体育公园测算报告.docx

1、体育公园测算报告第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称：江北区石子山体育公园1.1.2项目业主：重庆市江北国有资产经营管理有限责任公司1.1.3项目简介石子山体育公园位于江北区石马河街道石子山村原磨盘山、孙家湾、吴家湾和堰塘湾社处，地理位置优越，交通便捷，总占地325亩，总建筑面积87624.67平方米，停车位690个，总投资4.8亿。其中公建建筑面积20205.04m2，配套设施建筑面积51495.24m2，车库面积22397.11m2。容积率0.30，绿地率38.62%。公园由残疾人活动中心和残疾人体育馆、室内网球馆、中心广场地下商业用房、标准田径场、全民健身活动中心、室外游泳池辅助

2、用房、室外运动场、公共厕所组成。招商内容由三部分组成：纯商业用房部分，总建筑面积20718.43平方米。体育运动设施经营场地，包括：全民健身活动中心、室外游泳池、室外田径场、室内外网球场、有盖篮球场、室外篮球场、攀岩场、滑板运动场、门球场。配套停车库，室外停车位223个，室内停车位467个，共计690个停车位。1.2结论经测算，本项目第1、2、3、4年分别亏损76.12万、96.71万元、102.96万元、124.87万元，第五年由于发生场地翻修费用，亏损255.38万元（其中：场地翻修费用108.6万元），第6年亏损168.70万元，第7年开始亏损减少，第8年由于发生田径场翻修，亏损322.

3、53万元（其中：田径场翻修费用250万元），第9年亏损72.53万元，第10年亏损181.13万元（其中：场地翻修费用108.6万元），第11、12、13、14年亏损72.53万元，第15年亏损181.13万元（其中：场地翻修费用108.6万元）。1.3建议建议为保证本项目商业与体育场馆协调统一的统筹运营，体育场馆的 “企业化经营、市场化运作的模式”是较优的选择。要进行企业化经营，必须拥有独立法人资格的企业负责本项目的经营，针对本项目可以选择项目业主投资成立一个国有控股的管理公司，负责本项目的经营管理；也可以选择将项目委托、承包或租赁予专业公司进行经营管理。鉴于后者对国有资产在过程维护和维修方

4、面的管理难度，且容易影响体育公园的整体定位，我们建议项目业主投资成立一个国有控股的管理公司对该项目进行整体运营管理。要进行市场化运作，必须适当的引进管理与外包。针对本项目我们建议采取以下运作模式：首先，清洁、安保属于劳动密集型工作，设备维护属于技术密集型工作，我们建议以上两种工作引进外包，可以请专业公司负责。其次，本项目绿化面积较大，也体现了本项目的定位全民健身，绿化主要发挥公益性，但维护成本较大，对经营企业形成负担，而不能带来直接效益，就从目前国内体育场馆经营状况来看，经营企业还很难有能力承担大面积的绿化维护费用，我们建议维护绿化成本由政府承担。最后，本项目商业设计大部分属于地下商业，且项目

5、周围（本项目商业辐射范围内）人气不足，2万方的商业没有专业公司包装运营，很难运营好，所以我们建议商业部分请专业公司包装运营，或外包予专业公司经营。此外，在成立国有控股的管理公司的同时，我们建议引进职业化管理经理，以公司董事为核心，职业化管理经理为骨干，建立有效的管理团队。第二章 项目情况分析2.1项目设计分析2.1.1项目总平面图分析本项目总占地面积216345.79 m2（约325亩），总建筑面积87624.67 m2，（含有预留体育馆建设规模1100 m2），其中包括：全民健身活动中心、残疾人体育馆、残疾人活动中心、室外活动场所等。技术指标见表2.1。序号项目建筑面积单位备注1全民健身中心

6、39093.93m2包括：2个游泳池，32个乒乓球，18个羽毛球。2残疾人体育馆29835.39m23残疾人活动中心12297.61m24中心广场地下商业2385.68m25标准田径场1个6室外游泳池1个7有盖篮球场2个8室外篮球场3个9室外网球场4个10室内网球场2个11室外乒乓球场16个12门球场5个13滑板运动场1个14攀岩场1个表2.1 总平面图主要技术指标2.1.2全民健身活动中心分析全民健身活动中心建筑面积为39093.93 m2，地上三层，地下吊二层，其中：吊一、吊二层有室内恒温游泳池2个、及相关设备及体育配套用房；一层为乒乓球馆及辅助用房，包含32个乒乓球标准场地；二层为羽毛球

