进贤县工人文化宫新建项目投资可行性研究分析报告.docx

1、进贤县工人文化宫新建项目投资可行性研究分析报告进贤县工人文化宫新建项目可行性研究报告申请单位：进贤县工人文化宫编制单位：投资咨 询有限公司二八年十二月第一章 总 论1.1 项目概况1、项目名称进贤县工人文化宫新建项目2、项目建设单位进贤县工人文化宫3、建设单位概况进贤县工人文化宫建于1985年，占地面积2805平方米，建筑面积1200平方米，位于县城老城区，是县城商业圈中央，位置优越、交通便捷，曾经是全县广大市民娱乐休闲、学习知识、陶冶情操的胜地，是全县两个文明建设的重要窗口之一。进贤县工人文化宫坚持“为现代化建设服务、为职工服务、为工会工作服务”的方向，不断更新观念，积极参与竞争，团结拼搏、

2、奋发图强，已发展成为集文化、体育、娱乐、休闲的文化事业服务中心和文化产业经营中心，在全县享有较高的知名度和美誉度。随着县域经济和社会的快速发展，城区规模的日益扩大，现有的工人文化宫无论从场地、设施上都很难满足广大职工学习、娱乐的需要。为适应县城整体规划的要求，更好的发挥工人文化宫“职工的学校和乐园”的作用，将在新区择地25.07亩，坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设，突出服务性、前瞻性和时代性特点要求新建工人文化宫，届时新工人文化宫将于崭新的姿态展现在人们面前，为职工服务将会得到较大的提升，也必将成为全县职工学习和娱乐的首选活动场地。3、项目建设地点进贤县行政新区4、建设性质项目建设性质为

3、：新建工程5、项目建设期限经分析，项目建设期限为2009年2月至2011年2月，为期20个月。6、项目建设的主要内容及规模进贤县工人文化宫总用地面积为25.07亩，总建筑面积15000平方米，建设的主要内容包括文化宫综合楼1栋（12层）、职工学校建筑物1栋（5层）、各类运动场所及设施、景观绿化、道路等基础设施等。7、项目投资及资金筹措项目总投资2830万元，项目的资金来源主要为建设单位自筹、县财政配套资金等，其中自筹1500万元，县级财政配套资金为1330万元。8、主要经济技术指标序号内 容单 位规 模备 注1项目用地亩25.072项目总投资万元28303总建筑面积平方米150004容积率0.

4、95建筑密度13%6绿地率38%7建筑耐久年限年508建筑结构安全等级级二9建筑结构防火等级级二10建筑抗震等级级四11抗震设防烈度度6 12结构型式框架、框剪1.2 项目编制依据及研究范围1、项目编制依据1）中共中央办公厅、国务院办公厅印发关于进一步严格控制党政机关综合办公楼和培训楼等楼堂馆所建设问题的通知（2007年6月24日）；2）国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知（计投资19992250号）；3）有关建筑设计规划和国家标准；4）中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、城市房地产转让管理规定、城镇国有土地使用权出让和转让办法；5）关于印发经济评估方法的通知及

5、附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）；6）江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表（简称建筑定额2004版）、江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表（简称装饰定额2004版）、江西省安装工程消耗量定额及单位估价表（简称安装定额2004版）、江西省建筑安装工程费用定额（简称费用定额2004版）、江西省建筑（装饰装修）工程工程量清单计价指引（简称指引2004版）、江西省安装工程工程量清单计价指引（简称指引2004版）；7）进贤县建设工程价格信息；8）进贤县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；9）关于进贤县工人文化宫新址建设项目用地预审意见进国土资字2008272号10）进贤县人民政府

6、办公室抄告单进府办抄字200748号11）进贤县人民政府办公室抄告单进府办抄字2008141号12）委托方提供的其他资料2、研究范围本报告针对进贤县工人文化宫新建项目进行可行性论证，报告的主要研究范围包括项目建设的背景及必要性分析、项目建设主要内容及规模、项目选址条件、项目招投标、建设节能及环境影响评价、社会效益等等。报告从整个结构体系论证了进贤县“进贤县工人文化宫”项目建设的必要性与可行性。1.3 项目研究结论通过对本项目建设的必要性和可行性进行分析论证，进贤县工人文化宫新建项目在建设规模、资金来源和建设标准要求方面均符合现行的国家有关规定。在建设条件、技术方案措施、建设资金、落实和建设可能

