苏州工业园区城市规划管理技术规定.docx

1、苏州工业园区城市规划管理技术规定苏州工业园区城市规划管理技术规定（2011年版）第一章总则第二章用地管理通则第三章建筑管理通则第四章住宅区规划管理第五章公共设施规划管理第六章工业区规划管理第七章景观与环境规划管理第八章附则附录一 特定区域范围附录二 建筑满窗日照计算规则总则第一条（目的依据）为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城乡规划法、江苏省城乡规划条例等有关法律、法规、规章和规范，制定本规定。第二条（适用范围）本规定适用于苏州工业园区中新合作区范围内各项新建、 扩建、改建的建设工程及与城市规划、设计和管理有关的活动，中 新合作区外参照执行。第三条（规划建设理念）园区规

2、划建设应当体现资源节约、 环境友好的总体要求，统筹安排各类建设项目和建设用地， 完善功能布局、集约利用土地， 保护景观和生态资源、改善人居环境。第四条（特定区域）园区行政主管部门可视城市发展需要， 将城市核心地区、旧 城更新地区及大型公共绿地、 滨水地区等在土地使用和建筑管理 上有特别要求、需作特殊规定的地区划定为特定区域。特定区域内的建设工程，应按经批准的详细规划（含控制性 详细规划和修建性详细规划）、城市设计执行。在规划设计时， 可根据实际情况和特殊要求确定地块的建筑密度、 容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标。园区现行特定区域范围见附录一。 园区行政主管部门可根据 需要另行制定特定区

3、域的管理规定。用地管理通则第五条(新增城市用地分类)园区内建设用地，按主要用途和功能分区的基本原则， 参照城市用地分类与规划建设用地标准 (GBJ137-90 )分类，并结合本地区社会经济发展实际情况， 在现行国标基础上新增部分用地类别。表2.1 新增城市用地分类和代号表新增城市用地类 别代号新增城市用地新增城市用地类别表述中类小类类别名称Rx宿舍、公寓用地单独占地的宿舍、公寓用地Rxx学生公寓用地单独占地或位于地块用地边缘能够单独划岀的学生宿舍用地Rxl老年公寓用地老年人集体居住的宿舍区，包含小型配套设施用 地Rxj酒店式公寓用地由专门物业管理公司进行统一管理的酒店服务 式公寓Rxd单身职工

4、宿舍用地单身职工集体居住的宿舍区，包含小型配套服务 设施用地，一般结合便利中心集中布置Rc居住区公共服务设施用 地单独占地的居住小区及以下各级公共服务设施用地Rcz小区综合公共服务设施 用地居住小区综合性公共服务设施用地Rcj小区级教育设施用地单独占地的中小学、幼托等居住小区配套教育设施用地Cb商办混合用地商业办公混合用地Cr商住混合用地商业居住混合用地Mx创新型产业用地从事高新技术产品的研制、开发或提供技术外包 服务和业务流程外包服务的企业用地BD白地在短期内不能明确性质的用地或综合性用地HD灰地需逐步“退二进三”的工业用地第六条（兼容性控制）建设用地的使用和建设项目的选址， 应当符合总体规

5、划和控 制性详细规划要求，并遵循土地使用兼容性的原则，按照江苏 省城市规划管理技术规定中建设用地适建性的有关规定执行。江苏省城市规划管理技术规定建设用地适建性规定中未列入的建设项目，由园区规划部门根据该建设项目对周围环境的影响和基础设施的条件核定其适建范围。凡需改变经批准的规划用地性质或超出 江苏省城市规划管 理技术规定中建设用地适建性规定范围的， 应对规划进行调整， 按规定程序批准后方可实施。第七条（建设强度控制）各类建设用地的建设强度控制指标应符合本规定的要求。园区特定区域、重要节点地区、轨道站点周边地区、旧区更 新地区的开发与改造等特殊建设项目，因实施需要建设强度确需 突破本规定要求的，

6、可结合有关专项规划、 城市设计等要求进行 论证，论证可行的，经批准后执行。第八条（建设地块管理）已取得规划许可的建设项目，因上位规划、市政规划调整或 公共利益需要造成净用地面积减少的， 在符合交通、景观、消防、 卫生、日照等有关规定，且规划论证可行的前提下，经批准后可按原核定建筑规模建设，但不得改变用地性质、降低绿地率、减少公益性设施配置、影响城市空间形态。因开发建设需要，相邻的两块或多块用地确需调整合并的,应符合以下要求：（一）地块合并后建设规模不得超过各地块原批准建设规模之和；（二）若各地块规划用地性质或控制要求不同， 应保证地块合并后各功能建筑面积的比例不变，并应符合相关规划控制要求。建

