业主临时管理规约110330.docx

1、业主临时管理规约110330业主临时管理规约 姓 名： 房 号： 目 录第一章 总则 1第二章 定义 2第三章 涉及各主体基本情况 2第四章 物业的使用与维修 3第五章 物业服务费用的缴纳 10第六章 其他相关事项 12第七章 违约责任 12第八章 附则 13附件一：承诺书 14为落实本物业的售后物业管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，根据国务院物业管理条例及有关法规、规章、规范性文件制订本规约，由本物业区域内全体业主共同遵守。第一章 总则一、物业基本情况：物业名称：XXXXX座落位置：XXXXXX总建筑面积：约为XXX万平方米国有土地使用证明文件及政府批文号：中华人民

2、共和国国有土地使用证- 土地用途：商住共用部位：为全体业主或部分业主共同所有且使用的房屋的有关部位，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道；业主及使用人共同使用的门厅、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、值班室、住宅基础、梁柱、屋面等；物业管理用房、空地(即规划红线范围内不存在任何建筑物、构筑物及其他任何地上附着物、绿化种植物的地表部分)、绿地、道路、物业管理区域的外围护栏及围墙等。共用设施设备：为全体业主或部分业主共同所有且使用的设施设备，包括但不限于共用的上下水管道、共用照明、落水管、污水管、闭路监控系统、保安消防系统、给排水系统、污水处理系统、邮政信箱、避雷装置、楼宇

3、对讲机、烟道、垃圾道、变电系统等。二、业主应遵守物业管理有关法规、政策和本规约规定，配合物业服务企业的各项管理工作，妥善处理相邻关系，遵守物业服务企业按有关规定和本规约制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主应保证其共同居住人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定，合理使用物业。第二章 定义一、小区：指XXXX项目的物业小区。二、单元：指小区内可以分割出售的物业部分，该物业部分的所有权及其占用土地的使用权，可与小区内其它部分分开并独立地进行转让，包括但不限于居住和商业单元。三、业主：指拥有小区物业全部或部分单元的房屋所有权及相应的土地使用权的自然人、法人和其他组织。四、使用人：指合法使用或

4、租用小区物业全部或部分单元的自然人、法人和其他组织。五、开发建设单位：指小区的投资、开发和建设企业即湖南宏凌房地产开发有限公司。六、物业服务企业：指依据前期物业管理服务合同的约定，对小区提供物业管理服务的企业即南充盛华堂商业管理有限公司。七、车位：指根据有关法律、法规作为停放车辆用途的区域，包括地上车位和地下车位。八、能源费：指各业主及/或使用人在其自用单元内按实际发生的电力、煤气、自来水等能源费用，由各业主按计量表缴纳。九、外墙：指小区的所有或部分外墙。十、绿化区：指根据政府有关法令要求在小区范围内土地上实施绿化的地块。十一、交付使用通知书：指本小区物业交付使用时开发建设单位给予业主的书面通

5、知书。十二、入伙：指业主根据商品房买卖合同及补充协议规定办理所购单元交接入住手续。十三、前期物业管理服务合同 ：指在根据有关法律法规小区业主委员会成立之前的前期物业管理期间，开发建设单位与所选聘物业服务企业所签订的物业管理服务合同。十四、开发商保留地方：指小区内非其他业主所拥有产权的区域（公共区域除外）和建筑物。第三章 涉及各主体基本情况一、业主投票权：业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照国家相关规定行使。一般以每1户为1个投票权计算业主的投票权数。首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。二、开发建设单位：名 称： 注册地址： 邮政编码：注册资金： 法定代表人： 联 系

6、人：电 话：三、物业服务企业： 名 称：注册地址：邮政编码：注册资金： 法定代表人： 联 系 人： 电 话：第四章 物业的使用与维修一、业主、使用人的权利与义务1、业主、使用人的权利1.1单元归有关业主所有，在该单元交付有关业主使用后，其单元业主在不违反本规约规定的前提下对单元拥有合法占有、使用、收益和处置的权利。1.2业主拥有全权将其名下单元之相关权益及其分摊的土地使用权依法自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖，而无须其他业主或任何人同意，但须遵守及履行本规约之条款。1.3业主可与其他业主共同使用小区共用部位和共用设施设备及其单元所属部份的共用部位和共用设施设备，以便

