体育特色小镇建设运营模式分析.docx

1、体育特色小镇建设运营模式分析体育特色小镇建设运营模式分析特色小镇, 正是当下最受关注的建设投资领域之一。目前处于规划阶段或立意谋划阶段的项目众多。规划设计院、建筑设计院、园林设计公司、管理咨询公司、投资咨询公司等众多智力服务机构纷纷把目光投向这个热点, 开展特色小镇咨询服务业务, 同时, 各种高峰论坛、培训班也纷纷上马。城镇规划、功能规划、建筑规划、概念规划、产业规划、文化旅游规划都与特色小镇咨询相关, 但是特色小镇是个新事物, 特色小镇建设需要的不是上述内容的简单拼凑。目前, 特色小镇建设迫切需要成熟系统方法论来指导。国家已经将特色小镇上升到国家战略层面, 力度大, 拳拳见肉;地方政府纷纷推

2、出自己的特色小镇建设计划;多家大型房地产集团已经制定了自己的特色小镇战略, 有的已经完成建设并准备更大规模的规划建设;学术界、金融界都给予了高度关注, 跟小镇发展相关的产业基金和金融产品接连推出。特色小镇会迎来建设高潮, 部分特色小镇还会受到追捧, 成为人们新的生活模式的选择。特色小镇的规划理念1、规划引领以高质量规划引领特色小镇的科学发展，可从政府管理层面把控。比如云南省规定没有编制规划的小镇，不予审批项目，不予拨付建设资金。2、多规合一编制产业规划（主导产业规划、泛旅游产业规划）、城乡总体规划、土地利用规划（国有建设用地、集体建设用地等）、景观规划和城市设计等，形成特色小镇“多规合一”规划

3、体系。3、落地实施在规划过程中，导入产业资源、旅游IP、运营管理机构、开发建造机构、投融资机构等，实现全要素一体化资源导入。4、互联网+运用互联网思维，实现小镇规划中的基础分析、功能产品、保障体系、落地实施、城市营销等方面的突破。体育特色小镇的发展逻辑1、政府的区域发展逻辑产业化：培育特色产业，增加就业人口，拉动政府税收；城镇化：完善基础设施与社会公共服务，打造城镇核心功能，推动城镇化。2、企业的市场运营逻辑企业在协助政府实现城镇开发的基础上，获取合理的盈利。3、居民的工作生活逻辑满足居民就业、居住、休闲游乐及精神层面的各种需求，实现宜业、宜居、宜游、宜享。体育特色小镇建设体系特色小镇目前三种

4、建设模式:一种是基本新建, 这一类大多以房地产开发商主导新建。其从小区开发变成新城开发, 乃至更大规模的小镇开发;一种是小规模改建, 这一类政府主导较为常见 (可能以某企业承办) 。这类往往是在原来的小镇基础上进行优化;还有一种, 也可以算得上这个范畴, 就是城市中部分社区可以以某个主题做成相对独立的特色小镇。不论哪种建设模式, 大体上, 建设都会包含以下方面:环境、产业、文化、空间、社区五大体系和组织管理模式。除了产业中的商业模式外, 还需要对小镇管理这个层面设计商业模式, 特别是在新建模式下。五大体系需要从每个模块内部进行设计;另外, 设计时需要考虑这五者关系。这五个方面之间的关系又是复杂

5、和变化的。因此, 还需要一个协调机制 (即组织管理模式) 进行动态管理。1、 环境首先是营造一个好的生态环境, 自然生态基础好的环境将为特色小镇建设打下良好基础。然后是因为人和产业的进入, 居民增加后, 加上游客以及产业需要, 人类活动增加势必产生更多的垃圾、污水、噪声、视觉污染。需要一个好的环境管理体系来保持生态环境的可持续良性发展。需要考虑产业和未来人流的增加等因素对原有的生态安全格局重新构建。如果这一次特色小镇建设是一次人类大规模回归亲近自然的高潮, 那么生态的保护一定要作为一个建设规划的前提条件。这个对一些选择在需要对物种需要保护或者以物种为特色的小镇尤为重要。一种可能是原来环境需要进

