因限购不具备买房资格的已经签署的房屋买卖合同是不是不成立.docx

1、因限购不具备买房资格的已经签署的房屋买卖合同是不是不成立因限购不具备买房资格的已经签署的房屋买卖合同是不是不成立篇一：登记不应是房屋买卖合同的生效要件登记不应是房屋买卖合同的生效要件 案情 张某一套两室一厅的住房，地处市中心的商业繁华地段。由于另有住房，决定将房子卖掉。他的朋友王某知道后愿以50万元的价钱买下此屋，并且购房心切，既不愿再提高买价，又怕他人将房屋抢先买走，遂将一份预先拟好的“房屋买卖协议”拿出，要求张某在上面签字。协议书上载明，买方愿出50万元的价钱买下此房，卖方不得再将房屋转卖，王某一周后付款。张某在协议上签了字。等到第三天，邻居李某也知道了张某要卖房的事情，并且说自己愿意出5

2、5万元购买此房，并说可以立即付款，张某见他出的价钱高，便同意将房屋卖给他，在交完钱后，双方便到房屋登记管理部门办理了过户手续。李某一家在办完手续后立刻住了进去。这时王某闻讯而来，拿出自己手上的“房屋买卖协议”，主张李某买房在其后，房屋早巳答应卖给他，因而李某的买房行为无效，要求其搬迁出去。 评析 关于张某与王某签订的房屋买卖合同是否有效，王某能主张何种权利，形成多种观点。 一种观点认为，房屋买卖合同签定即生效，办理过户手续只是房屋所有权转移的要件。王某不能取得房屋，因为李某已取得房屋所有权，但该买卖协议是有效的，张某应对王某承担违约责任。 第二种观点认为张某与王某房屋买卖合同有效，张某与李某签

3、订合同有恶意串通的情况，王某可请求人民法院认定其合同无效，并请求卖主履行交付房屋和办理过户登记义务。从案件情况看，第二份合同的买受人应当知道第一份合同的存在， 而以稍高价格取得房屋，应当认定为其与房主系恶意串通，(后一买受人知道第一份合同存在，卖方也明知第二份合同的后果及对前一买受人的损害，而双方仍然为之，就能认定恶意串通)该买受人不是善意取得房屋，侵犯了前一买受人的债权。前一买受人可以后一买受人与房主恶意串通主张二者的买卖合同无效。因其依第一份合同只享有债权，不享有物权，不能直接请求后手买受人向己返还房屋，其欲想获得房屋，须在法院确认后一合同无效及后手买受人的房产证被撤销后，才能请求卖主履行

4、交付房屋和办理过户登记义务，在依法取得所有权后，才可对侵权人行使物上请求权。 第三种观点认为，本案中，张某与王某签订的房屋买卖合同无效。根据民法通则第72条：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。房屋作为不动产，我国民法对其所有权的转移是采取“登记生效主义”。买卖合同的要义，即在于合同标的物所有权的转移，或者说没有标的物所有权的转移也就无所谓买卖，人为将所有权的转移与买卖行为割裂，无疑是使买卖只余空壳，无法落实。民法通则关于不动产所有权转移的特别规定(登记主义)，应当视为对于房屋买卖的要件性规定，

5、这是合理的扩大解释。一般情况下，合同因双方当事人意思表示一致而成立，但法律规定采取登记生效主义的合同，其自登记之日起生效。城市私有房屋管理条例第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”只有完成登记，才发生房屋所有权移转效力。房屋买卖合同不只是一种简单的要式合同，若缺少过户登记这一法定要件，合同是无效的。本案中，张某与王某只是签了一份“房屋买卖协议”，既未付款，又未去登记，当然就无法在法律上限制田红将房屋卖给后来要来买房的人李某了。并且李某不仅付了款，且去房管部门登了记，所以李某的买房行为有效。既然张某与王某的房屋买卖合同不具有法

6、律约束力，当然就不能要求张某赔偿所谓违约金了。 第四种观点认为，本案属于缔约过失责任。 双方当事人订立了合同，合同即告成立，但合同的成立并非代表合同的生效。对于不动产物权，我国采取登记主义 原则，不动产物权的买卖合同未经登记，合同无效。合同无效不能说明合同没有成立。在合同成立与生效之间，由于某一方当事人的过错，使成立的合同未能实现合同的合意，这时候可能产生缔约过失责任。本案正是缔约过失责任。 笔者同意第一种观点，过户登记不是是房屋买卖合同的生效要件。从德国物权理论上讲，房屋买卖实际上存在两个相互独立的行为：一个是债权行为，即物权变动的原因行为；一个是物权行为，即物权合意和登记的结合。债权行为(

