房地产工程部施工管理手册.docx

1、房地产工程部施工管理手册 集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-19882）房地产工程部施工管理手册xx地产工程施工管理手册（试用版）总则： 2第一章：房建防渗抗漏特殊规定 3第二章：砼楼板裂缝防治技术要求 6第三章：防治楼板面不平整技术要求 9第四章：确保回填土质量密实度技术要求 10第五章：住宅电梯前室装饰工程质量特定要求 14第六章：工程质量、安全管理的特殊规定 16第七章：住宅一户一验的标准 22第八章:文明施工特定要求 25第九章：电梯的土建配合事项 27第十章:引用太阳能及其他养护混凝土的技术规定和要求 29第十一章:建筑工程质量通病防

2、治要求 30第十二章：装修、装饰工程施工质量通病防治要求 43第十三章：建筑电气与水暖设备质量通病防治要求 53第十四章：总承包人职责条款 55总则：1、本工程施工管理手册针对目前普遍存在质量通病和管理问题而编制，手册中各分部分项工程描述不足或欠缺部分，应执行国家和地方现行的规范、标准。2、凡是参与工程建设的管理人员无论是施工方、监理方、建设方均必须严格执行本工程施工管理手册。3、未按本规定执行的建设方员工予以辞退，并在就业证明给予载明。4、未按本规定执行的监理单位，发包人相关审核、审批部门应第一责任拒付监理费。5、未按本规定执行的施工单位，监理单位应第一责任拒签发工程款，建设方项目部拒审核工

3、程进度款。6、未按本规定程序检查、隐检签字确认，若发生徇私舞弊、弄虚作假行为（除特殊情况举证被认可），一经发现的处理措施：6.1.建设方员工不论职务高低，一律取消年终奖及升职加薪，情节严重的呈报公司处理；6.2.对监理单位没收投标保证金，并支付给建设方210万元违约金；6.3.对施工单位处以10-20万元违约金。7、 在实施过程中，若发现本工程施工管理手册与国家法律法规相违背，与国家规范、标准相矛盾或与鑫达地产的规章制度不相符，请函告鑫达地产工程部。8、 由于编制时间仓促，本工程施工管理手册难免有瑕疵，敬请同仁们予以指正。第一章：房建防渗抗漏特殊规定房屋的外墙、门窗、屋面、卫生间、厨房、阳台、

4、地下室渗漏是工程质量的大敌，它严重损害了建设、监理、施工单位的信誉，给业主带来了严重危害和后期物业管理带来很多困难。渗漏源于技术和管理不到位，只要思想重视、责任到人、严谨工序、精心管理是可以避免的。为将此项工作落到实处，保证今后项目不再发生渗漏，特制定本规定，并严格执行。1、外墙：1.1砌体：挤浆法砌筑，不允许有瞎缝、通缝。斜砌法顶紧，砂浆必须饱满，砌体与墙柱梁底交接处必须做甩浆处理。0.00以上30cm。架空层花池部位应为砼反口。1.2外墙抹灰打底：（外墙抹灰砂浆严禁掺用外加剂）1.3拆架：1.4外墙饰面施工：2、门窗2.1.门窗洞必须同步打底，原则上转进洞口的宽度不少于6cm。2.2.个别

5、门窗洞口预留错误，在打底之前必须呈报专题处理方案，严禁随意敲打或补砌。2.3.外挑构件与墙体的上部阴角做成不少于10cm圆弧角，且必须有向外排水坡度。2.4.窗台必须留有低于窗框510mm的高度，且有泄水坡道，多孔砖上应浇细石砼窗台，其厚度100mm，窗台内墙粉刷面比外墙装修面高出35mm。2.5.外墙打底厚度15mm,若20mm，应加设钢丝网。2.6.垂直运输洞口位置原则上设于非直接暴露于室外的位置。2.7.外墙体若为水泥多孔砖或水泥空心砌块，应有防水措施。3、屋面（天沟）：3.1.屋面的结构层必须先灌水48小时，达到不渗不漏并办理隐检后方可进行下道工序施工。3.2.进、出屋面的管、构件必须

