建筑工程管理安居工程保障房建设.docx

1、建筑工程管理安居工程保障房建设（建筑工程管理）安居工程保障房建设安居工程保障房建设曹潆艺金融五班js0845503边雯金融五班js0845502吕旭圆金融五班js0846314羊惠金融六班js0846323魏亚峰金融七班js0845719安居工程保障房建设壹、什么是保障房1、国际定义：世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋-公共住房是由政府买单的保障性住房。包括无偿提供土地和建设性费用，也包括无偿提供土地补贴费用等方式，包括人头补贴或砖头补贴，补贴中包括减免税费或贴息，当然也包括直接的财政转移支付。政府提供的是居住权利的保障。私屋-则为商品房。是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房

2、。是私人支付全部土地使用成本和建筑成本的财产权利。2、中国的保障房定义中国实行的是土地有偿出让制度。壹条划分保障和非保障性住房的分水岭就是土地的使用性质是出让仍是划拨。出让土地中的商品房不管有什么样的差别和限制均是私有财产的部分。是个财产权利和实体财产的结合，是壹种财富的概念。中国物权法中所保护的这种用益物权，就是对私人或法人财产权的壹种保护。只有划拨土地上的住房是土地的财产权利归国家所有。住房保障性质的最基本特征-购买经济适用住房者只拥有房屋的实体财产，但且不拥有土地的财产权利。而土地非出让的划拨则是政府的买单部分或财产收入的转移部分。二、保障房的意义1、改善城市低收入居民的居住条件，是重要

3、的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。2、加快建设保障性安居工程，对关联产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，能够拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家仍安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这能够拉动铸铁消费量俩万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。3、加快建设保障性安居工程，仍为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村

4、危房改造和实施游牧民定居工程，均是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，均将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。三、保障房的资金问题关于保障房的资金缺口，如今媒体有各种各样的说法。有言5000亿，也有言4000亿，但据来自官方的估算，今年待建的1000万套保障房的资金缺口实际可能只有不到2000亿元，而这2000亿元，则能够依靠银行信贷和其他融资手段取得。于此番调控之前，保障房的资金问题确实是推进保障房建设的主要问题，这主要是因为国家每项资金均有专向用途，而保障房没有固定的资金来源。后来，这壹问题通过规定土地出让金、住房公积金的部分必须用于保障房建设，而得到壹定程度的解决，但资金缺口依旧很

5、大。不过，于中央于此次调控中将保障房建设作为房地产调控的主要方针之后，保障房建设于某种程度上得到了地方政府真心的支持，而这种支持且非完全因于政治。因为，于住宅市场严厉调控和强制拆迁受到严格限制之后，保障房建设不仅有利可图，而且仍是地方政府拆改、融资的重要手段。有保障房之名即可于很多方面开绿灯。保障性住房三种类型：第壹类是以经济适用房等为名解决公务员的福利分房和城市拆迁问题，如据统计，真正面向市场，提供给中低收入的经济适用房不到保障房总数量的5%，大部分所谓经济适用房均是于各大部委，政府机构或事业单位分配完毕了。此类保障房，政府很有动力。第二类是属于能够买卖，收回成本，甚至盈利的保障房，即能够出

6、售的保障房，如限价房，经济适用房等。甚至包括壹部分廉租房，因为廉租房如果位置较佳，其底商部分是能够出售的。此类保障房最高收益甚至可达20%之上。因为土地不计成本。这壹类保障房目前很多大型国企央企均希望介入，可是，地方政府也认识到其有利可图，宁愿自己来建。第三类可能确属赔本买卖，如棚户区改造或廉租房建设，这也正是存于资金缺口的部分。此类保障房是政府最希望开发商买单的，买单的交换条件有可能是具有交换价值的土地，因为，保障房目前确实是能够为政府推进拆迁的有效途径。见见保障房均是什么房1、廉租住房。保障对象为家庭年收入2.2万元以下、人均住房建筑面积16以下的家庭，廉租保障采取租赁补贴和实物配租相结合

