住宅小区物业服务标准.docx

1、住宅小区物业服务标准住宅小区物业服务标准住宅物业服务标准总那么 1.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情形，制定本标准。1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的修理养护、治理，爱护公共环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。 1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。 术语和定义 2.0.1 物业服务 物业服务企业或其他治理人受业主或者建设单位托付，对物业治理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地，进行修理养护、治理，爱护公共环境卫生和相关秩序的活动。

2、 2.0.2 物业共用部分 物业治理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同治理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。要紧包括共用部位、共用设施设备。 2.0.3 专项服务 同意托付，承接共用设施设备修理养护、园林绿化、环境卫生、秩序爱护等专业服务。 2.0.4 特约服务 物业服务企业或其他治理人依照业主托付提供的物业服务合同约定以外的服务。2.0.5 突发公共事件突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产缺失、生态环境破坏和严峻社会危害，危及公共安全的紧急事件。 差不多规定3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的修理养护为日常修理养护工作，不包括需要使用专项修理资金的修理、更新和改造

3、工作。 3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。 3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情形确定物业服务事项，选定相应的物业服务标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。住宅物业服务一级标准 4.1 差不多要求 4.1.1 客户服务场所1 设置客户服务场所，配置差不多办公设备。 2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时刻，工作日许多于 8 小时，其他时刻设置值班人员。 4

4、 设置并公示 24 小时服务 。 4.1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全治理员。 4 项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业治理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 4.1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备修理养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序爱护等治理制度。 2 建立突发公共事件应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 4.1.4 档案 1 建立物业治理档案。 2 配备档案治理人员。 4.1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 4.

5、1.6 客户服务 1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情形、收支情形、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在要紧出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修 20 分钟内、其它报修按双方约定时刻到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知。 5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。 6 每年公布征集 1 次物业服务意见，公示整改情形。 7 配合相关部门进行公益性宣传。 8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责

6、任保险。 4.1.7 专项服务托付治理 1 签订专项服务托付合同，明确各方权益义务。 2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评判。 4.2 共用部位及共用设施设备运行、修理养护 4.2.1 综合治理 1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。 2 运行、检查、修理养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情形评估检查。4 共用部位检查中发觉的问题，应按照责任范畴编制修缮打算，并按打算组织修缮；共用设施设备运行中显现的故障及检查中发觉的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度修理养护

7、打算。6 特种设备按照有关规定运行、修理养护和定期检测。7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房 1 每月清洁 1 次，室内无杂物。 2 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 4 设施设备标志、标牌齐全。 5 张贴或悬挂相关制度、证书。 4.2.2 共用部位 1 房屋结构 每半年检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观显现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件 1 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2 每季度巡查

8、 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 3 每年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物 1 每季度巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2 每半年检查 1 次雨、污水管井等。 3 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。 4 每季度巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5 每年检测 1 次防雷装置。 4.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 每年清

9、洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 4.2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视 1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换 1 次备用水泵。 4 每年检查 1 次水泵润滑情形，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 4.2.5 排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋

10、面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 2 污水泵 汛期每日巡视 1 次，平常每月巡视 1 次，检查设备运行状态；每月进行 1 次手动启动测试；每年养护 1 次。 3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。 4.2.6 照明和电气设备 1 楼内照明 每周巡视 1 次，一样故障 1 日内修复；复杂故障 1 周内修复。 2 楼外照明 每 2 周巡视 1 次，一样故障 3 日内修复；复杂故障 2 周内修复。 3 应急照明 每日巡视 1 次，发觉故障，即时修复。 4 低压柜 每周巡视 2 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 5 低压配电箱和线路 每季度巡视 1

11、 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。 6 操纵柜 每季度巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 7 发电机 每季度试运行 1 次，保证运行正常。 8 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。4.2.7 安全防范系统 1 报警操纵治理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 2 对讲门口机 每季度检查 1 次按键、显示屏等；每季度表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 3 网络操纵箱 每年检查 1 次外观、接线；每年表面清洁 1 次；每年内部除尘

12、1 次。 4 红外对射探测器 每年检查 1 次接线、探测范畴、防水状况等；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 5 图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 6 摄像机 每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除尘 1 次。 7 解码器 每年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 8 云台 每年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。 9 巡更点 每半年检查 1