7、筑管理通则第九条（建筑退线）（一）建筑缓冲带距离控制建筑缓冲带是指主体建筑物 （一般以建筑外墙为参照） 与城市道路、公路、铁路及水域之间的控制区，其中包括绿化缓冲带和间距缓冲带。绿化缓冲带只用于植树、造景和铺设草地，可建设指示牌、灯柱等小型构筑物和设施。间距缓冲带中可建设停车场、车道、人行道、路肩和篷盖，以及建筑面积不超过9平方米的垃圾收集点、警卫室、小型变配电设施、雨水提升泵站、自来水增压泵站等设施。表3.1 建筑缓冲带控制距离道路、地界分类建筑退地块红线 （米）备注城市道路快速路、主干路 15其中绿化缓冲带控制距离为 10米，间距缓冲带控制距离 为5米次干路 10其中绿化缓冲带控制距离为5

8、米，间距缓冲带控制距离为5米支路 5其中绿化缓冲带控制距离为3米，间距缓冲带控制距离为2米河道边线 10以绿化缓冲带为主（二）相邻地块建筑物、地下建筑物退界距离控制相邻地块建筑物后退公共地界、地下建筑物后退道路红线按表3.2的规定执行。表3.2 相邻地块建筑物、地下建筑物退界距离分类建筑退地块红线（米）备注相邻同 性质地 块公共 地界居住建筑 9 （低层、多层住宅） 15 （高层、中高层住宅）应同时满足日照 间距要求；以绿化 缓冲带为主工业建筑8 （建筑高度24米以上，包括24米） 5 （建筑咼度24米以下）以绿化缓冲带为主相邻非同性质地块公共地界 10以绿化缓冲带为主地下建筑退道路红线地下建

9、筑距离边界最小间距为5 米，同时在确保施工安全前提下， 开挖不得突出道路红线与公共地下空间 连接时除外第十条（建筑间距）（一） 建筑间距控制应满足江苏省城市规划管理技术规定 的有关要求，并应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求。（二） CBD区域内的建筑按非住宅建筑控制建筑间距，不 执行住宅日照标准。若 CBD区域外有受其遮挡且有日照要求的 建筑（根据苏州工业园区中央商贸区高层建筑日照分析管理办 法的规定确定），该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照标准。（三） 东环路地区内的新建建筑， 若周边有受其遮挡且有日 照要求的建筑，该受遮挡建筑须满足国家相关建筑日照标准。（四）

10、 酒店式公寓按非住宅建筑计算建筑间距， 不执行有关住宅日照标准。第十一条（出入口）（一） 周边有一条以上城市道路的地块， 出入口应设置在较低等级道路上。同一条道路上相邻出入口的间距一般不小于 100米。城市主干道上不宜开设地块出入口。不得在道路展宽段、港湾式公交站场设置出入口。（二） 地块出入口位置与城市主干路交叉口 （含T型交叉口） 的距离不宜小于80米，与次干路交叉口（含 T型交叉口）的距 离不宜小于50米（以上起算点为城市道路红线交叉点），与桥隧坡道起止线的距离不宜小于 30米。（三） 居住小区一般应至少设置 2个出入口；商业、办公建 筑宜单独设置人行出入口，主要人行出入口前应留有适当的

11、集散 场地；面积小于1公顷的工业地块，只允许设置 1个出入口。（四） 出入口的宽度一般为610米，特殊情况下可放宽至 12米。出入口处的道路机非分隔带开口在出入口宽度基础上放宽6米。（五）对出入口宽度、数量有特殊要求的工业项目，可根据情况另行申请，但应进行交通影响分析，并满足相应的规范要求。第十二条（停车设施配建）（一）停车场（库）应遵循以配建停车为主、路外公共停车为辅、路边停车为补充的原则。建筑物配建停车指标应符合表3.3的规定。其中机动车以小型车为计算当量，非机动车以自行车为计算当量。表3.3 建筑物停车配建标准建筑类型机动车非机动车计算单位车位计算单位车位住宅低层住宅车位/户2.0车位/

