酒店管理地产地产开发企业收入项目的审核集团地产开发叶予舜.docx

1、酒店管理地产 地产开发企业收入项目的审核集团地产开发叶予舜酒店管理地产 地产开发企业收入项目的审核集团地产开发收入项目的审核一、 收入总额的审核（一） 审核事项清算项目收入包括转让普通住宅、其他商品房、土地使用权、在建项目等取得的货币收入和非货币收入。审核时应特殊关注：1. 面积相关数据审核审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入。审核项目面积相关数据，应对项目总建筑面积或土地使用面积从以下方面进行审核：（1） 对“五证”每证各自登记的数据，应比较一证与其他四证之间登记的数据是否一致；（2） “五证”数据与土地增值税项目登记表的数据是否一致；（3） “

2、五证”的数据与施工合同、销售合同、台帐等记录的面积是否一致。2. 销售合同审核对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商品房购销合同统计表及相关合同所记载的金额确定。对房地产销售合同的审核。在审核转让房地产取得的收入时，应当查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。3. 实物收入审核对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法)确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。4. 成交价合理性审核对纳税人转让房地产无法提

3、供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。开发商以房地产开发项目对外股权投资，成交价合理性审核，应考虑纳税人执行会计制度的影响。因为执行会计制度的纳税人对外投资按协议价确认，执行会计准则的纳税人对外投资按公允价确认。5. 明细资料审核获取或编制房地产转让收入明细表，复核加计正确，并与报表、总账、明细账及土地增值税纳税申报表等进行核对。6. 预售收入与销售收入的审核正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性。对于预售收入应征营业税和企业所得税，但不是土地增值税的应税收入。（二） 工作底稿审核清算项目收入应填制工作底稿（范本

4、）中的下列审核表：1. 与收入相关的面积明细审核表；2. 房地产转让收入审核表；3. 房地产转让收入明细审核表（普通住宅）；4. 房地产转让收入明细审核表（其他商品房）；5. 房地产转让收入明细审核表（其他项目） ；6. 商品房出租及其他自用审核表；7. 未计入房价单独收取的代收费用审核表。二、 征税收入与免税收入的审核（一） 审核事项审核征税收入与免税收入的划分情况，应特殊关注：1. 征税项目与免税项目的转让收入的确认、计量方法是否一致；2. 正确划分征税项目与免税项目的收入界限。（二） 工作底稿审核征税收入与免税收入的划分情况，应填制工作底稿（范本）中的房地产转让收入明细审核表（普通住宅）

5、和房地产转让收入明细审核表（其他商品房）。三、 成交价格的审核（一） 审核事项对被审核人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形。 应根据税务机关的核准文件，审核由税务机关根据评估价格确定的收入。（二） 工作底稿对被审核人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由等按税法规定应核定征收的情形，但符合准则第十六条规定的接受委托条件的清算项目，审核时应填制工作底稿（范本）中的下列审核表：1. 房地产转让收入明细审核表（普通住宅）；2. 房地产转让收入明细审核表（其他商品房）；3. 房地产转让收入明细审核表（其他项

6、目）。四、 视同销售的审核（一） 审核事项审核非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应特殊关注：1. 能够取得清算项目的同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，视同销售金额按平均价格确定；2. 属于税务机关核定征收情况的，依据税务机关的核准文件，确认视同销售房地产的收入；3. 清算项目的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（二） 工作底稿审核非直接销售和自用房地产的收入确认情况，应填制工作底稿（范本）中的下列审核表：1. 房地产转让收入明细审核表（普通住宅）；2. 房地产转让收入明细审核表（其他商品

7、房）；3. 房地产转让收入明细审核表（其他项目）；4. 商品房出租及其他自用审核表。五、 代收费用的审核（一） 审核事项审核代收费用的确认情况，应特殊关注：1. 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；2. 如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。（二） 工作底稿审核代收费用的确认情况，应填制工作底稿（范本）中的未计入房价单独收取的代收费用审核表。六、 收入截止性测试方法、销售业务真实性和销售收入准确性的审核（一） 收入截止性测试的审核方法截止性测试是审计的提法，从会计的角度截止性测试解决的是会计要素所属会计期间问题