7、的保障方式，对符合条件的申请家庭实行应保尽保。租赁补贴标准为9-14元。2、经济适用住房。保障对象为家庭年收入5万元以下、人均住房建筑面积16以下的家庭。经济适用住房根据“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的原则，由政府统壹组织实施。经济适用住房实行政府指导价。3、限价商品住房。用于解决家庭年收入7万元以下，不属经济适用住房保障对象，且无力购买普通商品住房的中等偏低收入家庭住房困难。限价商品住房销售价格实行政府定价，原则上按照比同等地段同品质商品住房市场价格低15%-20%的标准确定。4、拆迁安置房。是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对

8、象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进壹步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫于眉睫。5、公共租赁住房。保障对象为中等及中等偏下收入无房家庭、单身无房职工和农村进城务工人员。我市公共租赁住房根据保障对象基本住房需求确定建设规模，实行按需建设、应保尽保。公共租赁住房租金标准原则上按照市场租金的70%-80%确定。四、保障性住房开发对房企是重大机遇不是鸡肋下图是房企于建保障房项目壹览（注：标红为央企）房企保障房项目部分住总集团有限责任公司：翠城、旗胜家园、常盈家园、东岸小区、大兴康庄建工集团：百子湾1号项目、翠谷玉景、宋家庄小区、郭庄子保障房、

9、吴家场保障房首均开发控股(集团)XX公司：天通苑、回龙观首开康乃馨园保利房地产（集团）股份XX公司保利西子湾双限房、朝阳区常营乡居住、保利嘉园中国海外发展XX公司中海金沙馨园、青岛清江路保障性住房中国中信集团公司中信悦海苑中信新城中国铁道建筑总公司青秀雅苑中国铁建长阳国际城中粮集团XX公司祥云东方苑中国水利水电建设集团公司美立方家园（配建部分保障房）、昌平项目中国建筑施工总公司中建雅颂居;中建丰泽居;重庆合川区仍迁安置房和公共租赁房项目BT项目招商局集团XX公司溪城家园;澜园万科企业股份XX公司红狮家园;龙华保障性住房项目绿地集团长兴岛配套商品房基地;绿地新江桥城富力地产股份XX公司金沙洲保障

10、房项目龙湖地产XX公司龙湖大方居；香堤溪岸家园金地(集团)股份XX公司龙华扩展区0009地块保障性住房远洋地产XX公司远洋润园;远洋沁山水上品公租房金隅股份XX公司朝新嘉园;康惠园;金隅花石苑;金隅嘉和园;美和园;常营丽景园城开(集团)XX公司晶城城建集团有限责任公司西悦欣居定福家园宝龙地产控股XX公司宝龙工业城保障房中国冶金科工集团XX公司鞍山市达道湾保障性住房工程项目华润置地XX公司门头沟的保障房项目中国中煤能源集团XX公司安厦花园华侨城集团公司首地容御花园中国房地产开发集团公司乐城1、参建保障性住房对房地产企业来说有三方面好处：第壹：是于市场营销方面，由于政府回购，所以不用担心销路，此外

11、，也不必像商品房那样产生营销和广告费用；第二：是于建设资金方面，于当前政府严厉紧缩开发贷款的情况下，参建保障性住房仍然能够得到银行的优先授信；第三，由于保障性住房户型单壹，面积较小，于设计、施工、管理和个性化需求方面也均相对容易。2、保障性住房央企捷足先登。5月3日，国资委下发壹则通知，要求央企参建保障房。于这份名为关于积极参和保障性住房开发建设有关事项的通知的文件中，国资委要求各中央企业进壹步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参和保障性住房开发建设，发挥中央企业的骨干和带头作用。3、保障房表面微利实则名利双收。央企于保障房建设上的力度壹直很大，占全国保障房销售面积的13%。目前