7、馆及辅助用房，包含18个羽毛球标准场地；三层为台球活动室及相关用房。吊一层拥有游泳池2个、相关设备用房及具有商业性质的体育配套用房7664.23m2，具有商业性质的体育配套用房主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表2.2。序号项目面积单位备注1体育俱乐部584.50m2平面图右下方天井右侧开始列表2体育俱乐部331.76m23体育俱乐部502.81m24体育俱乐部770.37m25体育用品商店107.63m26体育用品商店127.24m27健身俱乐部485.41m28体育俱乐部500.23m29体育俱乐部181.54m210体育俱乐部131.97m211体育俱乐部348.

8、14m212体育俱乐部531.55m213体育俱乐部1021.64m214体育俱乐部466.58m215体育俱乐部475.66m216体育俱乐部351.57m217体育用品商店415.22m218游泳俱乐部330.41m217合计7664.23m2表2.2 吊二层体育配套用房面积明细表吊二层中除相关设备用房外，拥有具有商业性质的体育配套用房6164.65m2。主要包括体育俱乐部、体育用品商铺、健身俱乐部等，其面积详见表2.3：序号项目面积单位备注1体育成果展示区583.58m2平面图右下方天井右侧开始列表2体育成果展示区331.76m23体育俱乐部502.50m24体育俱乐部938.80m25

9、体育用品商店214.89m26体育用品商店127.24m27健身俱乐部475.26m28体育用品商店500.26m29体育俱乐部218.97m210体育陈列区349.81m211体育陈列区531.58m212体育陈列区466.90m213体育俱乐部923.1m214合计6164.65m2表2.3 吊一层体育配套用房面积明细表一层平面图拥有32个标准乒乓球场地、2个台球活动室及相关设备用房。其面积详见表2.4。序号项目面积单位备注1棋牌室72.32m2台球活动室为考虑商业出租性质2台球活动室542.143台球活动室330.174合计944.63m2表2.4一层体育配套用房面积明细表二层拥有18个

10、羽毛球标准场地，1个乒乓球活动室，1个健身室，1个棋牌室。其面积详见表2.5。序号项目面积单位备注1乒乓球活动室263.72m22健身室341.58m23棋牌室74.50m24合计670.8m2表2.5二层体育配套用房面积明细表三层平面图拥有2个台球活动室，一个VIP台球室，2个棋牌室。其面积详见表2.6。序号项目面积单位备注1台球活动室276.62m2无2台球活动室579.52m23VIP台球室120.99m24棋牌室55.03m25棋牌室148.87m26合计1181.03m2表2.6 三层体育配套用房面积明细表小结：全民健身活动中心中，可实现收益的部分为游泳池、乒乓球场地、羽毛球场地及具

11、有商业性质的体育辅助用房（以下称“*层商业”）。全民健身运动中心可实现收益部分见表2.7。序号项目面积或个数单位1游泳池2个2乒乓球场地32个3羽毛球场地18个4吊二层商业7664.23m25吊一层商业6164.65m26一层商业944.63m27二层商业670.8m28三层商业1181.03m29商业合计16625.34m2表2.7 全民健身活动中心可实现收益部分表2.1.3残疾人体育馆分析残疾人体育馆总建筑面积29835.39 m2，地下两层，地上三层。地下为两层为车库及设备用房，负一层拥有车库207个，负二层拥有车库203个，一层为篮球比赛场馆及比赛配套用房，二层为看台及比赛配套用房，三

12、层主要为设备用房。各层平面分布图见附图。残疾人体育馆地上部分不属于本项目业主招商范围，且地下负一层车库不属于本报告测算范围。（地下负一层车库可能由重庆市残疾人联合会管理。）2.1.4残疾人活动中心分析残疾人活动中心总建筑面积12297.61 m2，地下一层，地上五层，地下一层为商业及车库用房（车库57个，商业面积见表2.8），一层为会议室、餐厅等，二、三、四、五层为办公室及客房，共拥有38间客房（二、三层各10间客房，四、五层各9间客房），每间客房约30平米左右，地下为商业，商业面积为2088.65 m2，详见表2.8。序号项目面积单位备注1商店176.30m2平面图右下入口右侧列表。商店沿防