6、行治理, 变得宜居, 此外, 在未来有了产业和居民后, 环境运营管理也是基础。有些问题在设计阶段就需要充分考虑, 以保证产业发展和居住生活能较好地和谐共存, 垃圾保持及时被处理, 空气保持清新, 流水保持清澈等, 还要考虑我们以前关注度不够的光污染、色彩污染、视觉污染、噪声污染等, 尤其是水资源利用与管理:河流流域水系和水环境保护、雨洪的收集与利用、污水的收集和生态化处理等都是保证小镇成为一个持续繁衍的宜居之地的基础。2 、产业主要是小镇产业选择和产业环节选择问题。现在很多观点都认为要打造完整产业链甚至形成产业生态, 确实, 一些小而简单的产业是可以做到这点的。比如浙江大唐镇, 就包含从设计、

7、原料生产、加工生产、二次加工、包装、批发交易、物流、贸易等相对完整的袜业产业链。但是, 更多的产业因为小镇的规模限制, 势必与周边的城市和小镇发生产业关系。新建小镇以及我们重点关注的这种小镇的规划还是相对较小, 其往往难以承载一条完整的产业链, 其内部也往往难以形成一个闭环的产业生态。这要求我们必须充分考虑周边区域的整体性。当然, 互联网和现代交通物流系统让我们在产业链和产业环节选择方面有更大的腾挪空间。3、 空间空间主要是建筑设计、基础设施、绿化景观、交通空间、水系规划、供水系统、污水系统、信息弱电系统、强电系统、消防系统、地下隐蔽工程等。比如景点布局, 在保持自然景观特点的同时, 补进去的

8、建筑和设施与整体协调, 利用植物造景, 体现科学功能, 将科学和艺术、自然与人文景观完美融合。基础公共设施完备, 设备的安装和安全设施的安装要考虑舒适感。4、 文化文化是一个小镇的灵魂, 决定了小镇的性格风格。文化能让一个地方穿越岁月, 薪火不息, 即使被打散了还会聚起来。在这里, 强调的是地方文化的挖掘、梳理、显性化和品牌化。文化能提升地方的气质内涵, 魅力历久弥香, 真正保持难以模仿的特色。在国内多个模仿欧洲小镇的地方, 但是, 照搬外表容易, 只能把壳做得很像。无论是宗教还是知名大学, 往往是因为其有生命力的文化而得以延续和伟大。以后特色小镇知名度, 甚至小镇旅游吸引力, 小镇品牌价值评

9、估, 文化都将成为最核心的内容。文化的范围很广。文化性格中有创新文化、时尚文化、乡土文化等。选准文化性格, 利用文化的渗透性让个色文化渗透到各个层面。文化与传统产业的融合可以衍生出多种业态和产品。5、 社区社区管理不是概念设计阶段的重点, 但是, 一定是运营阶段无法忽视的。以真诚态度, 以人为本, 服务居民;充分调动社区内机关、团体、企业事业组织等一切力量广泛参与社区共建;责权统一、管理透明;扩大民主、居民自治。在社区内实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督, 逐步实现社区居民自我管理、自我教育、自我服务、自我监督。社区管理重点是自治, 从居民选择 (对于自建型可考虑特定高知群体聚集) 、

10、景观设计、规划布局、乡规民约制定、节庆活动组织、小镇社交圈建设等方面, 拥有高度自治权。体育特色小镇发展的趋势趋势一：长效机制建立，政策引导特色小镇高质量发展。2018年8月30日，国家发改委发布了关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知，对特色小镇的发展提出了若干规范管理措施，要求各地区严格对标对表、认真查摆问题、切实加以整改，特色小镇的基本条件得以明确，同时鼓励各地区挖掘多种类型特色小镇，避免模式雷同、难以推广。进入2019年，规范特色小镇建设的长效机制或将进一步建立健全，切实强化对特色小镇的统筹指导、统一行动、协同发力，促进特色小镇高质量发展。趋势二：优胜劣汰，资源向头部阵营聚集