12、16家以房地产为主业的央企中，中冶科工、保利等企业均已涉足保障房建设。国资委要求，央企当中，参建保障房的主体主要是以房地产为主业的16家央企，另外5家“保留房地产业务但受到限制”的央企也将参和保障房建设，分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。其他央企不得开发建设保障房。目前的资料显示，中国冶金科工集团XX公司和中国建筑施工总公司于保障房领域的动作最大。根据中冶年报，公司2010年新增保障性住房项目24个，总投资为257亿元，总建筑面积564万，主要集中于天津、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市。尽管，保障性住房由于受到价格限制，企业获利相对较低。利润大约于3%左右。但和此同时

13、，由于是政府主导，风险也较小，经过多年参建保障性住房，好多企业已经成功摸索出壹套政府、银行、企业相互支持三足鼎立的模式，未来保障性住房仍是主要方向，将占企业60%之上产品份额。另壹家大规模参建的央企是中国建筑。公司2010年年报显示，截至2010年底，中国建筑参和保障房建设的总规模已达1155万，占公司于施工项目总面积的3%。其中，承建模式的保障房总面积约784万，其他模式的保障房总面积约371万。尽管参建保障性住房盈利较难，保利表示，公司将力争于不损害股东利益的前提下，争取参和政策支持的保障性住房项目，计划于2011年新增保障性住房项目5个之上。目前保利地产的保障性住房项目共有3个，建筑面积

14、84万。4、从公平角度和市场份额角度强烈建议：民企应该积极参和保障房建设。“国资委仅仅强调央企参和，这对于民企来说是不公平的。”我认为，于如此大的市场供应下，失去了参建保障性住房的权利，就等于失去了于房地产领域的话语权。数据显示：5月4日，市国土局公布了今年第壹批住宅、商服、工业用地计划供应的地块，首次提前公布年内供应的具体地块。其中，保障性住房的供地量达到了创纪录的1600公顷，超出年度保障房供地计划270公顷，占到了首批住宅用地的65%。这是壹组让人吃惊的数字，保障性住房供地首次超过商品房，按照房地产壹年半到俩年的建设周期估算，俩年后，市场上供应的保障性住房将超过商品房。据了解，国企住总集

15、团已建设保障性住房400多万，作为壹家大型国企，眼下住总有五六块自有土地已经进入保障房建设申报阶段，2011年全年住总于京津俩地将开发150万左右的保障房。覆盖保障房建设上下游每个环节，设计、开发、物流、物业管理等，尽管每个环节利润只有2%到3%，但从全产业链综合来见，住总仍是能够通过保障房建设获得10%的利润。拉长产业链保证企业能够获得稳定的收益，同时也锻炼了队伍。“保障房不可能不挣钱，只是挣得少了，可能对于开发商来说不是肥肉是瘦肉。”我曾经形象地比喻，“以后房地产行业可能没有那么大的利润了，均会是瘦肉，这也是需要房地产企业调整以及必须接受的现实。”五、2011保障房建设新局面 2011年，

16、“十二五”开局之年。全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，促进实现“住有所居”的目标，是党中央、国务院作出的重大决策,堪称中国公共福利保障制度建设中的历史性大手笔。 2011年，1000万套保障性住房和棚户区改造住房即将入市，而按着计划，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，保障性住房的覆盖率达到20%。住房和城乡建设部陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。 2011年5月，国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布关于积极参和保障性住房开发建设有关事项的通知，要求大型品牌房地产企业尤其是央企，积极投身于保障房建设，至此中国房地产市场结

17、构面临深刻调整已成为业界共识，民生地产已成为中国房地产行业关键词。 2011年，中央安排建设各类保障房1000万套，但反馈显示，各地政府对完成规划动力不足，完全落实难度大。2010年，保障性住房建设规划为580万套。新华社此前曾于报道中表示，580万套保障房的开工任务已全部完成。六、各地方应对措施今年保障房供地达1600公顷创历史最高，市国土局公布了今年第壹批住宅、商服、工业用地计划供应的地块，这是首次提前公布具体供应地块。于第壹批供应地块中，保障性住房的供地量达到了1600公顷，超出年度保障房供地计划近300公顷。第壹批供地占全年计划九成，保障房供地超过全年计划，“限价商品房”地块试点推广。