7、性等方面均是可行的。评价各项指标均符合国家有关规范和考评标准，因此，项目的建设具有较强的可行性。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景1、基本背景1950年5月1日，由毛泽东主席命名并亲笔题写的“北京市劳动人民文化宫”正式对外开放，从此掀开了全国各地工人文化宫历史的新篇章。工人文化宫，顾名思义是以工人和劳动者为主要服务对象的文化场所，是各级总工会直属公益性文化事业单位。追溯历史，全国县级以上城市早在上世纪50年代就相继成立了工人文化宫、俱乐部，人们都习惯称它为“工人之家”，曾具有相当高的知名度。工人文化宫最辉煌的时期,是在1985年至1991年，当时城市文化生活还处于起步阶段，工人文

8、化宫作为“工人的学校与乐园”，极大的丰富了广大职工业余文化生活，为加强职工文化建设，提高职工素质做出了不可磨灭的贡献。文化宫开展的各种活动包括电影放映、为职工提供读书、阅览场所、开设各类专题讲座及讨论区、工人活动场所、 各种文艺汇演等等，丰富职工们业余生活及精神文明生活。曾几何时，工人文化宫、俱乐部是全国广大职工业余文化生活最集中、最红火的场所，是工人阶级心中最响亮的品牌，而且多居闹市繁华地段，以致成为一座城市的标志之一。那时的工人文化宫既有文艺演出，也有职工夜校，既有业余团体，又有群众活动，为丰富群众生活、提高职工综合素质、培养各类人才作出了巨大贡献，许多老工人至今谈起工人文化宫依然是津津乐

9、道，记忆犹新。从上世纪80年代起，由于受到市场经济大潮的冲击，各地工人文化宫经历了一次重大变革，经济上逐步被逼“断奶”，从全额拨款“养”事业到自负盈亏“找饭吃”，“以商养人”、“以商养文”几乎成了各地工人文化宫不约而同、实属无赖的选择。先是破墙开店，继而出租场地做房东，职工图书馆无钱添新书，工人电影院也生存不下去，唯有卡拉ok歌厅坚持到90年代末，又被社会众多设备优良的歌舞厅所挤垮，再后来有的地方索性把文化宫整体转让，要么成为商品市场，要么改为娱乐中心，大量与“工人”、“文化”不沾边的项目都来抢占这块“黄金宝地”，工人文化宫：工人阶级心中最响亮的品牌，今天显得如此尴尬。尤其是县级文化宫、俱乐部

10、，最困难的时候连职工的基本工资发放都成问题，只好下岗再就业，如今大多县级文化宫只剩下一枚公章一块空招牌了，文化宫的工作人员没能享有公益性文化事业单位应有的待遇，而日渐成为工会的负担，广大职工群众只能慨叹“文化宫里没文化”了。今日中国，工人阶级有他唯一自己的工会，那就是中华全国总工会，有他唯一自己的文化教育活动场所，那就是工人文化宫、俱乐部。工人文化宫的改革与发展是大势所趋，是一种必然，但无论怎么改，其繁荣职工文化的宗旨不能改，公益性文化事业的性质不能变，变了、改了就不再是工人的文化宫了。然而，尽管社会上各种高档娱乐场所在不断增多，却不是大多数普通劳动者以及进城务工人员能“买单”的，工人文化宫、

11、俱乐部满足了全体职工对基本文化需求的多元化，理应得到国家的大力扶持。2003年，国务院颁布了公共文化体育设施条例，把工人文化宫与图书馆、博物馆、青少年宫等单位并列为公益性公共文化体育设施。全国总工会200542号文件关于推进地方工人文化宫俱乐部改革与发展的意见也作了充分的说明。全国政协委员、全总宣教部部长谷常生疾呼，应将工人文化宫、俱乐部纳入公共文化服务体系建设的统一规划，使其能享受到与政府投资的文化馆等公益性文化事业单位同等的政策。胡锦涛总书记在党的十七大报告中明确指出，坚持把发展公益性文化事业作为保障人民基本文化权益的主要途径，加大投入力度，大力发展文化产业。总书记为中国特色社会主义文化事