7、物权变动的原因行为)自成立时生效，不能产生物权变动结果的，由违约方承担违约责任。物权行为独立于物权变动的原因行为，房屋买卖中的物权行为以登记为生效要件，没有登记不产生所有权的转移。我国法学界不承认不动产物权行为的独立性和无因性，认为债权行为 (物权变动的原因行为)与登记相结合构成一个所有权移转行为，登记是不动产物权变动的生效要件。如果承认登记是生效要件，则买卖合同行为在登记之前就不生效，如果卖方拒绝办理登记，买方只能主张因缔约过失所带来的信赖利益赔偿，而不能主张合同的期待利益。但是该理论近年来受到冲击，尤其合同法规定了除法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的以外，合同自成立时生效，这一规

8、定将物权变动行为和物权变动的原因行为区分开来，成为有先后顺序、上下层次的两个行为，登记不是房屋买卖合同这一物权变动的原因行为的生效要件，而是房屋所有权变动的生效要件。物权变动的原因行为具有独立的法律效果，当事人可以依据这一行为的有效性请求取得不动产物权，在不动产物权消灭时，可以向卖方主张违约责任。 就本案而言，张某与王某签订的房屋买卖合同作为房产变动的原因行为有效，由于该房产已经转移他人所有，王某自然不能依据该合同在取得房屋所有权，但并不妨碍他依据买卖合同追究张某的违约责任。至于是否有恶意串通的情况，笔者认为，由于张某与王某签订的房屋买卖合同只是房产变动的原因行为，而非物权变动行为，此时只具有

9、债权效力，而不具有物权效力。由于张某和李某的房屋变动行为没有损害王某的物权，因而王某自然不能以损害其物权为由，请求法院认定张某和李某物权变动行为无效。 篇二：房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示 仇少明律师房屋买卖合同纠纷，笔者以房屋类型构建逻辑体系，分为二手房、商品房、特殊房屋纠纷三部分，将普遍存在的问题单独形成一部分，即为本文讨论的典型疑难纠纷相关实务要点及法律风险提示。 1.村建集体土地租赁房 城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村集体土地建设的小产权房违反国家法律和行政法规的相关规定，不具有合法性。经省级人民政府审核同意和国土资

10、源部审核批准的村集体租赁房允许出租，但不能出售或变相的以租代售。 笔者认为，在目前法律、法规明确规定村集体土地严禁用于非农业建设的立法背景下，农村小产权房不具有合法性。村集体租赁房作为个别地区的试点，也必将面临诸多理论及实践上的挑战：实际操作中，如何把握只租不售的底线？ 现行法律法规不承认农村小产权房。但在城市房价高，国有土地使用权出让金所占城市房价比重居高难下，集体土地集体所有、相关政策和法律法规在以租代征、以租代售认定上的标准缺乏的背景下，无须缴纳出让金的集体土地上兴建小产权房必然形成大幅利润空间，乡村集体组织、开发商结成的利益链条，通过以租代征、以租代售的所谓擦边球操作，与消费者对住房的

11、刚性需求及改善性需求一旦结合，便形成了目下积重难返的小产权房屋交易现实。 村集体租赁房与其说是对农村集体土地出租房屋建设的一种改革探索或创新，不如说是一种对集体土地上房屋以租代售的当地政策保护，为最终小产权房之路的合法化留下隐患，或者机遇。故村集体租赁房的开发建设，要么通过立法修订消除其面临的诸多法律障碍，要么在现行法律框架下，通过国家征用变更土地使用权性质，统一纳入保障性住房建设开发行列。而对于已建、已售的乡村小产权房的处理，久拖不决只会形成更多集体土地房屋交易的乱象。困境解决之道，不仅面临法律、政策的调适，且对违规操作的既得利益者的处理结果，因追溯时效与时间、违规主体存亡与否，处罚力度与范