11、。2019年将迎来新一批特色小镇的落地实践，随着特色小镇建设逐渐正本清源，具备长远战略规划和产业资源优势的开发商、产业运营商等，将进入特色小镇发展的头部阵营，在市场对资源配置的主导作用之下，资源不断向其聚集，头部效应开始凸显，而缺乏产业资源的运营战略者将退场。趋势三：PPP合作模式呈上升趋势。对比特色小镇的各种融资模式可以发现，PPP模式具有其他融资模式不具备的优势，其不仅能够有效解决特色小镇建设的资金缺口问题，减轻地方政府财政压力，还能降低和分散风险，平衡各方面长期利益。目前，PPP模式在特色小镇建设中已被广泛运用，预计未来将继续呈现上升趋势。趋势四：坚持产业立镇，产品线条更加清晰。经过几年

12、发展，产业立镇的原则成为业内共识，产业的可持续性及特色性决定小镇发展的活力和前景。2019年，特色小镇的产品线将更加清晰明朗，产业将为小镇的可持续发展提供源源不断的动力。趋势五：“旅游+健康养老”成为热门方向。随着“健康中国2030”规划纲要的发布，健康中国已上升为国家战略，在惠及全民的基础上，积极突出应对老龄化及老年人健康问题。特色小镇战略和健康中国战略共同促进了健康小镇的积极发展，使其成为地方实现产业提升和经济可持续发展的重要抓手。2019年，健康产业小镇将与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品等行业深度融合，催生健康新产业、新业态、新模式。趋势六：文旅小镇热度持续。集产业、文化、旅游、社区

13、等多项功能于一体的文旅小镇，在过去几年一直是特色小镇发展的热点之一，并且这种热度在新的一年里还将持续。旅游业现已从传统、单一的观光游发展成为形式多样、内容丰富、特色显著的旅游，文旅特色小镇的发展也将更加迎合消费者的喜好，提供细致化、定制化、个性化的旅游产品来吸引更多游客。国内外体育特色小镇特色1、以单项体育活动或赛事为核心结合地理区位特征或地方体育产业特色，打造单项体育活动项目的产业集群和产业生态链的体育类特色小镇。如新西兰皇后镇聚焦户外运动、法国沙木尼体育旅游小镇发展滑雪特色运动等。2、体育产业融合新城区建设创新一批体育类项目和设施带动小镇建设。特色小镇兼具除体育产业以外的文化、旅游、养生等

14、其他功能，实现生态、环保、养生、宜人的属性。如北京丰台足球小镇、浙江银湖智慧体育产业基地等。3、引入体育类企业建设运营参与特色小镇建设。企业根据既有资源优势，谋划体育类主题创新，定位体育和旅游等产业融合，集聚资源，组合项目，创新驱动，实现企业成长和体育小镇经济的可持续发展。如河南嵩皇体育小镇、浙江德清莫干山“裸心”体育小镇等。国内外“体育+休闲小镇”典型案例分析针对国内外体育类特色小镇的研究一致认为小镇是平台，马术、徒步、自行车、滑雪、通用航空等细分产业是主题。聚焦产业才能有主题，有元素，有个性。世界各地深入挖掘当地资源优势、产业特色，其中不乏谋划一批生态环境好、产业基础强、发展前景佳的体育旅

15、游小镇。本文将对标国内典型体育旅游小镇案例，分析其创新理念及发展特色如下：1、北京丰台足球小镇基本情况：足球小镇占地2200亩，建设50片五人制足球场、10片七人制足球场和5片十一人制足球场，足球小镇将囊括足球大厦、足球会议中心、足球风情街、足球博物馆、足球嘉年华、足球狂欢广场、足球奥特莱斯、北京第一座专业足球场等设施。发展特色：小镇将着重发展足球产业，在建设中引入竞技体育和群众体育高度结合的智能场地技术，引入同步数据分析系统，开发专门的APP，实现网上定场地、约赛，打造京城最大的足球社区，最终建成融合足球竞技、足球文化、足球科技等概念和要素、城市发展和足球发展对接的创新发展平台，形成足球产业

16、集群和足球产业链，打造中国第一个将城市发展和足球发展对接的创新发展平台。借鉴意义：突出优势体育赛事，形成足球产业聚群和产业生态链。2、杭州银泰桃花源旅游项目基本情况：基地位于杭州市萧山区戴村镇（原规划云石旅游度假区），总面积44.8平方公里；戴村镇总面积62.8平方公里。现有行政村13个，人口20000余人。发展特色：根据杭州市体育发展“十三五”规划需求，依托云门山钟灵毓秀的山地生态资源，项目组突出本地文化特色，打造集运动体验、休闲度假、养生养老、生态人居等功能于一体的长三角运动健康旅游度假区。一心、四谷、一带、一环，以旅游产业为引领，延伸旅游+健康、旅游+运动、旅游+文化产业链条。借鉴意义：

