新建国际温泉旅游度假区建设项目工程可行性研究报告.docx

1、新建国际温泉旅游度假区建设项目工程可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概况1、项目名称XXX国际温泉旅游度假区建设工程2、建设性质新建3、建设地点XXX市XX区闫家岗农场，机场高速（公路）19公里处，距离太平国际机场4公里。4、建设规模项目总用地面积为70284平方米5、建设单位XXXXXX房地产开发有限公司6、项目法人代表尹东升 7、编制单位XXX省XX设计研究院8、编制单位法人代表XXXXXX省XX设计研究院院长9、建设目标将XXX国际温泉旅游度假区打造成集居住、养生疗养、餐饮娱乐、大型会议、旅游度假于一体的自然文化新城。10、项目建设期 36个月1.2 编制依据1.2.1 国家相关法

2、律、法规、规程、规范1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国环境保护法4、风景名胜区规划规范GTB50298-19995、XXX市旅游业“十二五”规划纲要6、XXX市 “十二五” 旅游业发展规划7、国家旅游局旅游发展规划管理办法8、国家及地方有关法令、法规及政策1.2.2 建设单位提供的资料1、设计委托书2、XXX国际温泉旅游度假区建设项目规划方案3、其他相关材料1.3 编制原则1.3.1 保护与建设开发相结合、保护第一的原则要坚持“严格保护、统一管理、合理开发、承续利用”的工作方针。本项目的开发和建设，应有利于现有良好自然资源的有效保护，保持和稳定自然生态平

3、衡，使之得到永续的利用，这是实现XXX国际温泉旅游度假区可持续发展而必须长期坚持的强制性规定。1.3.2 统一规划、分步实施、合理布局、因地制宜的原则统一规划是克服盲区开发的措施，分步实施本身就是旅游开发的成长规律。只要坚持合理布局、功能互补，就能依据旅游度假区的自然分布状况，因地制宜的实现景观的融汇交融，节约开发费用及成本。1.3.3 正确处理好旅游度假区开发建设与当地社会稳定关系的原则XXX国际温泉旅游度假区的开发以至温泉旅游度假区的进一步发展，始终要处理好温泉旅游度假区建设与当地居民的关系，旅游开发只有与当地居民的经济利益紧密地联系在一起，温泉旅游度假区的经营发展才有可能保住持久旺盛的生

4、命力，而当地社会的稳定是温泉旅游度假区建设和发展的重要条件。1.3.4 社会效益、经济效益、环境效益三者统一的原则强调“三统一”的原则是我国社会主义市场经济的本质要求，任何片面强调某一方面效益的作法都是不利于温泉旅游度假区建设的。没有社会效益，温泉旅游度假区的发展和市场容量就会失去基础；没有经济效益，温泉旅游度假区经营者的积极性必然会受到挫伤，温泉旅游度假区的经营就会失去动力；没有环境效益，温泉旅游度假区的可持续发展和旅游资源的永续利用就无法实现。1.3.5 坚持品牌的原则现代市场的竞争，从一定意义上讲就是品牌之间的竞争。在相同条件下，各旅游区竞争力的提升取决于游客对旅游区的认可程度，游客就是

5、上帝，在游客心中的品牌是决定旅游区人气兴旺的重要因素。因此本项目从开始规划建设起就应树立品牌战略意识并贯穿于建设与发展的各项工作之中。1.3.6 与时惧进，开拓创新的原则即使温泉旅游度假区的自然资源再美，民族文化渊源再流长，如果与时代脉膊不相适应，这样旅游区的发展也会失去市场基础。因此，只有将两者加以有机的融合，不断赋予它更高层次的新意和发展，XXX国际温泉旅游度假区才有可能在激烈的市场竞争中永远立于不败之地。1.4 编制范围1、对本项工程的建设方案进行论证。2、根据所确定的建设方案进行技术测算，并确定主要技术经济指标。3、根据本项目的特点和周边环境现状，确定有效适用的环境保护措施。4、依据本

