BT、委托代建、项目管理的概念.doc

1、BT、委托代建和项目管理概念BT委托代建项目管理概念BT（Build -Transfer）即建设-移交，是当今国际基础设施项目中被普遍采用的项目融资模式，系指项目发起人通过一定的程序选定投资人，与投资人签订BT合同，使得投资人或者由其设立的项目公司取得项目业主，由投资人或项目公司负责项目的投资、融资和建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交给发起人或其指定的建设单位（以下合称“建设单位”），建设单位根据BT合同向投资人或项目公司支付回购价款，以取得投资人或项目公司移交的项目产权的方式。“代建制”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位（“代建单位”）负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期

2、，竣工验收后移交给使用单位国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号）。从本质上看，委托代建是项目管理的一种。各地根据国务院关于投资体制改革的决定的规定，纷纷出台了地方规定，规范政府投资项目的代建制管理，例如湖南省政府投资项目代建制管理办法，但鲜见对非政府投资项目代建制度的规定。根据长沙市建设局工程处（0731-88665918）的答复，长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理的通知（长建发201017号）适用于所有在长沙范围内以代建制和/或项目管理模式进行的项目。是指从事工程项目管理的企业（以下简称项目管理企业），受工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶段进行专业化

3、管理和服务活动建设工程项目管理试行办法第2条。法律关系(a) 项目建设期内，投资人因投资建设项目，而取得了项目的产权，成为项目业主；(b) 项目建设期内，投资人可以自行建设项目，也可以通过总承包/分包的方式将项目的施工任务全部或部分外包给总承包商/分包商完成；(c) 不同于BOT项目中投资人通过运营项目取得投资回报，在以BT项目运作的项目中，在项目建成后，项目发起人需要通过回购项目，投资人以取得资产转让价款的方式获得投资回报。以BT模式运作的建设工程项目中包含的法律关系基本如下：第一层，项目/资产转让关系发起人向投资人转让项目，以及投资人项目发起人或政府指定的其他机构转让建成后的项目资产；第二

4、层，借贷关系投资人为筹措项目建设资金，对外融资；第三层，总承包（如有）/分包投资人作为发包方，委托总承包方或分包方负责项目的全部或者部分施工建设。项目代建制度采用合同制，项目业主与代建单位签订委托代建合同，对双方之间的权利义务进行约定，委托代建单位作为其代理人管理项目建设资金，管理项目工程建设。其本质属于委托合同，代建单位在项目业主的授权范围内行使权利，项目业主作为被代理人承担相应法律后果。项目代建和项目管理都是接受项目业主委托，管理项目工程建设。两者区别在于：（1）资质要求。依据建设工程项目管理试行办法第三条，项目管理企业应当具有工程勘察、设计、施工、监理、造价咨询、招标代理等一项或多项资质

5、。而一般情况下，对代建单位的资质、经验及资金实力较管理单位要求更高。但根据长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理的通知第2条，项目建设管理单位应当具有与建设管理项目相适应的施工总承包一级、工程设计甲级、工程监理甲级、工程咨询甲级、房地产开发一级及以上资质中的一项或者多项。因此，我们理解，在长沙进行项目管理和委托代建对项目管理单位和代建单位的资质要求并没有区别。（2）受托人权利不同。代建单位作为受托人项目享有项目业主代表权、资金管理权、签约代理权及建设管理权，而项目管理单位只享有建设管理权。（3）受托人承担的责任不同。代建单位要按合同约定承担项目投资控制、工期和工程质量责任。而

6、项目管理单位一般无需承担上述责任。资金来源BT模式本质上是一种建设工程项目的融资模式，项目发起人通过转让项目产权、回购项目产权向投资人融资，投资人以项目业主的身份直接向金融机构融资，筹措项目建设资金。代建制度下，项目资金来源于被代建单位，一般约定代建单位按项目进度提交项目用款报告，并定期向被代建单位报送工程进度及资金使用情况，以便被代建单位监督项目资金的使用情况。项目管理制度下，项目资金来源于业主。业主和相对方的权利和义务项目发起人和投资人的权利和义务应根据双方签订的BT合同进行约定。在BT模式下，项目发起人负责项目的前期工作，通过向投资人提供项目设计、施工等文件建设，自行选择项目的监理，控制

