商业地产市场研究报告.docx

1、商业地产市场研究报告目录北京商业地产市场研究报告第一章 北京商业地产的发展时机对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：条件成熟，并快速升温。一、促进市场发展的主要因素下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。1、首都经济的持续增长北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等）稳步增长或优化，商业发展空间日益广阔，居民消费能力持续增强，新一轮的投资消费升级已展开，助推了商业地产市场的发展。2、北京商业的全面发展首先，市级商业、区域商业和社区商业的快速增长，促进了商业地产与之的同步发展。其次，商业业态日益的

2、多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。再者，商业与地产相互融合、相互促进已到了一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。3、发展规划的出台实施城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。4、市场调控的规范加强市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透明；股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄；存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。5、区域商圈的功能变化商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商

3、业功能（商铺）、商务功能（办公楼）的有机结合。随着北京城市建设及更新改造的力度不断加强、步伐不断加快，各商圈居住及商务功能正发生明显的变化，这必将引起区域商圈的功能变化，从而促进商业业态的优化和增加对商铺的需求。区域商圈功能变化对商业地产市场的影响将持续增强。 6、重大事件的突发影响奥运、入世极大地促进了商业地产市场的发展，影响长期深远。而非典疫情对商业地产市场的影响虽剧烈但短暂，只是延缓而未阻碍市场的发展，同时非典后各项鼓励优惠政策的及时出台，不但使市场复苏迅速，而且对市场的今后发展也产生了积极影响。7、宏观环境的不断优化一方面，北京是外资投资热点地区之一，国外投资者普遍看好即将全面开放的中

4、国市场及其巨大的发展潜力，作为首都，北京自然是热点；另一方面，北京也是内地投资热点地区之一，内资企业加快进京步伐，民间投资渐成规模之势。上述两方面都直接或间接促进了北京商业的繁荣和商业地产市场的发展。8、消费投资的逐渐理性以往几次消费投资热潮的经历教训，使市场的消费需求及投资行为日趋理性、成熟，从而有利于北京商业地产市场今后的规范发展和逐步成熟。二、引起快速升温的直接原因下列原因，直接引起了北京商业地产市场的快速升温，成为了市场的投资热点。1、投资转移随着北京住宅、写字楼市场的竞争加剧和利润的公开透明，加之投资渠道的单一狭窄及股市汇市的风险加剧，使商业地产渐成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一

5、种新的理财方式。同时，房地产投资一般都经历了从住宅到写字楼再到商铺的发展历程，商业地产（开发建设与商业经营融合而成的复合地产）是房地产开发的趋势之一，也为目前以单一项目开发为主的传统房地产投资提供了一个全新的拓展空间。2、需求拉动居民投资消费能力日益提高，北京城市人口逐年递增，居住范围向外加速拓展，城区更新改造力度不断加大，市容市貌得到极大改善；以及入世奥运的深远影响，都对商业地产市场快速升温起到了需求拉动作用。简单来说，商业地产的需求空间很大。人均商业面积需求方面。人均商业面积比是衡量一个城市商业面积是否合理的一个指标，纽约、东京大概是1.6、1.7，香港约1.3，上海接近1。若按1300万

6、城市人口及人均1平方米计算，北京将至少需要1300万平方米的商业面积，但据统计，2002年北京商业物业总面积现有900多万平方米左右，发展潜力巨大。消费水准提升需求方面。以往消费主要是购买式的，而如今已向体验式转变，原有商业已无法满足人们日益增长的多元化消费需求，需要新的商业业态进入。区域商圈分块需求方面。以往商业主要表现是城市中心集中地段的集中消费，而如今随着城市内向（旧城改造）及外向（新区开发）两方面的快速发展，消费由购买式向体验式的转变，原有商业格局必然改变，多级中心及多极商圈必然出现，这必然加大对区域商业中心、特色商业街、专业市场、社区商铺等的需求，促进商业地产市场发展。此外，三外投资

7、（外资、外地、外行）齐头并进，中小投资者踊跃参与，特别是国内外商业巨头纷纷抢滩北京商业市场，一大批特许经营或加盟连锁店竞相陆续选址落户，都直接起到了需求拉动的作用。3、利益驱动首先目前商业地产开发周期较快、投资回报率较高，其次近期商业地产供不应求，市场发展潜力巨大；再者商业地产尚处于起步摸索阶段，较之趋于规范的其他投资方式，卖点及利润还有很大的挖掘提升空间，因此自然吸引越来越多的投资进入。同时，这种复合地产也大大提升了区域地块及开发项目的附加值和竞争力，使房地产投资越来越多地注重商业地产。4、运作灵活商铺不但有较高的投资价值，而且运作多样、经营灵活，可出售也可出租，可经营也可委托，可大可小、可

