学士学位论文浅谈工程索赔与工程反索赔房地产开发企业工程索赔与反索赔.docx

1、学士学位论文浅谈工程索赔与工程反索赔房地产开发企业工程索赔与反索赔东北财经大学网络教育本科毕业论文浅谈工程索赔与工程反索赔房地产开发企业工程索赔与反索赔作 者： 谢向民 学籍批次： 0506 学习中心： 杭 州 层 次： 专生本 专 业： 工程管理 指导老师： 何伯洲 内 容 摘 要工程索赔是在工程承包合同履行过程中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。就房地产开发企业而言，针对目前普遍存在如设计变更频繁，招标文件、施工合同控制不利，签证不够规范等方面的问题，在包括项目筹划和项目建议书、可行性研究、设计、招投标、工程

2、施工、竣工验收等各个阶段，做好基础管理工作，加强工程索赔与反索赔管理，控制工程造价，强化成本管理，提升开发项目的经济效益。 关键词：工程索赔 工程反索赔 房地产开发目 录引 言3一、 房地产开发企业工程索赔的现状31、设计变更频繁42、招标文件、建设施工合同的部分条款不够严谨53、签证不够规范5二、加强索赔管理，控制工程造价 51、防止和减少索赔，控制工程造价52、加强施工索赔管理，控制工程造价63、加强反索赔，控制工程造价74、加强与专业机构合作，提升专业素养和管理水平8三、结束语 9 参考文献 10浅谈工程索赔与工程反索赔房地产开发企业工程索赔与反索赔引 言工程索赔是在工程承包合同履行过程

3、中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。在通常情况下，工程索赔更多的被理解成是指承包商在合同实施过程中，对非自身原因造成的过程延期、费用增加而要求建设单位给与补偿损失的一种权力要求，而往往忽视了业主其实同样拥有对承包商的索赔权利。索赔是承包商赢得利润的重要手段，同时也是房地产开发项目成本管理的重要内容。特别是在当前国家大力推行工程量清单报价，采用最低价法中标的情况下，施工单位往往采用“低价中标，索赔赢利”的策略来承揽工程，对此，作为业主方必须给予高度重视。同时，索赔又是一项复杂的系统性很强的工作，开发商必须在项目实施

4、的全过程，包括设计、招投标、签订合同、施工管理、竣工决算等各个阶段，踏踏实实的做好各阶段管理的基础工作，才能有效抑制承包商的索赔机会，充分把握反索赔的机会，把索赔工作处理好，进而有效控制工程造价，降低开发成本，提升开发项目的经济效益。本文仅从房地产开发业主的角度对工程索赔控制，对开发商工程索赔管理的现状以及如何加强索赔管理、控制开发项目工程造价等方面提出一些个人的看法，供广大同行商榷。一、房地产开发企业工程索赔管理的现状近几年以来，由于多种因素的共同作用，国内房价是“芝麻开花节节高”，出现了自国家大力推行住房改革以来的最大“涨潮”，特别是在国内几个主要城市以及东部沿海发达地区，房价畸高的现象更

5、是尤为凸出。在市场经济条件下，任何有超额利润的行业必将吸引各路资金的大量涌入，因此，房地产行业出现“三何佰洲 周显峰编著建设工程合同第八章建设工程合同索赔管理知识产权出版社外”现象即“外行、外资、外地”也是非常正常的。尽管房地产行业内大量存在“三外”中的外行，其成本管理相对滞后，但在房价畸高的行业背景下，在形式一片大好的市场环境里，成本管理的重要性和迫切性并没有凸现出来，未能引起开发商足够的重视。随着国家实行土地拍卖政策以及对拍卖地块竞标人的资格限制的深入，随着自今年以来中央包括央行和建设部等各部委一系列旨在控制房地产价格的措施的出台，房产开发的成本管理将日显重要。从目前来看，工程项目大多采用