6、进行周边50cm范围内48小时灌水试验，水深应超保温层510cm高，不渗不漏后方可办理隐检施工保温层。3.3.天沟（或女儿墙）必须进行24小时灌水试验不渗不漏且办理隐检后方可进行面层施工。3.4.雨水管必须进行通水、闭水试验（用于隐藏）并办理确认或隐检。3.5.屋面机房门必须有雨披且设置砼反口拦水坎。3.6.屋面混凝土必须原浆压光。结构应具备自防水。3.7.管道穿越屋面板应设置钢套管。套管和止水环必须连续满焊且与结构施工时预埋。3.8.突出屋面的排烟管道及构件应采用砼反口，高度应比饰面层高出100mm。3.9.斜屋面应采用高压枪冲水试验，无渗漏方可进行防水下一道工序。4、卫生间、厨房：4.1.

7、结构层必须进行灌水48小时，卫生间蓄水应高出室内地面10cm、厨房间为不低于10cm，不渗不漏且办理隐检后方可行进防水基层施工。成品排气道周边有防水处理，成品排气道的接头位置应高于楼板20cm。4.2.墙面若预埋通气、排气管，其必须做到内高外低。4.3.嵌墙管道必须进行试压，办理隐检不渗不漏方可隐蔽。4.4.负责对燃气管道孔洞进行封堵，确保不渗不漏。5、阳台：5.1.穿阳台的管道周边15cm范围内必须进行24小时灌水试验，不渗不漏后方可下道工序施工（或预验收）。5.2.阳台地漏安装高度应考虑面层未施工前排水（禁止阳台交房时积水）。5.3.阳台的门框必须有防倒水、溅水的高度。5.4.高出阳台楼板

8、面的混凝土线条，严禁二次浇捣。6、地下室：6.1配电室地面必须高于地下室地面515cm且有2030cm拦水门坎。6.2电梯基坑必须有排水及防倒水的技术措施。6.3地下室外露顶板必须灌水试验48小时，不渗不漏且隐检后方可下道工序施工。6.4进出地下室顶板的管道、构件其周边50cm范围内必须进行灌水试验，灌水高度为管道不低于20cm；构件为覆土层高度。6.5地下室的出入口必须有拦水及排水措施。6.6地下室结构完后，应全部清扫干净，后浇带及出入口应有拦水措施，每次大（暴）雨后项目负责人组织监理、施工单位进行不少于3次检查，若渗漏应制定相应整改技术措施，直至不渗不漏且办理隐检方可进行下道工序施工。6.

9、7后浇带施工必须严格按已审批方案，且每道工序应办理隐检。6.8负责电力管道穿墙孔洞封堵，确保不渗不漏。6.9地下室外剪力墙与地下室底板交接处应采用防水砂浆抹成圆弧形或三角形，防止积水渗透。7、梯间（用于明室）7.1楼梯间平台采光窗宜为上悬窗。7.2楼梯间地面必须低于电梯间2030mm。7.3电梯出入口地面标高应高于梯间进出门地面标高510mm。7.4有精装修的内窗边的涂料腻子必须采用外墙专用腻子，保证腻子不受潮脱落。实施原则：第二章：砼楼板裂缝防治技术要求1、混凝土原材料质量方面的要求1.1水泥：水泥宜选中热或低热的水泥品种（如矿渣硅酸盐水泥），严禁使用安定性不稳定的水泥。1.2骨料：粗骨料宜

