式获得足够的购房资金。组合贷款是由公积金贷款和商业贷款两部分组成，在抵押权设定时有两个抵押权人，造成抵押登记工作复杂繁琐，抵押登记手续办理困难；同时公积金贷款和商业贷款审贷条件不一样，须提交的借款申请资料不同

14、，也给借款人增添了许多麻烦，许多公积金交存人不得不放弃自己应享受的利益而申请纯商业贷款。目前，为简化手续，方便组合贷款的借款人，采取了多项措施：首先，担保中心和银行共同委托相同的中介机构完成贷款和担保的咨询、受理工作，并由其负责资料的传递，免去了借款人在银行和担保中心之间的奔波；其次，担保申请和审批手续与借款的申请审批手续同步办理；另外，需个人签署的“借款合同”、“担保合同”、“抵押合同”也已合并成了一本合同。抵押登记手续也可由担保中心委托的中介机构代个人办理，在很大程度上减轻了借款人的负担。（五）借款人需提供的材料借款人需要准备的材料主要有8种：申请人及配偶身份证明（身份证/护照/军官证/港

15、澳通行证、暂住证等）、户口簿、婚姻状况证明、收入证明、单位执照副本（加盖公章并体现当年年检）、商品房买卖合同、首付款证明（发票）、住房贴息贷款申请表。其中，购房人必须为借款人之一，借款人或/和其配偶有权申请贴息，但必须均为公积金交存人。当然，借款人可能还需要准备贷款银行要求提供的其他文件或资料。（六）贴息贷款政策的优点不缴纳公积金，贴息将马上终止。贴息资金由各地方住房资金管理中心利用政策性住房资金运作产生的增值收益解决。个人住房担保贷款贴息政策有几大优点：（1）个人住房担保贷款贴息政策在不增加个人借款人利息负担和政府财政负担的前提下，充分利用商业银行资金，满足个人住房消费的需要，同时使更多的住

16、房公积金缴存职工享受到政策性个人住房贷款的优惠，减轻职工购房负担。（2）个人住房担保贷款贴息政策可以保证住房公积金缴存人的合法权益，促进住房公积金制度的健康发展。享受贴息的借款人应为缴纳住房公积金的缴存人，在其长达一二十年的还款过程中，一旦住房公积金缴存人恶意停止履行缴纳住房公积金的义务，即可以停止对其贴息，从而最大限度地保证了住房公积金缴存人的合法权益，有利于住房公积金制度的健康发展。（3）个人住房担保贷款贴息政策可以带动商业性个人贷款，吸引更多的社会资金进入房地产市场，促进住房消费。目前为了解决住房公积金委贷资金不足，不能满足个人需求的问题，一般采用组合贷款的方式来解决，但手续相当复杂，借

17、款人要同时交纳商业贷款的律师费和政策性贷款的评估费。通过贴息可以解决组合贷款中手续繁琐、费用过高的问题，从而更好地带动商业性个人贷款的发放，促进住房消费。（4）个人住房担保贷款贴息政策有利于降低住房公积金风险，有效地保障住房公积金缴存人的权益。由于贴息是运用商业银行资金发放的贷款，北京市住房资金管理中心只负责对个人补贴商业贷款和住房公积金贷款的利息差额，不仅保证了住房公积金缴存人借款的要求，也促进了商业银行对贷款的后期管理，化解了住房公积金管理方面的风险。（七）贴息贷款需交的担保费现在借款人只需缴纳相对低廉的担保费，贷款综合费用下降2万多元，过去借款人需根据公积金贷款和商业贷款的不同要求，分别

18、购买财产保险和购房综合险。目前担保中心已与有关保险公司达成分保意向，借款人的保险责任将由担保中心通过分保的方式解决。因此，由担保中心提供担保的个人住房贷款，借款人不需要再购买保险，借款人只需缴纳相对低廉的担保服务费。第五章 房地产绿色营销本章重点内容通过本章的学习，您可以： 掌握绿色社区的含义 熟悉绿色营销观念的背景 分清绿色社区的误区 掌握绿色社区的核心要素 清楚绿色社区的设计原则 明确营造绿色社区的目标 清楚营造绿色社区时要注意哪些问题 清楚绿色社区的整个实施过程 明确发展绿色社区的措施 积极推行绿色装修 掌握绿色建筑的结构技术 清楚绿色生态住区开发的影响因素 引 言绿色象征着生态的平衡、

