教师新村东侧拆迁安置项目可行推广策划案.docx

1、教师新村东侧拆迁安置项目可行推广策划案教师新村东侧地块拆迁安置工程可行性研究报告海南省咨询投资有限公司二O一四年三月教师新村东侧地块拆迁安置工程可行性研究报告海南省咨询投资有限公司工程咨询资格证书号：工咨甲12620070006二O一四年三月审定：耿士杰高级工程师 注册咨询师审核：刘志华高级工程师 注册咨询师工程负责人：王本辉教授级高级工程师参加编制人员张晓峰高级工程师徐绍宗高级工程师周艳芬高级工程师注册咨询师梅 岩高级经济师王建军高级工程师一级注册建筑师朱金声工程师一级注册结构工程师裴 喆工程师刘宏博工程师李洋洋工程师附表：1、 投资估算表2、 投资计划与资金筹措表3、 总成本费用估算表4、

2、 营业收入、营业税金及附加估算表5、 利润与利润分配表6、 工程投资现金流量表7、 资金来源与运用表8、 借款还本付息估算表第一章 总 论一、工程简况1、工程名称教师新村东侧地块拆迁安置工程2、工程承办单位沈阳盛昌房屋开发有限公司3、工程建设地点本工程建设地点位于教师新村东侧。4、工程主要建设内容教师新村东侧地块拆迁安置工程，总用地面积100203.33平方M，工程总建筑面积194997.58平方M，拟投资48292.63万元，主要实施规划用地范围内的安置用房、商品房工程建设。5、工程承办单位简况工程建设单位名称：沈阳盛昌房屋开发有限公司单位负责人（法人）：郑维国承办单位简介：成立于2007年

3、3月13日，位于新民市迎宾街8号，法人代表郑维国，属于有限责任公司（法人独资）。由新民市路鑫市政工程有限公司出资1000万元，人民币注册资本金1000万元。经营范围：1、房屋开发及商品房销售；2、房屋出租。公司自成立以来，先后建成西城怡园小区5#楼，面积5000平方M，工程已全部结束；正在建设的湖滨新村住宅小区共23栋，已全部施工，其中13栋已装饰装修，10栋主体完工；已建成的新民市警官家园住宅小区41806平方M已验收完毕，部分入驻；已建成的新民市黄楼商贸中心499平方M已验收完毕，部分入驻。二、可研报告的编制依据1.中华人民共和国城市规划法（2007年）；2.中华人民共和国环境保护法（20

4、02年）；3. 国家发展和改革委员会委托编写出版投资工程可行性研究指南（试用版）；4.建设工程经济评价方法与参数（第三版）；5. 国家计委19962050年全国生态环境建设规划；6.辽宁省环境保护条例；7.房屋建筑制图统一标准GB/T50105-2001；8.民用建筑设计通则GB50352-2005；9.关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号；10.建筑地面设计规范GB50037-96；11.民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；12.室外给水设计规范GB50013-2006；13.室外排水设计规范GB50014-2006；14. 建筑工程施工质量验收统一标准GB503

5、00-2001；15. 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）；16. 建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）；17.国家、地方现行的其它有关规范、标准；18. 工程建设单位提供的其他资料；19、工程单位提供的相关资料。三、可行性研究的主要方面1、工程提出背景与建设必要性2、工程选址3、工程建设方案及配套工程4、环境保护、消防、节能5、工程实施进度与招标方案6、投资估算与资金筹措7、经济效益与社会效益分析四、工程提出背景及建设必要性1、工程提出的背景住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有

6、了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题。着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。要完善社会保障体系，提高社会保障水平。加大对低收入群众的帮扶救助力度，支持拆迁安置房。改善群众生产生活居住条件，让各族人民共享改革发展成果。增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中

7、国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善居民居住条件。（1）安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设工程时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象

8、是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，新民市现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。（2）拆迁安置小区是为加快新民市城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，是新民市政府为民办实事的重大工程。工程建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。2、工程建设的必要性（1）是解决拆迁居民住房问题，全面建设小康社会的需要国家提出构建和谐