18、 今年投118亿建保障房国土局长称要借鉴汶川 新建保障房超四成位于中心六区 保障房“不差钱”将建立融资平台保障房建设“不差钱”，将“多条腿”走路：1. 首先，继续加大财政投入。今年将土地出让净收益用于保障房建设的比例从10%提高到13%，且将土地出让溢价部分按比例返仍用于保障房建设。采取“竞地价、竞配建”的土地拍卖方式，间接加大保障房建设投入。2. 仍将制定各种鼓励措施，鼓励社会力量参和保障房建设，如允许企业(单位)自建保障房、于商品住宅项目中配建保障房、允许企业(单位)利用集体建设用地建设保障房等。3. 此外，将建立保障性住房投融资平台；允许符合条件的保障性住房投融资主体申请贷款或发行企业债

19、券，专项用于公共租赁住房建设；鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款，重点支持公共租赁住房建设。 居民收入信息共享防骗购 保障房居民可望“于家门口就业”七、保障房真的能保障我们的住房吗？房建设出现的问题保障房建设工程中频频出现“质量门”：当保障房建设被视为“民生工程”而迅速进入建设高潮，壹连串质量问题也频频暴露。曾发生壹起保障房于建项目因设计、质量不合格而被勒令拆除事件，壹时间，保障房“低成本”导致“低质量”的质疑声不绝于耳，那些承接保障房项目的开发商和施工方、材料提供商也因此陷入了“数米下锅”的尴尬境地。例子：1、2009年，首个限价房项目海淀区西三旗瑞旗家园就被指阳台墙体酥脆，混

20、凝土质量不合格，网友戏称为“墙脆脆”。据建设方住总集团事后调查表示，事因是个别工人未按混凝土的配合比例要求进行搅拌，导致阳台分户板的混凝土强度不足。2、远于内蒙古包头的保障房项目近日也被曝出质量问题。该市最大的棚户区改造项目“民馨家园”被反映500多户住宅遭遇“墙脆脆”，451户住宅存于墙面、塑钢窗等建筑、设施质量问题。3、首个限价房项目保利西子湾也因质量未达标准，被市白云区建设工程质量安全监督站拒发房屋建筑施工和市政基础设施工程竣工验收备案表。同时被被购房者以“房屋质量问题”为由告上了法庭。廉租房不“宜居”，廉租房不“廉”，廉租房被弃。目前我国包括经适房、俩限房等于内的保障性住房建设存于的最

21、大问题就是公共服务配套设施不完善，如，的经适房多位于城边地带和郊县。壹些地方的经适房和廉租房，其交通便利和生活配套均存于诸多问题，由此增加了居住者的生活成本，甚至可能造成教育、医疗等方面的不均衡，壹些地方出现了廉租房被弃的现象。如，金沙洲廉租房社区，户型合理，可是不少特困户仍是选择了放弃租住。统计显示，仅该社区就有800多户没有入住。之所以出现这种情况，显然和当初政府部门于廉租房规划方面的某种失当，而后来又未能完善关联基础设施有关。壹些地方停建经济适用房。近日，河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房，壹改过去重经济适用房、轻廉租房的做法，纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题

22、。河北石家庄、山东济宁等城市拟将廉租房和经济适用房申请条件“且轨”，逐渐减少经济适用房建设、分配规模。(12月10日21世纪经济报道)如此，低收入者就面临着俩个层面的权利打折：壹是既有的俩房保障的可选择权变成了无可选择的壹种权利；二是低收入者若要买房，只能被动接受购买商品房。对于低收入者而言，购买商品房是难以承受之重。以货币配租替代实物配租。保障性住房大致有俩种形式，即实物配租和货币配租。当前，我国许多地方未建廉租房，尚不具备实行货币配租的条件。可是，壹些地方政府采取发放补贴的方式，让住房困难户去市场上租房，而不是大力建设保障性住房，有悖于中央强调的“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”的要求