17、导入运动、健康、农业、 文化等产业，通过产业资源旅游化，形成四大特色产业协同发展，构建“旅游+” 的产业融合。3、德清莫干山“裸心”体育小镇基本情况：位于浙江德清莫干山，目前德清本地有体育产业企业70多家，均以体育健身休闲、场馆服务及体育用品的销售和制造为主，实现体育产业销售收入过百亿元，体育产业集群效应明显。2016上半年，德清乡村旅游接待游客176万人次。发展特色：小镇以打造“裸心”体育为主题，规划“一心一带两翼多区”全力打造体育特色小镇。将体育、健康、文化、旅游等有机结合，以探索运动、户外休闲、骑行文化等为特色，带动生产、生活、生态融合发展。建设部分重点项目：（1）Discovery探索

18、极限基地（2）久祺国际骑行营（3）莫干山山地车速降赛道（4）“象月湖”户外休闲体验基地。借鉴意义：依靠体育产业传统优势，活化“体育+旅游”产品。小镇体育小镇长期将打造辐射长三角地区的户外休闲运动品牌，将体育产业、文化、旅游三元素有机结合，打造成为具有山水特色的“户外运动赛事集散地、山地训练理想地、体育文化展示地、体育用品研发地、旅游休闲必经地和富裕民众宜居地”。4、嵩皇体育小镇基本情况：位于河南登封，坐落于风景秀美的嵩山三皇寨风景区，由河南嵩皇体育产业有限公司和河南省锦绣智达置业有限公司联手打造，规划占地31平方公里，小镇近距登封各景点。发展特色：联合体育、航空、户外、旅游的企业共同打造大众化

19、、多元化、体验式的体育旅游小镇。聚焦赛车、航空体育运动、登山、乒乓球、拓展等多种运动训练项目为一体，融合观光、餐饮、住宿、会务、婚礼、养生等多种元素的户外体育运动主题公园。借鉴意义：借助著名风景区，探索体育项目集聚。河南登封被誉为“功夫之都”、“武术之乡”，体育小镇借助于少林寺的影响力和武术产业基地，兴起马拉松、汽车拉力赛、登山等其他运动项目，逐渐向多元化旅游产业方向发展。5、绍兴柯桥酷玩小镇基本情况：坐落在绍兴市柯桥区柯岩街道，小镇建设面积3.7平方公里，总投资110个亿，核心项目东方山水乐园投资80亿，计划打造“旅游小镇、运动小镇、产业小镇”。小镇区域内有国家AAAA级风景区柯岩-鉴湖-鲁

20、镇景区、乔波滑雪馆、鉴湖高尔夫球场等旅游休闲资源，还有在建和在规划中的天马赛车场、若航直升机场、毅腾足球训练基地、酷玩城市体育综合体、鉴湖水上运动基地等项目。发展特色：小镇聚焦在体育设施方面，柯岩“酷玩小镇”包括八大体育休闲类项目，乔波滑雪馆、若航直升机场、天马赛车场，另外还将新建环鉴湖慢行道、鉴湖码头、酷玩乐园、综合体育场等，可满足大众康体休闲和专业高端运动的需要。借鉴意义：“政府+企业”合作，打造体育旅游新概念。柯岩街道建设“酷玩小镇”已具备山水环境、产业基础等先天优势，经过政府、企业之间的接洽形成小镇蓝图。打造一个涵盖低中高端游乐特色，融合基础服务、休闲旅游、运动体验于一体的特色小镇，为