9、社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解

10、决的实事难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐新民具有重要意义。（2）是密切联系党和政府与人民群众感情的需要拆迁安置居民有部分是低收入困难群体。目前，我国正处于社会加速转型的时期，各方面矛盾较多，如果不能很好地解决这些问题，就有可能影响社会稳定。通过拆迁安置工程，不仅能够解决困难群众的住房问题，而且也提高了党和政府在群众中的威信，进一步密切了党群关系和干群关系，增强社会凝聚力，促进社

11、会的和谐发展。（3）是履行政府职能的必然要求从世界各国和地区的经验来看，仅仅依靠市场机制难以有效解决低收入家庭住房问题，这就需要政府提供保障和支持。拆迁安置工程是利在当前、造福于民、影响深远、事关全局的重大战略举措，是一项具有长期性、艰巨性、复杂性的系统工程。（4）是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径拆迁安置用房建设以小户型、低价位的普通住房，而且供应对象基本上是回迁的、最需要住房的低收入家庭，可直接增加住房的有效供应，有利于改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。如果将拆迁安置工程与调整城市总体布局有机结合，不仅可以完善城市功能，改善居民的居住环境，而且可以改善城市基础设施条件，

12、拓展城市发展空间。通过拆迁安置工程，可以进一步盘活存量土地，提高土地使用价值，使土地资源得以有效利用，为城市发展提供更为广阔的空间。此外，该工程建设将有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、解决社会就业与再就业作出积极的贡献。（1）本工程符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，工程具备良好的建设环境。（2）本工程安置的对象是本市被拆迁居民，也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，新民市现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求刻不容缓

13、。（3）本工程建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本工程的建设是必要的。本工程建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本工程的建设是可行的。五、工程主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名 称单 位数 量备 注1总用地面积平方M100203.332工程总建筑面积平方M194997.583工程总投资（1）工程费用（2）工程建设其他费用（3）基本预备费（8%）（4）建设期利息（7.8%）万元48292.6326658.1413435.033207.4549

14、924工程总收入万元79332.915工程总成本万元61770.746工程净收益万元10054.987工程建设期3年2014.06-2017.06第二章 新民市拆迁安置工程分析一、十一五期间拆迁安置工程建设成果“十一五”期间，坚持重点区域和沿边沿线优先发展战略。经过五年的努力，初步形成了以新民新城、胡台新城为重点区域和102、304、101线为轴线的二、三产业布局，发展空间进一步拓展和优化。一期总规划面积52平方公里，由老城区和经济开发区构成，老城区改造步伐加快，基础设施逐渐完善，商贸、金融、文化功能区初步形成，城市功能不断提升。新民经济开发区，建成区面积达10平方公里。五年累计完成固定资产投

15、资38.8亿元，其中基础设施投资4.2亿元，新建道路17公里，绿化面积28万平方M，实现了“七通一平”。总结“十一五”时期，我们始终认真贯彻落实科学发展观，坚持“发展、富民、平安、生态”四大理念，取得了宝贵经验，为“十二五”时期全面发展奠定了坚实基础。抓拆迁安置就是抓民生，彻底解决人均住房面积10平方M以下家庭的住房问题，难度很大、任务繁重，给拆迁安置工作带来了相当的困难和挑战。拆迁、土地、资金，一系列问题都需要破解。但不管遇到多大的困难，改善民生、特别是拆迁安置的投入只增不减、标准只高不低、范围只扩不缩、速度只升不降。群众利益无小事，坚持以人为本、执政为民不能仅局限于理念，如何落实就要从群众

16、看得见、摸得着、感受得到的细微之处着手，越是关键时期，越是困难的情况下，越要按照中央保增长、保民生、保稳定的总要求，高度重视和切实做好民生改善和保障工作。二、建设工程市场分析安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设工程时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本工程属定向开发建设工程，安置房屋销售对象为我市规划区内因旧区成片改造、政府投资工程的建设及政府实

