房地产企业的筹划及检查应对技巧.docx

1、房地产企业的筹划及检查应对技巧房地产企业的筹划及检查应对技巧主讲人：庄粉荣注册税务师、高级会计师，全国著名税收筹划专家。有涉税著作16部，其中个人专著8部：如税收策划、实用税收策划、投资活动与税收策划、税收策划实务等。中国税务报2004年注册税务师考试（唯一）辅导专家。在税务研究等刊物上发表论文及税收筹划案例200多篇，其中有5篇文章被评为全国一等奖。参与中央财经大学的税收筹划教材（教育部招标的首批税收筹划教材）和注册税务师考试教材的编写工作；中国税务报“名家座堂”专栏、海峡财经导报“名家筹划”专栏特约撰稿人。庄粉荣的税收策划理论在理论界独树一帜。中国税收筹划网等网络评价其为“十大税收筹划专家

2、”、“中国税收筹划理论奠基人之一”。为五十多家企业实施过100多个策划方案。被北京市场评价为：“中国税收策划方案设计第一人”。应邀在北京、成都等地举办专题讲座100多场。同时还受聘于三家重点高校进行MBA专题讲座等。注册税务师后续教育主讲老师。第一讲：房地产业务政策分析第二讲企业税收策划概论随着社会经济的发展，社会分工越来越细，在企业的理财领域又产生了一门新学科，这就是税收策划。第一节 投资活动的税收分析一、济活动的结算环节任何一项经济事项都与税收有关。税收与死亡不可避免。1、横向结算行为。即企业与企业、企业内部机构之间。2、纵向结算行为。即企业与人个人、企业与国家。二、调节利益的闸门税收1、

3、立法通过税收的要素体现利益；2、执法通过税务管理落实政策；3、守法通过纳税申报实现税收。税法要求纳税人自觉申报纳税，税务机关通过税务稽查等手段督促纳税人正确处理企业、个人与国家利益的关系，正确核算税款，避免偷税行为。西方人认为：死亡与税收不可避免。但是，目前在我国的经济生活中，存在一个不争的事实：100%的人想偷税，99%的人在实施偷税，而98%的人又在自觉不自觉地多缴税！第二节 税收策划的概念一、策划的含义变化几千年来，策划的内涵是在不断地变化，不断充实的。在古代，策划的名词性较强，与现在的计划、计策、计谋、谋略、对策的意思接近。而在现代，策划的动词性含义增强，以信息、创意、点子、谋略、目标

4、等要素为其内核。“策划”的全面含义为：如何在全面谋略的基础上指导操作者去圆满地实施对策、计策或计谋，从而达到办事的目的。二、税收策划税收策划，是策划领域的一个方面，或者说，就是在税收方面进行策划，以达到策划人所要实现的目的。而在现实社会，多数人往往将一个舶来品税收筹划用来表述纳税人从微观的角度所进行的税收策划。笔者则认为还是以我国的传统习惯，用税收策划这一概念更符合我国的国情。三、税收策划的概念【案例】他们应该怎样申报？在多数人看来，向税务机关申报时，应当少报利润，将企业的盈利能力申报得越小越好。而实际上，对于实行核定征收方法征税的纳税人，就流转税而言，其计税依据是纳税人的销售额；所得税也是以

5、销售额为基础的。【案例】他的店面房应该如何出手？不同的税收存在不同的征收环节。营业税几乎对每一个流转环节都征收，所以减少应税业务的流转环节，就可以减少应税次数，从而降低实际税收负担。通过以上案例的分析，我们可归纳出如下公式：政策信息+业务流程=税收策划企业税收策划就是纳税人在现行税制条件下，通过充分利用各种有利的税收政策，适当安排投资行为和业务流程，通过巧妙的财务协调和会计处理，合理地安排纳税方案，在合法的前提下，以实现股东利益最大化为目标的涉税经济行为。其基本内涵是：一是企业税收策划的主体是纳税人。二是企业税收策划的客体是各项涉税行为。三是企业税收策划的目标在于追求税后利益的最大化。四、税收

