崂山区区域市场分析1656182559.docx

1、崂山区区域市场分析1656182559崂山区区域市场分析一、崂山区概况1、地理位置青岛市崂山区位于山东半岛南部，青岛市东南部，是最接近青岛中心城区的行政区，地理位置优越。东、南濒黄海，海域面积辽阔，西邻青岛市南、市北、四方三区，西北壤李沧区，北接青岛市城阳区和即墨市。崂山区总面积389.34平方公里，海岸线长103.7公里，陆地大部分属于崂山山区，平坦宽阔面积较小。区域内拥有5A级旅游度假区崂山，南部濒临黄海，拥有较多秀美的海岛，山海相间，风景秀丽，气候宜人。2、交通崂山区作为青岛市东大门，区内交通四通八达，距青岛国际机场17公里，距青岛港口15公里，距青岛火车站12公里，青岛汽车东站濒临青银

2、高速入口，可直接上高速，进出青岛便利。区内道路拥有海尔路、青银高速、松岭路、深圳路、滨海大道等道路，均为青岛市城市规划主要交通干道，基本是双向六车道和双向八车道，路面平整，是进出青岛的主要通道。3、人口及区划崂山区辖中韩、沙子口、北宅、王哥庄4个街道办事处，139个社区居委会（另有7个城市社区）。截至2010年11月1日第六次全国人口普查，全区户籍人口37.95万人，974.74人/平方公里，与青岛市区相比，人口密度较小，主要原因是崂山区区域主要以山地面积为主，总人口较少。全区各街道人口分布：街道办人口（万人）中韩街道办24.02沙子口街道办6.79王哥庄街道办4.43北宅街道办2.71全区3

3、7.95数据来源：崂山统计局人口结构：全区常住人口中，具有大学（指大专以上）受教育程度的为10.96万人；具有高中（含中专）受教育程度的为6.11万人；具有初中受教育程度的为11.35万人；具有小学受教育程度的为6.47万人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）文盲人口1.11万人。数据来源：崂山统计局4、旅游产业旅游产业为崂山区主要支柱产业之一，辖区内崂山风景区为著名的道教名山，被誉为“海上第一名山”，是国家级5A级旅游度假区，2010年吸引海内外游客951.6万人次；青岛国际啤酒节通过多年的打造，现已成为青岛市对外名片之一，2010年吸引海内外游客330万人次，消费

4、啤酒超过1000吨，全年实现旅游收入38亿元。5、经济发展GDP数据来源：崂山统计局崂山区2005-2007年经济快速发展，GDP平均增幅高于青岛全市水平，2008年崂山区GDP增幅锐降，受经济危机影响较大，同时也说明崂山区以外向型经济为主。09、10年经济开始复苏，GDP增长幅度低于全市平均水平；2010年崂山区共实现GDP317.31亿元，同比增长10.5%，位于青岛七区五市倒数第四名。数据来源：崂山统计局2010年崂山区第一产业完成增加值4.86亿元，同比下降1.8%；第二产业完成增加值178.08亿元，同比增长11.0%；第三产业实现增加值134.37亿元，同比增长10.2%。产业结构

5、不断优化。三次产业比例关系由上年的1.54:57.16:41.30调整为1.53：56.12：42.35。第一产业下降0.01个百分点，第二产业下降1.04个百分点，第三产业提升1.05个百分点。数据来源：崂山统计局崂山区人均可支配收入自06年之后，增幅速度有所减慢，但仍呈持续上升趋势发展，2010年达到27540元，处于青岛市各区市较高水平。结论：1、紧邻青岛市区，利于承接市区产业转移，地理位置优越；2、多条城市交通主干道、青银高速等构成快速交通体系，为进出青岛门户；3、背山面海，风景秀丽，拥有崂山、啤酒节、极地海洋世界等丰富的旅游资源，旅游业发达；4、人口较为集中，主要在松岭路滨海大道以西