12、户/144川以上单元式住宅车位/户1.5车位/户1.0144 m2以下单元式住宅车位/100m?建筑面 积0.8车位/户1.5酒店式公寓 车位/户0.8车位/户1.0公租房车位/户0.3车位/户2.0单身宿舍车位/套0.3车位/100人70酒店、宾 馆四星级以上（含四星）* 1车位/客房0.7车位/客房0.75四星级以下车位/客房0.5车位/客房1.0办公行政办公车位/100m?建筑面 积1.0车位/100 m建筑面积2.0其它办公车位/100m?建筑面 积0.6车位/100 m建筑面积2.0餐饮、娱乐车位/100m?建筑面 积1.7车位/100 m建筑面积2.0商业商业设施*（含邻里中 心）

13、车位/100m?建筑面 积1.0车位/100 m建筑面积4.0配套商业设施（小型超 市、便利店、专卖店）车位/100m?建筑面0.4车位/100 m建筑面积3.0积大型超市、仓储型超市*车位/100卅建筑面 积1.5车位/100卅建筑面积3.0医院综合医院、专科医院车位/100卅建筑面 积1.0车位/100卅建筑面积3.0社区配套医疗卫生机构车位/100卅建筑面 积0.5车位/100卅建筑面积3.0教育幼儿园车位/100师生0.8车位/100师生5.0小学车位/100师生0.8车位/100师生20.0中学车位/100师生1.0车位/100师生60.0中专、职校、大专院校车位/100师生5.0车

14、位/100师生50.0游览场所、公园车位/公顷 占地面积2.4车位/100卅建筑面积0.2交通枢 纽火车站*车位/年平 均日每百 位旅客1.5车位/年平均日 每百位旅客1.5汽车站*车位/年平 均日每百 位旅客2.0车位/年平均日 每百位旅客3.0轨道交通站*一般站车位/远期 高峰小时 每百位旅 客车位/远期高峰 小时每百位旅 客10.0换乘站车位/远期 高峰小时 每百位旅 客0.2车位/远期高峰 小时每百位旅 客7.0枢纽站车位/远期 高峰小时 每百位旅客0.3车位/远期高峰 小时每百位旅 客4.0工业普通工业厂房车位/100卅建筑面 积0.15车位/3名员工1.0创新型产业用 房研发用 房

15、车位/100川建筑面0.5车位/100卅建筑面积1.0积服务外 包用房车位/100卅建筑面 积0.5车位/100卅建筑面积2.0仓库车位/100卅建筑面 积0.05车位/3名员工1.0注：1、上表中指标为最低控制值;2、综合性建筑配建停车位指标按各类性质和规模分别计算；3、三星级及以上酒店、大型餐饮娱乐设施、剧院、博物馆、图书馆、展览馆按每 1000就建筑面积配建一个旅游巴士停车位；4、一般工业厂房货车停车位按 1车位/3000川配置，仓库货车停车位按 1车位/800川配置；5、其它类型建筑配建停车位指标按省相关标准执行；6、带“*”的建筑停车配建指标为建议值，具体指标宜通过交通影响分析确定；

16、7、根据不同的停车分区要求，停车配置标准可依照停车调控系数进行调整。第十三条（建筑层高）（一）住宅层高1、住宅主体层高不得超过 3.5米，不得低于2.8米;2、架空层作为公共通道、休闲廊、绿化景点、景观透视等功能使用时，净高不宜低于 3.0米；3、酒店式公寓、服务式公寓的层高不得超过 4.5米。（二）其它建筑层高1、办公建筑标准层层高一般不超过 4.5米;2、 住宅区公共配套设施及小型商业建筑首层层高不得超过5.0米，二层及以上层高不得超过 4.8米；3、 单层建筑面积超过5000平方米的仓储式超市、大型商场等的建筑层高不得超过 8.0米；（三）有特殊使用要求的建筑， 其层高可依据使用功能及设

17、备的具体情况确定。住宅区规划管理第十四条（居住用地分类）居住用地指居住小区、居住街坊、居住组团等类型的成片或零星的用地，包括住宅用地、为居住小区以及小区级以下居住配套服务的公共服务设施用地、道路用地和绿地。第十五条（居住用地分级规模）居住用地应相对集中布局， 形成相应规模的居住邻里、 居住小区或居住组团，规模标准应符合表 4.1的规定。表4.1 居住用地分级规模居住邻里居住小区居住组团户数（户）600013000300045003001000人口（人）2000040000100001500010003000注：每户按照3.2人计算。第十六条（住宅区开发控制）住宅区开发强度应符合表 4.2的规定