8、合可分，又可根据市场需求及竞争状况进行及时调整，因此具有很强的市场适应性和抗风险性。第二章 北京商业地产的市场形势对北京商业地产市场的现状，简单概括是：供求两旺、并持续高温。一、整体市场（一）市场概况1、全国市场1997年以来，国内商业地产市场迅速复苏、高速增长。首先，全国范围内城市化进程的加快和大规模的旧城改造，一方面使传统商业中心亟待改造提升，另一方面也使新兴区域商圈亟待开发建设，加之大范围的产业结构调整、第三产业的飞速发展，直接形成了对商业地产的大量需求。其次，中国入世后，众多零售、娱乐、家居、餐饮业的国际商业巨头竞相加快了抢滩中国市场的步伐，如沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、麦当劳、麦

9、德龙、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等，增加大量商业地产需求的同时也促使了一些新型商业业态的引入和新型商业地产的开发，如ShoppingMall、OutletStore（工厂直销店）、超市连锁店和特色商业街等，有力推动了商业地产市场的快速升温。具体现象： 一些大中城市的商业类物业供不应求，商铺价格飞涨、屡创新高。 全国范围内争建商业特色街及大型购物中心。北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、西安等不少大中城市都正在筹划或已经兴建ShoppingMall。 众多开发商纷纷加大商业地产项目的开发，其中大连万达将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，并与国际商业巨头沃尔玛结成战略性同盟，计划在上海、

10、北京等15个城市开发大型商业地产。今后，其商业地产的开发规模和销售额均超过住宅类物业。据不完全统计，19972002年，国内商铺销售占整体房地产销售的比例约为7，但增幅日益明显，2000、2001、2002年增幅分别达到40%、10.6、30。2002年国内商业地产的投资额同比增幅为11.8。2003年18月，全国商业营业用房新开工面积和投资额增幅均超过40，在房地产分类物业中增幅最高。从原由各小区临街底商、裙楼、门市房而形成的配套商业，再到以大型百货商厦为中心的区域商业，直至如今以超级购物中心为代表的专业商业地产，商业物业模式经历了一系列变革后，房地产业越来越向第三产业、商业倾斜，日益与之对

11、接融合。复合地产已成为房地产开发的一个必然趋势。2、北京市场北京商业地产市场的发展略晚于深圳、上海。迅速升温于2002年。从朝外“老番街” 火爆开盘到回龙观底商快速结案，从中关村科贸中心12.8万元天价的一炮打响到建外SOHO和左岸工社的旺铺热拍，商业地产市场众人瞩目、风光无限。持续高温到2003年。新型商业地产陆续开发，世纪金源领军，Shopping Mall率先开工；大连万达随后，订单地产反响热烈；其他开发商据了解也纷纷行动。华远有意与沃尔玛合作建设包括沃尔玛中关村连锁店在内的三至四个大型超市，天鸿表示将在回龙观兴建一个综合性大型超市，城开将与索纳塔营销商在西单合作开发4S新型轿车销售服务

12、商场，新组建的太合商业房地产公司也将加大商业地产的投资。众多新老项目也都加大了对商业物业的投入。左岸工社与全球最大的商业健身连锁机构中体倍力健身俱乐部合作，建立了3000平方米的中体倍力左岸连锁店；建外SOHO有意拷贝上海新天地模式，继续开发特色商业街；后现代城已规划出一条风格独特的商业休闲街；富力城也拟准备引进2.53万平方米的大型综合类超市；苹果社区设计了20万平方米的商业面积，包括1.5万平方米的综合超市和一条浓厚文化气息的特色商街。原有商业地产西单商场及恒基中心也加快了全新改造。同时，国内外商业巨头进京步伐明显加快。建材方面的欧倍德、百安居、乐华梅兰，超市方面的沃尔玛、欧尚、711便利

13、店、迪亚折扣店等，或开业、或落户、或筹备、或选址、或报审。大商集团、上海华联、物美超市等国内大型商业企业也积极在京拓展。（二）主要情况1、市场供给据市统计局统计，截止2002年底，北京商业零售业物业总面积为998.5万平方米，营业面积529万平方米；餐饮业总面积206.8万平方米，营业面积130万平方米。2003年111月，商业营业用房施工面积同比增长34.2%，增幅高于总施工面积的30.3%和住宅施工面积的25.2%。同时，综合世邦魏理仕和戴德量行的报告，对大型商业物业的市场供给情况了解如下： 从现有存量上看，2002年大型商业物业存量约为160多万平方米，其中百货业27.9万平方米，购物中