10、用表面粗糙、质地坚硬的石料、级配良好、空隙率小、无碱性反应；有害物质及含泥量不超过规定；细骨料；宜用颗粒较粗、空隙较小、含泥量较低的中砂，禁止使用海砂。外掺加料：宜采用减水剂、粉煤灰等外加剂，以改善砼工作性能，降低用水量，减少收缩。减水剂、粉煤灰的用量要严控。1.3碱-骨料反应：尽量采用低碱水泥和非活性集料。根据规范规定，要求施工单位对于粗、细集料，必须进行碱集料反应试验，且经碱集料反应试验后，试件应无裂缝、酥裂、胶体外溢等现象，在规定试验龄期的膨胀率应小于0.10。1.4砼的现场质量控制：严格控制配合比设计a、控制水灰比、塌落度过大，避免产生局部粗骨料少，砂浆多的现象；b、配制砼时计量应准确

11、，要严格控制水灰比和水泥用量，搅拌均匀，离析的砼必须重新拌匀后，方可浇筑。严格控制商品混凝土的坍落度检查，确保商品混凝土的半成品质量。要求监理单位严格督促施工单位做好逐车检查商品混凝土坍落度，禁止随意往搅拌车里加水，一经发现支付500元/次的违约金。2、施工方面的技术要求2.1施工工艺技术要求砼浇筑时应防止离析现象，振捣应均匀、适度。浇筑前2小时应对模板和基层进行充分浇水湿透，并保持模板在砼浇筑时有足够的湿度。混凝土楼板浇筑振捣完毕后，在砼初凝前应对其表面进行二次压光处理，清除多余浮浆，板面局部凹陷处采用同标号细石砼填补，禁止在混凝土表面撒干水泥刮抹，一经发现支付500元/次的违约金；严格控制

12、板面负筋的保护层厚度（不应大于1.5cm）。采用8600mm的铁架子来固定负筋的位置，保证在施工过程中板面钢筋不下沉,确保钢筋（负筋）的有效高度：a、尽可能合理科学地安排好各工种交叉作业时间，在板底钢筋绑扎后，线管预埋和模板扫尾工作要及时穿插并争取全面完成，做到不留或少留尾巴，有效地减少板面钢筋绑扎后的作业人员数量；b、在楼梯、通道处搭(铺)设临时通道，以供必要的施工人员通行；c、加强对全体施工人员的思想教育和管理，使他们充分重视保护板面上负筋正确位置的重要性，不得踩踏上层部位钢筋。并安排专职的护筋工在砼浇筑时及时进行整修。要求每次浇筑楼板面积在1000以下必须有1人专职的护筋工，1000以上

13、2人且每超出1000增加1人的护筋工在现场保护钢筋，浇筑时一经发现未按要求配置护筋工的支付500元/人2次的违约金。2.2后浇带施工技术要求板形成悬臂，造成变形。一经发现存在未浇注混凝土前就将部分模板，拆除支柱的支付5000元/次的违约金，并要求立即恢复就位。2.3结构受荷引起裂缝的预防措施混凝土施工完成后，待强度达到要求方能进行下一道工序的施工。在混凝土终凝初期应避免施工荷载对楼板产生较大的震动。一经发现楼层混凝土浇筑完毕后养护时间不足24小时，就进行钢筋绑扎、材料堆放、吊运等施工活动的支付5000元/次的违约金。2.4模板工程引起的沉降裂缝的预防措施模板构造要合理，同时模板和支架要有足够的

14、刚度，防止施工荷载（特别是动荷载）作用下，模板变形过大造成砼开裂。要求模板安装完毕砼浇筑之前由监理单位牵头组织发包人代表和施工单位的项目经理对模板的安装和支架逐跨进行检查。模板在拆除前应对相应部位混凝土的同条件试块进行抗压强度试验，混凝土强度达到规范规定的设计值时才能拆除模板。一经发现未按要求擅自拆模的处于2000元/次的违约金。2.5砼养护不到位引起的裂缝的预防措施混凝土养护的技术措施，详见附件。2.6防裂钢筋绑扎不当引起的裂缝的预防措施楼板四周阳角处离开阳角1m左右,应按设计要求设置负弯矩筋以及角部放射筋，防止楼板斜角裂缝。楼板面标高变化分界处（如厨卫间、阳台、露台等），除有设计要求板面负