6、与国际惯例接轨的工程量清单报价方式来进行招投标，工程索赔将成为工程造价动态可变的主要组成部分，所以加强对此部分价款的控制具有深远意义。在工程实际中，开发商往往对合同价款的约束比较严格，而对工程签证和联系单等涉及索赔的事项的约束则较为宽松，工程签证和联系单等也往往成了最后扯皮的对象。关于工程签证和联系单，我个人认为，大致存在以下问题：1、设计变更频繁设计变更是工程管理中一项重要内容，因其发生的原因复杂，规律性较差，发生时间长，故难以确定其造价。但归纳起来不外乎以下几点：（1）当前的设计单位普遍存在设计粗糙，各专业工种之间缺乏有效协调的通病，常常出现同一节点不同专业设计打架、漏画、功能布局不合理、

7、选材与市场脱节等问题。（2）随着人们生活水平的提高，住宅品味的提升，房产开发理念的成熟，很多开发商纷纷出高价聘请境外的建筑设计师事务所或专业公司设计小区的景观、智能化专业乃至整个楼盘，这些境外的建筑设计师事务所或专业公司在带给我们先进的设计理念的同时，也不可避免出现很多与国内设计规范相冲突的地方。这在设计伊始，往往体现不出来，而到了施工阶段，大量的矛盾会造成设计变更不断。（3）作为业主方的开发商在整个项目开发过程中或为了应对销售形势也常会要求进行设计变更。设计变更的大量出现乃至对某些部位的频繁变更，容易造成承包商人力、物资和资金的损失和停工待图、工期延误、返修加固、构件物资积压、改换代用以及连

8、带发生的其他损失，此外对设计错误或缺陷采取补救措施进行技术处理所增加的额外费用，采用新型、特种材料和新型特种结构的试制、试验所增加的费用等等，都给承包商提供了大量的索赔机会，给业主的造价管理工作造成困难。2、招标文件、建设施工合同的部分条款不够严谨目前国家大力推行工程量清单计价模式进行招标，采用最低价法中标。不少开发商因此认为投标价越低越好，从一个侧面纵容了施工单位采用“低价中标，索赔赢利”的策略来承揽工程。殊不知，市场经济条件下的企业都是以创造利润为目的的，谁会做赔本的买卖呢？所以开发商必须注意即使低价，也必须是在保证质量、工期前提下的低价。否则开发商只有两条路可走：要么牺牲质量，要么增加造

9、价以保证质量和工期，造成签证累累。3、签证不够规范由于很多开发商本身并不是本行出身，大多数人对工程签证还停留在一知半解的水平上，而且往往对预算人员存在戒备心理，总认为预算人员一旦与施工单位挂上钩，就有“放水”的嫌疑，因此施工阶段的签证和联系单等全部交给工程人员全权处理，预算人员只在招标及竣工决算时参与。这样不仅未能发挥工程造价管理人员全过程造价管理的优势，而且由于缺乏专业预算人员的把关，现场签出的签证或联系单往往不够规范和合理，可谓五花八门，给签证部分工程造价合理性的控制带来一定的难度，也会造成不必要的扯皮和损失。 二、加强索赔管理，控制工程造价我在前文中讲过，要做好索赔工作有两个方面：一是要

10、有效抑制承包商的索赔机会，二是充分把握反索赔的机会，才能有效控制工程造价，降低开发成本，提升开发项目的经济效益。现根据这两个基本点，对如何加强索赔管理工作做如下阐述。1、防止和减少索赔，控制工程造价从业主的角度来看，工程项目的实施过程是一个从项目的筹划开始一直到工程竣工决算为止的动态实施过程，它包括项目筹划和项目建议书、可行性研究、设计、招投标、工程施工、竣工验收等各个阶段。与此对应，要有效防止和减少承包商的索赔机会，就必须从上述的工程项目实施的各个阶段入手。（1）在项目筹划和可行性研究阶段，要选择适当的开发规模，要根据当前市场需求，合理进行所开发项目的市场定位，尽量避免因为市场定位不当而不得