19、文化的兴盛、人类的生存、地球的永恒；绿色的消失意味着生态的破坏、文化的衰败、人类的毁灭、地球的自衰。绿色社区是21世纪人居消费的必然需求。营造绿色住区的目标是规划设计合理化、工程质量标准化、环境建设生态化、墙体材料环保化、生活能源清洁化、建筑功能智能化。在房地产市场上，灵敏的开发商已开始注意到消费者对绿色生态居住环境的追求，在营销中纷纷打出环境、园林绿化、山水景观、清新空气等卖点，吸引了一批批顾客。但人们对绿色消费、绿色生态住区的理解仍不够全面，有的认为搞多些草地，种多点花草树木就是绿色住区了。有的企业看到“绿色”牌的市场号召力，便只是把它当炒作概念，而不求实效。第一节 绿色社区是21世纪社区

20、发展的新趋势经过20多年的快速发展，我国广大群众的居住条件发生了根本性变化，房地产业正进入一个新的历史发展阶段。这个新阶段的特征，一是群众对住房的需求从生存型向舒适型转变；二是产业增长方式从速度规模型向质量效益型转变。适应这两个转变，要求社区开发必须把提高品质、营造绿色社区放在更加突出的位置。一、绿色社区的含义随着人类社会和经济的发展，资源破坏和环境污染不断加重，直接影响到人们的健康甚至威胁到人类的生存，于是出现了绿色产业、绿色产品、绿色食品、绿色社区等一系列绿色产业和产品。这里，“绿色”实际上成了生态、环保、健康的代名词，“绿色”是社会经济可持续 发展的基础和保证。所谓“绿色社区”，是节能、

21、环保、健康舒适、讲求效率的居住建筑，它将改变现行的设计观念，使建筑由高能耗向低能耗方向转化，实现一定程度上的能源自给自足，创造可持续发展的建筑模式。建筑师在设计绿色社区时，在选择场地方面应尽量减少对周围环境的破坏，适当提高建筑密度，减少占地；在选择建材方面应尽量使用对环境无害或少害的绿化建材戎口耐用材料、低能耗材料等，少用或不用对环境有害的材料。同时，建筑师还应多采用高效能的采暖、空调，热水、燃气、照明设备。绿色社区是人们从温饱型的“居者有其屋”向小康型的“居者优其屋”发展的新要求。它是以可持续发展战略为指导，在社区的建设和使用过程中，有效利用自然资源和高新技术成果，使建筑物的资源消耗和对环境

22、的污染降低到最低限度，为人类营造舒适、幽美、洁净的居住空间。绿色社区是全方位的概念，在社区设计、建筑、使用、管理、废弃的各个阶段，都要体现保护环境、节省资源、减少污染，注重人与自然环境的和谐，强调居住环境的健康性和舒适感。因此，绿色社区是以有利于人体健康和环境保护为目的，以节约能源和资源为宗旨，美化了人们的居住空间，提高了人们的生活质量。据称，我国将推行绿色社区认证制度，这标志着21世纪中国社区发展面临着一场绿色革命。二、绿色营销观念的背景随着人们对环保要求的呼声越来越高，都市人日益向往人居与自然的和谐，“绿色社区”热正在全球悄然兴起。目前，我国政府正加速制定21世纪社区可持续发展的国家行动计

23、划，准备在新世纪营造田园山水和人造城市风光融为一体的绿色社区。一些城市新近制定的城市战略规划中都提出了青山、绿水、蓝天、白云、花城的城市形态，这对房地产开发商提出了新的研究课题和挑战，要求建筑设计、规划应首先考虑有利于人居环境的发展这个根本，紧随“绿色社区”建设的世界潮流。绿色消费需求的产生，导致绿色营销观念的出现。在市场经济条件下，企业的根本目的是追求利益的最大化，但为了追求企业的短期效益不惜牺牲社会长远的、整体的和消费者的利益，大量的消耗资源、能源，污染环境，甚至损害人们的健康，是绝对不允许的。发达国家在住房消费方面就曾经走过一段所谓高消费、高物质化、高污染的道路，直到社会矛盾日益尖锐时，

24、觉醒起来的消费者为维护自己的健康，维护自己的消费者权益，展开了艰苦的斗争。在20世纪70年代，发达国家日渐兴起“消费者利益运动”。1972年召开的联合国人类环境大会，发表了人类环境宣言，提出可持续发展的战略思想，强调保护环境，节约能源、原材料。20世纪90年代不断兴起的国际性绿色消费新潮流，使绿色消费的观念逐步深入人心。我国是发展中国家，又是人口众多的大国，以人均资源占有量来衡量，又是一个资源贫乏的大国，很多指标都在世界平均数以下。就四大资源来说，同世界平均水平比较，分别为：耕地1/3、淡水1/4、森林1/6、草地1/3。加上我国在发展经济、实现工业化过程中，虽取得令世界瞩目的成就，但也付出了