15、筋按分解绑扎以外，垂直于连贯负筋沿分界线应增设一根同向直径的防裂压筋，分界处不得露筋。未按以上要求施工，一经发现支付500元/处的违约金。2.6楼板管线敷设加固不当引起裂缝的预防措施对于直径大于1/3板厚的线管或两根以上线管的交叉处，应增设垂直于线管的抗裂短钢筋网加强，抗裂短钢筋采用6-8，间距150，两端的锚固长度应不小于300。线管在敷设时应尽量避免立体交叉穿越，交叉布线处采用线盒，同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保线管底部的砼灌筑顺利和振捣密实。当线管数量众多，使集散口的砼楼板截面削弱超过1/2时，应按预留孔洞构造要求在四周增设上下各212的井字形抗裂构

16、造钢筋。未按以上要求施工，砼浇注前一经发现支付500元/处的违约金。3.楼板通常裂缝的处理方法（须经设计、监理、发包人同意后方可实施）3.1对于一般混凝土楼板表面的龟裂，可先将裂缝清洗干净，待干燥后用环氧浆液灌缝或用表面涂刷封闭。施工中若在终凝前发现龟裂时，可用抹压一遍处理。3.2其它一般裂缝处理，可将板缝清洗后用1：2或1：l水泥砂浆抹缝，压平养护。3.3当裂缝较大时，应沿裂缝凿八字形凹槽，冲洗干净后，基层采用环氧胶泥嵌补，面层用1：2水泥砂浆抹平消除痕迹。3.4当楼板出现裂缝面积较大时，应对楼板进行静载试验，如检验结构符合安全要求，由设计单位出具整改意见，消除楼板裂缝观感缺陷。3.5通长、

17、贯通的危险结构裂缝，裂缝宽度大于1.0mm的，施工单位不得擅自处理、隐蔽，应由发包人组织相关单位制定专项方案进行加固补强，否则一经发现支付施工单位1万元/处的违约金，并承担全部加固处理费用。第三章：防治楼板面不平整技术要求为了确保楼板面平整，保证楼层装饰后的高度，杜绝装修时找平层加厚而浪费材料，特制定本要求：1楼板的钢管支撑架在模板安装前必须先打水平控制标高，且呈报监理进行复验。2模板安装后在钢筋绑扎前必须进行检查、整改且呈报监理和发包人复检认可。2.1检查层高，其误差不大于10mm；2.2用水平仪进行找平检查，平整度误差不大于10mm，相邻板面误差不大于5mm。3钢筋安装前，应对框架节点、变

18、截面的梁位、梁墙交叉部位的钢筋是否会产生板面加厚进行专题讨论和制定相应措施呈报监理，有必要时还需呈报设计单位认可。4楼板浇捣砼时，应做到：4.1派专人巡视模板支撑系统，发现问题及时加固。4.2事先在模板面作出砼面的水平标识（可采用短木块或短竹简），以便操作工人掌控。4.3板面砼每浇捣一个开间且在砼初凝前，必须拉通线进行检查，及时纠正高低不平。4.4固定于砼面的水电管线，应在砼初凝前进行压槽。第四章：确保回填土质量密实度技术要求由于土方回填施工过程忽视施工质量管理，导致地面下沉、管道破裂、构筑物开裂歪斜等质量问题，给公司信誉、后期物业管理及业主带来了观感。障碍与使用问题。土方回填涉及到技术与管理

19、问题，只要思想重视、责任到人、严谨工序、严格管理该质量问题是可以避免的。为将此项工作落到实处，保证今后项目不再发生土方回填质量问题，特制定本规定，并严格执行。1范围：1.1本技术标准适用于基坑、基槽、管沟、室内地坪、构筑物地基、室外道路及门廊等土方回填。1.2本技术标准不适用于种植土回填土。2材料要求：2.1不得使用淤泥或淤质粘土，土中不得含有树根、木头、竹片等有机易腐烂物质。土粒径不得大于50，如大于应碾碎和过筛。基（坑）槽回填宜优先利用基（坑）槽开挖的优质（沙质）土。2.2检验回填土的含水量是否在控制的设计范围内；如含水量偏高，可采用翻松、晾晒或均匀掺入干土等措施；如遇回填土的含水量偏低，