11、不在销售阶段为了迎合市场需要进行设计变更。（2）在工程设计阶段，应当通过设计招标，优选设计单位。一般初步设计方案可以委托境外的设计事务所来完成，其较先进的设计理念是国内大多数设计单位所缺乏的，可以大大提升项目的品味，但是境外的设计事务所并不熟悉国内的设计规范；另一方面，国内的设计单位对地方规范很熟悉，施工图设计力量比较强。这些设计单位都应当通过设计招标来进行选择，择其优者用之，这样两者优势互补，开发商可以在保证设计质量的同时，也能节约设计费用。鉴于国内设计院合同意识相对淡薄，随意变更倾向严重等问题，开发商应当在要求设计进行限额设计的同时，在设计合同总增加关于设计变更的相应条款：比如若设计变更超

12、过工程总价的一定比例（如5）则扣罚一定的设计费，以此约束设计单位，促使其主动完善设计成果，减少以后变更的机会。（3）开发商在招投标及施工合同的签订过程中应积极预测今后施工单位可能索赔的因素，完善招标文件和施工合同条款，明确双方责权利，避免用语含糊、不够准确以及条款之间相互矛盾的情况发生，防止可能的合同风险。（4）在工程实施阶段，要主动规避可能成为承包商进行索赔的事件：比如说要切实履行提供正常施工条件的职责；比如说要认真研究和评估承包商所提交的施工组织计划和进度计划的可行性再进行审批同意，避免以后再要求承包商改变施工方法或者加速施工进度，从而造成索赔事件；比如说要严格甲供材料设备的检查检验工作，

13、避免向承包商提供不合格或不符合要求的材料或设备，不仅造成自己的损失，还要被承包商索赔；比如说要合理选择分包商，避免由于甲方指定的分包商的原因造成工程质量不合格、工程进度延误等违约情况，成为总承包商索赔的事件等等。（5）在工程竣工验收阶段，开发商要按规定进行竣工验收的组织工作，为工程竣工验收的正常进行履行自己的义务，否则因此被承包商索赔是十分不划算的。2、加强施工索赔管理，控制工程造价加强施工索赔管理，控制工程造价的关键是要加强开发商自身的项目管理机构的管理，主要有以下两点：（1）要确立工程造价全过程动态管理的概念，在工程实施阶段引入专业的工程造价管理人员，专业处理工程索赔和反索赔工作。开发商不

14、能总是怀疑预算人员与施工单位接触就会“放水”，如若因此因噎废食，而将工程签证或联系单等重要工作全部交给自认为可信赖的外行人员，由此造成后果，更是得不偿失。（2）要建立完善的管理制度，提高项目管理人员的责任心和业务水平，增强重视工程索赔工作的意识。开发商要明确业主项目管理机构的领导、技术、预算等有关人员的责任、权利和义务，确立完善的奖惩制度，只有责权利明了，奖惩严格，才能促使各级工程管理人员能够全面了解合同及施工图并经常深入现场，主动采取措施规避索赔事件，主动发现可反索赔的事件，即使发生索赔事件，在处理索赔事件的过程中也能做到及时办理，有理有据，把损失降到最低。3、加强反索赔，控制工程造价反索赔

15、是开发商向设计单位、承包商提出的索赔，这也是索赔管理工作另一方面的重要内容，完全值得业主在自己的项目管理机构中设立专门的人员进行这方面的工作。业主对承包商的反索赔策略，要着眼于对损失的防止和挽回，是为了取得项目实施管理的主动权采取的措施。当承包商就某一事提出索赔时，业主对其索赔要求进行反驳，推卸自己对该事件的合同责任，否定或部分否定对方要求，使自己不受或少受损失；另一方面，要就承包商应负的违约责任向对方提出索赔要求，获取应得的补偿。如上所述，一方面业主对于承包商提出的索赔事件的处理好坏与否的关键在于业主的项目管理人员在平时必须十分熟悉工程项目各个方面的进展情况，知道出现了什么问题，预测仍然可能