6、项目的具体建设方案进行投资估算，并作出可行性研究结论。1.5 项目主要编制内容依据国家有关政策和行业规范，本可行性研究报告对项目建设的必要性、市场预测、项目建设规模和内容、运营方案、环境保护、项目实施进度进行分析和评论，对项目的投资估算、经济效益和社会效益进行全面的论证和研究。1.6 项目背景1.6.1 旅游业发展势头强劲现代旅游产业产生于19世纪，在20世纪得到前所未有的发展。特别是第二次世界大战以后，旅游产业获得了相对和平与稳定的发展环境，迅速成为一个新兴产业。在1950年，全世界旅游人数仅有2520万人，旅游收入约21亿美元。此后，世界旅游产业平均以每年10%的速度增长，增值水平明显高于

7、其他产业。例如，1992年美国旅游业增值为3300亿美元，远远高于农业的900亿美元、汽车工业的550亿美元以及金属工业的400亿美元。德国、法国、英国、日本等其他发达国家也与美国的情况类似。世界旅游组织提供的资料表明,自上世纪90年代开始，国际旅游收入在世界出口收入中所占比重达到8.25%，超过了占据出口收入6.5%的石油产业、占据出口收入5.6%的汽车产业和占据出口收入4.6%的机电业。自此，旅游产业正式确立了世界第一大产业的地位并保持至今。随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性

8、、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已经成为中国经济发展的支柱性产业之一。2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。全年国内旅游人数达19.02亿人次，增长11.1%；国内旅游收入1.02万亿元，增长16.4%；入境旅游人数1.26亿人次，下降2.7%；旅游外汇收入397亿美元，下降2.9%；旅游总收入1.29万亿元，增长11.3%。2010年，我国旅游经济呈现又好又快的增长态势：三大市场全面增长，国内市场主体地位进一步突出；旅游投资规模扩大，产业发展呈现出诸多亮点，扩大消费和改善民生功能明显。全国旅游业总收入1.57万亿元，同比增长21.7

9、%。其中，国内旅游人数达21亿人次，同比增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，同比增长23.5%。入境旅游人数达1.34亿人次，同比增长5.8%。而2011年上半年，我国旅游总收入突破一万亿元，比上年同期增长18%。其中，国内旅游人数约13.3亿人次，同比增长13%；国内旅游收入约9200亿元，同比增长22%。入境旅游人数约6627万人次，同比增长1%；旅游外汇收入约225.5亿美元，同比增长1.6%。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十二五”规划，未来五年中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业之政策环境

10、获得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。伴随着当今旅游业的高速发展，地处祖国北疆旅游资源十分丰富的XXX省旅游业也在快速升温中。近几年来，XXX省始终强化旅游业的发展地位，发挥后发优势，旅游业正以前所未有的态势向前迈进。1.6.2 旅游市场需求旺盛现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。70年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括4个

11、夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前7项之中。全世界的年出国旅游人数从1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。我国现在旅游业的状况正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将处于主导地位。从国外情况看，人均年

12、收入500800美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。1.6.3 温泉旅游

13、发展如火如荼目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化发展本地旅游，如日本九州岛东部的“汤浴之乡”，年接待沐浴者就达到了685万人次。在国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假区，开展沐浴活动，以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，已经取得了很好的经济效益。随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和著名温泉品牌的战略扩张，温泉度假区的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮。 温泉项目是旅游项目中最

14、具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假区开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假区的盈利效应，不仅使一大批已建成的温泉度假区亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假区更需要通过创新来构建核心竞争力。 此项目建设正是在这些背景下提出的。1.7 项目建设目标通过本项目的建设，将XXX国际温泉旅游度假区打造成融汇世界温泉沐浴文化风情，集温泉沐浴、休闲保健、会议培训、商务休闲以及完善的住、餐、娱、购配套于一体的新型、综合、健康的温泉休闲度假景区。1.8 主要技术经

15、济指标项目建设表序号名称单位数量备注一建筑工程商业建筑18807.27新建酒店建筑48338.69新建温泉浴场6772.86新建地下车库4735.36新建二场区工程道路广场工程21578.05新建绿化工程25300.00新建配套基础设施工程含水暖电表二 总建设项目技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积70284.002总建筑面积78654.18地上建筑73918.82地下建筑4735.363建筑基底面积26592.954道路广场面积21578.055绿化用地面积25300.006建筑密度%37.847容积率1.058绿地率%369总投资万47014.20第二章 项目建设的可行性和必要性