6、区域；5、经过短暂的经济快速增长之后，经济增幅放缓，08年以来GDP增长率均低于全市水平；6、产业结构呈现“二、三、一”形式，有待进一步优化；7、人均可支配收入逐年上升，购买力较强。二、土地市场崂山区土地成交较少，2011年以来通过招拍挂方式成交土地仅17块，其中住宅商服用地共8块，集中于松岭路以东沙子口板块四姜一湾片区（具体成交明细见附表）。另外，崂山区午山和四姜片区各有2010年成交的鲁商479138的土地储备、海信855149的土地储备。三、房地产市场分析1、房地产投资及比重数据来源：崂山统计局崂山区地处城市郊区，近年来伴随着青岛东部大建设，崂山区城市建设渐趋成熟，07年后房地产占固定资

7、产投资的60%以上，房地产投资成为崂山区主要投资来源。数据来源：崂山统计局2、房地产供求数据来源：崂山统计局结论：1、崂山区房地产投资占固定资产投资的60%以上，比例相对平稳，成为固定资产投资的主要来源；2、施工面积逐年增加，且增长幅度较大；3、销售波动性较大，对国家政策较为敏感。三、崂山区房地产市场综合分析板块位置1、 浮山新区板块本版块四至：西至劲松七路，南至浮山，东至海尔路，北至张村河区域。本版块为崂山区和市北区浮山后接壤区域，也是青岛市的中央生活区，紧邻浮山森林公园，与颐中体育中心、青银高速近在咫尺，整体环境较好，交通路网发达，经过近几年的发展，该区域的市场认可度逐渐提高，配套设施相继

8、完善。从该区域可在短时间内到达市内、市郊主要地点，目前本区域在建工程较多，本地知名开发商大盘云集，项目建筑形式以小高层、高层住宅为主。该区域代表楼盘有远洋风景、竹韵山色、鲁信含章花园、金光丽园等项目。该板块目前的均价14000元/左右。 产品分析a在售项目规模项目名称占地面积（）总建面积（）容积率开发商首开时间总户数远洋风景468831452702.3远洋地产2011.9.10774香邑暖山12468224431.8麦迪绅集团2010.12.19210金光丽园835112000002.03青房2010.81710鲁信含章花园900002590002.38鲁信置业2010.8.282380城建竹

9、韵山色1300001800001.6城建集团2009.2.121460鹏利南华利源国际公馆322871673253.55鹏利南华商业发展公司2011.5228北国之春4000006000002.5北泰置地2009.4.295000b待售项目规模项目名称占地面积（）总建面积（）容积率开发商首开时间总户数开泰锦城15295567032.94开泰置业未定432君利大陆馨园558777111.38嘉亿铂兴置业未定结论：1、本区域在售项目多属于中型项目，供应体量一般；2、本区域发展相对成熟，未来待售项目较少，供应体量小。c产品形态及突出卖点项目名称产品类型建筑形态建筑风格卖点交付标准远洋风景住宅2栋11

10、层小高，7栋18-27层高层ARTDECO品牌、精装园林、地段3000元/精装香邑暖山住宅3栋7-9层，2栋17层新古典主义地段、城市洋房毛坯金光丽园住宅18栋11-17层现代毛坯鲁信含章花园住宅12栋30层现代品牌、精装、景观2000元/精装城建竹韵山色住宅9栋洋房，18栋小高层德式巴洛克品牌、风格1000元/精装鹏利南华利源国际公馆商业、公寓3栋23-27层现代地段、综合体、精装+家电2500元/精装+全套家具家电北国之春住宅16-18层现代地段、大盘毛坯1、供应产品以住宅为主，商业项目较少；2、建筑形态主要为小高层和高层，以现代风格为主流；3、卖点主打品牌及地段，精装产品较多。d户型面积

11、及价格项目名称面积区间（）主力面积（）价格区间（元/）网签价格（元/）平均价格（元/）主力总价（万/套）远洋风景89-169136-16917200起1852917666-23966260 -400香邑暖山小高层68-98洋房95-17088、9812400起14180小高层13000洋房未售114-127金光丽园41-21070-9011300-13500102011250087.5-112.5鲁信含章花园60-1089613000-160001224160平13000，96平14800、15800，108平16000142-152城建竹韵山色小高67-90洋房90-116小高88洋房105