7、适当使用及享用其名下单元。1.4业主享有水、电、气通行于其单元内部、上下或周围已经或将设的管线、渠道的通行权。1.5业主享有其单元受到底部及侧面支撑的权利以及其单元从周围其他单元获得掩蔽的权利。1.6业主有权按法规要求召开、参加业主大会，享有业主委员会委员的选举权和被选举权。1.7业主对物业管理的重大事项享有表决权。1.8业主有权合理地监督物业服务企业的工作，并向物业服务企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求。1.9业主有权向物业管理的行政主管部门投诉。1.10业主有权按有关规定自付费用进行单元自用部位的装饰装修。1.11业主有权自行聘请他人对单元自用部位设施设备进行维修、养护。1.12

8、业主有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。对方不维修并造成他人损失的，可向有关部门投诉或依法提起仲裁或诉讼。1.13根据有关法律、法规，业主应该享有的其他权利。1.14使用人经业主授权可享有上述一项或若干项权利（但专属于业主的除外）。2、业主、使用人的义务2.1业主对其建筑物专有部分以外的共有部享有权利承担义务，不得以放弃权利不履行义务。2.2将联系地址通知物业服务企业。2.3垃圾封存于垃圾袋内，避免遗撒，并将所有垃圾袋放在物业服务企业指定的地点以待处理，不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾和杂物，严禁高空抛物。2.4如果发生以下情况，赔偿开发建设单位、物业服务企业或其他业主所受到的任何

9、损害或损失：2.4.1业主违反本规约引起保险单失效或引起保险费的增加。2.4.2业主或业主的家庭成员、代理人和承租人使小区的任何共用部位、共用设施和其他业主所有的单元遭受了损害或损失。2.5在没有取得有关政府部门及物业服务企业书面同意的情况下，业主应遵守以下条款：2.5.1不得擅自改变任何部位的外观，不得擅自在其单元露台或小区天台架设或安装独立天线和发射台等无线电设备，或在外墙上安装户外遮光帘、遮蓬、花架、旗杆、标志及任何伸出物或结构,亦不得擅自在外墙上遮盖任何窗户，将防盗窗安装在墙上或门窗外。2.5.2不得擅自随意搭建，影响小区的整体外观形象。2.5.3不得擅自对任何单元、共用区域或公共设施

10、进行加建，或从事可能会改变、变动、损坏、毁坏或阻塞任何单元、共用区域或公共设施从而影响其使用的行为。2.5.4不得擅自在非指定位置安装空调外机。2.5.5不得擅自改变或封堵任何电话线、互联网络、公共电视天线网络、水电导管或供电线路。2.5.6安全使用水、电、气等，发现安全隐患应及时处理、报告，配合物业服务企业在突发事件发生时采取紧急避险措施。2.5.7不得保存或允许他人保存任何武器、弹药、火药等有关法律法规禁止未经批准而持有的危险物；应妥善保管汽油、煤油以及其他易燃、易爆的危险品，或可能会对其他业主，使用人或小区的任何部分构成危险的任何其他物品。2.5.8应遵守政府关于加强对犬只管理的有关法律

11、法规规定。在未取得当地政府规定的饲养手续前不得饲养动物或宠物。业主饲养的动物或宠物须到小区物业服务中心进行登记，接受物业服务企业代表全体业主所制订的相关措施规定。由于饲养者饲养不善使其动物或宠物骚扰、攻击、咬伤其他业主、使用人、物业服务人员或其他第三人，饲养者应承担由此而产生的全部费用及所发生的损害赔偿责任。2.5.9不得践踏、占用绿化用地，损坏、涂污园林建筑小品或公共设施，不得在本小区物业的外部张贴、悬挂任何招贴、通知、招牌、广告及晾晒任何物品。2.5.10不得占用共用区域或共有设施的任何地方作私人用途。2.5.11不得在小区内任何地方设置神位,燃烧香烛、冥纸，燃放炮竹和烟花，以防发生火灾意

12、外。2.5.12不得进行任何有损或有可能有损其他业主安全、宁静及住宅环境秩序之行为，在夜晚十一时至清晨七时间，不得在单元露台、阳台、公共场所弹奏乐器，使用音响器材和大声喧哗；不得发出影响其他业主正常生活的噪音。2.6不从事任何违反法律或违反社会善良风俗之行为；不得利用小区物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其它行为。2.7保证自己或其他使用人按各单元本来的用途及合法的方式使用该单元。2.8业主应及时对单元内影响相邻业主的损坏部位和设施进行维修；业主发现单元内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业服务企业，并采取合理措施防止损失扩大。2.9对异产毗连的小区物业

13、维修，各相邻业主应积极支持，配合，不得人为阻挠维修。因阻挠维修，造成小区物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。业主应配合物业服务企业和相邻业主必要时进行入户维修，如因该等维修而损坏业主利益，物业服务企业或相邻业主应予以修复或适当赔偿损失。2.10业主或使用人在装修自有单元时，应遵守建设部住宅室内装饰装修管理办法的相关规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，清楚物业服务企业告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项；主动配合物业服务企业依据有关规定对装饰装修活动的监督检查；不得因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全；应遵守政府部门有关物业装饰装修的规定和物业服务企业所制订的装修手