12、业指明了方向，使全国各级工会从事职工文化教育工作的同志感到无比振奋，从而引发了我们对工人文化宫、俱乐部“明天”诸多思考与希望。希望一：工人文化宫、俱乐部作为公益性文化事业单位，经济上对它采用自收自支、自负盈亏的模式是不公平的，要使这个老品牌焕发青春，真正体现“公益”二字，希望全国总工会协调相关政府部门，尽快按照统筹规划、合理调整、重点扶持的要求，统一下发文件，采取有效措施，解决根本问题，对各地工人文化宫、俱乐部加大投入力度，把人员和各项活动经费恢复纳入地方财政和工会拨款之中；同时为文化宫“减负”，减免与公益性事业不相干的多种税收，使其放下包袱，开动机器。希望二：目前不少县级文化宫的文化阵地、资

13、产被以各种形式侵占或部分侵占，或改做他用。希望地方政府和工会在职工文化阵地建设问题上采取保护和恢复性措施，按照工会法有关规定，切实维护广大职工群众享有文化娱乐和学习的权利。 希望三：为建好、管好工人文化宫，希望各级总工会选派本级工会分管职工文化教育工作的副主席，兼任工人文化宫主任，加强领导，帮助文化宫排忧解难处理实际问题，并把他们的“乌纱帽”和工人文化宫的业绩扣在一起。希望四：作为工人文化宫的自身建设，要在当前激烈的市场竞争中，运用科学的激励机制，引进专业人才，一要靠地方政府、总工会的大力支持，二要靠自己动脑筋、搞创新，通过进一步拓展文化投、融资渠道，降低门槛，让社会力量参与到城市文化的营造之

14、中去。曾经为新中国工运和职工文化事业作出辉煌贡献的工人文化宫、俱乐部，不管所处的社会时期如何，都是全体职工开展文化和教育活动的主要阵地,是党与工人阶级、工会与职工群众密切联系的桥梁和纽带。全国工人阶级和广大职工群众坚信，有党为发展社会主义文化指明了方向，有全国总工会和各级地方政府的政策支持，工人文化宫的生机一定会充满希望，再现辉煌。2、项目背景随着进贤县改革开放现代化事业的不断推进，越来越多的农村剩余劳动力转化为城市劳动工人，尤其是近年来进贤县工业的发展迅速、工业经济持续快速增长，仅2007年进贤县工业增加值47.41亿元，比上年增长20.0%，占地区生产总值的比重达42.76%，工业的主导地

15、位得到加强。其中规模以上工业增加值22.12亿元，增长23.0%，规模以上企业99个，比上年增长14个，增长16.47%，成为工业经济的重要增长极。进贤县在岗职工总数21241人，比上年增长5.95%。集体单位在岗职工总数3062人，比上年增长231.74%，全年城镇新增就业人员5326人。不断增多的工人数量，使得工人们的精神文明生活越来越受到人们的重视，不断丰富的生活和物质需求的满足也使得工人们热切期盼精神文明生活的充实，进贤县工人文化宫现有的资源和落后的设施已经难于满足社会的需要。努力构建社会主义和谐社会，紧密团结工人阶级也是我党加强社会建设和执政能力的目标和关键手段，因此，不断丰富和发展

16、我国社会主义工人阶级文化事业有其必要的政治意义和社会背景。2.2 项目建设必要性进贤县工人文化宫建于1985年，占地面积2805平方米，建筑面积1200平方米，位于县城老城区，随着县域经济和社会的快速发展，城区规模的日益扩大，现有的工人文化宫无论从场地、设施上都很难满足广大职工学习、娱乐的需要。因此，新建县工人文化宫是不断完善和满足进贤县社会基础事业、工人们的需求，项目的建设经分析具有以下几点必要：1、是构建进贤县和谐社会的需要随着我国社会主义事业的发展，进贤县近年来也得到了快速的发展，在当前构建社会主义和谐社会的思想理念下，坚持“以人为本、可持续发展”的治国执政思想，使得广大工人阶级的利益和