18、。住宅区现状建筑容量控制指标已超出规定值的， 不得进行扩表4.2 住宅区开发控制指标指标类型容积率建筑密度绿地率建筑层数低密度住宅区0.6 35%30% 3层中密度住宅区0.6 1.2 （含0.6）30%35%411层中高密度住宅区1.2 1.8 （含1.8 ）25%40%824层高密度住宅区1.8 2.520%45%1833层注：1本表规定的建筑密度指标为上限，绿地率指标为下限；2、低密度住宅区内除私人庭院外绿地率不小于 15%3、建筑层数为建议指标。第十七条（住宅区绿地）（一）住宅区绿地包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建附属绿地、道路绿地以及居民能够方便地进入、 并满足绿化覆土要求的地上或半

19、地下建筑的屋顶绿地。（二）住宅区公共绿化宜集中布置。 组团集中绿地面积一般 不得小于400平方米，并设置相应的老人和儿童活动场地。（三） 住宅区绿地面积指标应符合规范规定， 鼓励发展垂直绿化及屋顶绿化，提高绿化质量。（四） 绿地率计算除满足国家相关规范要求外， 还应满足以下规定:1、 建设工程对其地下设施实行覆土绿化时，应保持必要的 覆土厚度，形成以乔木为主的合理种植结构， 保证发挥绿地效益。符合以下规定时，可按比例计入绿地率：凡地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达 1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可全部计入绿地率；覆土厚度达 0.81.5米（含0.8米），其绿化面积可按1/2计入绿地率

20、；覆土厚度小 于0.8米不计入绿地率。2、 与室外地坪高差不大于 5.0米的非住宅建筑屋顶、覆土 层厚度不小于0.6米的绿化用地，按其水平投影的 1/4计入绿地 率；覆土层小于0.6米或单片面积小于20平方米的不计入绿地率。3、建筑水平投影内覆盖的绿化用地不计入绿地率。4、使用植草砖等透水地面、 乔木行株间距在6米刈米以下 的地面停车场用地，可计入绿地率。第十八条（住宅区道路）（一）住宅区道路系统应结构清晰，分级明确，鼓励采用人车分流的交通组织方式。（二）住宅区道路宽度应满足以下规定：1、各类可通车道路路面宽度不宜小于双向 6米、单向3.5米。2、 路面宽度69米的可通车道路应设置双侧宽度之和

21、不小于1.5米的人行道；路面宽度大于9米的可通车道路应设置双侧宽度之和不小于3米的人行道。3、 尽端式可通车道路长度不得超过 120米，并应设置不小于12米X12米的尽端回车场地。4、 步行专用道路应设置机动车物理阻挡设施，并应设置完善的无障碍设施。（三）住宅区道路边缘至建、构筑物的最小距离按表 4.3执行。表4.3道路边缘至建、构筑物最小距离道路级别与建、构筑物的关系居住区道路小区路组团路及宅间小路建筑物面向道 路无出入口高层5.0 13.02.0多层3.03.02.0有出入口-5.02.5建筑物山墙面向道路高层4.0 12.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.51.51.5（四）

22、 住宅区内道路标高及住宅室内外标高应统一考虑， 保证排水和管线布置的顺畅，不得对周边地块造成影响。原则上沿主干道场地地坪标高不得低于 3.12米，最高不宜超过3.5米，场地其它地坪标高不得低于 2.82米（1985国家高程基准）。（五） 住宅区内道路、公共建筑应满足无障碍通行的要求。第十九条（住宅区停车）（一） 住宅区停车场地应尽量靠近机动车出入口， 并保证相 对集中设置与停放安全，减少对住宅环境的影响。 住宅架空层不 得用作机动车停放处。非机动车停车库（位）应设置在地下或半地下室，不得在住宅群落或楼栋之间搭建停车棚。（二） 住宅区机动车停车位应近远期结合设置， 远期停车位 数量应符合规划要求

23、。鼓励多层停车方式，考虑远期采用多层停 放方式的场地，其地块尺寸不宜小于 30米X70米；设置机械式双层停车位的车库，净高不得低于 3.7米。（三） 住宅区地面停车场应有绿化种植， 并设置植草砖等透水地面。地面停车位比例应按以下要求进行控制： 低层住宅区除少量访客停车位外不宜设置地面停车场地； 多层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的 20% ;高层住宅区地面停车数量不宜超过总停车位数的10%。住宅区停车设施配建标准应满足第三章表3.3的有关规定。第二十条（住宅区公共配套）（一） 住宅区公共配套设施的布置应考虑合理规模及服务半 径，方便居民日常使用，并应避免对居民生活的干扰。（二） 住宅区公