20、可采用预先洒水润湿等措施。设计含水率无要求时，填土应以手握成团、落地散开为宜。3.操作要点：3.1施工前应根据工程特点、填方土料种类、密实度要求、施工条件等，合理地确定填方土料含水率控制范围、虚铺厚度和压实遍数等参数；重要回填土方工程，其参数应通过压实试验来确定。3.2回填前，应将坑沟槽、地坪上的积水和木头竹片等有机杂物等清理干净。3.3施工前，应做好水平标志，以控制回填土的高度或厚度。如在基坑（槽）或管沟边坡上，每隔3m钉上水平桩；室内和门廊的边墙上弹上水平线或在地坪上钉上标高控制木桩。3.4回填土应分层铺摊。每层铺土厚度应根据土质、密实度要求和机具性能确定。一般蛙式打夯机每层铺土厚度为20

21、0250；人工打夯不大于200.每层铺摊后，随之耙平。3.5回填土每层至少夯打三遍。打夯应一夯压半夯，夯夯相接，行行相连，纵横交叉。3.6夯实基槽及地坪时，行夯路线应由四边开始，然后再夯向中间。3.7深浅两基坑（槽）相连时，应先填夯深基础；填至浅基坑相同的标高时，再与浅基础一起填夯。如必须分期填夯时，交接处应填成阶梯形。3.8基坑（槽）回填应在相对两侧或四周同时进行。基础墙两侧标高不可相差太多，以免把墙挤歪；较长的管沟墙，应采用内部加支撑的措施，然后再在外侧回填土方。3.9回填管沟时，为防止管道中心线位移或损坏管道，应用人工先在管子两侧填土夯实；并应由管道两侧同时进行，直至管顶0.5m以上时，

22、在不损坏管道的情况下，方可采用蛙式打夯机夯实。3.10检查井、采孔井周边的回填土应在砂浆标号达到设计标号70%为宜，且采用木桩夯实，每皮厚度不超20cm。3.11路基和室外大土方回填，应用压路机振动平碾压实，应采用薄填、慢驶、多次的方法，填土厚度不超过250300。3.12填土如果有地下水时，应在四周设置排水沟和集水井，将水位降低。已填好的如果遭水侵时，应把稀泥铲除后，才能进行下道工序。3.13回填土每层填土夯实后，应按规范规定进行环刀取样，测出干土的质量密度或用密实度检测；达到要求后，再进行上一层的铺土。3.14修整找平：填土全部完成后，应进行表面拉线找平，凡超过标准高程的地方，及时依线铲平

23、；凡低于标准高程的地方，应补土夯实。3.15雨、冬期施工：3.16原则上地下室结构完成后应尽快组织建筑物周边土方回填。4土方回填质量验收标准：4.1土方回填前应清除基底的垃圾、树根等杂物，抽除坑穴积水、淤泥，验收基底标高，如在耕植土或松土上填方，应在基底压实后再进行。4.2填方施工过程中应检查排水措施，每层填筑厚度、含水量控制、压实程度。填筑厚度及压实遍数应根据土质，压实系数及所用机具确定。如无试验依据，应符合下表规定。填土施工时的分层厚度及压实遍数压实机具分层厚度（mm）每层压实最少遍数平碾2503003振动压实机2503502柴油打夯机2502502人工打夯60cm，梁高70cm时，必须采用对拉螺栓加固。2.4严禁在模板面设置锯台，开锯模板、木料。3钢筋工程：3.1所有进场钢筋必须有合格证，每批钢筋进场后，首先核对合格证是否与本批钢筋相符。经外观检查验收合格的每批钢筋，按国家现行有关规定取样做机械性能检验，检验合格后方能进行下料使用，严禁使用不合格钢材。3.2