13、火分区布置。2商店178.55m23商店178.56m24商店201.52m25商店241.97m26商店183.36m27商店195.60m28商店123.55m29商店192.87m210商店215.04m211商店201.33m212合计2088.65m2表2.8残疾人活动中心商业店铺面积表残疾人活动中心地上部分不属于本报告测算范围。（残疾人活动中心由重庆市残疾人联合会管理。）2.1.5中心广场分析中心广场地下商业用房及设备用房总建筑面积2385.68 m2，其中商业面积为2004.48 m2，详细面积见表2.9。序号项目面积单位备注1商店256.56m2平面图自左向右列表。2商店247

14、.41m23商店247.41m24商店251m25商店251m26商店247.37m27商店247.29m28商店256.44m29合计2004.48m2表2.9中心地下广场商业店铺面积表2.1.6小结本项目可实现收益的部分为：序号项目面积或个数单位备注一全民健身活动中心39093.93m21游泳池2个2乒乓球馆32个3羽毛球馆18个4商业16625.34m2二残疾人活动中心12297.61m21商业2088.65m22车库57个三残疾人体育馆29835.39m21车库410个四中心广场地下商业1商业2004.48m2五室外1有盖篮球场2个2网球场（室内与室外）室外4个，室内2个个3游泳池1个

15、4旱冰场1个5攀岩场1个6田径场1个向市民免费开放7门球场5个8室外乒乓球场12个9室外篮球场3个10地面停车库223个商业合计20718.43m2表2.9本项目可实现收益部分一览表2.2项目定位本项目是江北区政府为民办实事的重点工程之一，面向公众，充分考虑竞技体育训练和赛事活动，满足全民健身、文化、娱乐为一体的多功能性的使用要求，充分发挥口岸的商业价值，最大限度地实行资源共享，最终建成开放式、功能齐全、设施先进、经济实用、生态的体育公园。第三章 国内外体育馆运营模式分析3.1目前国内外体育场馆主要运营管理模式图3.1公共体育场馆经营的基本形式3.1.1国内体育场馆主要运营模式直接经营全额预算

16、管理由政府的体育行政部门进行管理，场馆的一切运营费用和维护费用由政府财政经费全额支出。直接经营差额预算管理由政府的体育行政部门进行管理，实行场馆设备维修费、设备购置费和人员经费等定项补助的差额预算管理。间接经营承包经营承包经营制是体育场馆通过一定的合同契约把经营设施以租赁、承包的形式出让经营权而取得收入的经营形式。包括自然人承包和法人承包两种形式。间接经营租赁经营租赁经营是通过合同形式把经营者同所有者的关系确定下来。在一定程度上实现了所有权与经营权的分离，体现了经营者责、权、利三者的统一。租赁经营可采用的三种形式，个人承租、合伙承租、法人承租。 间接经营合作经营体育场馆以土地、房屋或者其他设施

17、作为投资资产，其他投资者以现金、设备、经营管理能力等作为投资资产共同组建有限责任公司来合作经营某项体育业务的经营形式。间接经营委托经营在不改变体育场馆产权性质和功能定位的前提下，通过公开招标，将体育场馆设施的经营权委托给专业化的经营机构，由该机构根据协议的约定负责体育场馆设施运营的经营形式。根据场馆规模分为整体委托经营、分层委托经营、部分委托经营、专项委托经营等。结合部分省市在大型体育场馆委托经营方面积累的成功经验可知依据大型体育场馆自身运营能力与市场需要，主要可分为部分委托和全权委托。1、部分委托即体育场馆的所有机构将体育场馆部分业务的经营权委托给专业公司或其他经营机构进行运营。2、全权委托