14、册中的相关条款，并且应事先与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，办理装修手续，缴纳相关费用。2.11装饰装修自有单元，应在规定的时间施工（施工作业时间：夏季8:3012:00，15:0018:30；冬季8:3012:00，14:3018:00；当入住率达到30%时，为保障入住业主的休息和生活秩序，节假日一律不允许装修）。2.12装修禁止事项2.12.1在房屋顶上擅自加层建筑或搭棚。2.12.2擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗部位的颜色、形状、规格）、设计用途、功能和布局等2.12.3在房屋承重墙、梁、柱（含构造柱）、板进行拆改、开挖门洞。2.12.4在楼面上凿槽安装各类管道包括在楼面上

15、凿孔、打洞、砌墙或超标准增大荷载。2.12.5在悬挑楼梯的承重墙上挖洞。2.12.6在悬阳台挑楼拖梁部位的墙体上挖洞。2.12.7拆改房屋共用设施设备。2.12.8封闭侵占房屋共用部位。2.12.9擅自将阳台封闭。2.12.10使用载人电梯运送材料（载人电梯：拆除轿箱内防护的电梯；载货电梯：轿箱内有防护措施的电梯）。2.13小区内的绿化景观及娱乐设施只可做休息观赏或娱乐用途。不得打、捞水景中的观赏鱼或向景观池、溪流中抛掷杂物。2.14机动车在住宅区内行驶时时速应低于5公里；车辆出入应按要求出示物业服务企业所发的有效证件。机动车应在专门的车位或地下车库停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等

16、场所停放；车位只可用作停放车辆用途；不得自行在车位上安装任何设置；夜间停放期间，防盗报警器发生噪音车主应迅速解除；2.15业主在转让或出租其拥有的单元时，必须要求新业主和承租人承诺遵守本临时管理规约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内，将单元转让或出租情况告知物业服务企业。2.16依照临时管理规约约定的标准按时交纳物业服务费、停车费等相关费用。2.17业主转让自有单元，必须与物业服务企业结清物业服务费用，未结清的，由新业主承担；出租单元，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2.18业主及/或使用人不得出于任何目的将单元用于住宅功能之外的任何其他用途，包括但不限于

17、商业、办公等经营活动及任何非经营活动，并不得将单元作为进行前述非住宅用途的任何使用时在有关行政主管部门的注册地址。2.19关于商业用房：2.19.1对于商业用房，应根据售房合同约定的配置标准和功能，合理安排用途。2.19.2所有与外界视觉相触之处的装饰，其任何形式的广告、商号、橱窗等商业展示内容，须经物业服务企业审查同意，并服从物业管理对该区域商业环境的统一规划。凡在公共场所乱张贴广告、标语、乱竖立指示牌、广告牌等，物业服务企业有权拆除。2.19.3商铺须保持门前卫生，所有垃圾必须装袋后运至物业服务企业指定的垃圾站存放，商铺业主及使用人应配合物业服务企业作好户内的灭鼠等除“四害”工作，维护好公

18、共环境的卫生和经营范围的清洁。2.19.4特种行业（如餐饮业、娱乐业等）的经营，除应取得政府部门的批准外，还必须采取相应措施。如安装油烟、排污的滤除净化装置、隔降噪音装置等，以符合相关部门环保的标准要求。对违反政府规定，由此对其他业主（使用人）造成的影响，由当事人承担全部责任。二、物业服务企业的权利和义务：1、物业服务企业的权利1.1依照法规、规章和前期物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用。1.2在物业服务过程中，要求开发建设单位根据前期物业管理服务合同的约定提供必要的协助。1.3按照本规约规定实施包括但不限于以下所列之各项行为和活动以监督业主及使用人遵守及履行本规约的条款：1.3.1依

19、法向每名违约业主人追讨本规约规定的该业主须缴付的任何款项。1.3.2向当地房管部门或其他有关部门申请，在欠交的管理费用、滞纳金及索偿费用未全部缴清前，该单元的业主不得转让单元的房屋所有权。1.3.3根据法律、法规的规定，物业服务企业有权采取的其他合法方法。1.4物业服务企业在行使本规约所规定的权利及本规约所赋予的其他管理职责时可依法另行聘请承包商代物业服务企业完成其中一部分物业管理工作，所需费用计入物业管理成本，但不得将全部物业管理委托给他人。1.5在物业服务过程中，物业服务企业有权在经法律法规允许的范围内对物业管理制度进行合理的修改或修订。2、物业服务企业的义务2.1依照有关法律法规和前期物