8、，从税收的角度截止性测试解决的是征税对象的税款所属期问题。土地增值税清算项目的收入所属期，是从所清算项目所收的第一笔收入起至税务机关确定是本次清算终止日。收入的截止性测试可选择下列方法：1. 以账簿记录为起点。从资产负债表前后若干天的账簿记录查至记账凭证，检查发票存根与交房凭证，目的是证实已入账收入是否在同一期间已开具发票并发货，有无多记收入。2. 以销售发票为起点。从资产负债表日前后若干天的发票存根查至交房凭证与账簿记录，确定已开具发票的货物是否已发货并于同一会计期间确认收入。具体做法是抽取若干张在资产负债表日前后开具的销售发票的存根，追查至交房凭证和账簿记录，查明有无漏记收入现象。3. 以

9、交房凭证为起点。从资产负债表日前后若干天的交房凭证查至发票开具情况与账簿记录，确定销售收入是否已记入恰当的会计期间。（二） 销售业务真实性的审核事项审核销售业务的真实性应特殊关注：1. 对销售退回业务应根据退回合同、收款单证、退款单证、产权证等证据，确认销售退回的真实性；2. 对销售折扣与折让业务应根据被审核单位折扣折让制度和按税法规定开据的折扣折让发票，确认折扣折让的真实性；3. 对以土地使用权投资开发的项目应根据有关工商登记资料、出资协议、产权证等证据，确认土地使用权投资的真实性；4. 对按揭销售业务应根据销售合同、报房屋管理部门按揭资料、银行按揭合同等证据，确认按揭销售业务的真实性。5.

10、 对以房地产换取土地使用权应根据交换前后的产权证、交换合同、评估报告等证据，确认以房地产换取土地使用权的真实性；6. 对还本销售业务应根据还本销售合同、产权证明、销售发票、收款单证等证据，确认还本销售业务的真实性；7. 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致而发生补、退房款的，应根据销售合同、测量报告、退补款凭证等证据，确认退补款业务的真实性。（三） 销售收入准确性的审核事项审核销售收入的准确性应特殊关注：1. 审查销售发票上的数据；2. 审查主营业务收入明细账、记账凭证及销售发票等原始凭证；3. 审查销售发票上的详细内容及销售价目表；4. 审查销售收入确认时间；5. 审查销售收

11、入计价、分摊、结转等情况；6. 审查商品房销售收入的会计处理归属清算项目是否正确，是否存在应记入本清算项目销售收入错记入其他清算项目，或将应记入其他清算项目销售收入错记入本清算项目。（四） 工作底稿收入的截止性测试，审核销售业务的真实性、准确性，应填制工作底稿（范本）中的下列审核表：1. 房地产转让收入审核表；2. 房地产转让收入明细审核表（普通住宅）；3. 房地产转让收入明细审核表（其他商品房）；4. 房地产转让收入明细审核表（其他项目）；5. 商品房出租及其他自用审核表；6. 未计入房价单独收取的代收费用审核表；7. 本次清算项目成本分摊比例审核表（普通住宅和其他商品房）；8. 本次清算项

12、目成本分摊比例审核表（其他项目）。七、 不征税收入的审核（一） 审核要点1. 审核不征税交易发生情况；2. 分项计算不征税收入金额。（二） 审核依据1. 房地产的继承。房地产的继承是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡以后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。继承通常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承该房地产；遗嘱继承主要是指由死者生前所立遗嘱中指定的继承人继承该房地产。这种行为中发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人)并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产

13、的继承不属于土地增值税的征税范围。2. 房地产的赠与。房地产的赠与是指房产的原产权所有人（即赠与人)依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地交给其他人（即受赠人)的民事法律行为。财税字201XXX号文件规定，“上述赠与是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、

14、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益组织。”这种行为虽发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即赠与人)并没有因为权属的转让而取得任何收入。因此，房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。3. 房地产出租。房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让。因此，不属于土地增值税的征税范围。但对于以出租名义转让房地产之实，以逃避土地增值税的，应根据征管法的有关规定进行处理。4. 房地产抵押。房地产的