25、沉重的代价：资源浪费、环境破坏，大中城市的空气、水、光、噪声污染严重。基于此，倡导绿色消费，建绿色生态社区，走可持续发展的道路，在我国显得特别迫切、重要，这是利国利民、事关子孙后代的大事。近几年来绿色消费已开始引入我国，为越来越多的消费者接受，说明这一消费观念符合广大群众的根本利益，是我国21世纪社区发展的方向。所谓绿色消费，就是从满足生态需要出发，以保护消费者健康权益为主旨，符合人的健康环境保护标准的各种消费行为和消费方式的统称，有益健康和促进环保是其基本内涵。可见，绿色和消费决不是一种简单的颜色概念，而是内涵新颖而又极为丰富的一种全新的生活理念和消费模式，是提高生活质量方向，也可以说是体现

26、人类文明进步的新的生活方式。它所追求的是环保、健康和适度的消费。国际上一些环保专家对绿色消费的内涵大体做了如下的规定：节约资源，减少污染；绿色生活，环保选购；重复使用，多次利用；分类回收，循环再生；保护自然，万物共存。其中贯穿着崇尚自然，崇尚健康，崇尚节俭的精神。三、绿色社区是21世纪人居消费的必然需求人们在追求优美环境的同时，实际上也就是在追求人与自然的和谐共存，所以当“生态概念”走向社会时，立即受到生活在“水泥森林”的城市人的欢迎。于是，如今的置业者将绿色看作购房关键要素的越来越多，在买房时挑选绿色小区的意愿日益强烈。为营造绿色小区，广州已经迈出了“三大步”。起初，发展商以漂亮的草坪吸引买

27、家，后来加上景观植物，将绿色水平提升一级，现在则是生态绿化，还上升到理论的高度。调查资料显示：广州大多数中高收入者对精品社区小区是否保存了原有的植被、山势、山景及湖景非常看重。因此，如何在不破坏社区小区内部原有的山水、植被的基础上，营造具有大自然生态气息的环境成为当前营造“绿色小区”的主流方向。绿色意味着生命和生长，绿色来自大自然，它是活力和希望的象征。“绿色社区”是根据当地的自然环境，运用生态学、建筑技术和现代科技手段等，合理安排并组织居住建筑与其他相关因素之间的关氛使居住建筑和环境之间成为一个有机的结合体。它是多功能、环境好、科技含量高而又可持续发展的建筑，把居住建筑共生共融于地域的自然生

28、态平衡系统中，与自然共同自由健康地生长。“绿色社区”在不损害生态环境的前提下，提高了人们的生活质量及当代与后代的环境质量，因此绿色社区实际上是城市居民对房屋这种特殊商品的消费结构从温饱型向享受型转换需求下的一种体现。四、绿色社区的误区为顺应绿色住区这一新消费潮流，开发商们纷纷打出绿色品牌，并在市场经营中取得了令人瞩目的成功，但在如何正确理解把握绿色生态住区的内涵上仍存在一些误区。（一）认为多种些草、树，搞好园林建设，到处看到绿就是绿色生态住区绿色生态住区是一个完整的消费理念和生活方式，除自然景观外，还有属于环境保护的防污、排污、治污等方面内容，甚至包括使用无毒害与无污染的建筑材料、使用3R材料

29、（即可重复使用，可循环、可再生使用的材料）、节能方面的要求。从总体来说，绿色生态住区就是要形成有益于居民健康的生活环境，但有的设施本身不一定有绿的颜色，如建材，主要要求节能、环保。因此，绿色生态住区是个完整的系统，社区产业化有关机构去年曾研究制定绿色生态住区的技术准则，提出9个系统的意见。概括起来说，绿色生态系统主要包括自然生态平衡、环境保护，节约能源和资源，形成有益于居民身心健康的环境，以保证住区的生态平衡可持续发展。（二）认为建绿色生态住区就要建高档豪华社区这里要分清两个问题：（1）在市场经济条件下，按照绿色生态住区的要求，建一些高档豪华社区小区，满足小部分高收入者的需求，这点本无可厚非。但是，我们倡导建设绿色生态住区，决不仅是为少数人服务的，而是为了满足广大群众的需要，是从以人为本出发，营造一个自然、环保、健康的居住环境，提供众多符合人们全面发展要求的新的生活方式，这也是我们在新世纪所追求的目标。因此，我们不仅要对中等、中高收入的居民提供绿色生态住区，同时对于广大中下收