7、项目总投资等方式监督、控制项目的建设。投资人严格按照项目发起人提供的建设文件建设该项目，在项目建设期内，拥有项目的所有权，拥有项目的投资权、建设权和处分权，在项目建设期内承担项目融资及建设引起的所有责任和义务。在建设完成后，按合同约定向项目发起人移交项目。业主和代建单位的权利和义务应根据双方签订的委托代建合同进行约定。湖南省政府投资项目代建制管理办法将代建制分为全程代建或阶段代建。其中全程代建是指从项目建议书批复开始至竣工验收，对项目进行全过程代建管理；阶段代建是指从初步设计批复开始至竣工验收，对项目进行阶段性代建管理。参照湖南省政府投资项目代建制管理办法第10条，采用全程代建方式的，代建单位

8、负责代办以下事项：(一)依据批准的项目建议书组织编报项目可行性研究报告、初步设计和施工图设计；(二)依法组织开展项目勘察、设计、施工、监理及设备材料采购招标，负责工程合同的洽谈与签订，并将招投标情况、签订的合同报发展改革、财政和相关行业管理部门备案；(三)办理规划、用地、拆迁、施工、环保、消防、人防、园林、市政等有关报批手续；(四)会同使用单位按项目进度提出年度投资计划和年度基建支出预算，并按月向发展改革、财政部门和使用单位报送工程进度及资金使用情况；(五)按照国家和省有关规定以及代建合同约定组织工程验收及办理竣工验收备案；(六)编制工程结算表及竣工财务决算报财政部门审批，并按照批准的资产价值

9、向使用单位办理资产交付手续；(七)整理汇编移交项目有关资料。采用阶段代建方式的，代建单位代办前款初步设计批复后的事项。第11条采用全程代建方式的，使用单位负责办理以下事项：(一)提出项目的建设性质、建设规模、使用功能配置、建设标准，组织编报项目建议书；(二)参与项目可行性研究报告、初步设计和施工图设计编报；(三)协助办理规划许可、施工许可等有关手续；(四)监督项目勘察、设计、施工、监理及设备材料采购的招标工作；(五)会同代建单位编制年度投资及基建支出预算计划，向发展改革部门申请项目年度投资计划；向财政部门申请年度基建支出预算及资金拨付；(六)筹措自筹资金；(七)监督工程质量、施工进度及资金使用

10、情况，参与工程验收。采用阶段代建方式的，使用单位除负责办理前款规定的事项外，还应当负责组织编报项目可行性研究报告、初步设计。工程项目管理的具体方式及服务内容、权限、取费和责任等，由业主与工程项目管理企业在合同中约定。根据建设工程项目管理试行办法第6条，工程项目管理业务范围包括： （一）协助业主方进行项目前期策划，经济分析、专项评估与投资确定； （二）协助业主方办理土地征用、规划许可等有关手续； （三）协助业主方提出工程设计要求、组织评审工程设计方案、组织工程勘察设计招标、签订勘察设计合同并监督实施，组织设计单位进行工程设计优化、技术经济方案比选并进行投资控制； （四）协助业主方组织工程监理、施

11、工、设备材料采购招标； （五）协助业主方与工程项目总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配件供应等企业签订合同并监督实施； （六）协助业主方提出工程实施用款计划，进行工程竣工结算和工程决算，处理工程索赔，组织竣工验收，向业主方移交竣工档案资料； （七）生产试运行及工程保修期管理，组织项目后评估； （八）项目管理合同约定的其他工作。限制性规定长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理的通知第3条，项目建设管理单位及其有直接利害关系的单位不得承担管理项目的勘察、设计、施工、监理及设备材料供应等工作。具有与建设管理项目相应设计资质的，可以承担可行性研究报告的编制。第4条，项目建设管理

12、单位应当在工程项目开工前，将项目委托建设管理（代建）合同、相应的项目管理组织机构、管理体系、项目负责人及专业人员配备情况报市建委工程处备查。根据建设工程项目管理试行办法第7条，项目管理企业可以依法承担管理项目的工程勘察、设计、监理业务，但施工企业不得在同一工程从事项目管理和工程承包业务。但根据长沙市建设委员关于加强对我市项目建设管理从业行为监督管理的通知第3条，项目建设管理单位及其有直接利害关系的单位不得承担管理项目的勘察、设计、施工、监理及设备材料供应等工作。具有与建设管理项目相应设计资质的，可以承担可行性研究报告的编制。且根据该规定第4条，项目建设管理单位应当在工程项目开工前，将项目委托建设管理（代建）合同、相应的项目管理组织机构、管理体系、项目负责人及专业人员配备情况报市建委工程处备查。