12、围均无法做到公平。其结果，需要政府对现实作出一定的妥协，惩前毖后，在以后加大执法力度，杜绝乱象更大范围蔓延或再生。更远的将来，城乡二元对立消除、城乡户籍一体化实现，小产权房的一切问题都会真正的迎刃而解。 乱久必治，曲中求直。农村小产权房的未来，扑朔迷离，但一定会有光明的结果。【相关法律风险提示】 （1）城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓村产权、乡产权房不合法。价格或许便宜，风险一定很大。 （2）集体土地上建造的房屋，以廉租房、公租房、集资房、新农村工程房、新居工程房等名义，或变相的以租代售进行房屋交易，因为无法办理产权过户，合同效力无法补正，故交易的合法性不受法律保障。 （3）任何开

13、发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋所有权证或集体土地使用权证不具有合法性。 （4）小产权房买卖合同无效，因买受人对房屋权属存在审核义务，故对合同无效亦存在过错，故存在房款返还时，是否支持利息，法院有不同判例。 2.老旧房契的法律效力 当事人持有土地改革前政府颁发的土地房产所有证书或权状等老旧房（地）契或其存根主张相应权利的，原则上不予支持。但诉争房屋现状未发生改变或房屋所有权未发生变更的，前述凭证可作为房屋权属的证明。 【相关法律风险提示】 （1）房屋权属证是权利人享有该不动产物权的证明。老旧房（地）契非法定房屋权属证。 （2）房管部门设立的房屋产权登记簿是物权归属和

14、内容的根据，购房人签订房屋买卖合同时，应尽量到房屋权属登记部门查询拟交易房屋的权属状况。 3.限购政策与情势变更 限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的，不属于商业风险或不可抗力，是否属于情势变更或不可归责于当事人双方的事由的情形，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的，应依照约定处理。 【相关法律风险提示】 （1）购房人应对房屋限购政策有所了解，在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同约定的付款条件能否实现要有所判断，以免仓促交纳定金、签订合同（包括认购合同）

15、。 （2）对房屋买卖过程中发生履行障碍的违约原因，因不可归责于双方与因不可归责于甲方（乙方）的表述，二者所产生的法律后果迥然不同，各方对违约情形尽量考虑周全。 （3）楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻，购房人是否享有解除合同的正当理由，实践中对直接影响合同履行的严格甄断，仍需遵守合同法鼓励交易的基本原则。 4. 一房二卖的法律后果 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人： （1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又

16、未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，

17、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。 【相关法律风险提示】 （1）购买未取得房产证的房屋，若为一房二卖情形，则存在无法取得房产所有权的风险。 （2）房屋买卖合同签订并支付房款后，实际履行交付并入住具有十分重要的法律意义，但即便如此，对于事先已为交付的买受人，仍有交易目的无法实现的风险，即签订房屋买卖合同，如未办理过户登记手续，即使合同有效，即使入住多年，但在一房二卖情形，亦存在丧失物权请求权的风险。 （3）以一房二卖事实单独诉请确认合同效力的，性质上属债权确认，法院可以作出确认两份买卖合同均为有效的判决。至于买受人谁能取得物权，在当事人未提出确认物权请求情况下，属另案解决范畴。

18、 （4）对非产权人的签约当事人，如果不存在授权委托书或表见代理情形，合同因无权处分存在无效之虞。如售房合同签订后，出卖人交房、收款，如果交款人非签约相对人，但最终却成为产权人，房主是否一房二卖？实务中已有案例 提示了此情形下的风险：一审认为是一房二卖，二审认为是买房人倒手再卖。风险防范：交款人非买房人的，应有买房人的委托或确认。 （5）商品房买卖合同注意条款：若买方未在规定之日交齐房款或主动提出退房时，出卖方有权将买方所购房产予以出售，并将买方已交购房款的5%作为违约金补偿出卖方损失，之后出卖方将买方已交购房款剩余部分10个工作日内返还。应当注意合同约定的付款日期，可能很短，也可能是法定节假日

19、影响办理财务手续，如此重大的交易活动，赋予出卖方解约的条件过于刚性，付款迟延不论基于何种缘由，往往成为出卖方借此解约的理由，而且合同依据明显。 购房人应在订约时提出异议，就出卖方的解约行为设定附有合理期限的催告程序条款；履行过程中，应注意就付款迟延的客观原因保留相关证据。对出卖方而言，前述条款虽然意思表示明确，但并非绝对的制胜法宝，辽宁沈阳中院（XX）沈民（2）房终字第9号马某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案一审和二审分别提供了两种思路：一审认为，尽管买方没有在合同约定的时间内及时付款，但买方却在事后实际交付了约定的款项，且出卖方当时对此也并没有提出异议，并将该房款收下，出卖方的此种行为是一种默