14、心66.1万平方米，外资超市33.2万平方米，甲级写字楼底层商铺36.7万平方米。2003年大型商业物业（万平方米以上）达到120个，可提供商业总面积294.5万平方米，平均规模为2.5万平方米。 从潜在供量上看，2002年至今在建项目71万平方米，拟建项目320万平方米。同时据了解，未来几年内，北京还将批复500万平方米的商业面积。 从可能增量上看，2002年为23.59万平方米，2003年近30万平方米（2003年110月为20万平方米），2004年预计约53万平方米，而到2007年将可能突破300万平方米。2、市场需求 从需求主体上看，大型商业集团（特别是国内外零售商业巨头）带动了大型商

15、业地产的需求，中小企业及个人（尤其是中小投资者）带动了小型商铺的需求。其中中小投资者最多，对小型商铺需求最大。 从需求区域上看，首选朝阳区的东三环和亚运村，其次是海淀区的中关村，主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。 从需求类型上看，大型商业地产中新型业态（大型购物中心、专业市场、特色街、超市连锁等）的需求远大于传统业态（如百货商场），小型商铺中餐饮和服装类的需求远大于娱乐类。 从需求规模上看，呈两极化发展趋势，大型商业地产主要集中在46万平方米之间，同时10万平方米以上超大型项目不断涌现；小型商铺主要集中在10200平方米之间，同时出现了可分割式商铺，专业

16、市场中的商铺面积更小。3、市场行情（资源来源：易铺网） 商铺最高售价排行参考商铺最高销售单价排行榜商铺名称售价排行中关村科贸中心13万元/平方米1左岸工社商铺6.36万元/平方米2第五大道4.2万元/平方米3建外商铺3万元/平方米4朝阳门外的老番街2.5万元/平方米5国展家园商铺2.3万元/平方米6欧陆经典2.1万元/平方米7九台2000商铺1.98万元平方米8 办公楼底商售价参考城区位置项目商业面积及楼层售价(元建筑平米)西城复兴门远洋大厦4,00030,000西城阜成门国润大厦60012,600海淀西北三环数码大厦240/首层25,000海淀四道口国兴大厦600首层均价12,000朝阳北三

17、环边浙江大厦13,90010,00027,000朝阳东四环住邦2000约5,60016,00019,800 住宅楼底商售价参考城区位置项目商业面积及楼层售价(元建筑平米)朝阳大北窑现代城20,000一二层20,00023,000朝阳亚运村风林绿洲5,00014,00023,000朝阳芍药居旭风苑4,0009,200海淀国兴大厦四道口20,00014,000东城安定门外柳源居约1,00012,500宣武广安门朗琴园约4,000首层14,000崇文广安大街金帝世家50,00018,00020,0004、运作方式据不完全统计，商业地产的运作方式主要有租赁、销售、租售并举、自营或联营等形式。其中：租赁

18、的项目最多，近62万平方米，约占总量的34%，以55万平方米的金源shoppingmall为代表租售并举的次之，近54万平方米，约占总量的30%，以7万平方米的北方明珠底商为代表出售的项目第三，近46万平方米，约占总量的26%，以建外SOHO、第五大道为代表自营或联营的最少，近17万平方米，约占总量的10%，以16万平方米的华贸中心为代表5、价格分布据统计，2003年110月，商业营业用房销售均价10394元平方米，同比增长38.5%，增幅远高于商品房平均销售价格的2.4%、办公用房的5.4%和住宅的2%。世邦魏理仕和戴德量行的报告显示，截止2003年10月，优质商铺首层、二层的平均租金报价分

19、别为2.75美元、1.37美元，分别上升了0.4%、0.2。同时，据不完全统计，价格区间分布情况如下： 销售价格底商价格一般是住宅或公寓价格的23倍均价4万元以上的项目，约占总量的4%，主要集中在中关村和CBD均价34万元的项目，约占总量的9%均价23万元的项目最多，约占总量的29%，一般是商圈、高档写字楼和公寓底商的主力价位均价11.5万元的项目，一般是城区内非商圈商铺的主力价位均价50008000元的项目，一般是远近郊区商铺的主力价位 租金价格5元/平方米天以上的项目，约占45%34元/平方米天的项目，约占22%45元/平方米天的项目，约占22%23元/平方米天的项目，约占11%6、项目分