16、2.1 项目建设的可行性旅游业是XXX市委、市政府重点培育的支柱产业之一。“十一五”期间，全市上下紧紧围绕全面建设“两型”社会的目标，优化发展环境，全面提高服务水平，着力打造旅游品牌，不断拉长产业链条，基本形成了旅游业发展的大产业格局，形成了全社会共同推动旅游发展的大好局面。“十二五”期间，XXX旅游业处于聚能裂变、快速发展的黄金期。同时，也处于需要转变发展方式、提档升级，实现超常规、突变式发展的关键期。面向未来市场新需求，抓住“十二五”的历史性发展契机，树立“城市即旅游、旅游即城市”的发展理念，以建设国际旅游名城、东北亚旅游集散中心为目标，围绕“北跃、南拓、中兴、强县”的城市发展战略，放宽视

17、野、高端定位、大手笔谋划、高标准建设XXX大旅游产业，打造成为促进经济社会科学发展、支撑产业结构调整和发展方式转变的战略性支柱产业。因此，该项目的建设在政策上是可行的。同时，自然条件和社会经济条件均有利于建设工程的顺利实施。1、用地条件本次项目用地面积为70284平方米，项目选址用地符合XXX市总体规划，选址地点自然资源丰富，用地界限清楚，权属明确，无争议。2、交通条件本项目建设地点位于XXX市XX区闫家岗农场，机场高速19公里处，距离太平国际机场4公里，交通极为便利。本次项目建设所需原材料、设备运输均能得到可靠保障。3、水、电供应项目所在地水、电等基础设施配套条件良好，施工过程中的水电供应都

18、有充分的保障。4、施工组织工程建设施工采用招投标制，严格控制施工单位的资质及施工力量，优化施工队伍，保证工程的顺利实施。5、资金条件本项目的建设在资金方面也有可靠保证。因此，无论是从政策上、技术上、资金上还是具体实施上来看，该工程项目的建设都是可行的。2.2 项目建设的必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地温泉旅游产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。2.2.1 本项目的建设是促进国家和谐文明进步的有效途径1、是推动文化产业发展的重要动力。文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体，文化因旅游得

19、以广为传播，旅游因文化而更富魅力。随着时代的发展，旅游产业和文化产业的关联度越来越高、协同性越来越强，旅游中的文化因素日益凸显，文化资源成为现代旅游的第一资源。旅游产业的发展给众多文艺演出带来了源源不断的客源，一些濒临消失的传统文化通过旅游被发掘出来，重新焕发生机，为文化产业提供了广阔的发展空间。2、是提升自身文明素养的重要方式。早在春秋战国时代，著名思想家墨子就提出，“食必常饱，然后求美；衣必常暖，然后求丽；居必常安，然后求乐”。人们在基本生存需求得到满足之后，必然追求更高的精神享受。旅游有物质需求，但更深层次的是精神文化需求。有旅游机构做过调查，旅游者出行的最大动机就是为了获得审美的情趣和

20、精神的愉悦。旅游本身就是一种高品质、高品位的文化活动，人们通过参加旅游活动，可以扩大视野、学习知识、强健体魄、陶冶情操、增进了解，最终达到提升文明素养的效果。3、是扩大不同文化交流的重要载体。旅游是跨时空的交往、跨文化的交流，旅游可以展示人类文明的多姿多彩，促进不同社会制度、意识形态、宗教信仰、民族种群之间的友好往来，为各国人民加深了解、增进共识架起友谊的桥梁，推动世界和平发展与文明进步。世界旅游组织在马尼拉宣言和哥伦比亚宪章等多个法律文件中反复强调了旅游这一积极作用。同时，国际旅游又是输出国家文化、形象和影响的重要渠道。世界旅游强国都注重自然和文化遗产的保护与文化内涵的深度开发，把本国文化贯