15、抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人，作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。这种情况下由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利，房产的产权所有人、土地使用权人虽然在抵押期间取得了一定的收入，但实际上这些收入在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税只是待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让，应列入土地增值税的征税范围。5. 房地产的代建房。

16、房地产的代建房行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，收入是一种劳务收入，故不属于土地增值税的征税范围。6. 房地产的重新评估。房地产的重新评估是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。7. 国家收回、征用。因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转移的。这种情况发生了房地产权属的变更，原房地产所有人、土地使用人

17、也取得了一定的收入（补偿金)，但根据条例的有关规定，对此免征土地增值税。此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，细则规定也免征土地增值税。（三） 申报资料不征税收入的资料属于会计核算资料，审核事项为逻辑关系审验和收入账务处理方法认定。资料来源科目为“主营业务收入”、“其他业务收入”、“应收账款”、“预收账款”和纳税人用于核算不征税收入销售款项的其他科目。1. 主要开发产品（工程)不征税交易明细表；2. 不征税交易行为减少商品房有关资料；3. 银行明细对账单。（四） 审核方法1. 审核发生情况。对不征收土地增值税的商品房交易，应根据税法规定的不征税范围，以交易

18、资料为依据，分类确认不征税交易的发生情况。2. 计算不征税收入金额。在确认不征税收入金额时，应包括货币收入、实物收入和其他收入。3. 关注政策变化。以房地产进行投资、联营、合作建房2007年2月1日起征税。根据国税发2006187号文件对视同销售项目的规定，财税字199548号文件规定的下列两项免税规定，自2007年2月1日起停止执行。（1） 以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。（2） 合作建房、按比例分房建成后自用。对于一方出地,一方出资金，双方合作建房

19、，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。4. 对于不征税销售收入，在土地增值税纳税申报表（一）中不反映，不属于申报事项。八、 本次清算转让收入总额的审核（一） 审核要点1. 根据清算项目实际情况，确认转让收入形式，合理选择征税收入总额的计算基础；2. 关注视同销售和不征税收入的计算情况；3. 正确选择公式，准确计算征税收入总额；4. 对征税总额按清算单位，进行分类确认。（二） 审核依据1. 按收入补偿形式分类计算收入。执行国家税务总局国税发199590号文件规定的地区，纳税人按清算单位分别计算货币收入、实物收入、其他收入；2. 按转让对象分类计算收入。执行省市、自治区自定土地增值税纳税申

20、报表（一)的地区，根据当地报表收入分类情况，按清算单位分别计算填报。如北京是按照“转让土地收入”、“转让地上建筑物及其附着物收入”计算填报。（三） 申报资料1. 主营业务收入会计核算资料；2. 按评估价格确认收入的，应取得税务机关核准价格计算收入的有关资料；3. 视同销售收入的纳税调整资料；4. 不征税收入的确认资料。（四） 审核方法征税收入总额应根据转让收入计算的基本情况，选择下列方法确认征税收入总额。1. 以主营业务收入为基础计算的征税收入总额，应以不包含不征税销售收入为基础。公式如下：征税收入总额=主营业务收入+视同销售收入2. 以税务机关根据或参照评估价格确定纳税人转让房地产收入，为基

21、础计算的征税收入总额，应以不包含不征税销售收入为基础。公式如下：征税收入总额=税务机关确认收入+视同销售收入3. 以交易方式分项计算收入的合计数为基础，计算的征税收入总额，应以不包含不征税销售收入为基础。公式如下：征税收入总额=按交易方式分项计算收入合计数+视同销售收入按交易方式分项计算收入合计数包括如下事项：（1） 销售货币金额。（2） 换取非货币性资产作价金额。（3） 分配股东作价金额。（4） 分配投资人作价金额。（5） 用于职工福利作价金额。（6） 用于职工奖励作价金额。（7） 对外投资金额。（8） 抵偿债务金额。（9） 取得其他收益金额。4. 对征税总额按清算单位，进行分类确认。按照申报表的要求，有多项清算单位的，应按清算单位分别填制纳税申报表，分项办理纳税申报手续。无论是在确认收入还是在确认扣除项目的时候，应按清算单位分别确认。5.