17、施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。建设拆迁安置小区是新民市政府为民办实事的重大工程。为加快新民市市城市建设步伐，保障被拆迁人的居住条件。据相关部门统计，本工程可满足新民市部分被拆迁人的安置住房需求。落实科学发展观要求，促进经济、社会、资源环境和谐发展，促进农村与城市协调发展，全面实现小康社会目标；充分发挥新民的区位和产业优势，加强区域协作，完善基础设施配套，大力发展新型工业和现代服务业，创造良好的人居生态环境，将新民建设成为辽宁中部重要的现代化工业城市、沈阳都市区西部的中心城市和中国北方生态宜居城市。积极支持国家战略，从定位、产业、规模、空间与生态等层面加强新民主城区与胡台新城的协同发展。

18、以区域协同发展与双城（新民主城区、胡台新城）联动发展为主要的行动纲领，构思新民的未来发展蓝图。三、拆迁补偿政策本工程具体实施措施如下：1、住宅房屋拆迁补偿：（1）被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。（2）实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场估价确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。（3）实行产权调换的，按照“拆一还一”，结算结构差价的方式执行，由被拆迁人按照被拆迁房屋重置价格结合成新与产权调换安置房屋建安成本结算差价。产权调换房屋根据被拆迁住宅房屋的建筑面积，就近上靠标准安置户型。产权调换房屋户型设计应当符合实际需要，产权调

19、换安置户型设计标准为：两室建筑面积为50、60、70平方M；同时设置保障户型一室，设计标准为建筑面积40平方M。被拆迁房屋建筑面积在70平方M以下的部分，免交结构差价。超出被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换安置户型内的部分，可以按照综合建设成本交纳购房款。被拆迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。2、住宅房屋拆迁保障（1）被拆迁住宅房屋家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准，总建筑面积不足40平方M（含40平方M），因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积50平方M标准户型超面积购房款的，可以安置到建筑面积40平方M的保障户型房屋

20、，可以按照安置房屋的建安成本交纳上靠建筑面积40平方M保障户型超面积购房款；也可以暂按成本租金标准承租保障户型超出被拆迁房屋面积的部分，待被拆迁人经济条件改善后，补交购房款，变更产权性质。（2）家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准。（3）对持有城市居民最低生活保障证的被拆迁人或者公有住宅房屋承租人，给予2万元照顾；对在城市居民最低生活保障证中登记并持有中华人民共和国残疾人证的残疾人，给予1万元照顾。（4）具有经济适用住房购买或者货币补贴资格，以及具有廉租住房保障资格的被拆迁家庭，按照本政策进行补偿安置后，经申请重新核定，仍具有经济适用住房购买或者货币补贴资格以及廉租住房保障资格的，可

21、以按照有关规定直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。3、非住宅房屋拆迁补偿关于无证照房屋的处理：（1）对于经市城市规划部门认定为违法建筑，或者提供虚假房屋证照获取利益的房屋所有人，由规划、城市管理行政执法、公安等部门依法查处，不予补偿。对涉及出具虚假房屋证照的人员，由纪检监察、公安等部门依据相关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。（2）对于无证照房屋的拆迁，房屋使用人能够积极支持拆迁工作，且同时具备下列条件的，给予救助补贴：1）具有拆迁范围内新民市常住户口；2）家庭人均建筑面积低于我市上年度人均建筑面积标准；3）房屋具备居住条件和使用功能；4）长期在此居住且无其他住房。（3）对符合救

22、助补贴条件且具有经济适用住房或者廉租住房保障资格的，可以直接享受经济适用住房或者廉租住房政策。（4）对不符合救助补贴条件但积极支持拆迁工作，并在规定期限内拆除违法建筑的，可给予适当补贴。（5）对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，由规划、国土资源、房产住宅、监察等部门组成联合复查组，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，参照有房屋所有权证房屋给予补偿；由于历史原因造成手续不全的被拆迁房屋，由联合复查组进行确认后，参照有房屋所有权证房屋给予合理补偿。（6）补贴标准由各区政府根据实际情况自行制定。对无证照房屋的处理，应当进行公示。其他相关规定（1）符合房改政策