21、穿于旅游产业发展全过程，在旅游服务中充分体现人文物质。通过举办国家主题文化年、体育赛事、盛大展会等活动，打造具有影响力的旅游品牌，把本国文化和价值观输出到世界各地，不断提高国家文化软实力。2.2.2 本项目的建设史拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长的需要1、广泛带动其他产业发展。理论界公认，现代旅游产业综合性强、关联度大、产业链长，已经极大地突破了传统旅游业的范围，广泛涉及并交叉渗透到许多相关行业和产业中。据世界旅游组织统计，旅游产业每收入1元，可带动相关产业增加4.3元收入。旅游产业能够影响、带动和促进与之相关联的110个行业发展，其中包括民航、铁路、公路、餐饮、住宿、商业、通信、会展、

22、博览、娱乐、文化、体育等。随着众多新的旅游形态的出现，旅游又扩展到工业、农业、教育、医疗、科技、生态、环境、建筑、海洋等领域，催生出一批富有生命力的新产业。2、有力拉动消费需求。旅游消费是集食、住、行、游、购、娱于一体的综合性消费活动，在社会总需求特别是居民消费需求中占有重要地位。旅游消费形式多种多样，能够满足各种消费人群的需求，旅游产业“一业兴”带动“百业兴”，进而使内需成倍扩大。据日本野村综合研究所的测算，在发达国家，旅游消费支出每增加一个单位，工业产值可扩大2.71倍，国民收入扩大1.36倍，投资扩大0.25倍。旅游消费在发展中国家所起的作用更加显著，相关数据可分别扩大到3.7倍、2.7

23、倍、0.9倍。旅游产业的饭店、餐馆、客运业、旅行社、娱乐业等直接为最终消费服务，对内需的拉动作用更为全面。据统计，2008年我国国民旅游消费总额已经占全年社会消费品零售总额的10%以上，在保增长、扩内需、调结构中发挥了重要作用。同时，旅游消费还是可持续性消费，对经济的调节是内在的、自然的，对内需的刺激是良性的、和缓的，不会对经济社会的发展造成剧烈冲击和过度反应。3、提供大量就业机会。在国民经济体系中，旅游产业是劳动密集型产业，就业成本低，就业方式灵活，对不同类型的劳动力都有较大的需求。据国外学者研究表明，旅游从业者每增加1人，可增加4.2个相关行业就业机会。因此，很多国家都把旅游产业作为扩大就

24、业的重要领域加以培育和扶持。例如，西班牙、意大利、希腊的旅游从业人员分别占全国就业总量的9.5%、8%和10%。在法国，新增就业机会的20%来自旅游产业。美国迪斯尼乐园、好莱坞影城等著名旅游景点，也是解决成千上万人就业的典型范例。我国旅游直接就业达1100万人，间接就业达6500万人，相当于全国就业总量的9.6%。该项目的建设将促进XXX市相关产业的发展。同时，旅游业属于劳动密集型产业，旅游已经成为吸纳就业量最大的产业之一，项目建成后将从当地及周边地区招收劳动力，这样将一定程度上提高项目建设地周边的劳动就业率。2.2.3 本项目的建设是打造XXX的温泉旅游精品，提高城市知名度的需要虽然改革开放

25、的几十年中，XXX市的旅游业与XXX省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展的空间。本项目的建设是充分利用XXX市的旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强XXX市旅游业，整合和提高该市旅游的重大举措，打造XXX市的旅游精品，在一定程度上将很大的提高XXX市的城市知名度，从而吸引更多的省内外游客来此游玩。2.2.4 补充完善休闲旅游，促进本地旅游市场快速形成的需要该项目位于XXX市XX区闫家岗农场，XXX的旅游资源丰富，以冰雪大世界、雪博会、冰灯游园会为代表的冰雪观光旅游产品，以太阳岛风景区、凤凰山旅游区、巴兰河漂流为代表的避暑旅游