17、权益等到了进一步的维护，创建社会主义和谐社会，维护工人阶级的权益和进一步团结工人阶级是构建社会主义和谐社会的关键因素之一。2007年，进贤县在岗职工总数21241人，比上年增长5.95%。集体单位在岗职工总数3062人，比上年增长231.74%，全年城镇新增就业人员5326人。保障和丰富进贤县工人阶级的业余文化生活，充分发挥工人文化宫“工人之家”“工人学校”的作用，是构建和发展社会主义和谐社会的需要。2、是加快进贤县文化事业发展的需要近年来进贤县文化事业取得了较快的发展，县图书馆内设办公室、采编辅导部、外借部、阅览部和书库。馆藏图书，除去剔旧、破损、赠送书籍外，实际藏书8.6万余册。全县有乡镇

18、图书室27个，村图书室83个，文化专业户图书室55个。有图书管理人员176人，总藏书80076册，杂志1898份，报纸1233份。全县年机关、企事业单位图书室23个，老年人活动室内设图书室260个，学校图书馆（室）76个，共藏书100000余册。1989年，县图书馆被评为“全省文明图书馆”、南昌市“一级文明馆”，1994年、1999年两年连获国家文化部颁发的“二级图书馆”铜牌。进贤县工人文化宫的建设，是对县域文化事业的大力补充，进一步加强了工人阶层人员的文化教育素养，对工人的技能培训、业余文化生活加强了教育和指导，同时也是对于县域内现有的文化场所工人阶级难于融入的补充，构建了一个专门属于工人阶

19、级自己的文化活动场所。3、是新形势下工人阶级生存发展的需要2008年9月14日，来自于美国华尔街百年品牌企业“雷曼兄弟”破产的消息石破天惊，从此开始了席卷全球的金融危机，作为最大发展中国家的我国也未免受到了冲击，国内的经济发展收到了一定的影响，出口量萎缩、投资增幅集聚放缓，大量中小型企业倒闭，特别是依赖于出口和外贸加工行业出现了全现下滑形势，房地产投资减少，房价进一步低迷。一系列经济的连锁反映，直接影响到了我国实体经济的发展，於至于出现了大量失业人群，在外务工的工人及农民工出现了大量提前返乡状况。而且，据国家人力资源和社会保障部预测，2009年就业形式将相当严峻。进贤县作为一个农民居多的县市，

20、也出现了大量在外务工人员提前回家现象，而且大多数工人对于春节后的工作感到迷茫,面对如今经济不景气状况，如何保障进贤县失业人群充分就业，国家人力资源和社会保障部等部门最近联合出台的关于促进以创业带动就业工作的指导意见指出，当前及今后一个时期，中国就业形势依然严峻，促进以创业带动就业，有利于发挥创业的就业倍增效应，对缓解就业压力具有重要的现实意义。在当前新形势下的，有效分流失业人群及工作技能，再就业技能培训是重要的途径之一。工人文化宫作为“工人之家”“工人的学校”，承载新形势下的新任务成为理所当然之事。进贤县工人文化宫旧址建筑面积只有1200平方米，而且设施简陋、破旧难于满足当前社会职能对其功能的

21、要求，而且服务功能和职能的改善，也需要相关设施的配套改善。第三章 项目建设规模及内容3.1 项目建设规模本项目为进贤县工人文化宫新建工程，项目建设的目标是给进贤县工人在工作之余创造一个休闲、娱乐和技能学习的场所，建成一个属于进贤工人自己的“工人之家”和“工人学校”。项目总用地面积25.07亩，总建筑面积15000平方米，包含有10000平方米综合楼1栋，4900平方米职工学校楼1栋，以及各类体育、休闲、娱乐设施。进贤县工人文化宫包含的职能有职工休闲、图书阅览、职工娱乐、职工技能培训、技术交流、文艺汇演、运动健身及其他工会活动等。3.2 主要建设内容1、综合楼建筑物总建筑面积为10000平方米，