6、策划的原理实验一：九点连线 （要求：三条直线一笔串连九点）五、税收策划的产生与发展税收策划产生的前提条件：市场经济（法治经济）。中国的税收策划（税收筹划）产生于八十年代末、九十年代初。税务促产增收，税务代理。税收策划的专家力量：注册税务师、注册会计师、律师等。第三节 投资税收策划的政策边界目前，部分企业减少税收成本所采取的三种办法，即偷税、避税和税收策划，其中有合法的，也有不合法的。【案例】筹划耶？偷税耶？一、税收策划税收策划是在顺应税法意图、完全不违背立法精神的前提下，当存在两或两种以上纳税方案时进行的优化选择，实现缴纳最少的税款，以达到税后利润最大化的行为，在一定的条件下也称节税。二、偷税

7、偷税是纳税人采取欺诈手段，故意不遵守税法的有关规定，使税务机关难以掌握其真实情况，从而达到少纳税目的。偷税的特征是非法性与欺诈性，偷税的手法也很多，如隐匿收入、乱摊费用、虚增成本、多列支出或费用、虚报亏损、拒绝申报、不如实申报、地下经营等等。三、避税避税就是纳税人在不明显违反税法规定的前提下，利用税法的漏洞或意义不明确之处巧妙安排自己的经营活动，以减少其纳税义务的行为。避税的合法与非法并无一个统一的标准，这取决于相关国家对此的态度。四、避税与税收策划的联系与区别联系：都是非违法的。区别：其一，从定性的角度来区别。税收策划顺着立法意图，着眼于总体的决策和长期利益，谋取的利益是合法、正当的。避税逆

8、着立法意图，针对税法上的某个漏洞，或者利用法律的空隙进行降低税收负担的操作。其二、从定量的角度来区别。如对于转让定价的操作，作为货物销售（非消费税产品），10%的利润率是合与非法的分水岭。第四节 企业税收策划的意义税收策划，尽管还是个新事物，但它一进入市场就已显示出了强大的生命力，给很多企业带来了更多的利益。其意义主要有：一、税收策划是一种增值性经济行为，合理合法的税收策划将有助于市场经济的发展。二、税收策划是使企业投资利益最大化的重要途径。三、税收策划是企业投资及经营管理水平提高的促进力。四、税收策划是维护企业良好形象的重要保证。总之，一句话说得好：野蛮者抗税，愚昧者偷税，精明者进行税收策划

9、。第三讲 税收策划的风险及防范第一节 企业税收策划风险所谓税收策划的风险，通俗地讲就是税收的筹划活动因各种原因失败而付出的代价。税收策划的风险主要包括三方面的内容：一、决策者存在认识上的误区“筹划税收是财务人员的事情，与自己无关”、“财务会计人员是处理涉税事项的专职人员，理应解决税收上的所有问题”、“我与税务局的关系很好，如果有事可以很容易摆平的”。二、业务流程的操作风险事实上，税收的产生多数不在会计核算环节。税收实现、税收核算和纳税申报脱节。如决策者对有关政策不熟悉，又没有经过咨询就武断操作等，从而造成纳税风险。案例：个人建房方法影响税收负担在本案中，如果施工队由大家共同雇请，而不是由王先生

10、代表大家雇请，则各人分得住房属于自建住房，不构成销售不动产，不缴纳营业税，也不缴纳契税。三、“按章纳税”的风险即日常的纳税核算从表面或局部的角度看是按规定去操作了，但是由于对有关税收政策的精神把握不到位，实质上形成偷税，从而引起税务处罚。案例：合作建房应注意税收责任四、对有关税收优惠政策的运用和执行不到位的风险如“四残人员”比例不足而享受了福利企业优惠、利用再生资源的比例不足而享受了有关环保方面的税收优惠等等。五、对税收政策缺乏系统性把握在系统性税收策划过程中对税收政策的整体性把握不够，形成税收策划风险。如在企业改制、兼并、分设过程中的税收策划涉及多种税收优惠，如果不能系统地理解，就很容易出现