24、共配套设施的配置标准应满足表 4.4的要求。分 类备注占计容面积的1%j 3%其中0.7%为物业管理服务用房，满足物业服务办公、业委 会办公、便民服务等功能需求。商业设施必须相对 独立，一般不得沿主要城 市道路设置。设置餐饮、 娱乐类项目的独立商业 设施，与最近住宅楼距离 不小于30米。住宅区内商住楼中不 得设置餐饮、娱乐等有油 烟、噪音及其它污染的扰 民商业用房。其中0.3%为居民委员会用房，满足居委会办公、会议、图 书阅览室、健身（文化）活动、社区教育、全科医师工作站、“五位一体”（社区警务、信访调解、治保联防、综合治理、 外来人口管理）综合用房等功能需求。其余0%- 2%为视具体情况设置

25、的住宅区配套便民商业设 施。注：其它住宅区配套用房及设施应根据相关文件的要求进行设置。（三）中学、小学、幼托等教育设施，原则上按相关专项规 划统一考虑、布置。（四） 住宅区内应有完备的环卫及市政设施。 鼓励采用太阳能、地源及水源热泵、集中供热制冷、雨水收集、中水利用、垃圾分类收集处理等节能环保技术。（五） 对居住环境有声、光、电、辐射干扰或有异味的各类 市政设施、附属设施，应在景观设计方案中详细标明其位置、功能及面积。（六） 住宅区的供水、雨水、污水、电力、电讯、有线、燃气、消防及其它按规定设置的管线应配套齐全， 工程管线应进行管网综合设计，合理安排，一次敷设到位。第二十一条 （日照间距）住宅

26、建筑间距应兼顾住宅群洛的通风与建筑室内外环境质 量的要求，做到节地、节能，同时应保障相邻地块、相邻建筑的建筑日照。住宅建筑间距应满足下列规定：（一） 低层（3层及以下）、多层（46层）住宅区，住宅 建筑平行布置时，住宅建筑日照间距按1.3倍南侧建筑高度控制。 非平行布置时，按江苏省城市规划管理技术规定的要求确定折减系数。（二） 中高层（79层）、高层（10层及以上）住宅区，需做日照分析，住宅建筑日照时间不小于大寒日累计 3小时标准；同时新建建筑不得影响已获批准或已建住宅的日照标准。（三） 低、多层与中高层、高层混合布置的住宅区，当低、多层住宅建筑位于南侧时， 住宅日照间距按1.3倍南侧建筑高度

27、 控制。当中高层或高层住宅位于南侧时，需做日照分析，使北侧 被遮挡住宅建筑的日照时间不小于大寒日累计 3小时标准；同时新建建筑不得影响已获批准或已建住宅的日照标准。（四） 为保证相邻住宅地块的日照标准， 需满足以下退线要求（北地块为有日照要求的公共建筑时参照执行）：1、地块南北相邻或东西相邻，低层和多层住宅之间除需满足相应日照间距要求外， 退相邻公共地界距离不得小于 9米（详见图4.1 ）。2、 地块南北相邻，中高层和高层住宅之间除满足日照标准 外，退相邻公共地界距离不小于 15米。当南侧地块先于北侧地 块获得建设工程规划许可时，南侧地块最北侧建筑必须为面宽小 于30米的点式住宅，建筑山墙间距

28、不小于 25米（详见图4.2）。3、 地块东西相邻，中高层和高层住宅建筑退相邻公共地界 距离不小于15米。先获得建设工程规划许可的地块，沿两地块公共地界一侧应布置面宽小于 30米的点式住宅（详见图4.3 ）。（五）建筑满窗日照计算规则按附录二执行。第二十二条 （住宅设计）（一） 住宅区内至少 30%的住宅基底面积应进行架空（低 层住宅除外），作为公共活动空间。沿街建筑宜有适当架空以扩 展、丰富道路上的视觉空间。 架空层的设置应结合小区景观统一考虑、形成系统，不宜过于分散。（二） 高层、中高层板式住宅长边临城市道路时，不应超过50米。（三） 住宅立面色彩宜明快、舒适，以暖色调为主。立面形态应丰富，并与周边环境有序协调。（四） 住宅设计时应预留空调室外机等设备的位置， 并采取遮蔽措施，避免影响城市景观。沿主要城市道路首排住宅沿街不允许外挂衣架，同时应统一圭封闭沿街阳台。（五）提倡利用无污染的太阳能， 在屋面设计时建议考虑太 阳能装置的安装位置，并应进行遮蔽，避免影响建筑外观。（六）住宅区围墙设计应满足以下要求：1、总高一般不大于1.8米，宜采用金属栏杆镂空形式，实 心底座高度宜小于0.3米。2、一般情况下退让