20、布一是从区域方位上看，目前商业地产项目区域划分明显，价值差别也很明显。近50%的项目集中于市级和区域商业中心。市级商业中心位于城市中心，包括王府井和西单；区域商业中心主要集中在东部和西部，散布于商务区、居住组团或交通枢纽附近，目前发展较为成熟的有中关村、CBD、建国门、朝外、亮马河、亚运村和公主坟。其中，CBD、中关村是两大核心。 东区：CBD，是消费档次较高的区域商业中心。财富中心、建外SOHO、昆泰国际中心、万达广场、华贸中心以及即将推出的大成天地时尚之窗，CBD及周边已经成为商业投资的热点区域。 西区：西北三环、中关村沿线，始终是商业地产的投资热点，尤其是中关村一带，市场供不应求，价格居

21、高不下。 北区：亚运村地区，从原有的欧陆经典、阳光广场到近期的第五大道，高档次、高密度的居住社区保证了区域商业地产投资的热度。 南区：一向是商业投资的软肋地带，与上述三区相比略显不足，商业投资氛围及人气还需提升。其中大都市街和其后的金帝世家、世贸商城(木樨园)等项目较有影响。二是从投资类别上看，目前商业地产项目种类日益丰富，投资也各有特点。一般可分为市级商业中心、区级商业中心、社区商业中心、专业市场、特色商业街和底商等六种。 市级商业中心：商圈辐射半径达78公里甚至全市。包括原有三个（前门、王府井和西单）和新兴五个（CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园）商业中心。商业规模大，业态、业种复合度高

22、、辐射半径大。因此，商铺租售相对容易、投资回报率高、回收周期较短，投资可保证长期稳定的回报。但价格也高，前期投入较大，运作空间也有限。 区级商业中心：服务区域，如方庄、望京。社区商业中心：服务社区，如天通苑、世纪城。商铺价格相对不高、经营较稳定，但不同位置价值差别很大。 专业市场：很多，服装类如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、蒋宅口的巨库；IT类如中关村的科贸中心、鼎好电子商城；家居类如碧溪家具广场等。其最大特点就是单个商铺面积小（不超过10），单价高、不能独立经营需要托管或自营。因此高风险和高回报并存。 特色商业街：市场行为自然形成的较好，行政行为打造的效果较差。如东直门鬼街、方庄食街、马连道

23、茶叶街等。 底商：最多，简单可分为办公楼底商(如数码大厦、银科大厦等)和住宅底商(如珠江帝景、回龙观经济适用房)两大类。其中拥有独立门面及固定消费人群、经营稳定、投资风险小、价格相对低廉的住宅底商最受欢迎。二、区域市场（一）CBD地区1、供给方面近两年，CBD及泛CBD地区在住宅和写字楼新建项目集中推出的同时，商业物业的开发及供应也明显升温，成为商业地产的投资热点地区。据戴德梁行统计，到2008年，CBD新增商业面积将不低于90万平方米，如国贸三期的5万平方米、LG大厦的3.5万平方米、华贸中心的16万平方米等，约占北京新增商业总面积的29%。若加上原有的国贸商城、嘉里中心等项目，商业总面积将

24、超过100万平方米，届时北京商业格局将发生较大变革，作为新兴的市级商业中心，CBD将超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。2、新旧主要项目项目名称项目位置项目规模开业时间租售状况国贸商城建外大街1号60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光华路1号15000平方米2000年只租不售SOHO现代城建国路88号20000平方米2002年销售京汇大厦国贸桥东南3000平方米2002年只租不售国贸三期建外大街1号60000平方米2007年只租不售华贸中心光华路1号160000平方米2005年只租不售建外SOHO建外大街4号90000平方米2004年销售万达广场国贸桥东南70000平方米

25、2005年以租为主3、需求方面对CBD地区的商铺需求有明显增长的主要行业如下： 品牌服饰 作为商铺市场消化量最大的租户类别，品牌服饰今后对CBD将有较大需求，尤其是中高档及高档品牌。 餐饮 数以百万计的工作人口，且有大量的商务往来，都将为餐饮业创造巨大的商机，CBD将成为餐饮业的必争之地。 展厅 鉴于收入较高人群的聚集之地及体验式消费的转变，致力于创造独特体验的中高档品牌将会把开设展厅的目标锁定在CBD。 配套服务 由于在CBD工作与生活的人群数量庞大，将需要不同类别的配套服务，如票务、商业印刷、快递、便利店、洗衣店等，对配套店铺数量的需求亦相对较大。4、市场形势 产品定位普遍高启客户定位是产