11、筹划失败的风险。【案例】利润变为会务费 一不留神成偷税六、筹划成本大于效益对企业的情况没有全面比较和分析，导致筹划成本大于筹划成果，或者筹划方向与企业的总目标不一致，从表面上看有成果，而实际上企业并没有从中得到实惠等等。第二节 策划风险的防范以上这些都是税收策划过程中客观存在的风险。防范税收策划的风险主要从以下几个方面去努力：（一）建立税收策划的风险意识，立足于事先防范。一是在接受委托时，要向委托人和接受筹划的纳税人说明税收筹的潜在风险，并在委托合同就有关风险问题签署具体条款，从而对或有风险有一个事先约定，减少可能发生的经济纠纷；二是在进行税收策划过程中，要注意相关政策的综合运用，从多方位、多

12、视角对所筹划的项目的合法性，合理性和企业的综合效益进行充分论证。三是正确认识纳税义务。要知道，应该缴的税还是要缴的，税收策划只能在一定的政策条件下，并且在一定的范围内发生作用，不能对其要求过高。（二）及时地、系统地学习税收政策，准确理解和把握税收政策的内含。一是利用税收政策与经济实际适应程度的不断变化，寻找纳税人在税收上的利益增长点，从而取得利益最大化；二是注意全面把握税收政策的规定性，切勿抓住一点，不及其余，否则也会功亏一篑。（三）加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特点和具体要求。（四）聘请税收策划专家，提高税收策划的权威性和可靠性。1、生产力的发展引起社会分工。2、技术进步促

13、使专业分工。3、习惯性思维定势。 古人云：“旁观者清，当局者迷”。 横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中。 宋苏轼：题西林壁4、组织屏蔽对企业员工思维的影响（实验）。实验二：九点连线 （要求：四条直线串连九点，并且一笔画完）第四讲：房地产行业的纳税现状及政策展望房地产行业成为偷逃税大户！这句话不是空穴来风，近期，经济界连续公布了多个榜单：在个人财富的榜单上，房地产行业的富豪很多，但是在纳税排行榜上，房地产行业的企业却是很少。这一多一少，将房地产行业无情的引入了人们议论的话题之中。一、房地产税收的现状随着我国经济的快速发展，人们对拥有房产的需要越来越高，这个需要推动了我

14、国房地产行业在各行各业中以更快的速度发展。但是，在发展过程中也出现了一系列的问题。（一）房地产行业的税收问题成为社会关心的热点“2004中国内地百富榜”中有45位富豪来自房地产及其相关行业，是涌现出最多富豪的行业。“福布斯2004中国富豪榜”中共有200位富豪入围，其中有64位来自房地产行业，同样是出现最多富豪的行业。但在国家税务总局近期公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业入围，即便是房地产行业中的纳税状元深圳华侨城房地产有限公司，纳税额也不过是将近2亿元，与全国纳税百强中的最后一名（8.7323亿元）尚有数倍的差距。更为严重的是，房地产企业不仅没有登上纳税榜名单，反

15、而频频出现在近期的欠税公告之中。北京地税2004年第二期欠税公告，包括北京崇建工程公司、北京市第六建筑工程公司、北京市第五建筑工程公司等15家企业“榜上有名”，而15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。相关消息的连续公布，引发了市场各界对房地产企业纳税情况的极大关注。（二）房地产企业的纳税检查情况面对一系列的详实数据，各界对房地产行业在纳税问题上的直接反映，就是该行业存在极为严重的偷逃税款现象。在随后的一段时间内，全国不少媒体发了抨击房地产行业偷逃税款的文章，后来的事实也印证了这一点。据资料介绍，去年下半年，南京市地税部门曾对全市十家大型房地产开发公司进行了税务检查，其结果