23、但未实施房改的被拆迁住宅房屋，原则上先行房改，房屋承租人支付房改费用后，拆迁人应对房屋承租人按房屋所有权人的标准依法进行补偿安置。（2）被拆迁人按照综合建设成本或建安成本交纳购房款的房屋面积，比照经济适用住房办理产权；被拆迁人要求按照商品房销售价格交纳上靠面积购房款的，办理商品房产权。（3）被拆迁人（含房屋承租人、使用人）只能享受一次拆迁优惠。（4）在拆迁安置房的建设过程中，对积极配合拆迁改造工作的被拆迁人或者被拆迁房屋承租人，适当给予奖励，奖励标准由拆迁所在区政府自行制定。（5）对于个别被拆迁居民提出不合理要求拒不搬迁，影响绝大多数被拆迁改造居民利益的，应当依法实施强制拆迁。第三章 工程选址

24、一、地理位置本工程建设地点位于教师新村东侧，工程总用地面积100203.33平方M。二、新民市简况新民市为沈阳市下辖的唯一县级市，地处辽宁省中部，东连沈阳市新城子区、于洪区，南临辽中县，西与锦州市黑山县接壤，北靠彰武县、法库县，西北一角与阜新县毗连。地理坐标为东经1224312320北纬41 434217 。全市土地面积3318.01平方公里，占沈阳市土地面积的25.56%。距东北中心城市辽宁省省会沈阳市仅60公里。至2008年底，新民市辖11建制镇、13个乡和5个街道办事处。新民市建成区由东城、辽滨、西城、新柳、新城5个街道办事处构成。新民市历史悠久，据新民境内高台子新石器时期文化遗址测定，

25、早在6000年前新民地区就有人类活动。从战国开始有建置记载。公元1682年(康熙二十一年)奉天府在巨流河设巡检司。乾隆初年巡检司移驻新民屯。1813年（清嘉庆十八年）设新民厅，属奉天府，辖区范围今沈阳市西部地区及黑山县西部地区。1902年（光绪二十八年）将新民厅改为新民府，辖今黑山、彰武两县。1913年（民国2年）撤消新民府、建立新民县，并在新民屯设镇。伪满时期，在新民镇设新民公署。1929年(民国18年)奉天省改称辽宁省，新民属辽宁省。1948年10月29日，新民全境解放，建立新民县人民政府，归属辽北省。1949年4月，辽北、辽西两省合并为辽西省，新民县改属辽西省。1954年辽东、辽西两省合

26、并为辽宁省，新民县归属辽宁省。1955年1月，新民县划归辽宁省辽阳专区。1958年末新民县划归沈阳市。1964年划归沈阳专署。1970年1月由省管县划归沈阳市管县。新民县1993年6月14日撤县设市（县级）。新民镇撤消变为市区。新民市是辽宁省沈阳市所辖的县级市，区域面积3318平方公里，地处辽宁省中部、沈阳市西部，距省会沈阳60公里，是一座集区位、交通、资源、能源、通讯、市场等优势于一体的新兴城市。近年来，先后获得全国企业创业环境最佳城市、中国最具投资潜力中小城市20强、中国特色魅力城市200强、全国民营企业产业转移最具吸引力城市、国家农业标准化示范区、全国粮食生产先进县标兵和中国优质蔬菜基地

27、重点县（市）全国新型农村合作医疗示范县（市）中国绿色名县、中国西瓜第一县、2011全国县域经济与县域基本竞争力百强县（市）2012年度中国最具投资潜力中小城市百强县、全省“一县一业”示范县、全国县域经济与县域基本竞争力百强县（市）等多项荣誉称号，顺利通过国家生态市考核验收。 新民地势平坦，绝大部分为辽河冲击平原，辽河、柳河、绕阳河、养息牧河、秀水河、蒲河等6条河流在境内通过，地下水资源量5.47亿立方M，城市日供水能力10万吨。有林地100万亩。地下石油储量3亿多吨，天然气储量1.5亿立方M。新民交通便利迅捷，是沈阳西部交通枢纽，境内有沈通、辽宁中部环线2条高速公路和102、304、101、沈

