强烈推荐北园村金河家园城中村改造项目研究建议书.docx

1、强烈推荐北园村金河家园城中村改造项目研究建议书(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！)城关镇北园村一组金河家园城中村改造项目项目建议书第一章 项目基本情况1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称:金河家园城中村改造项目 拟建地点：项目位于老桥头西花园路以南，城关镇北园村一组。1.1.2项目主管单位：城关镇政府1.1.3项目主管领导：1.1.4项目承办单位：法人代表：承办单位概况：市房地产开发公司，是经市发改委基计（1992）926号文件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于市国土资源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理

2、人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。公司下属18家工商企业，2010年实现总产值亿元，增加值6400万元，利税615万元。连续三年跨入市500万元以上利税大户行列。十年来连续被授予市级文明单位称号、政绩突出领导班子、先进党支部光荣称号。 目前公司为搞好这次改造项目，上下干部职工，已经全力以赴，准备迎接挑战，为内乡县添光彩，为我们生活的更好，为子孙后代造福。1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据（一）、县委、县政府关于加快内乡县城中村改造的

3、文件精神；（二）、项目场址地形图；（三）、有关基础数据资料。1.2.2研究工作范围本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及效益分析等进行研究。1.3研究工作概况金河家园城中村改造项目，是城关镇政府为落实县政府20116号会议纪要，改善北园村一组居民居住条件，提高城市品位的一项民生工程，由城关镇政府牵头实施。1.4建设方案1.4.1建设指导思想 结合城市总体规划,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、优美、经济的住宅小区。1.4.2建设规模小区规划总占地 万平方米,总建筑面积 万平方米,建有住宅活动中心、商业网点等设施。1.4.3建设条件供电:供

4、电电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。 供水：按城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。1.5土地利用 本项目建设为城中村改造项目,符合国家及省市的产业政策,土地在本市总体规划范围内,属旧城改造用地。1.6研究结论 内乡县城关镇金河家园城中村改造项目，将加快内乡县城市建设步伐，改善和提高内乡县人民的居住条件，为内乡县城的建设增加新的亮点，社会效益十分显著。 第二章 项目背景与建设的必要性2.1项目背景2.1.1产业政策 改革开放三十多年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积

5、极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。 中共中央、国务院对房地产业高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。内乡县委、县政府十分注重本地区房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我县房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了有力支持。2.1.2项目建设的必要性 金河家园原址在城关镇北园村一组，位于老桥头西花园路以南，现有村民34户，146

6、人，房屋为上世纪60-70年代所建，土木结构，砖木结构占大多数，房屋已破烂不堪，其中六户村民住房已成危房，不敢居住。近年来不少村民申请建房，可是由于该处属于城控区，几年未批自行建房，群众怨声载道，上访不断。北园村一组建房问题已成为县、镇两级政府最为头疼的问题之一，引起了县委、县政府高度关注。2010年11月5日，政府会议纪要以镇政府牵头，作为“城中村”改造履行项目进行拆迁、回迁建设。近一年来，投入大量人力、物力、财力，历经艰难，目前已拆迁完毕，该项目进行到规划设计阶段。 改革开放三十多年来，内乡县政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放城市来讲，其发展速度已经滞后，发展建设过程中城市范围扩大的趋

7、势非常之快。但是，我因为历史原因，城市范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，城中村的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委、县政府在此时提出城中村改造的计划，真正符合内乡县发展建设战略上的需要，符合城市村民的需要。这次大规模改造完成之后，内乡的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城中村未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足

8、人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结果。2.2项目发展概况 房地产开发公司，积极响应县委、县政府关于城中村改造的决议，经过与多次接触，广泛调查和积极运做上报市规划局、市计委、市房改办和市城中村改造办公室并取得初审意见后，我公司编制了项目建议书。第三章 市场预测与建设规模3.1市场预测3.1.1基本形势分析 近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励

9、和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。3.1.2市场供求 内乡县现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。 在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。其次，尽管内乡县经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价是很难接受的。所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房

10、地产开发商的明智选择。另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。3.1.3区位优势分析 本项目金河家园在城关镇北园村，项目紧邻农村，周边环境较差。改造完成后，依托紧邻湍河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合居住的花园，这必将会吸引前来居住。3.1.4出售对象分析 内乡县目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。3.2建设规模 项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业等。

11、总建筑面积55.5万平方米。其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。第四章 建设场址与建设条件4.1建设场址4.1.1场址选择本项目拟建场址北至花园路，南至北园村一组和二组村间路，东至滨河西路牙石，西至卫校土埃子。4.1.2自然条件内乡县地处伏牛山南麓，属亚热带湿润型季风型大陆气候，湍河穿境而过。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。4.1.3 地质状况该地区位于湍河西岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。内乡县地界烈度为六度，根据抗震设计规划，按抗震六级建设。4.1.4 抗震设防 依据中国地震局制定，由国家质量技术监

12、督局发布的地动峰值加速度按0.05g设防。4.2 建设条件4.2.1 供电 小区电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后使用，可满足居民用户用电。4.2.2 给排水城区规划均有市政给水干管经过，可为小区提供足够的给水引入管道，满足生活用水和消防要求。小区生活污水经处理后可排入县城排水管道。第五章 工程技术方案5.1工程设计原则 自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以“天人合一”的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。 小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的一大特色，可谓