23、。障性住房项目被倒卖。有些地方，政府指定或委托的专门承担廉租房及经济适用房建设的壹些国有单位，以廉租房或经济适用房名义立项获准后，转手倒卖给房地产开发企业，双方合谋“借地生财”，赚取高额利润。八、保障房建设应对措施1、 政府和市场博弈后保障民生的必然举措面对民众的住房需求，商品房价格的“高烧不退”壹次次考验着政府的执政能力和执政智慧。房产商根本没有义务担负起保障民生的重任，因为从壹开始，政府希望解决民生的诉求和房地产开发商希望攫取利益的价值取向便背道而驰了。因此，市场竞争之外，政府建设且限价的保障房理所当然的成为政府保障民生的重要途径。政府隐隐作痛的“高房价”其实应当更加清晰的表述为：“高商品

24、房价”。商品房，顾名思义，是壹件商品。它是“经政府有关部门批准，由房地产开发运营公司开发的，建成后用于市场出售，能够自定价格出售的产权房。”，商品房市场进行流通的必然属性决定了它的价格不会由政府规定，而受社会供求制约。表面上政府对商品房的管制行为，实际上进行的是政府和市场的博弈。对房地产行业进行干预，政府不仅高估了自己，也低估了市场孕育行业的能力。因为政府虽然能够调控市场，但无法操控市场。房地产行业作为市场孕育的结果，借助政府强制力深入行业内部对炒房者和开发商投机进行的宏观调控，成果的蹩脚于所难免。如果政府死死抓住商品房不放，房价悬空而立上下不能，那场面壹定是极其尴尬的。而保障房建设成功绕过这

25、壹难题，既有效规避了市场单纯逐利的倾向，又有效解决了民众的住房问题。社会保障房由政府投资兴建或收购，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质和特定用途的住房，其主要的是满足中低收入家庭住房需求。其中，保障房和商品房相比最重要的特点是限定销售价格。于保障房建设中，政府角色将实现最初对“市场干预”到“集中自身力量办大事”的华丽转变。禁止保障房按市场规则流通，让保障房成为名副其实的“限价房”，是重中之重。如此，壹方面缓解当前商品房供给不足的现状，以实际行动平抑了房价；另壹方面，政府绕道市场竞争，避免了政府和市场的“硬碰硬”的较量，而政府的“不战而屈人之兵”，既保障了民众的基本住房问题

26、，又体现了政府高明的市场调控策略。从房产角度讲，保障房是政府和市场博弈后保障民生的必然举措。2、 住宅产业化是完成保障房建设任务的关键举措住宅产业化是运用新技术、新材料、新工艺、新设备，通过设计标准化、构件部品化、部品生产工厂化、现场施工装配化，以工业化的方式生产住宅，大幅度提高劳动生产率，全面提升住宅质量，实现节能、节水、节材、节地和环保，降低住宅生产和使用的全寿命周期成本。其优点主要体当下： 缩短工期。推进住宅产业化能够大大缩短设计和现场施工的时间，加快建设速度。我国传统的住宅建设方式效率低下，建筑工人产量仅为28/人年左右，发达国家可达150/人年左右。采用现代化的生产方式，将大大提高住

27、宅建设的速度，工期至少能缩短三分之壹。 降低成本。住宅产业化是以模块化为基础的大规模定制生产，通俗地说就像造汽车那样造房子，住宅的构件部品于工厂成批量生产，现场施工实行高度机械化装配，体现规模化和工业化的优势，能够大量减少人工成本，形成规模以后工程项目综合造价节省15%之上，按照“十二五”期间3600万套、总投资5万亿元匡算，可节省投资7500亿元。 提升品质。住宅产业化是以标准化、系列化和工业化为前提，能够保证部件生产的同质化，避免构件尺寸不符合设计要求而产生的裂缝，较好地解决厨房、卫生间漏水和窗台、外墙渗水，水电管线及消防设施存于安全隐患等传统施工方式存于的通病，同时能够保证装修质量和方便