16、令人大跌眼镜。被查的十家开发商均存在着偷税行为，有的还特别严重。如果将查补税款进行一个简单的累计，其总数再建十处商品房也不在话下。与此同时，国家税务总局也把房地产行业列为2004年度专项纳税检查工作重点。此外，一些省市也纷纷出台专门针对房地产企业的税务管理规定，而这又进一步助长了社会公众对房地产行业偷税问题的批判。在这样的情况下，房产商们如何偷税，为何总是偷税，且能屡试不爽，又该如何堵上税务黑洞这一系列带有思考性的问题冷峻地掷到了税务官的案前。（三）房地产税收检查重点2005年，税务机关仍然不约而同地将房地产行业作为检查的重点，而在税种上看，营业税、企业所得税、个人所得税都是检查重点。在营业税

17、方面，重点检查企业有无按规定纳税申报、纳税申报是否真实准确；预收款（预收定金）是否按规定纳税；以房换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、合作建房等行为是否按规定纳税等。在企业所得税方面，重点检查房地产开发企业取得的经营收入、其他业务收入、投资收益、营业外收入、其他各项应税收入核算是否真实、准确；各种收入是否全部按规定入账，有无已实现收入不确认或做账外收入的情况；房地产开发企业准予税前扣除项目金额支出是否真实、合法，重点是业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目；房地产开发企业的开发成本是否符合规定，重点是土地

18、征用及拆迁补偿费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等。个人所得税检查的重点，将放在房地产行业的个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，特别将房地产开发企业的经营者作为检查重点。着重查处纳税人和扣缴义务人签订假合同、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税的行为及扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税的行为。二、部分房产企业偷税的主要手段和问题由于房地产企业的生产过程与其他企业相比，存在自身的特点，所以也就使其具有特殊性。在这样的情况下，就铸就房地产企业偷税的两个主要手段：一打时间差，二打政策差。所谓时间差是指税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位

19、。但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行。而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，通过适当处理，从财务报表上，很难看出前一项目盈利如何。这是整个行业内众所周知的方法。所谓政策差是指按照土地增值税暂行条例规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。此外，还有隐瞒收入、挂账等等手段。（一）销售环节的偷税手段房屋是一种特殊产品，销售方式也有自身的特点，因此，就为部分偷税者提供了操作的可能性。在目前的房

20、地产开发企业中，都不同程度地存在着滞纳税款、随意调整税款申报数额等偷税问题，主要集中在四个方面。一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。突出表现为滞纳税款数额大、滞纳时间长，影响了税收收入的及时足额入库。如上海某房地产开发有限公司，其开发的一幢高层建筑，土地、房屋早已交付使用，而开发企业挂账大额预收账款，长期不结转经营收入和经营利润，滞纳企业所得税1000多万元。二是随意调整纳税申报额。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。如南京某房地产开发公司以“防止购房者要退款”为由，部分收入故意不作收入，截留税款100

21、多万元。有的企业虽然正规核算，将应缴的各种税金记入会计账簿，但不足额申报、不足额缴纳，形成多年大额税款未清的状况。三是个别企业采取体外循环不入账。将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入，或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。四是其他应税项目不申报纳税。部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。此外，部分房地产开发企业在销售商品房时，不按规定向购房人开具发票，隐瞒销售

22、收入；少报税款或逃避纳税；不按配比原则进行会计核算，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；商品房代销商不按月向房地产开发企业结转售房款，造成税款不能及时入库；长期拖欠税款等。（二）成本项目不实偷税由于目前我还处于市场经济初建阶段，还没有形成一套完整的游戏规则，市场销售牌相对混乱状态，部分房地产开发企业就充分利用这一点，将偷税操作点前移。在房产承建过程中做“手脚”，手法上大致有三类。第一类，建材发票上动手脚建材市场有个通行的做法，不要发票就便宜些。目前，大多数私人及许多小型的建设项目，完工付款后建设单位都不要发票，这对企业来说当然是最理想的，但对需要发票来报账的建设项目，企业则要开动脑