20、业管理服务合同的约定，制定各项物业管理制度。2.2依照有关法律法规和前期物业管理服务合同的约定，对【岳麓欧城】实施物业管理。2.3听取业主、使用人的意见和建议，接受业主及开发建设单位的监督。2.4接受政府有关部门的监督指导。2.5根据前期物业管理服务合同维护公共设施和保持与公共设施直接有关的服务的质量，以使业主和使用人可以有效地使用公共设施。2.6及时更换共用区域或共有设施中破损的玻璃或门窗。2.7定期安排将垃圾清运出小区，确保垃圾收集设施处于正常的工作状态。2.8防止阻碍共用区域，并排除共用区域内的障碍物。2.9保证共用区域或共有设施的上下水道、排水系统和其他管道清洁畅通,处于良好的工作状态

21、。2.10对停放的车辆进行管理，查验进出车辆的停车证明。2.11对消防和照明设备进行维护，使之处于良好和安全的工作状态，并符合有关法律、法规的要求。2.12在共用区域或共用设施内配备和保持适当的公共秩序维护员、管理员和安防设施。2.13制订物业装饰装修管理服务协议，制订装修手册和合理完善的装饰装修管理制度。对业主装修单元的活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和使用人。2.14代表全体业主以物业服务企业的名义为小区内的物业结构及其共用区域或公共设施投保，在法律允许的合理的范围内进行一切必要的保险，并尽最大的努力确保有关保单的生效及出险后保险费的支付。2.15绿化和维护共用区域或公共

22、设施内的任何绿化区。2.16保管详细记载并按照本规约和其他有关规定收取或支出的所有款项的账册，并定期予以公布。2.17物业服务企业应接受开发建设单位对收支账目的定期检查。2.18及时向开发建设单位报告与小区的管理和维护有关的所有事项（包括设立的账目的细节、物业服务费收取的金额、收入和支出、年度预算以及就小区的管理和维护所采取的任何重大措施）。2.19尽最大努力防止任何人在小区内兜售货物。2.20履行前期物业管理服务合同应承担的其他物业服务义务和责任。2.21物业服务企业保证其为实施物业管理所制定的各项规章制度以及其从事的各项物业管理活动、采取的各项物业管理措施均符合现行法律、法规、规章的要求。

23、三、开发商保留以下的权利：1、开发商或物业服务企业及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人，为检查、维修及保养小区的任何一部分，包括公共区域、公共设施或任何为小区利益而安装的设施，或作为履行管理者对小区的管理责任，有权携带一切必须的设备、机器及材料进入小区任何一部分。如有必要，可进入小区的任何单元，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或其使用人。但开发商及管理者在行使此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的单元。2、开发商或其委托人有权于小区内公共区域、公共设施及开发商保留地方安装、架设、更改、保养或拆去招牌、广告、旗杆、照明及其它各种固定设施。上述工程不得妨碍其它业主使用其所属的单元，若进行上

24、述工程时，造成了破坏，开发商应负责赔偿损失。3、开发商可委派代理人行使本规约给予开发商之任何权利。4、开发商及其委托人有权统一规划管理商业街的公共部分，将其出租经营并收取一定费用。5、在受本规约的限制和保障下，开发商有权转让、抵押、出租、批准占用或以其它方式处置开发商保留地方。6、开发商有权在业主委员会成立前审核和批准小区年度管理计划。第五章 物业收费标准、项目一、物业收费项目及标准按以下执行：1、物业服务费：1.1 多层洋房 元/平方米.月 1.2 商 业 元/平方米.月 2、其他收费项目及标准：2.1 装修房屋时需缴纳装修项目保证金1000元/户，装修工程保证金1000元/户。装修项目保证

25、金于工程结束经物业验收合格后七个工作日退还；装修工程保证金于工程结束经物来验收合格后6个月退还。2.2 装修管理费2元/。2.3 装修垃圾清运费2元/。2.4 楼道恢复费：1-3楼100元/户，4-6楼150元/户。2.5 装修出入证工本费5元/个,押金10元/个。2.6生活垃圾处置费6元/户。二、根据物业管理条例的规定，物业服务企业在本小区的物业服务费用收取实行包干制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，物业在运行和日常管理中产生的费用盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务的费用构成包括：物业服务成本支出、法定税费、物业服务企业利润三部分。三、