26、产品，以中央大街、索非亚教堂、果戈里大街为代表的欧陆都市风情旅游产品，以冰雪节、哈洽会、XXX之夏旅游文化节为代表的会展旅游产品，以及以金源文化旅游区、XXX官道为代表的历史文化旅游产品，可谓是“天时、地利、人和”，这些为项目的开发提供了外围支援。此外，随着人们旅游意识的增强，多元性、体验性旅游产品越来越受到游客的青睬，动静互补、观光与体验互补、低档与高档互补的旅游产品开发被提上日程，因此，该旅游项目的推出是顺势而出，不仅是开发建设温泉产品的重要主体，又是对区域旅游产品差异化战略的重要补充。2.2.5 本项目的建设是实现科学发展、推进XXX市生态文明建设的必然要求旅游产业具有绿色环保性，旅游产

27、业的单位增加值能耗为0.202吨标准煤/万元，仅为工业的1/11，是应对气候变化、节能环保的优势产业。由于资源消耗低，环境成本小，大力发展旅游产业，可以替代资源消耗大、污染重的产业，改变主要依靠增加物质资源消耗促进经济增长的传统模式，达到减少污染排放、减轻生态破坏、提高经济效益和推动科学发展的目的，实现自然文化资源和生态环境的可持续利用，加快经济发展方式的有效转变。同时，发展旅游产业能够有效增强当地政府和居民的环境保护意识，使生态文明的理念深入人心，推动当地的经济发展与人口资源环境相协调，人与自然和谐共处。本项日的建设一方面通过旅游管理机构强化的保护措施，使区内的自然资源得到切实的保护，另一方

28、而通过旅游度假区的绿化可进一步提高其生态质量。对地区生态环境的有效保护，是社会经济可持续发展的一个重要条件。2.3 可行性研究报告初步结论经过以上分析论证，该项目的实施建设具有突出的区位优势和丰富的资源优势，建设规模适当，布局合理；项目建设技术可靠，设备及材料供应有保障；建设中采取的“三废”治理措施得当，不会对项目建设地环境造成污染。项目建成后能增加XXX市的旅游接待能力，促进旅游休闲业的向前发展，推动周边区镇乃至XXX市的社会、经济发展，产生较好的经济效益和良好的社会效益。因此，该项目的建设时十分必要的，也是完全可行的。第三章 项目建设区的基本概况3.1 自然概况3.1.1 地理位置XXX位

29、于XXX省的南部，松嫩平原东南缘，松花江中游南岸。域跨东经12542-13010, 北纬4404-4640。北与伊春市毗邻，东北与佳木斯市、七台河市接壤，东南以牡丹江市为界，西南与吉林省相连，西部接大庆市，西北连绥化市。XXX地势平坦，平均海拔151米。山地占34%，丘陵占20.7%，平原占45.3%。3.1.2 气候气象XXX属中温带大陆性季风气候。冬长严寒，多雪；夏季凉爽宜人，为著名的避暑大城市。年降雨量523毫米，平均温度4.3 ，1月均温18.4，7月均温23.0 。3.2 社会经济条件XXX市2010年实现地区生产总值3665.9亿元，增长14%。第一产业实现增加值412.7亿元，增

30、长7.3%；第二产业1384.6亿元，增长17.1%，其中工业1021.6亿，建筑业363亿；第三产业1868.6亿元，增长13.5%。三次产业结构11.3:37.8:50.9。2008年第二次全国经济普查结果市区生产总值2061亿2560万，增长12.4%，第一产业143.59亿，第二产业825亿3192万，其中工业489亿5408万，第三产业1092亿3468万，三次产业结构为7:40:53。设有三个国家级经济技术开发区和一个国家级高新技术开发区。第四章 市场分析与前景预测4.1旅游产品定位4.1.1 定位原则旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资

31、源特性、品位、规模、市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上。综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵循以下原则：（1）组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上“单打独闯”，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场。（2）特色原则。特色是旅游地的特殊本质和“特殊运动形式”。旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，一旦失去特色，就失去开发的价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出“特色”二字。（3）市场原则。旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第一目标，如果没有经济效益企业就无法生存，也没有存在的理由。因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。4.1.2 开发思路依据项目地的资源特质、资源布置的形态结构、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立本项目地的旅游开发理念与模式。开发理念为：以资源为依托，