28、使用过程中部品的维修更换，全面提高住宅的品质。据住房和城乡建设部有关资料，我国建筑的平均寿命不到30年，发达国家壹般于100年之上。从最近日本发生的地震来见，产业化方式建设的建筑也较好地经受了9级大地震的严峻考验。 生态环保。住宅产业化通过采用工业化生产方式，节能、节材、节水和减排方面效益显著。预制率达到90%之上，施工现场模板用量减少85%之上，脚手架用量减少50%之上，钢材节约2%，混凝土节约7%，节电10%之上，节水40%之上，建筑垃圾减少91%。同时能够有效改善施工环境，最大限度减少对周边环境的影响。 低碳减排。据统计，我国建材生产、房屋建造和运营能耗占全国总能耗的40%左右。根据联合

29、国政府间气候变化工作组估算，建筑行业到2020年有将基准排放降低29%的潜力，居所有行业之冠，是减排的重点努力方向。按保障性住房每套50计，“十二五”时期建设保障性住房18亿，若采用产业化方式建造和运营，能够减少约2亿吨的二氧化碳排放量。3、是各地应根据实际加大规划力度，合理布局保障性住房，且不断完善保障性住房配套设施，以减少低收入群体的居住成本。4、由社会的中产之上阶层和低收入阶层混合居住的社区，更好地利用城市有限资源解决城市低收入人群住房，且达到新的社会资源的平衡。5、建建设、运营保障性住房的专门机构。目前，我国政府于颁布政策以及建设部公布关联执行标准后，地方政府成为执行、落实政策的最关键

30、环节。但近年来，由于对地方政府的考核完全是经济性指标，因而政府招商引资、高价出让土地，开发商、政府均成为利益驱动主体，保障性住房发展缓慢停滞。因此，建议壹方面上级政府应强调政策制定和地方监管，而另壹方面，各地应成立专门建设和营运保障性住房的开发建设公司，推进保障性住房建设的步伐。6、大保障性住房投资要处理好新建和收购的关系，切不可偏废。政府应首要考虑收购价格，提防收购行为变为房地产救市手段，这样不仅不能起到平抑房价从而促进民生的作用，反而由于政府利用公共财政补贴房地产开发商，促使其借助银行放贷和政府收购手段，鼓足其维持高房价的信心，延缓房价合理回归的步伐，这和绝大多数公众的愿望背道而驰，政府的

31、公信力也会因此而受损。7、不断完善“严格准入和合理退出”制度，且加大关联监管力度。九、保障房是百年大计住房建设不容丝毫懈怠党和政府高度重视保障性住房建设，态度非常明确。进壹步加快保障性住房建设，实现广大群众住有所居，中央政府的决心坚定不移。“十二五”规划纲要明确要求各级政府增加投入，保障土地供应，落实保障性住房建设任务，这是各地努力的方向。把中央关于保障房建设的态度、决心、目标落到实处，需要各级党委和政府于实践中书写答卷。保障房建设是关系民生的大事。党中央要求2011年建设1000万套保障房，“十二五”时期全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。各地政府要做好指导、规划和资本金补充保障工作，建立壹套包括资金筹措、生产建设、管理运营、退出于内的完善机制，保证资金足额筹集、用地供应优先保证、完善监督管理。用地供应优先保证，对于保障房建设至关重要。国土资源部决定今年对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制，以使保障房建设用地实现“应保尽保”。出让土地是各地财政收入的重要来源，于土地资源日益紧张的情况下，如何避免“重拍卖”“轻保障”，实现保障房建设用地“应保尽保”，对各地是壹项新考验。加强保障房建设，需要进壹步加强监管。保障房建设要讲规模、讲质量、讲配套，地方政府和职能部门不仅要实时跟踪监督土地