12、小高层12400-15000洋房14400-180009864小高层13500多层16000小高119洋房168鹏利南华利源国际公馆40-8040-4613480-18200147141500060-69北国之春60-1208011700起130001041、户型面积以刚需产品为主，改善型产品较少，主要有远洋风景、香邑暖山供应；2、区域毛坯均价约14000元/平方米左右，主力总价基本在100万/套以上。（远洋风景精装标准3000元/平方米，鲁信含章花园精装标准2000元/平方米，城建竹韵山色精装标准1000元/平方米，鹏利南华利源国际公馆精装标准为2500元/平方米。）e去化分析项目名称规划户

13、数开盘次数总去化量月均去化量去化率（%）远洋风景774114814819.1香邑暖山210110810.851.4金光丽园17103108251.563.3鲁信含章花园263922178155.682.5城建竹韵山色13932132541.495.1鹏利南华利源国际公馆112015728.55北国之春1654314817489.5本区域项目去化总体较快，远洋风景于2011年9月10日实行低价开盘，17200起价带3000元/平方米精装及赠送车位，吸引力较大，截止9月27日共去化148套，平均每天将近5套；香邑暖山开盘当月去化84套，占推案量的90%多，之后鲜有去化，现还有洋房未推；金光丽园去化

14、多集中在开盘期，去化较好；鲁信含章花园一直去化较为理想，平均月去化155.6套；城建竹韵山色、北国之春去化速度一般，现均属尾盘销售；鹏利南华利源国际公馆由于产品、定位等因素，开盘遭遇滑铁卢，成交一直低迷。f客源分析本版块项目多为中档偏上产品，刚性及首次改善型自住需求较大，来源区域以本区域、崂山CBD及相近的市北区为主。g社区配套项目名称社区商业会所远洋风景1#、2#底商，体量较小远洋接待会馆，集商务、娱乐、休闲于一体，定位高端香邑暖山无高端私人会所金光丽园底商无鲁信含章花园无幼儿园城建竹韵山色北侧底商无鹏利南华利源国际公馆大型商业中心无北国之春商业步行街会所、幼儿园1、基础配套相对齐全，部分项

15、目采用高标准配套，如远洋风景；2、商业环境薄弱，竹韵山色、北国之春等项目主要以社区商业为主；3、配备幼儿园等教育设施较少。g板块总结1、经过多年的发展，浮山新区板块已相对成熟，区域认可度较高；2、区域内包括多条城市主干道，四通八达，交通条件好；3、多为中型规模楼盘，且部分为尾盘销售，供应体量一般；4、未来供应体量较小，无大规模新盘上市；5、物业类型基本为住宅，风格采用多样；6、多数为精装修，诉求卖点主要为地段、精装及品牌；7、供应产品以中小户型刚需产品为主，改善型较少；8、毛坯均价14000元/平方米左右，总价100万以上；9、本区域项目去化速度较快，鲁信含章花园月均去化155.6套；10、商

16、业业态不够完善，商业环境有待发展。2、辽阳东路以南、海尔路两侧板块该区域为崂山区政治经济中心，也是崂山区重点建设的总部经济区域，政府职能部门聚集于此，写字楼云集，商务气息浓厚。该区域海尔路CBD的建设规模显现，也极大的带动了区域楼盘价值，鉴于政府对该区域的政策引导，使得区域内项目的产品类型较为多样化，目前该区域内基本已成型，海尔东城国际、丽海园、金领世家、恩马文景园等项目已成为比较成熟的大型居住社区，居住氛围日渐成熟；远洋大酒店、丽达购物中心、乐天玛特超市及即将开业的大拇指商业广场等大型购物场所共同构成新的崂山商圈。现阶段该板块已成为中高端项目聚集区，住宅供应以写字楼、公寓为主，住宅相对较少。