18、即将体育场馆的经营权全部委托给专业公司或其他经营机构进行运营。这种运营模式有利于减轻政府的财政负担、提高经营效率、解决体育场馆后期运营难题。3.1.2国外体育场馆主要运营模式国外的大多数体育场馆采用委托经营的运营模式。3.2各种主要运营管理模式的优缺点分析优点缺点适宜类型及代表直接运营1、可对体育场馆的设施、资源进行有机整合，实现社会效益的最优化与经济效益的最大化；2、减少所有者与经营者的矛盾；3、可最大限度地执行政府指令、政令畅通；4、可培养我国经营管理人员的经营管理能力。1、缺乏运营流动资金；2、经营管理人员一般缺乏经营管理知识，经营效率较低。3、面对市场竞争缺乏压力、动力不足，过多依靠政

19、府和财政，增大财政压力。1、全额预算管理模式适合我国经济欠发达地区，如西藏、青海、新疆等的公共体育场馆的运营。2、差额预算管理模式目前被我国大部分体育场馆采用，如香港小西湾运动场。间接运营承包经营1、经营管理比较轻松；2、收入稳定；3、能使目标清晰、有层次，内部运转较为有序，有利于加强内部经营管理。1、对承包者的经营行为难以有效监督；2、承包者与场馆经营管理人员容易发生矛盾；3、经营者的短期行为严重，致使场馆加速折旧；4、容易造成国有资产流失及形成单一消费的局面。典型代表：南京全民健身中心合作经营1、解决了体育场馆在运营过程中资金缺乏、经营管理人员能力缺乏等问题；2、营造了一种利益共享、风险共

20、担的经营机制。1、合作方之间容易产生矛盾；2、对合作对象要求较高，合作对象的选择较困难。委托经营1、有利于发挥体育场馆的各种本体功能；2、解决体育场馆由于使用率不高而造成的运作经费不足的困难；3、有助于盘活体育场馆存量资产，使国有资产保值、增值；4、有利于体育场馆投资主体多元化；5、有助于政府职能的转变；6、将异化场馆功能的现象降低到最小。1、容易滋生短期行为；2、个体在市场经济中规范性和安全性较差。1、适用于新建的大型体育场馆。在国外被普遍采用。2、国内代表：上海浦东棒垒球场、宁波市游泳健身中心、上海浦东棒垒球场、广州佛山世纪莲体育中心、武汉体育中心、南通会展中心、义乌会展中心。租赁经营1、

21、承租人享有较大的经营自主权，充分体现了高度的灵活性和适应性；2、所有者具有控股权，且降低了经营成本。1、承租人承担的风险较大代表：国家奥林匹克体育中心国外集团化经营1、可在短时间内完成场馆的独立法人改组，实施企业化管理；2、充分有效利用场馆优势，合理利用资金形成拳头项目，容易形成项目优势；利于进行系统消费；3、利用规模化的专业优势对企业利益主体进行改造，实现资源的有效配置和效益最大化。适合场馆多、项目全、且现采用独立经营的大型体育馆如：万乔维亚体育中心理事会1、实现了政府由直接经营向间接管理的转变；2、能够实现场馆管理由行政型向市场型的稳健过度。在国际体育场馆管理领域被普遍采用表3.1各种经营

22、模式比较分析表3.3案例分析在充分研究国内外目前的体育场馆的运营情况的基础上，选取了在国内外运营效益较好的体育场馆作为典型案例进行分析和总结。具体如下：3.3.1国内无锡体育公园1）简介无锡体育公园前身是无锡市人民体育场，体育公园从2009年9月21日起开工改造建设，2010年3月19日交付使用，总占地面积145亩，总投资3.2亿，总建筑面积54085平方米，主要包括体育馆，游泳综合馆，商业面积较少，只有几千平方。体育公园最大的特点是绿地面积大，绿地率为30%，绿化率为44.5%。2）功能定位创建全市最大的全民健身乐园。3）经营管理模式无锡体育公园经过“两权分离”改革，探索出一条大型国有体育场

23、馆政府建设、中心监管、企业经营的BCO运营模式，在体育公园的经营过程中实行企业化管理，市场化运作，输出管理，引进外包。 无锡体育公园组建了无锡市天健体育运营管理有限公司（以下简称“天健公司”），天健公司是无锡市体育公园出资300万元成立的国有独资企业，拥有员工67位，无锡市体育公园的日常运营管理及财务收支都由无锡市天健体育运营管理有限公司来实现。体育公园的经营由无锡市人民体育场中心监督，监督中心由39位员工组成。日常经营过程中，天健公司负责场馆经营，维护，成本支出，物业管理（物业管理由天健公司外包）等各项工作，园林维护由政府公开招标，中心负责对外包工作进行监督管理。从前期的推广到现在的场馆经营