13、 次外观，发觉故障隐患，即时排除；每半年表面清洁 1 次；每日储备巡更记录。 10 读卡器 每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次，查看防水状况。 11 电磁锁门锁 每季度检查 1 次吸力、外观、接线。 12 出门按钮 每季度检查 1 次开锁功能、接线。 4.2.8 电梯1 电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 3 日常爱护保养和定期检查中发觉的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全爱护装置、测量调控装置及有关附属仪器外表应每年进行校

14、验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、修理单位签订电梯维保合同，约定爱护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权益、义务与责任。对专项服务企业的修理保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修打算的落实情形进行监督。5 配备电梯安全治理人员。定期对电梯安全治理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应赶忙启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业修理人员应在30分钟内到达现场。4.2.9 水景 1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。 2

15、 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查 1 次防漏电设施。 3 设置必要的安全警示标志。 4 水质符合卫生要求。 4.3 消防安全防范4.3.1 综合治理 1 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。 2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员把握消防差不多知识和技能；每年组织 1 次有职员、业主或使用人参加的消防演练。 3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对职员进行 1 次消防安全培训。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次建筑消防设施；保证疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器

16、材符合消防安全要求。5 发觉消防安全违法行为和火灾隐患，赶忙纠正、排除；无法赶忙纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。 6 消防操纵室设专人 24 小时值班，每班 2 人，及时处理各类报警、故障信息。 7 发生火情赶忙报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。 4.3.2 消防设施设备修理养护 1 火灾自动报警系统 1 火灾报警操纵器、联动操纵设备 每日巡查 1 次设备运行情形，保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试 1 次报警操纵器、联动操纵设备的报警、联动操纵、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘 1 次。2 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试

17、 1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入运行 2 年后，每隔 3年由专业清洗单位清洗 1 次。 3 备用电源 每月检测切换 1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验 1 次。 2 消防广播系统 每月检查测试 1 次消防专用 、重要场所的对讲 、对讲 主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘 1 次；每 2 年机柜内的设备内部除尘 1 次。 3 防排烟系统 每月检查测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护 1 次防排烟风机、电源操纵柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施 每月抽查测试 1 次防火

18、门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动操纵功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘 1 次；每年检查爱护 1 次防火门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。 5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每半年检查 1 次润滑情形；每年养护 1 次室内、外消火栓。 6 应急照明、疏散指示标志 每月测试切断正常供电 1 次，测量 1 次照度和供电时刻。7 消防电梯 每月检查测试 1 次按钮迫降和联动操纵功能，轿箱内消防 。8 灭火器 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情形，每月检查核对 1次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好

19、状态。4.4 绿化养护 4.4.1 差不多要求 1 乔木 植株储存率高于 85%，年成活率高于 85%。 2 灌木 植株储存率高于 85%，年成活率高于 85%。 3 绿篱和色块 植株储存率高于 85%，年成活率高于 85%。 4 地被和花坛植物 花坛植物死亡率低于 15%。 5 草坪 保证差不多成活。 4.4.2 绿化养护内容 1 灌溉 依照天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不显现严峻旱涝现象。一样植物在萌芽前、春季洪涝期间、入冬前浇水1次。 2 施肥 依照植物生长情形施肥，一样乔木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每 1 年至 2 年施肥 1 次；地被和草坪植物每年开春后施肥 1 次；花

20、坛植物依照生长情形进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。 3 病虫害防治 植物生长季每月检查 1 次病虫害发生情形并进行防治，不显现严峻病虫害现象。 4 整形修剪 一样乔木每 3 年修剪 1 次；灌木每 2 年修剪 1 次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后修剪 1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪 1 次，全年至少修剪 5 次。 5 除草 每年全面除草 1 次，重点绿地增加除草次数，显现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的 30%。 6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1次。 4.4.3 工作检查和记录 生长季节每月检查 1 次植物生长情形。 4.5 环境卫生 4.

21、5.1 生活垃圾的收集、清运 1 按有关规定和标准实行垃圾分类。 2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每 5 日喷洒 1 次杀虫药。 4 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 4.5.2 物业共用部分清洁 1 楼内 1 大堂、一层候梯厅 每日清扫 1 次、每周清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。 每月擦拭 1 次信报箱、大堂玻璃。 2 楼道、楼梯 每周清扫 1 次、每季度清拖 1 次楼道、楼梯地面。 每季度擦拭 1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。 2 电梯轿箱 每日擦拭 1 次电梯轿厢门