13、“风景这边独好”，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。 新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。5.2总平面布置5.2.1总平面布置原则1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。2、按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。3、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统河丰富得步行系统。4、在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。5.2.2 总平面布置综述 本居住小区规划总用地去为356亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为

14、沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。 景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐、喷泉，形成丰富而怡人的环境。 各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。 小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。5.2.3 竖向设计 小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。5.4 给排

15、水工程5.4.1 设计依据建筑给水排水设计规范GB15-88（1997年版）室外给水设计规范GBJ13-87（97年）室外排水设计规范GBJ14-87（97年）建筑专业及有关专业提供的条件5.4.2 给水工程1、水源及水质 本项目用水水源由市政给水，水质符合生活饮用水卫生标准。可以满足本小区生活及消防用水的需要。2、给水方案及用水量 本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统一收集处理后供卫生设备、洗车及绿化浇洒用水。经统计这样可节约近13的生活用水。故小区设计用水量为：1、生活用水：按每人日均用水量150L人.日，小时变化系数K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3d，最

16、高日平均时用水量93.7m3，布置间距不大于120m，且消防泵出水管设置两条，分别与室外给水管网干管相连。 5.4.3 给水系统 本项目设置二次加压泵房。生活及消防采用联合给水系统，水由一条DN150管道引入小区内蓄水池，经二次加压后送至各用水点。各用水点厨房、洗涤用水统一回收经隔油、除渣、生物处理、消毒处理后供用水点卫生设备及绿化、洗车用水。加压泵采用变频调速供水设备，使水压保持恒定，同时达到减小噪音，充分节能的目的。 室外消火栓应适当布设在环状管网上。 为满足消防及生活用水水压，以及为调节供、用水之间的不均衡性，设地下式蓄水池及加压泵房。 1、蓄电池 蓄水池内生活用水的调节容积取最高日用水

17、量的10%，为251 m3。 蓄水池内的消防储畜为25LSX2h = 180 m3。 则蓄水池的总容积不应小于431 m3。 蓄水池选用国家标准图S822“钢筋混凝土蓄水池”，容量为450 m3一座。 2、加压泵房 生活给水采采变频恒压供水装置，以保证生活用水的需要，配用水中国论文联盟整理泵为150DL 150 20三台，其中两用一备，单台性能参数Q = 131.12 m3，通过设于热交换站的高效智能汽-水换热器生气出9070热水作为采暖热煤。 2、采暖热负荷：小区住宅按节能住宅设计，采暖按45Wm2计算，住宅采暖热负荷约22.5MW；公建采暖面积5.5万m2，采暖负荷约3.3MW，总采暖热负

18、荷25.8MW。冬季采暖期为四个月，供水温度为90，回水温度为70，管网漏损系数取1.03。则总循环水量为884T。 在不宜用水场所如变配电室、控制室等处置移动式和手提式“二氧化碳”和其他灭火器。第七章 环保、节能与绿化7.1 环保7.1.1 设计依据（1）中华人民共和国大气污染防治法（2）中华人民共和国水污染防治法（3）中华人民共和国噪音污染防治法（4）中华人民共和国固体废物污染环境防治法7.1.2 施工期间环境影响因素 项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。施工单位在施工前必须到环保管理

19、部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。7.1.3 运营期间环境影响因素 本本项目实施以后，对周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、垃圾均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。生活污水经化粪处理后排入城市污水管网。生活垃圾及其它废弃物由运输车运至垃圾处理厂处理。7.2 节能7.2.1 设计依据1、民用建筑节能设计规程（DBJ-2000）2、民用建筑节能设计标准（GBJ26-95）7.2.2 节能措施 本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，门窗结缝用保温材料封严；主

20、要动力设备在满足功能的前提下选用节通设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。7.3 绿化 小区绿化布置采用中心与局部相结合的方式。景观以入口广场为起点，中心绿地为高潮，庭院绿地与之融合。景观形成一个较大的绿色生态中心。各中心绿地和广场内部布置不同的绿地景观和自由绿化空间，形式活泼，种类多样，形成各区的景观中心和公共活动中心。绿地中的景观构架和特色公建形式活动，且具有标志性，为加强邻里交往和娱乐休闲提供了场所。第九章 项目实施计划和招标方案9.1项目建设周期规划施进度安排1、1月2月 项目前期及论证工作2、3

21、月5月 初步设计及施工图设计3、3月5月 场地清理4、5月22月 土建施工5、22月24月 工程扫尾，竣工验收9.2招标方案 1、依据中华人民共和国招投标法和有关法律、法规的规定，确定招标方案。 2、招标内容：本建设项目的勘察设计、建安工程、监理设备等。 3、招标方式：公开招标、邀请招标。 第十章 土地利用10.1土地利用依据 、国土资源部第号令建设项目用地预审管理办法、内乡县土地利用总体规划10.项目选址 本项目位于老桥头西花园路以南，东邻湍河。场地交通便利、生态环境良好。10.用地情况 、用地类型 本项目场址为城中村原址改造，在内乡县土地利用总体规划范围内，县土地局已同意办理前期手续。 、用地规模 本项目规划总占地10.76亩，地势较平坦。 本项目属城中村改造住宅项目，需交纳的各种土地费用有保证。 第十一章 结论 金河家园“城中村”改造项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法律政策法规，符合城市总体发展规划，向社会提供舒适、经济的现代化住宅。其建设十分必要，同时具有良好的经济效益和社会效益，该项目是可行的。