21、柯桥和绍兴带来经济、社会和生态多重效益。6、平湖九龙山航空运动小镇基本情况：位于平湖乍浦古城东首、杭州湾出口处、乍浦港东侧，平湖市九龙山省级旅游度假区内。小镇规划面积3.45平方公里，建设面积1586亩，由浙江九龙山开发有限公司开发建设。小镇3年计划总投资57.8亿元。预计至2017年，预期实现营业收入20亿元，税收1亿元，接待游客200万人次。发展特色：小镇建设航空运动体验园、赛马马球赛车运动体验园、星海湾国际安养基地、海角城堡养老养生基地、九龙山阿平汉国际学校等一批支撑项目。坚持创新国内健康运动产业发展模式，构建以健康运动为龙头、健康养生为主导、联动发展健康旅游、培育发展体育和禅修文化的综

22、合产业体系。借鉴意义：“体育运动+养生养老”特色旅游度假区开发模式。以运动健康为主题，并通过举办马球、赛马、高尔夫、帆船等国内外大型赛事以及论坛峰会，拥有较高知名度。入围省级特色小镇创建名单后，九龙山的运动产业转型为消费群体更广的大众化健康休闲运动项目，比如依山建设山地自行车赛道等。同时，还提出了健康养老的概念，九龙湾将建设多个养老基地。7、银湖智慧体育产业基地基本情况：位于浙江富阳银湖新区，规划面积3平方公里，建设面积1平方公里，项目一期用地约300亩。项目总投资逾50亿元，其中基础设施投入30亿元，产业投资20亿元，涵盖智慧体育相关领域的总部经济业态、旅游休闲娱乐业态、产学研综合业态，建成

23、投运后预计年产值300亿元。发展特色：聚焦各种室内外新型智慧体育健身娱乐活动，游客可以体验比如打3D高尔夫、玩3D马球等各种VR/AR体育体验项目，突出智慧体育产业特色。借鉴意义：智慧产业+体育产业，集中于新城区建设，实现智慧体育新区发展。8、郑州龙西体育小镇基本情况：项目地地处郑州新郑市，是龙湖空港区到郑州市核心地段，基地距离郑州市中心和郑新国际机场约30分钟车程，为龙湖镇近中心城市的第一圈层，占地面积约11000亩。发展特色：当地基地场地资源偏城市扁平化，周围有城市近郊市场资源但是缺乏聚焦趋势。在郑州龙西体育小镇的打造中，将当地适宜的自然基地与渴望户外生活的市场需求相结合。打造文体双创产业

24、发展轴、泛体育休闲体验带、健康生态邻里社区，结合矿坑体验、极限运动等新潮业态，将郑州龙西打造成全国第一个泛体育概念的特色小镇。借鉴意义：通过以旅带体，从传统竞技体育到泛及市场所需的休闲活动需求出发，打造大众喜好，全民参与的体育运动类活动产品，同时衍生到生活的方方面面，形成全国第一个泛体育概念的特色小镇。小镇的孕育、产生、运营过程中涉及多个主体。这个过程中, 首先需要明确谁是主要推动者, 各个主体如何角色定位, 互相之间关系是什么。小镇涉及主体主要有地方政府、开发商、投资企业、产业企业, 需要以法律文件的方式明确各方的权利义务。各方都需要跟地方政府合作, 获得地方政府的支持, 接受地方政府的服务

25、和管理;开发商可以是投资者、运营管理者、建设施工组织方, 还可以是小镇产业的主导或参与方;投资企业要么是大资金拥有者, 利用资本力量可以出任多个角色, 甚至作为产业主导方, 或作为纯粹的财务投资者;产业企业里面包含的类型一种是行业龙头企业, 尤其是占据行业关键环节能有较强的产业链整合能力的企业。由其牵头, 可以引入产业基金、险资或者银行长期信贷资金。其他普通企业作为产业的参与者组成小镇特色产业的一部分或为特色产业服务。需要着重提及的是PPP模式, 因其灵活开放的模式、明确的责权利关系, 目前越来越多被采用。由新成立的项目公司来贯穿小镇的所有工作。这个项目公司具有相对的开放性, 可以通过市场化方

26、式组建管理团队。未来成为小镇参与的主体的对象也会更加丰富。附：运动休闲特色小镇试点项目建设工作指南一、遵守刚性约束1、严守“四条底线”。切实贯彻落实国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见、国家发展改革委办公厅关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知以及体育总局办公厅关于推进运动休闲特色小镇健康发展的通知，采取有效工作措施，严防政府债务风险、严控房地产化倾向、严格节约集约用地、严守生态保护红线。2、避免“五种类型”。正确理解运动休闲特色小镇的概念内涵,打造体育产业发展平台和人民群众健身休闲有效载体，不能盲目把体育场馆、体育基地