23、筋想另外的办法取得发票，比如去外地或本地管理比较混乱、急需拉税源的地方，设法开一些税率相对较低的其他发票来应付。在日常的税收检查中就曾多次发现，本地的一些工程成本结算单据中，竟有从数千公里以外的省份开具出的材料采购发票，而事实上这种建材在本地随处可见，并不属于紧俏商品。第二类，报销费用巧立名目据总结，用来报销的工程费用发票呈现出时间跨度大、来源广、名目繁多等特点。时间跨度大：即当年入账的发票有一两年以前的，甚至还有更久的。来源广：即报销的票据来自全国各地，由于各地执行税收政策不一致，有的建筑商到税负较低的地方申请代开发票，还有的建筑商则干脆以假发票充当。名目繁多：即在报销的票据中有个人的电话费

24、、水电费、交通费、餐饮费、服装费等等。目前80%以上的腐败案件与建安工程有关，建筑商们为得到工程项目送礼、跑关系，这些成本费用都要有去处，要做账就必定要做假。第三类，现金坐支收入挂账与成本费用要多列相反，建筑商们对工程收入则是尽量少列，现金能坐支的就坐支，能进入小金库的就绝不入账，实在不行的还可以长期挂在“预收账款”或“其他应付款”账户上。例如，一家具有二级资质的建筑安装企业“预收账款”挂账达1700多万元，其中已竣工交付使用应确认工程收入的达80%以上，但企业仍以工程未结算为由而迟迟不转收入。因此，以票控税、诚信做账将是建筑市场一剂长期服用的苦药。（三）房产租赁市场偷税严重在房产租赁市场的偷

25、税问题同样也十分严重，主要表现在以下几个方面：其一，租赁变借用。部分出租人与承租人串通，将租赁行为说成是借用行为，从而规避与租赁相关的税收。这种情况往往发生在业务关联企业，两家企业存在其他业务上的往来，同时双方又有房产使用需求，即一方需要房产使用，而另一方正好又有多余的房产待出租，于是，双方达成协议，一方提供产品或者服务免费，而另一方则以借用的名义向对方提供房产。双方都取得了实惠，只有同家的税款在这个交易过程中大量流失。其二，低价申报纳税。部分出租人与承租人串通，做两份租赁合同，有意压低租赁价格，缩小计税依据。从而规避与租赁相关的税收。目前下岗职工多，许多人都通过租赁的形式取得街面房做起了生意

26、，但是与此相关的营业税、房产税等税收却没有因此上升。双方串通，低价承租，已经成为目前租赁市场上的一个公开的秘密。其三，改变租赁用途。所租赁的房产本来是商用的，申报成民用，从而适用优惠的税收政策。实际上，租赁市场十分混乱，能够以民用的名义来申报纳税，已经使税务人员很受感动了，还有谁会在意其还存在偷税问题？其四，转租不申报。我们各地媒体上可以经常看到房屋转租的广告，但是，到主管税务机关主动申报纳税的人却很少。（四）钻法律漏洞避（偷）税近年来，随着人们改善居住环境要求的不断攀升和房地产业的持续发展，一群通过买卖房屋赚取利润的“房虫”逐渐浮出水面，为获取更大的利润，他们中的不少人动起了逃避税收的脑筋。

27、这里举两个小例：1、“低价合同”捅出税收漏洞在京工作多年的小李最近有了买房安家的打算，算算手里的存款，他把目标瞄向了二手房，经过反复比较，终于选中了位于石景山区的一处住房。不料，在双方商定了价格之后，卖房人刘某提出让小李通过银行卡直接把房款划给他，而在签合同时把房价写得低一些。刘某解释说：“这样你我都能省下不少税钱，双赢啊。”心存疑虑的小李向石景山地税局咨询此事，了解到，“房虫”刘某“制造低价合同”是典型的偷逃税款行为。按照国家税收规定，私人二手房屋交易需要缴纳印花税、契税等税款，而税款的计算都是以双方成交价格为计税依据，再乘以税法规定的比例税率来确定的。“房虫”刘某正是想通过合同上的“低价”