22、建筑层数12层，各层功能如下表：综合楼功能分布表序号楼层功能备注1地下室停车库2一五层业务用房3六层乒乓球室、台球室、健身房4七层保龄球室、棋牌室5八层演艺（歌舞）厅、曲艺及培训活动中心6九层计算机、职工再就业培训中心7十层图书室、阅览室8十一层工会办公室、小型会议室、文化宫办公室9十二层中型会议厅、各种业余兴趣活动交流中心2、职工学校进贤县文化宫职工学校建筑，总建筑面积4900平方米，主要用于劳动技能培训、技术交流、失业人员再就业培训指导等。建筑各层的功能均为教室及教学相关用途。3、运动场所及设施篮球场2个、羽毛球场2个、其他运动场4个4、其他建设内容景观绿化、道路、停车场及门卫室等第四章

23、项目选址4.1 选址基本情况1、项目情况1）场址的比选江西省进贤县工人文化宫项目选址应符合以下要求：（1）和周围的环境相融洽；（2）交通便捷，城市基础设施条件较好的地段；（3）有利于提高行政服务效率，有较大的辐射半径，方便工人的需求；（4）应符合当地规划部门提出的规划条件。2）场地条件根据进贤县城总体规划，“工人文化宫”的地址位于县行政新区内、西北二路以西；南有进贤县人事局、审计局、办证中心；北有林业局、信用联社。项目规划总占地面积25.07亩，符合县城新行政区用地总体规划。2、区域基本情况1）地理位置、面积、行政区划进贤县位于江西省中部、鄱阳湖南岸，是省会英雄城南昌的东大门，为南昌市管辖，面

24、积1971平方公里，人口75万，辖21个乡镇。2）自然条件（1）气候条件进贤县属亚热带湿润气候，气候温和，雨量充沛，日照充足，无霜期长。年平均气温17.5，全年最冷时为1月份，平均气温为5，极端气温为12.1，最热时期为7月份，平均气温29，极端最高气温40。无霜期，每年平均为282天，最长307天，最短250天。日照时数平均1900至2000小时。全年平均雨量为1587毫米，多雨年可达2326毫米，少雨年仅有1079毫米，降雨时间集中在47月，而初夏5至6月最多，隆冬12月最少。（2）地质地貌进贤县内出露地层又震旦系、白垩系及第四系等。白垩系地层分布于境内北部，东部及南部低山地区，出露地面的

25、主要有紫红色砂岩，页岩，间杂有震旦系山火活动喷发的玄武岩。第四系分布于桐车港及其支流冲积物。此外，还有石灰岩，泥页岩、石英长、石砂岩等。4.2 项目建设条件1、对外交通现状进贤自古被誉为“东南之藩蔽，闽浙之门户”，是长珠闽三个经济三角洲的共同腹地，已经融入了东南沿海经济发达地区“八小时经济圈”，距南昌市仅60公里，具有承东启西、沟通南北的战略地位。这里铁路交通便利快捷，浙赣铁路复线横穿全境；这里公路交通四通八达，梨温高速、温厚高速、京福高速、昌厦高速以及320、316国道，在县域南部的温圳境内交错连结，构成了全省乃至全国的交通枢纽；昌万公路横穿北部乡镇，不仅成为连接省会南昌和赣东北地区的大动脉

26、，而且为进贤全面对接和融入南昌提供了难得的机遇；乡乡通油路、村村通水泥路，为推动全民创业，促进加速崛起打好了基础、夯实了后劲；这里水路交通潜力巨大，南部乡镇可由抚河经赣江直达长江，北部乡镇可通过鄱阳湖直达长江；这里空中交通较为方便，县境内的温圳至乐化的高速公路直达昌北机场。优越的区位，便利的交通，使进贤成为了人流、物流、资金流和信息流的聚集地，为进贤推进大开放、实施大招商、促进大发展，提供了十分有利的条件。2、施工条件本项目用地开发程度达“四通”一平，符合建设基础条件；且区域资源供应充足，建筑材料供应量完备。3、周边环境条件项目所占地块附近无化学、生物、物理等污染源，无过境架空高压线、危及生产