17、比较典型的项目如证大大拇指深蓝公寓、华沃大厦等项目。a在售项目规模分析项目名称占地面积总建面积容积率开发商首开时间总户数中商国际大厦11322550004.8青岛中商置业2010.4.2274金领世家1175173685602.49青岛颐正置业2007.121700鑫裕和商务中心7000173471.93省房地产2009.1034百仕凯旋城26000800002.5百仕置业2009.5.1687城建桃源山色33800750561.8宝超房地产2010.9.18651大拇指深蓝公寓38092650003.5证大大拇指商业发展有限公司2011.6.181035华沃大厦6605331153.5华沃置

18、业2011.3.9245b待售项目规模分析项目名称占地面积总建面积容积率开发商首开时间总户数名汇国际13594880354.6祥泰实业待定凯旋花园CD地块1412002371001.7凯旋地产待定懿品御府20666390601.89黄金时代置业预计10月244颐慧园82000508500青岛崇杰集团待定1、本区域在售项目多为中小型规模，本地开发商为主；2、待售项目颐慧园项目凯旋花园CD地块体量较大，为未来主要供应来源。c产品形态及突出卖点项目名称产品类型建筑形态建筑风格卖点交付标准中商国际大厦写字楼1栋29层高层现代地段毛坯金领世家住宅20栋18-20层现代地段毛坯鑫裕和商务中心写字楼1栋18

19、层现代地段毛坯百仕凯旋城住宅8栋17-22层地中海风格、错层/跃层户型毛坯城建桃源山色住宅5栋5层，6栋9-16层ARTDECO品牌、园林毛坯大拇指深蓝公寓商业、写字楼、酒店、公寓商业5层，酒店12层，公寓最高26层现代地段、综合体、品牌、投资2800元/精装修华沃大厦写字楼、公寓1栋18层，1栋22层现代地段毛坯1、物业类型以写字楼为主，多为高层，纯住宅产品较少；2、诉求重点以地段为主打，普遍采用毛坯交付。d户型面积及价格项目名称面积区间主力面积价格区间网签均价平均价格主力总价中商国际大厦1500（整层）100-1500（可分割）180001665518000鑫裕和商务中心710（整层）71

20、0（可分割）1900019000金领世家66-20714513000起951113500196百仕凯旋城86-14380-110790415000120-165城建桃源山色61-12876-110小高12400-13200多层15200-2100013601小高12800多层18000小高97-140多层198大拇指深蓝公寓40-15040-60167281800072-108华沃大厦55-14055-641800099-1151、住宅主打首改和再改产品；2、公寓及办公均价18000-19000元/平方米左右；住宅价格均价15000元/平方米左右，且多为毛坯。3、金领世家及百仕凯旋城项目由于开

21、盘时间较早，导致网签均价较低。e去化分析项目名称规划户数开盘次数总去化量月均去化量去化率（%）中商国际大厦2741901516.7鑫裕和商务中心1700金领世家16324149132.491.4百仕凯旋城687365918.895.9城建桃源山色651156647.286.9大拇指深蓝公寓1035130375.829.3华沃大厦24510001、本区域住宅项目去化速度一般，但整体已属于尾盘销售；2、百仕凯旋城去化主要集中在09年5月至12月，共去化528套，其余时间以个位计；3、大拇指深蓝公寓自11年6月开盘，去化情况一般；4、经实地调查，华沃大厦1号楼已去化完成（某单位团购），2号楼去化约4

22、0%，但在网签系统尚未体现。f客源分析本区域为崂山区繁华地段，生活商业配套齐全，吸引崂山区内客户及周边客户聚集，以崂山区区域客户为主，以刚性需求为主，部分市区客户在此购房养老。g社区配套项目名称社区商业其他中商国际大厦标准游泳池、健身房鑫裕和商务中心金领世家沿街商业高端会所、游泳池百仕凯旋城沿街商业城建桃源山色北侧底商大拇指深蓝公寓大型商业电影院，空中花园华沃大厦2层商业裙楼空中花园、健身休闲区1、本区域项目大都带有沿街商铺，自身教育配套较少；2、基础配套相差不多。板块总结1、本区域处于崂山区行政中心，地段及配套较好；2、供应量总体较小，现主要有大拇指深蓝公寓支撑；3、未来供应项目有限，供应量