28、阜、丹霞、沈环等6条国省级公路及京哈、高新2条铁路。沈阳地铁一号线计划向新民延伸，全长51.2公里，预计“十二五”期间内建成通车。三、地理特征新民市为辽河冲积平原。地势由西北向东南缓慢倾斜，北部边界一带海拔在50M以上，向南逐渐降低，最低点在金五台子乡南部一角海拔19M。依地势把全境分为各具不同特点的四个地区：一是北部低丘区，海拔35-55M；二是辽河以东平原区，为冲积平原，海拔22-49M；三是柳绕沙碱区，为冲积倾斜平原，海拔30-62M；四是辽绕低洼区，为绕阳、辽、柳河冲积平原，地面以细粉砂为主。新民市属温带半湿润大陆性季风气候，年平均气温7.6 ，历年最低气温12，最高气温24.3 。无

29、霜期160天。全年日照总数为2753.1小时。年平均降雨量608毫M，蒸发量为1743毫M。优越的自然条件，适宜发展多种产业，对各种生物的生长发育极为有利，尤其适合水稻、玉M、大豆等作物的生长发育。新民境内有辽河、柳河、绕阳河、养息牧河、秀水河和蒲河等六条河流，河流总长度239.1公里。水资源丰富，年均径流量为19.78亿立方M。地下水资源总量为5.4亿立方M。为新民市及沈阳市的城市建设发展提供了可靠的保证。新民市土地总面积3318.01平方公里（合4977，015.4亩）。其中，耕地为269.64万亩，人均耕地面积3.92亩，是全国人均占有耕地1.45亩的2.7倍，农业劳动力人均耕地占有量是

30、全国平均值的3.68倍。林地人均占有量相对较多，有九个乡镇超过了全国平均水平。另外新民境内坑塘和水面面积也比较多，是发展淡水养殖的极好资源。新民市旅游资源比较丰富。仙子湖位于新民市区南部30公里，1997年被评为沈阳市十五大景观之一，被国家有关部门命名为“中国荷花之乡”，周坨子乡的雁沙湖也具有很大的开发潜力；文物古迹有辽滨塔、清真寺、高台山遗址等；为发展旅游事业提供了得天独厚的优越条件。油页岩、石油、天然气：勘测证明，新民境内地下油层分布面积700多平方公里，储量可达3亿吨，分布于前当堡、张家屯、法哈牛、大民屯、兴隆堡、高台子、梁山、大红旗、市区等多个乡镇。石料：梁山镇的安山岩，东蛇山子乡的沙

31、页岩、花岗岩，储量都很多，可做建筑材料和铺路的石料。现已开采多年，除本地使用外，还可销往临近各县区。河沙：新民地区是冲积平原，河沙埋藏量取之不尽，用之不竭。现已成为马赛克等建筑装饰材料的原料来源。新民是闻名全国的农业大县（市），全市拥有270万亩肥沃耕地，盛产玉M、水稻和小麦及各类蔬菜瓜果种子。新民是沈阳市粮食和副食品生产基地，也是国家商品粮、优质M和瘦肉型猪生产基地。新民的林业资源丰富，全市拥有林地面积67330公顷，辽河西部柳绕地区建有三北防护林，辽河以东栽有农田防护林，森林覆盖率达17.4%以上，林木总蓄积量170万立方M，素有中国“杨木之乡”的美称。四、交通状况新民市交通条件较好。境内有沈山高速公路、辽中环线高速公路、沈章高速公路、京沈线（101）、京哈线（102）、丹霍线（304）、及沈环线、新阜线、十大线等国、省级公路与沈山铁路、秦沈客运专线、高新铁路三条铁路穿越。与