16、会出现的问题，平时要十分注意对工程项目各种情况和资料的整理和记录，在索赔事件发生时才能对承包商的索赔要求进行合理的反驳，有效推卸自己对该事件的合同责任，使自己不受或少受损失。另一方面，业主主要能从哪些方面提出索赔呢？ （1）设计单位未能按时交图，设计图纸存在过多的疏漏和错误，设计变更频繁超过了设计合同约定的工程造价的比例等等，都是开发商向设计单位提出索赔的理由。（2）开发商可以就以下几点向承包商提出索赔要求：首先，工程质量索赔。这类索赔通常表现为，要求承包商对有缺陷的产品进行修补；要求承包商对不能通过验收的产品进行返工；要求承包商在规定的时间内修复存在质量问题的工程等。其次，工程进度索赔。合同

17、中已明确规定了工程竣工日期，除在合同执行中业主代表已批准的延长工期外，承包商必须在合同规定日期内完成合同规定的内容。否则，业主可以提出索赔。 第三，承包商未能如约递交履约保函，未能按合同中的规定对其保险责任范围内的项目进行保险，未能履行现场文明施工和安全施工的承诺，未能对已完成的成品和半成品（指其它承包商或甲供材料）采取有效的保护措施等等，也是开发商可根据合同向相关的违约单位提出索赔的事件。最后，工程保修款。工程保修款是工程竣工阶段后的保修制约，当保修期内工程质量有问题时，业主通知承包商限期内修理。否则，业主可以请其他单位或人员进行修补，并预扣承包商的保修款支付外请人员进行修补的一切费用。与承

18、包商向业主的索赔相比较，业主向承包商的索赔具有以下2个特点：(1)发生的频率要低得多；(2)在向承包商的索赔处理中业主处于主动地位。他可以直接从应付给承包商的工程款中扣抵；从滞留金中扣款补偿损失；因承包商严重违约不得不中止合同时，业主可用履约保函从银行中得到补偿，甚至还可以留置承包商的材料设备作为抵押。而承包商向业主要求索赔时，则须经过索赔申请、监理工程师审核、业主批准程序，才能从业主那里得到补偿，承包商处于较被动的地位。 4、加强与专业机构合作，提升专业素养和管理水平房地产开发是是受国家相关领域法律法规、政策、文件等的指导和规范的一个涉及多学科、多专业领域的系统的项目管理过程，在房地产项目实

19、施的各个阶段，必然要求管理者具有较为扎实的专业管理水平，而目前的房地产开发企业更多管理者是属于投资型人才，对项目实施过程中各个专业领域不可能都达到所要求具备的专业素养，因此，为了完成上述几点的目标，在项目实施的各个阶段，应该加强与设计、勘查、咨询、监理等专业机构的合作，同时加强自身专业人才的储备，才能更好的应对承包企业的索赔，加强反索赔工作，控制工程造价。比如在项目施工合同书的签订阶段，专业的造价工程师和监理工程师就能够对项目实施过程可能遇到的一些问题和风险作出一定的预见，能够制定出较为严谨的合同书，有效的规避承包商的索赔风险。 三、结束语综上所述，工程索赔管理应作为开发商工程造价管理的重要构

20、成贯穿于工程实施的全过程，即前期管理中，提高对索赔事项的预见性，并以合同条款的明确约定，为防止索赔与反索赔提供必要的法律依据；中期管理时，要加强现场施工资料的收集，为公正、合理处理索赔事件提供有效的依据；后期管理则应认真为反索赔做准备，严格按法定程序进行索赔，使反索赔行为具合法性，使被索赔单位心服口服。自今年以来，国家八部委联合出台了宏观经济调控政策，央行和建设部等部门更是出台了一系列旨在控制房地产价格的措施，同时，普通消费者对住房的消费观念也变得更为理性，目前出现的房价涨幅下跌、消费者持币观望等现象正是这一系列综合因素共同作用的结果。虽然现在对房地产行业的最终走向还无法作出准确的判断，但是作为开发商应当从提升自身管理水平，提高开发项目效益的角度出发，充分重视工程成本管理，加强工程索赔和反索赔的工作，提高公司在行业中的竞争能力，这一点意义深远。 东财0506批 HZ030045 谢向民 2005年9月20日 参考文献1. 何佰洲 周显峰编著建设工程合同第八章建设工程合同索赔管理知识产权出版社。