26、品定位的依据。据北京CBD商业发展规划(2002-2010)预测，CBD的消费人群约有50万，其中，年轻时尚的商务白领约2530万，常驻财富阶层及涉外人士各约有5.5万，商务旅行人群约1.7万，文化休闲人群约12万，观光人群约48万。另据资料显示，CBD拥有北京高档商务写字楼的70%、跨国公司驻中国代表处的65%和北京代表处的95%、外国银行在北京分行的90%、北京十大写字楼的全部和十大宾馆的80%等等。因此，CBD商业项目纷纷立足于及全面覆盖高端消费者的种种个性化需求，定位在高档和著名品牌上。其中，立志与世界500强携手的万达广场、号称移植上海新天地的建外SOHO和筹划营造欧式风情商业走廊的

27、珠江帝景可以说是典型代表，。 商铺租价平稳上扬目前CBD商业面积不足10万平方米，约占北京的7%。而且业态较单一，主要以购物中心为主，又相对集中在国贸、嘉里中心和贵友。况且自国贸二期后，新增供应较少，因此面对稳步上升的市场需求，商铺平均租金平稳上升，首层优质商铺月租金为60120美元，空置率一直保持在2%的较低水平。 东区成为发展重心目前CBD西部和北部都已经形成了一定规模的商业区，如以蓝岛、丰联广场为中心的朝外商业街和以燕莎为中心的燕莎商圈。而CBD东部却一直缺少一个较有规模和品牌效应的商业区，因此众多重量级项目都选址在此，东部将是未来CBD发展的一个重心和方向。如华贸中心正精心建设16万商

28、城、国贸正着力打造全球最大国际贸易中心，加之建外SOHO等周边商业街的补充呼应，CBD东区日益显现CBD商业中心的地位。另外，欧洲生活城珠江帝景90万平方米的集成社区，拥有高档商住公寓、酒店式服务公寓、五星级酒店和高档会所、甲级写字楼、欧洲风情商业街等，配套之全更是其他项目难望项背。 集成社区受市场追捧从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。所谓的集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主生活，一次性开工，一次性交付所有设施，有别于目前通用的滚动开发模式。珠江帝景欧洲风情商业走廊的火爆认购，除CBD因素外，集成社区也是项目卖点和亮点之一。（二）中关村1、中国硅谷助推投资热潮作为华北甚至

29、是全国的电子产品集散地，加之地处成熟的老城区及周边科研院所林立，特别是随着中国硅谷地位的日益稳固，中关村商铺投资再次掀起热潮。左岸工社、财智中心、数码01、中关村科贸中心等一批拥有商业面积的新型写字楼相继建设，海龙大厦、鼎好电子商城等新型电子商城相继开业，世纪金源ShoppingMall也即将封顶和开业。2、供求关系决定市场高价中关村商铺多被银行、证券和电子市场等高端行业占领，大中小企业及市场交易额逐年增加，同时随着中关村整体商务环境改造规划的出台，绝大部分的临街小商铺被拆除，因此地区商铺一直供不应求及市场价格高开高走。3、住宅底商有利可图万柳地区新起点家园、万泉新新家园底商和板井区域世纪城4

30、万平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技会展中心底商的成功案例，都说明此点。成熟商圈，拥有大量、稳定的消费群体，商机多、投资风险小，即使底商价格不菲，但由于位置和人气上的优势，也可获得较高回报及较稳定的收益。4、中小投资者不容忽视从市场现状看，中小投资者尤其是外地投资者（如温州投资）异军突起，并渐成规模，与大企业投资不相上下，由此带动了小型底商及电子市场商铺需求量的增加。需求的区域主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区以及附近商业氛围较成熟的地段。（三）亚运村亚运村目前建筑总面积已超过600多万平方米，常住人口达50万以上和流动人口30万以上，并且规模日益壮大，范围延至北五环，随奥运村建设，今后亚奥区域将可能更延伸至昌平区东小口，西达京昌高速路。作为中心居住区(CLD)，亚运村与东部CBD、西部中关村齐名。1、供需矛盾突出亚运村商业一直是投资热点，除奥运经济外部催化及奥运建设内部拉动的原因外，较小供应量与庞大消费人群需求间的巨大悬殊也是一重要原因。大量中高档商品房让亚运村集中了强力消费群体，但亚运村现有商业供应量仅有10万平方米左右，以北辰购物、阳光广场飘亮购物和旺市百利超市、家和超市等几家为代表的商业面积远远无法满足人们的高品质生活需求，巨