20、许行为。此情况下，出卖方却将该房屋出卖给他人，造成其事实上的不能履行，从而导致双方的合同目的无法实现。出卖方的上述行为实际上是一种违约行为，其应按照合同约定承担相应的违约责任。而反观本案买方，其虽未在合同约定的时间内将第二笔房款及时交付，实质上也是一种违约行为，但这种违约行为并不导致双方合同目的的无法实现，即出卖方的违约行为才是导致双方合同无法实现并由此产生纠纷的主要原因。二审认为：即使买方未在合同约定的期限内交付房款，但出卖方事后接收马某交付购房款的行为，应视为对合同交付房款时间的变更，马某在交付购房款上不存在违约。 （6）为骗取银行抵押贷款，虚构商品房买卖合同，合同虽未实际履行，但在作为标

21、的的商品房出售他人后，买受人事后以正式合同起诉主张一房二卖双倍赔偿责任，如无充分的证据反驳有效的合同，很难不被要求承担赔付责任。故签约非儿戏，可能假作真时真亦假。 （7）签订购房合同时，合同的主要内容如不具备，或购房者自身行为对出卖人正常通知交房构成障碍的情况下，有可能在开发商一房二卖情形，购房者就预付购房款无法获得双倍返还的法律效果。 （8）房屋买卖合同因一房二卖二解除，违约开发商即使不必双倍返还预付房款，但可能就违约造成对方的损失仍需予赔偿，计算标准就是该房二卖形成的差价款。 5. 农村房买卖合同效力 农村私房买卖原则无效。农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故农村私房买卖合同涉及农村宅

22、基地的转让。依照土地管理法和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性， 应当认定无效。司法实践中，如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早，且房款已付清，房屋已实际交付，且经有关政府部门审核同意，从保护交易安全角度出发，农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民，或者是城镇居民，亦不作无效处理。 笔者认为，作为社会主义国家，我国就农村房屋买卖是否自由放开，在过去及未来可预见的时期，无论是理论，还是司法实践中，禁止买卖都会是一项长期的原则性规则。农村房屋是农民赖以生存的最后屏障，作为

23、农业大国，农村的稳定对中国来说又具有十分重要的意义。千年封建社会，耕种土地的农民地位低下、食不果腹，都与土地所有权性质有密切关系。即使在经济社会发展的当下，农民的群体特征，仍然在物质尤其生计保障方面处于弱势，而且各农村地区以及同一地区不同农户间都存在发展水平及生活条件的差异。故农村房屋禁止自由流转是符合我国国情的一项司法实践原则。 地方法规或规章很早就在农村房屋抵押贷款制定过规范性文件，因抵押权的实现必然以集体土地上的房屋所有权转移为条件，故实质效果等同于房屋买卖，在政策、法律未作修改前，这样的破冰之举适法性值得考量。 XX年实施的物权法就一定范围的农村房屋买卖合法性予以明确，但亦只是对过去政

24、策、法律法规的重申或延续，即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让，并未就农村房屋向本集体经济组织外的成员或机构抵押和出售予以解禁。 既然是作为一项原则性规定，不排除司法实践中，因买卖时间长、交易过户后双方履行并无异议，交易时不存在其他违法行为，而认定有效的例外。这样的有效判定不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信，而且符合立法保障社会秩序和良好风俗的目标，并为一般社会大众的价值观所包容；但也依然是作为例外的特别个案存在，而以一般原则存在的农村房屋买卖无效的规则，始终没有变化，在可预见的将来，也不会轻易消解。 【相关法律风险提示】 （1）我国现行法律对农村私房买卖合同采取的是严格、审慎的态度，

25、一般以违反现行土地管理法律规定确认双方之间的房屋买卖行为无效。但对买卖双方同为同一农村集体经济组织成员，办理了宅基地使用权变更登记手续的情况做例外处理。 （2）禁止购买农村私房不仅限于城市居民。国办199939号文关于农村的住宅不得向城市居民出售的规定不涉及向农村居民转让农村住房的问题，但不能据此得出允许向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房的结论。即使同一乡镇的村民，在不同村之间买卖房屋，即使买方属于因征地而失地、失房的农转非人员，即使村委会做见证，付清房款、入住数年，仍面临合同无效的风险。 篇三：住房限购令导致买卖合同不能履行的法律责任住房限购令导致买卖合同不能履行的法律责任由于一、二