23、不大；4、本区域产品类型较多，涵盖住宅、公寓、写字楼；5、建筑风格以现代风格为主，无特别突出项目；6、住宅产品定位普遍处于中端，新房价格与二手房价格出现倒挂现象；7、由于地段较好，价格相对较高，改善型产品较多；8、整体去化速度一般，住宅项目多为尾盘销售；9、项目自身除基本配套外，附加配套较少，如幼儿园、会所等。3、香港东路两侧-麦岛板块该区域优势明显，与市南区接壤。周边拥有青岛大学和中国海洋大学等知名院校，人文气息浓厚；且背依浮山森林公园，海景资源明显，环境优美，是居住最佳地段，四周道路交通发达，可以在短时间内到达香港中路，购物休闲都非常方便，是青岛市传统的高端住宅聚集区。目前在建或建成楼盘的

24、产品建筑形式多以多层、高层为主，而且价格相对较高。该区域的代表楼盘有海信天玺、天悦、银座领海公馆等。该板块目前均价40000元/以上，海信天悦均价达到50000元/。a区域项目规模分析项目名称占地面积总建面积容积率开发商首开时间总户数海信天玺370001000002.16海信地产2010.10.22336天悦930001690001.2海信地产2011.3352亚麦山城1000001800001.4亚麦房地产2010.9.26541青啤地产北山项目906071505991青啤地产待定2511、本区域项目较少，多为中型规模低密度高端项目；2、海信地产为本区域最重要开发商，天玺、天悦及麦岛金岸等稀

25、缺地段连片开发；3、青啤地产北山项目为待售别墅项目，目前尚未动工，上市时间未定。b产品形态及突出卖点项目名称产品类型建筑形态建筑风格卖点交付标准海信天玺住宅、别墅1栋17层、3栋39-43层、5栋别墅ARTDECO地段、品牌、海景精装天悦住宅、别墅别墅3层，多层6层，小高层9-16层共18栋欧式古典地段、品牌、海景、低密度住宅精装别墅毛坯亚麦山城住宅5栋10层，3栋11层，1栋14层现代地段精装青啤地产北山项目住宅、别墅多层、别墅1、产品类型以小高层、别墅为主，定位高端；2、欧式风格为主；3、诉求卖点主要为地段、低密度，海景；4、产品以精装为主，且装修标准较高，多在5000元/平方米以上。c户

26、型面积及价格项目名称面积区间主力面积价格区间网签均价平均价格主力总价海信天玺136-417217-2864717445000977-1287天悦160-450180-21034000-680004980350000900-1050亚麦山城82-178190-19727000起1234930000570-5911、由面积区间及主力面积可看出，本区域产品为纯改善产品；2、本区域价格已天悦、天玺为主导，均价45000元/平方米以上，天悦达到了50000元/平方米。d去化分析项目名称规划户数开盘次数总去化量月均去化量去化率（%）海信天玺33621175.834.8天悦352182.72.3亚麦山城541347410.187.6本区域项目去化速度较慢，月均去化不足10套。e客源分析本版块为青岛市传统的高端住宅聚集区，购买客户遍及国内外，投资需求占有一定比例；大多有自己的产业，客户层次较高，购买主要动机为投资升值及休闲度假。f社区配套项目名称基础配套社区商业其他海信天玺地暖、双安防大堂、窗式新风系统、外窗保温系统、水源热泵系统无会所、双语幼儿园天悦地暖、污水源热泵系统、外墙保温系统、自平衡窗式新风系统等节能减排系统，小高层采用双层安防大堂，户内下沉式主卫浴缸，智能家居系统和五级安防系统。西南侧步行商业街无亚麦山城一