26、物业服务成本支出包括：物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共有部位共用设施设备日常维护费及会所运行费、绿化养护费、综合管理费、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费、办公费用、物业服务企业固定资产折旧费等。前期物业管理服务合同订立时已确定的物业服务项目的收费价格的调整，按国家或怀化市有关政策规定进行。前期物业管理服务合同订立后根据新颁布的物业服务标准所增加的物业服务项目的服务支出，如国家或怀化市有关政策规定了其为收费服务且明确了收费价格，则根据政策规定收取，如虽明确为收费项目但未确定收费价格，则由业主与物业服务企业协商确定合理价格，如未明确为收费项目，则视为不收费服务项目。四、业主应根据

27、约定按时向物业服务企业足额交纳物业服务费、小区公共照明能源费（业主均摊）、电梯运行能源费（由相关使用人分摊），并按时向相关单位交纳水，电，燃气等能源费用。1、 业主应在从开发建设单位处收到交付使用通知书后按交付使用通知书规定的交付日期前来办理交付手续，并向物业服务企业预付六个月的物业服务费。2、收到交付使用通知书的业主未能按通知书上记载的时间前来办理交付手续，并不影响物业服务费根据商品房买卖合同及补充协议约定的实际交房日期起进行计算，在补办入住手续后，亦应补交未入住期间的物业服务费。3、在支付了首笔物业服务费后，业主应从第二次付款周期开始前15日内向物业服务企业预付六个月的物业服务费。4、业主

28、逾期交纳物业服务费的，物业服务企业可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之二。5、业主转让单元房屋所有权时，业主已预付的物业服务费直接划转至新业主名下，视为新业主所支付的物业服务费，业主应向新业主转交预付物业服务费的正式收据。业主代新业主预付的物业服务费由双方另行结算。6、本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的地上公共场地或地下车库停放车辆的，停放人应与物业服务企业签订专项合同，并按该专项合同的约定承担各项责任和义务。停车费用由物业服务企业按国家及怀化市已颁布的收费标准向业主或车位使用人收取，用于弥补物业管理费的不足。7、物业服务企业对业主单元自用部位、自用设备的维修养护及其他特

29、约服务的费用另行收取。第六章 其他相关事项一、物业的损毁：1、如果小区的全部或部分因自然灾害（包括但不限于洪水、火灾、台风、地震、地面下沉）或其他属于不可抗力的原因（战争，动乱等）受到损毁，致使其重要部分不再适于居住或使用，则物业服务企业应立即召集小区的业主举行会议，讨论决定有关事项，并按照物权法相关规定通过有关决议。2、如果通过出售受损毁部分的物业的决议，因该出售而发生的各种损益应按照相关部分的每位业主持有的产权份额的比例在业主之间进行分配。3、如果通过对受损毁部分的物业进行修缮的决议，相关部分的每位业主应按照其持有的产权份额的比例支付费用。二、本临时管理规约之有效期：本临时管理规约具有管理

30、规约的法律效力，至首次业主大会制定并表决通过正式的管理规约经备案生效后，本临时管理规约即行失效，否则本规约的有效期限至岳麓欧城项目的土地使用年限终止日止。第七章 违约责任一、本规约签约各方均应自觉遵守本规约的各项规定，凡违反本规约的规定均应承担违约责任。因违反本规约造成其他业主，使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。二、业主、使用人、建设开发单位，物业服务企业执行本规约产生的纠纷和争议，可通过协商和调解的方式解决，如协商不成，应将争议提交人民法院解决。三、业主、使用人违反本规约第四章物业的使用与维修规定的应承担相应的民事责任。四、业主、使用人违反本规约第五章规定不按时交纳物业服务费用的，物业

31、服务企业有权依本规约的规定追究违约责任。五、物业服务企业违反前期物业管理服务合同规定或本规约约定的，开发建设单位，业主及使用人可依照该合同或本规约追究其民事责任。 第八章 附则一、若本规约内有任何条文在任何法律下成为无效、非法或不能执行时，本规约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此而受损。二、本规约以中文书写，无论印刷及书写部分皆属有效。本规约自买受人签署买卖合同书面承诺遵守之日生效。三、本规约规定之任何发给XXX各业主的专项通知，以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址为准，如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准，所有不以其单元作为通讯地址的业主应将其选择的通讯地址事先书面通知管理者。四、本规约的制定及解释是根据中华人民共和国及怀化市的相关法律、条例、条令及规范性文件。规约制定单位对本规约负有解释义务。临时管理规约制定单位：湖南宏凌房地产开发有限公司 二O一一年十二月附件一： 承 诺 书 本人/我司为XXX小区 幢 单元 室的业主，现声明如下： 本人/我司已仔细阅读了临时管理规约，完全理解并承诺愿意遵守本规约中所列的全部规则及条款。特