现代养老院可行性研究报告.docx

1、现代养老院可行性研究报告*县公益性300床位养老院建设项目可行性研究报告*五星大院XXXX年3月第一章 项目概况1.1项目简介1.1.1项目名称*县公益性300床位养老院建设项目1.1.2项目建设地点项目建设地点位于*县。 1.1.3建设规模及内容本项目总用地面积为20010平方米。其中：建筑占地6670平方米，绿化用地面积8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面积3335平方米。总建筑面积17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室540平方米，办公室432平方米，接待室36平

2、方米，医务室1476平方米，库房180平方米，其它附属用房800平方米。1.1.4项目法人及法人代表项目法人：*五星大院1.2可研报告编制依据和研究范围1.2.1编制依据：城市居住区规划设计规范(2002年版)（GB50180-93）；公共建筑节能设计标准（DGJ08-107-2004 J10307-2003）；建筑设计防火规范(2001年版) (GBJ16-87)；建筑抗震设计规范(上海市标准DGJ08-9-2003)；建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；环境空气质量标准（GB3095-1996）；民用建筑设计通则（JGJ37-87）；民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）

3、；老年人建筑设计规范（JGJ122-99）；老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003)；疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)；无障碍设施设计标准（DGJ08-103-2003）；中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002年版)；建筑工程设计文件编制深度规定（建设部2003年4月）。1.2.2研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。1.3主要经济指标表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量

4、或指标备注1建设规模1.1总投资万元30001.1.1其中 建设投资万元27851.1.2流动资金万元2151.2建筑面积平方米179221.3养老服务床位总数个3001.3.1其中 医护型床位个50患病老人和残疾人居住1.3.2 全寿命型床位个220供健康老人长期居住1.3.3 健康型床位个30高级养老、托老服务2新增职工人数人64不含临时护工岗位20个3经济指标3.1销售收入万元/年7203.2营业税金及附加万元/年33.353.3利润总额万元/年154.493.4投资利润率5.15第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析2.1项目背景2.1.1我国进入老龄化社会按照国际标准，当一个国家

5、或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为

6、9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8，而60岁以上老年人口增加了34.1，总人口年均增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递

7、增。我国的人口结构表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影

8、响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但养老服务水平还比较低，许多地方养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 养老院作为专供老人居住的专有场所，

9、是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2

10、000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。2.1.2*制定相应养老规划根据*老龄事业发展“十一五”规划，在“十一五”期间，我省60岁以上老年人口将以年均2.13%的速度持续增长，预计到2010年达到534.5多万，约占总人口的11.8%，年均增长20万，人口老龄化的问题更加突出。根据赣府发201024号关于加快养老服务事业发展的若干意见中提到：我省于2005年进入人口老龄化社会，到2009年底，60岁以上老年人口约560万人，占全省总人口12.6%。大力发展养老服务业，保障老年人享受经济社会发展成果，不断

11、提高老年人晚年生活和生命的质量，是贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。发展养老服务业，也有利于促进相关产业发展，增加社会就业岗位，推动经济又快又好增长。壮大养老服务产业。把培育发展养老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业的途径之一，积极引导和扶持社会资本、民间资本、工商资本、外来资本投资老年生活服务、医疗康复、娱乐教育、老年用品、休闲旅游等养老服务产业，鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务。对民办养老服务机构发展给予支持。对按标准建设、取得社会福利机构设置批准证书和民办非企业单位证书的民办养老机构,各级政府采取“以奖代补”的形式

12、，给予适当补贴。因此，本项目建设不仅符合当地发展养老事业的政策，还能得到政府的鼓励帮助。2.2项目建设的必要性2.2.1是推进养老工作的需要从“中国老龄事业发展十一五规划（20062010年）高层论坛”上获悉” ：“十一五期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人将从2005年的1.47亿增加到2010年的1.74亿，老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福

13、利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国

14、人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。 2.2.2是市场发展的需要2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动

15、者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年养老项目呼声高涨，呼之欲出

16、。随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 因此，社会养老市场的发展催生了项目的产生。2.3项目建设的可行性2.3.1项目建设的技术可行性项目建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度的形式，但总体属于一般建筑。项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。2.3.2项目建设的方案可行性养老院建设符合国

17、家及地方工程建设规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。3项目场址与建设条件3.1项目场址项目建设地址位于*县。3.2建设条件3.2.1自然环境 1、地形地貌*县地处九岭山脉东南翼，位于*的西北部、宜春市的北部，东邻安义、新建两县，南部与高安市面上接壤，西南部与宜丰县交界，西北部与鼓铜、修水相联。北部与靖安县交界；境内南、西、北三面环山，中部地处丘陵，仅东部为河流平地。全县总的地势为西部高峻，渐次向东部倾斜，是一个以山地、丘陵为主的山区丘陵县。属半山区半丘陵地貌，呈“七山半水二分田，半分道路和庄园”的布局。

18、全县辖区面积为1642平方公里。山地面积约占48%，丘陵占10%，低丘陵岗地占36%，平原占6%；西部为深山区，山峦起伏，峰谷交错，九岭山脉的五梅山位于*与修水交界处，海拔1516米；东部为海拔180米以下的丘岗地，岗丘大面积分布。 2、水文地质及地震等级*县境内河流以贯穿县中心的南潦河为主，呈羽状覆盖，同为九岭山修河水系，是修河的一条主要支流，自西向东横贯境内。南潦河有大小支流29条，其中上游较大支流有百丈、溜头、石溪、澡溪、仰山、兰田、澡下水系等，下游较大的支流有白马港、中堡港、黄沙港、赤田港等。 露地层主要为第三系红岩、第四系冲积层、雪峰期岩浆及混合岩等，成土母质多为花岗岩、红砂岩及花质