22、、面板。 每日清拖 1 次轿厢地面。 3 天台、屋面 雨季前清扫 1 次天台、屋面。 4 楼外道路及设施 每日清扫 1 次楼外道路。 5 水景 依照水质情形进行消毒净化处理。 使用期间每周清洁 1 次水面；每年清洁 2 次水池池底。 6 有害生物预防和操纵 配合相关部门进行有害生物的预防和操纵。 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。 降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 4.5.3 工作检查和记录 每日抽查 1 次清洁质量，做好记录。 4.6 公共秩序爱护 4.6.1 要紧出入口有人值守。 4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6

23、：00 至 22：00 巡视 1 次，22：00 至次日 6：00 巡视 1 次。 4.6.3 巡视检查停车场，爱护道路、场地使用秩序。 4.6.4 机动车辆凭证出入。 4.6.5 安防操纵室设专人 24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存 30 日备查。 4.6.6 对违法行为赶忙报警，协助相关部门处理。 4.6.7 记录与档案 1 各项工作记录完整有效。 2 档案齐全。 4.7 装饰装修治理 4.7.1 建立装饰装修治理服务制度。 4.7.2 建立装饰装修治理档案。 4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修治理服务协议，告知业主或

24、使用人在装饰装修工程中的禁止行为和本卷须知。 4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发觉业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应赶忙劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业治理区域内公示。 4.7.5 装饰装修终止后进行检查，对违反住宅室内装饰装修治理服务协议的当事人按照约定处理。 4.7.6 托付清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采纳袋装运输或密闭运输的方式，在 2 日内清运。住宅物业服务二级标准5.1 差不多要求5.1.1 客户服务场所 1 设置客户服务场所，配置差不多办公设备。 2 公

25、示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 3 客户服务场所工作时刻，工作日许多于 8 小时，其他时刻设置值班人员。 4 设置并公示 24 小时服务 。 5.1.2 人员 1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2 从业人员统一着装，佩戴标志。 3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全治理员。 4 项目负责人具有 3 年以上物业服务企业治理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 5.1.3 制度 1 建立共用部位及共用设施设备修理养护、消防安全防范、绿化养护、环境

26、卫生、公共秩序爱护等治理制度。 2 建立突发公共事件的应急预案。 3 建立物业服务工作记录。 5.1.4 档案 1 建立物业治理档案。 2 配备档案治理人员。 3 应用运算机治理差不多信息、基础资料。 5.1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 5.1.6 客户服务1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情形、收支情形、本年度收支预算。 2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在要紧出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。 3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。 4 水、电急修 20 分钟内、其它报修按

27、双方约定时刻到达现场；由专项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。 5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。 6 每年公布征集 1 次物业服务意见，公示整改情形。 7 配合相关部门进行公益性宣传。 8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 5.1.7 专项服务托付治理 1 签订专项服务托付合同，明确各方权益义务。 2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。 3 专项服务企业人员佩戴标志。 4 对专项服务进行监督及评判。 5.2 共用部位及共用设施设备运行、修理养护 5.2.1 综合治理 1 建立房屋及共用设

28、施设备的基础档案。 2 运行、检查、修理养护记录应每月归档。3 组织实施房屋使用安全情形评估检查。4 共用部位检查中发觉的问题，应按照责任范畴编制修缮打算，并按打算组织修缮；共用设施设备运行中显现的故障及检查中发觉的问题，应即时组织修复。 5 每年第四季度制定下一年度修理养护打算。6 特种设备按照有关规定运行、修理养护和定期检测。7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。8 设备机房 1 每月清洁 1 次，室内无杂物。 2 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 3 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 4 设施设备标志、标牌齐全。 5 张贴或悬挂相关制度、证书。 5.2

29、.2 共用部位 1 房屋结构 每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观显现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件 1 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2 每 2 月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 3 每半年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 4 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3 附属构筑物 1 每 2 月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2 每半年检查 1 次雨、污水管井等。 3 每 2 月巡查 1 次大门、围墙

30、、围栏等。 4 每 2 月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5 每年检测 1 次防雷装置。 5.2.3 空调系统 1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。 2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 3 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。 4 每年对空调系统进行 1 次整体性修理养护。 5.2.4 二次供水设施 1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。2 每日巡视 1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换 1 次备用水泵。 234 每年检查 1 次水泵润滑情形，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次水泵。 5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 5.2.5 排水系统 1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。 2 污水泵 汛期每日巡视 1 次，平常每 2 周巡视 1 次，检查设备运行状态；每月进行 1 次手动启动测试；每年养护 1 次。