26、线城市房价节节攀升，政府认为是投资性需求拉高了房价，所以，各地也纷纷出台了限贷、限购、禁购等调控政策。随着宏观调控的继续深入，房产新政不可避免地会给房地产市场造成部分影响，城市房屋买卖纠纷也会持续增多。在审判实践中，因房产新政引发的纠纷大体可分为两类：一类是纯粹受到房产新政影响，当事人履约困难而引发的纠纷。对于此类纠纷的处理意见已有定论，如浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）第2条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于不可归责于当事人双方的事由。当事人据此请求解除

27、合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。据此，纯粹因房产新政导致合同无法继续履行的，当事人可以解除合同。另一类则是当事人存在违约行为，以房产新政为由企图逃避责任。（一）房产新政属于合同解除的法定事由订立合同的目的，在于维护正常的社会交易秩序，规范商品交换过程。从鼓励商品交易，稳定交易秩序的目的出发，对依法成立并生效的合同，不容许随意的变更和解除。但是，客观情况千变万化，在合同目的难以实现的情形下，法律准许当事人通过行使合同解除权来重新调整各方的权利义务关系，消除合同因客观情况变化所产生的不公平后果。双方当事人以协议方式解除或者一方行使约定解除权而解除合同称为合意解除。合同解除的条件由法律直

28、接加以规定的称为法定解除。处理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷，首先应当明确的是房产新政影响下合同解除的法定理由。对此有两种不同的观点。一种观点认为，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。根据该条规定，情事变更原则指的是基于实现公平正义的价值目标，出于防止合同当事人因缔约时无法遇见、无法抗拒的情事，而获

29、取不当利益或遭受意外损失等明显违反一般公正观念的情况发生，通过变更或解除合同稳定社会经济秩序。房产新政符合情事变更的构成要件，属于情事变更事由，当事人提出解除合同，法院应予以支持。另一种观点认为，房地产市场过热已有多年，无论政府、社会对该问题都十分关注，也出台了一系列调控政策，从较为温和的财政税收措施，到限贷、限购，最后到禁购，市场有一个逐渐适应和接受的过程，对房产新政的出台也有所预见，因而房产新政不属于情事变更，而属于履行不能。关于情势变更原则该如何适用的问题，最高人民法院在关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见中指出，人民法院应当依法把握情事变更原则的适用条件，严格审查当事

30、人提出的“无法预见”的主张。由此可知，认定房产新政是否属于情事变更的关键是分析其不可预见性。笔者赞同第一种观点，认为房产新政具有三方面不可预见性，属于情事变更：（1）施行地区不可预见。根据关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，在房价、地价上涨势头过快、投机性购房活跃的地区，需要施行房产新政，但国务院对具体哪些城市和地区必须施行房产新政，未作明确要求。（2）施行时间不可预见。在已经施行房产新政的地区，政策的出台时间也有先后顺序，有的地区早在XX年就施行了房产新政，而有的地区到XX年底才出台新政。即便在同一个地区，相同政策在不同县市的施行时间也有所不同。（3）内容不可预见。各地政府结合本地区实际

31、情况，对于房产新政有不同的理解和规定，这也是无法预见的。作为合同当事人，对于房产新政在本地区的施行会有一定的预估和猜想，但这种预估和猜想不能等同于房产新政具有可预见性。当事人在签订合同时无法准确预测合同履行时是否会受到房产新政的影响以及受影响的程度，具有不可预见性，房产新政应属于情事变更的事由。在合同签订后尚未履行前受到房产新政的影响，导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，房产新政成为法定解除事由，当事人有权解除合同。其次，解除权是一种形成权，按其性质来讲，不需要对方当事人同意，只需要解除权人单方的意思表示，就可以把合同解除。当合同因受房产新政影响而无法履行时，合同目的已不能实现，此时合同双方均享有解除权。换句话说，在房产新政影响下，合同目的已无法实现，即使违约方也享有解除权，可以提出解除合同。（二）房产新政影响下合同无法履行可归责于违约方违约责任又称为违反合同的民事责任，通常是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。合同法第107条将严格责任确定为违约责任的归责原则。据此，违约责任的构成要件只有一个即违约行为。比较一般违约行为与房产新政影响下的违约行为，有四点不同：（1）原因不同。一般违约行为纯粹因不履行合同义务或者履行合