27、安全的易燃易爆危险物品库存在。第五章 总平面布置及工程方案5.1 总图布置1、布置原则充分利用现有公用工程设施，以创造最佳效益；工艺流程力求顺畅，布局紧凑，工艺管线短捷，节省投资费用；满足防火、防爆、卫生、环保等规范要求；在满足生产需要的前提下，节约用地；严格遵循江西省建设用地指标规定。2、总平面布置主要指标总平面布置构成表5.2 工程方案1、指导思想与原则本着庄重、朴素、节约、实用的原则，充分体现工人文化宫的“工人之家”“工人学校”的理念。 2、方案比对本可行性研究报告推荐方案为低密度的平面布置，文化宫区域内主要体现一种放松、休闲，给职工一种清新和悠闲的境意，让平时工作忙碌的人群找到一个属于

28、工人们自己的休息场所。因此平面布置内有较多的园林绿化、林荫小道。3、规划、建筑方案1）设计构思、立意及环境分析。建筑设计采用简洁明快的风格，给人一种清新和悠闲感，区域内人工绿化、植被、园林、假山小亭错落有致，建筑布置与园林设计相得益彰，运动设施及休息场所相配套建设，区域内设置两个入口（主入口位于西北二路、次入口位于项目南侧）2）功能布局，空间组织，流线组织。本方案分区明确、紧凑，流线清晰。（1）接待室、门厅、值班室分为一类，放在门口。使用起来特别方便。因接待室一般为接待外来人员之用，它们对本建筑总体上是一个模糊的概念，所以放在门口，以便有专门的人员为其服务，从而给外来人员一个大致的认识和了解而

29、对他们起到一定的导向作用。（2）主体综合楼位于主入口正前方，经过优美的园林景观设计后，即进入了“工人之家”，给人一种家的归宿。十二层的主体建筑物，布置于此，同时也给县域城市的建筑风景增添了不少色彩。（3）消防、配电等技术用房放在几乎中间，离门口又近。即可满足周围对技术方面的需要，又有利于消防与安全。（4）主体建筑主要为功能用房及普通办公室等，共十二层，。根据安全的需要设置了防火楼梯。3）建筑造型，特色设计。（1）造型主要是考虑到地形、环境、日照等综合因素而定的。而且现代的建筑不再是以前那种“方盒子”，也开始追求造型之美观，使建筑设计更人性化。（2）建筑总体上给人一种美的享受。（3）建筑的景观设

30、计也是本方案的一大亮点。门廊前一喷泉，在喷泉开始后从建筑正面大门看，透过喷泉喷出的泉水给人一种“犹抱琵琶半遮面”的感觉。整个建筑入口在喷泉后面时隐时现，又象征“曲径通幽”之意，从而能够吸引人们前来观景、休憩。（4）整个建筑内有大面积的中庭和花坛，即满足自然照明之用，营造“节约型、低能耗”建筑，又使建筑与环境相得益彰，体现出人和环境的和谐统一。4）给排水设计（1）设计范围：设计内容为室外给水、排水、消防系统设计以及红线范围内的给水、排水设计。（2）室外给水设计：水源：本工程的供水水源为城市自来水，两路进水在红线内沟通成环状。（3）室外给水系统：室外给水管道为生活和消防共用管道系统。市政管道的水量

31、、水压不能满足建筑内部的用水要求，对市政水压不能满足的用水部位采用加压供水系统（详见室内给排水部分）。（4）消防系统：见消防专篇（5）管材、接口及敷设方式：室外给水管道彩钢塑复合管，DN大于100的采用卡箍连结，其它的丝接。（6）室外排水设计：室外排水制度为雨、污分流排水系统，污水经化粪池处理后排入院区污水处理系统处理后排入河渠内。雨水经管道收集后部分排入水塘用来绿化浇水，部分排入院区河渠内。排水量：按最大日用水量的90%计为120.76m3/d（其中污水105.8m3/d）暴雨强度公式：q=1598(1+0.69LgP)/(5+1.4)0.64 式中：P：设计暴雨重现期P=2a ,t：设计降雨历时，t=t1+mt2，t为地面汇流时间，取10min，t2为管网流行时间，m