19、岩风化物，林地土壤主要有山地黄棕壤、黄壤和红壤三种，土层厚度平均为6080厘米。山地植被丰富、土壤肥沃，有机质含量高，有利于毛竹及树木生长。 3、气象条件 *属中亚热带湿润气候，常年呈热带季风气候特征。年平均气温为17.3摄氏度，年平均降雨量为1610MM，无霜期年平均为260天左右，很少受台风、冰霜影响。3.2.2区位和交通 *县位于*东北部，是靖安、安义、九江、宜春、高安等地交通往来的枢纽。该县对外交通均为陆路，对外公路有奉铜线、大干线（三级道路）、万上线（三级道路）、大上公路，其中奉铜线、大干线为省道。该县沿奉大公路至320国道18公里，距105国道25公里，南昌至*高速公路已经开始建设

20、，直接距离38公里，*距南昌火车站50公里，距昌北国际机场58公里，距九江港口168公里，*紧邻南昌半小时经济圈，与沿海发达地区均有高等级公路相连，交通运输较为便利。3.2.3工程用水用电条件主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流,最终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。3.2.4建材供应条件当地建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。3.2.5社会环境条件项目地人民政府在投资兴办

21、养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。第四章 建设规模和建设方案4.1总体设计4.1.1设计依据城市居住区规划设计规范(2002年版)（GB50180-93）；公共建筑节能设计标准（DGJ08-107-2004 J10307-2003）；建筑设计防火规范(2001年版) (GBJ16-87)；建筑抗震设计规范(上海市标准DGJ08-9-2003)；建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；环境空气质量标准（GB3095-1996）；民用建筑设计通则（JGJ37-87）；民用建筑隔声

22、设计规范（GBJ118-88）；老年人建筑设计规范（JGJ122-99）；老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003)；疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87)；无障碍设施设计标准（DGJ08-103-2003）；中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002年版)；建筑工程设计文件编制深度规定（建设部2003年4月）。4.1.2建设规模本项目总用地面积为20010平方米。其中：建筑占地6670平方米，建筑面积17922平方米，绿化用地面积8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面积3335平方米。项目可容纳300位老人入住。4.1.3工程概况总建筑面积17922平

23、方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室540平方米，办公室432平方米，接待室36平方米，医务室1476平方米，库房180平方米，其它附属用房800平方米。（1）老年公寓12栋长寿苑一栋，全寿命型老年公寓。四层建筑，配备电梯，共60套双人房间，100套单人房间，可接收220位老人颐养天年。康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，50套单人房间，可接收50位身体较差的老人和残疾老人居住。逍遥苑十栋，健康型老年公寓，每栋为三层建筑，共3套高级套房，坐落于人工湖周围，可接收30位对环境有较高要求的老人居住。类型

24、房间数房型每套面积（m2）小计（m2）全寿命老年公寓60双人套房503000全寿命老年公寓100单人套房505000健康型老年公寓30高级单人套房1003000医护型老年公寓50单人套房402000合计13000（2）综合楼，二层建筑，底层为食堂、餐厅、洗衣房、浴室，二层为老年娱乐、健身活动场所。（3）办公楼，三层建筑，一层、二层为医务室、康复室，三层为办公室、会议室、接待室。同时建设公共浴室、洗衣房、库房、锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。本项目所有建筑均执行老年人居住建筑设计标准（GB_T_50340-2003）标准，全部为无障碍设计。表4-1 土建投资估算表序号土建工程名称单位单价（

25、元）面积金额（万元）备注1办公楼8001944155.522长寿苑80080006403康复苑110020002204逍遥苑120030003605综合楼8001998159.846其它附属用房700800567围墙道路硬化50333516.68广场安装各类健身器械8库房70018012.69绿化20800416.01花坛、花池、绿池、假山、喷水池等10人工湖300200160.0311环保工程23.3312土地购置亩20000030600合计23204.1.4设计原则和总体构思1、设计原则（1）空气清新、世外桃园考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、的服务机构。因此，对环

26、境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，（2）要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。 项目在设计之中，通过精致典雅的建筑风格，将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。 （3）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑 风格、

27、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。（4）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。 2、总体构思（1）领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。（2）以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。（3）可持续

28、发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。（4）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。4.1.5总平面规划设计总体布置上，充分考虑到养老院的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。养老院各主要出入口均设在主要干道旁，根据使用功能的差异分为养老院出入口、后勤处入口交通便捷。该项目建设共需占用土地20010平方米，呈一个长方形，地形较平坦便于建设。分设老年公寓、综合楼、办公楼等。另外，内设庭院、花园、人工湖等，在室外设置简单的健身器材，可一边呼吸新鲜空气一边运动健身，同

29、时在院内可根据需要种植一些植物，即美化环境，又可使空气清新。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想 ，整个设计主要体现以下几点：（1）功能分区明确，动静分离。（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方。（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。4.2建筑设计及功能说明总建筑面积17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室54

30、0平方米，办公室432平方米，接待室36平方米，医务室1476平方米，库房180平方米，其它附属用房800平方米。本项目充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强住房外观的识别性，通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活