28、降低计税依据，从而达到偷逃税款的目的。石景山地税局的工作人员还告诉小李，实际上即使没有小李的举报，“房虫”刘某的这个花招也不一定能得逞，因为有关部门会对成交价格明显偏低的房产进行评估，以确定一个合理的价格，防止“低价合同”搅乱房地产市场，维护国家税收。2、买卖“楼花”逃避应缴税收在某房地产开发公司工作的许某也是一个“房虫”，与专做二手房生意的刘某不同，他的交易更加隐蔽，逃税行为也更难监控，他管自己从事的这桩“副业”叫做“买卖楼花”。原来，许某所在的公司一直有一项“内部认购”的政策，当楼盘图纸定下来后，就会面向内部职工给予提前认购的优惠。许某拿到的内部认购的价格一般要比开盘价格低35左右。许某就

29、是利用了这样一个有利条件，选取一些市场认同度高的楼盘，靠炒卖“认购权”赚取收益。在人们惊讶于他如何能够有那么多的资金来支持这些数额不菲的房产交易，又怎么能够在没有取得房产证的情况下将房卖出去时，许某道出了他的“秘诀”：原来他是利用银行个人住房转按揭贷款业务来从事他的“房产交易”。所谓个人住房转按揭贷款，是指在个人住房贷款还款期内，因原借款人出售作为抵押物的房屋，金融部门向新借款人发放的，用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。许某正是在开盘前先交纳了首付款的30，签订购房合同，然后利用转按揭业务私下买卖房屋。有时，他甚至不用办理转按揭，只需找到买家后将合同更个名，就可以赚取差价，税当然是不交的。“房

30、虫”许某的做法是否得当，有关部门给予了十分明确的回答，国家法律明令禁止买卖没有产权证的房子。对于“炒房”中出现的形形色色的偷逃税款的行为，地税部门表示，一定要与有关部门密切配合，深入调研，找出切实可行的办法杜绝这些不法现象的发生，不让“房虫”成为侵蚀国家税收的“蛀虫”！三、房地产企业偷税问题的成因分析房地产行业的税收问题可以从主观和客观两个方面来分析：企业规模小未形成自我约束机制从企业的情况来看，经营规模小，业务分散是其重要原因。有相当一部分人士指出，企业不主动、积极纳税，只不过是房地产行业在纳税问题上的表面原因。行业分散度太高，缺乏绝对的业内巨无霸型企业才是真正的主因。地产业虽然是资金密集型

31、行业，但这一行业却在全国拥有4万多家大大小小的房地产企业，并且在这些企业中，没有哪一家的实力异常强大，最大的地产企业万科占全国的市场份额也不过1%。因此比起电信、石油、烟草等垄断性较强的行业以及这些行业中的巨无霸企业来讲，房地产业的有限资金被分散到庞大的行业队伍中，其分散度太高了，相应的每一家企业所缴纳的税款数额也并不能达到人们料想中的水平。从管理上看，没有形成一个约束机制，也是目前房地产企业存在税收问题的一个重要原因。万科目前是国内房地产行业的规模企业，是上市公司，财务报表向公众公开，非常透明，财务制度也是非常健全的。所以不存在严重的偷税情况。从万科、华侨城、陆家嘴等几家老牌房地产公司的财务报表分析，房地产上市公司的税率几年来，基本上保持在一个比较稳定的水平上。从此也可以确定，最起码在房地产上市公司中，大规模偷逃税款的现象并不存在。房地产行业税收制度不合理从税收的角度来分析，针对房地产行业的税收制度的设置不合理是问题的关键。有关人士认为，要想既解决房地产企业的偷税款问题，又解决行业分散度问题，较好的方法是进行税收制改革。目前的房地产行业税种多，负担重，这种税制构成，阻碍了行业的进一步整合。据资料介绍，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占