24、管理，无锡体育公园逐步在实现企业化经营，市场化运作。“天健公司”内部设置了营销推广部，主要工作职责是推广及引进，将体育公园的会员卡、培训班推广，将赛事、社会企业活动等引进。体育公园的游泳馆在开馆之前已经完成约150万元的会员卡办理，在体育公园的田径运动场，每个礼拜都有2-3场活动。从2011年3月19日至今，无锡体育公园营业收入为1100万元，其中全民健身收入为900万元，场地租用为200万元。图3.2无锡体育公园苏州市体育中心苏州市体育中心始建于 1999 年，全部落成于 2002 年，总占地面积 21万平方米，总建筑面积 11.4 万平方米，商业面积5-6万方，总投资 7.1 多亿人民币，

25、由 40000 座体育场、6000 座体育馆和建筑面积为 4.3 万平方米的综合健身馆三大建筑主体构成。苏州市体育中心隶属于苏州市体育局，是副处级建制的社会公益性全民所有制事业单位，人员经费自收自支。2001年苏州市体育实业投资发展公司成立，与苏州市体育中心实行“两块牌子，一套班子”的管理运营模式。目前，苏州市体育中心（苏州市体育实业投资发展公司）的组织机构模式为主任室（总经理室）下设“一室四部”即：办公室、财务部、场馆活动部、租赁业务部、后勤保障部，拥有员工66位。图3.3苏州体育中心组织架构随着区域的发展，城市的扩张，苏州市体育中心所在区域由原来的城市边缘发展成为城市中心的一部分。苏州市体

26、育中心商业面积为5-6万平方米，商业在苏州体育中心的运营中起到关键作用，首先商业进一步带动了体育中心周围的人气。服装展销会、绿色食品展销会、房展会等各种展销会为体育中心聚集了人气及名气；其次，商业租赁收入占整个体育中心的收入的38%，为体育中心的创收作了很大贡献。苏州体育中心尝试了多种场馆经营模式，游泳馆曾以公开招标的方式承包予日本新世界游泳俱乐部有限公司，但由于承包公司过于商业化，导致市民频繁投诉，体育中心终止承包。此外，体育中心的物业、安保管理外包，中心监管，目前体育中心准备自己管理。环卫、绿化由政府市政负责。2011年初至今，苏州市体育中心总营业额为4658万元，其中，广告收入200万，

27、租赁收入1750万元，场馆收入2717万元，总利润1300万元，预计今年年底总收入达5000万元。场馆日常维修由体育中心自己负责，重大维修向政府申请资金，每年1000万元。此外政府给予苏州市体育中心专项费用200万，商业保险54万，体育中心外景灯光电费140多万。 图3.4苏州市体育中心周边总结：国内体育馆运营较为成功的案例以江苏省体育馆为多，经过考察，江苏省体育馆经营多为以成立国有控股公司为经营管理公司，企业化经营，市场化运作的特点突出，管理人员职业化强。 3.3.2国外美国既是世界经济大国，也是目前世界上体育产业最发达的国家，在大型体育场馆的经营管理方面不断探索和创新，积累了很多运营管理方面的成功经验。麦迪逊广场花园麦迪逊广场花园位于全美最大的火车站之一的宾夕法尼亚站上面，不仅是体育娱乐活动的殿堂，而且是美国的文化符号之一,是一座由大厦与球馆组成的综合性建筑物。据统计，这里一年需要承办大约320场赛事，观众流量要达到400万之多，如此之高的利用率主要是由于其秉承“以体为主，多种经营”的经营理念。丰田体育中心丰田体育中心是一座位于美国德克萨斯州休斯顿市中心的室内体育馆，竣工于2003年10月，造价1.75亿美元，拥有者为德克萨斯周哈里斯县休斯顿体育管理局，由屡获殊荣的场馆运营部门Clutch City体育与娱乐公司经营，由日本丰田汽车公司冠名