27、、旅游景区、美丽乡村以及行政建制镇戴上运动休闲特色小镇“帽子”。二、坚持合理布局3、注重“三边一线”。运动休闲特色小镇的选址应以临近城镇周边、景区周边、高铁站周边以及交通轴沿线为宜，相对独立于城市和乡镇建成区的中心，便于满足家庭出行健身、休闲以及自驾游的需求。4、构建“两区格局”。根据国家发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见，运动休闲特色小镇试点项目可规划核心区，范围约3-4平方公里，最好集中连片，集中提供运动休闲产品和服务、体育文化展示；核心区周边可规划拓展区，可集中连片，作为户外运动及体育与相关产业融合发展的空间。三、培育产业核心

28、5、聚焦“两大引领”。一是核心运动项目引领，选择基础条件好、发展空间大的运动项目作为特色发展方向，做精、做细、做强龙头运动项目，避免产业定位过于宽泛；二是精品赛事活动引领，培育或引入精品体育赛事活动，加强与国际体育组织等专业机构交流合作，力争打造国际性、全国性、区域性的体育赛事活动品牌。6、打造“三大链条”。一是延伸产业链，以特色产业带动体育旅游、体育康养、体育会展、体育传媒、体育影视等相关业态融合发展，形成“体育+”的产业生态圈；二是提升价值链，以专业体育赛事活动为引领，增加群众体育赛事、民族特色体育活动以及节假日赛事供给，培养体育消费习惯，扩大体育消费规模；三是整合区域链，实现运动休闲特色

29、小镇与区域经济、社会、城乡建设联动发展，提升区域体育服务供给能力和经济社会发展水平，在脱贫攻坚、乡村振兴、促进就业等方面做出成效。7、聚集高端要素。争取引入国家级或省级体育运动基地，吸引体育研究机构、体育专业人才、专业体育组织等要素，对标场馆、设施、赛事建设与运营标准，将体育元素全方位融入运动休闲特色小镇的建设与运营，实现体育企业唱主角，产品服务有标准，品牌认知上台阶，体育消费有提升。8、遵循产业发展规律。要因地制宜，探索与区域发展水平、资源特点和产业基础相契合的发展模式，不要过度追求数量目标和投资规模；要突出特色，围绕参与性和体验性布局核心运动项目，培育以服务城乡居民、满足多元化需求为目标的

30、“体育+”新业态；要根据核心运动项目和资源特色，多点位孵化产业项目，打造形成以运动休闲特色小镇为核心的产业聚集区。9、拓宽融资渠道。摆脱以政府出资或垫资为主的融资模式，构建以产业项目为核心、以稳健运营为保障、以持续盈利为根本、以政府资金、政策性资金、社会资本、商业金融、开发性金融等多种资金组合的市场化投融资结构。四、推进规划工作10、明确产业规划任务。在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，明确运动休闲特色小镇试点项目核心区、拓展区的边界和建设用地范围，制定清晰的产业发展规划，要与体育总局等相关部门已经出台的运动项目产业规划有效衔接，明确产业定位、产业体系、产业结构、产业空间布局，做好产业项

31、目导入和实施计划，推进产业规划实施。11、做好规划审批实施。按照中华人民共和国城乡规划法规定程序推进试点项目总体规划、控制性详细规划的编制、审查和审批，保证规划法定性，规划确定的建设范围、目标、产业定位、功能结构等内容不得随意更改，确保规划实施的连贯性。五、明确职责分工12、试点项目所在地政府主动作为。试点项目所在县（市、区）政府要建立健全工作机制，成立领导小组和工作小组，统筹协调各方关系，制定并完善运动休闲特色小镇的配套政策措施，推进规划编制，落实建设用地，建设公共基础设施，为试点项目建设提供保障。13、省级体育部门协调支持。省级体育部门要做好体育系统资源的整合，搭建对接平台，在体育资源引入、行业指导、部门协调等方面为运动休闲特色小镇建设和运营提供支持。