大连物业管理条例.docx

1、大连物业管理条例大连市物业管理条例第一章总则第一条【立法目的】为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、文明、整洁、优美、和谐的居住和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、辽宁省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。第三条【监管体制】实行市、区（市）县人民政府及先导区管理委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会属地化管理的物业管理市场监管体制。市及区（市）县人民政府、先导区管理委员会应当将物业管理工作纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和

2、社区综合治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；制定和落实现代物业服务业扶持政策；鼓励采用新技术、新方法,运用信息化手段提高物业管理服务水平和业主自我管理水平。第四条【相关政府部门】市、区（市）县及先导区相关行政主管部门应当按照各自职责，相互配合，对辖区内物业管理活动依法进行监督管理。第五条【物业行业协会】物业行业协会应当依照国家和省有关规定，制定物业服务规范，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的诚信准则和自律制度，加强物业服务企业从业人员诚信教育和业务培训，协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，加

3、强行业自律管理，促进行业健康发展。鼓励物业服务企业加入物业行业协会。第六条【社区党组织】加强社区党组织、社区居（村）民委员对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居（村）民委员、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。第二章物业管理区域和前期物业管理第七条【物业管理区域划分】在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，建设单位应当按照相关规定提出物业管理区域划分方案，向物业管理区域所在地辖区物业管理行政主管部门提出备案申请，经辖区物业管理行政主管部门审定后办理物业管理区域备案手续。已投入使用但尚未划分物业管理区域或者需要调整物业管理区域的，辖区物业行政主管部门应当会同街道

4、办事处或者乡镇人民政府，根据有关规定划分或者调整。调整物业管理区域的，还应当征得相应区域内专有部分占建筑物总面积超过二分之一的业主且占总人数超过二分之一的业主同意。划分或者调整结果应在相应区域内显著位置进行不少于七日的公示，并由业主委员会重新办理物业管理区域备案手续。建设单位应当将物业管理区域在商品房买卖合同中明示并在商品房销售现场公示。物业服务企业应当将物业管理区域向全体业主公告。前两款规定明示或者公告的内容包括：（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；（二）公共场所、公共绿地的面积和位置；（三）车位、车库的数量和位置；（四）地下室、底层架空层、天台的面积及权属；（五）物业服务办公用房和业主

5、委员会用房的面积和位置；（六）共用设施设备名称及权属；（七）其他需要明示的场所和设施设备。第八条【物业服务用房】物业管理区域应按照有关规定配置物业服务用房。城乡规划行政主管部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，向物业管理区域所在地辖区物业管理行政主管部门提出备案申请，经辖区物业管理行政主管部门审定后办理物业服务用房备案手续，并在不动产登记机构进行登记。物业服务用房属于全体业主所有，不得买卖和抵押，未经业主大会同意，任何单位和个人不得变更用途。第九条【前期物业管理】建设单位应当依法选聘物业服

6、务企业对新建物业实行前期物业管理。住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘，建筑面积不超过三万平方米的，经辖区物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。第十条【前期物业服务合同】建设单位应参照省、市物业管理行政主管部门制定的范本签订前期物业服务合同和临时管理规约。建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同之日起三十日内，至物业所在地辖区物业管理行政主管部门办理相关备案手续。前期物业服务合同应作为建设单位与物业买受人签订的商品房销售合同的附件。前期物业服务合同中应当约定合同期限、合同解除条件、物业服务费用和计费方式构成，合同期限不得超过三年。物业管理区域成立业主大会且签订新的物业服务

7、合同，前期物业服务合同终止。第十一条【前期物业服务企业更换】物业服务项目交付的专有部分面积未超过建筑物总面积百分之五十或已售套数未超过可售套数百分之五十时，物业管理区域内发生下述情形之一，建设单位应向物业管理区域所在地辖区物业管理行政主管部门提出更换前期物业服务企业的申请。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，辖区物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）按前期物业服务合同条件审定，在物业管理区域公告后，通过招标另聘新的物业服务企业。（一）物业服务企业违约，致使合同目的不能实现的；（二）物业服务企业提出解除合同；（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行

8、物业服务合同的；（四）物业管理区域专有部分面积占建筑物总面积超过百分之二十的业主提出更换物业服务企业申请的；（五）前期物业管理合同期满。建设单位应于新聘物业服务企业确定后十日内将更换物业服务企业的情况书面函告物业买受人并在销售场所公告，并抄报物业服务项目所在辖区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居（村）民委员会。第十二条【物业承接查验】新建物业的配套建筑及设施设备由建设行政主管部门组织，相关单位共同进行竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。新建物业交付使用前，建设单位应当依法移交相关资料，与物业服务企业按照国家有关规定和前期物业服务合同约定共同对物业

9、管理区域内的物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，签订物业承接查验协议。双方进行现场勘验时可邀请物业所在地辖区物业行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）参加。未进行承接查验或查验不合格的物业，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。物业服务企业应当自物业交接后三十日内至辖区物业行政主管部门办理备案手续，建立物业承接查验档案，并于备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。第三章业主、业主大会及业主委员会第十三条【业主大会设立】业主大会根据划分的物业

10、管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。第十四条【筹备业主大会】建设单位自首套房屋交付之日起，将物业管理区域内房屋交付情况每月报送辖区物业行政主管部门，并抄送街道（乡镇人民政府）。符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的，县物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府，也可以由建设单位、居

11、（村）民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请；街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内，组建首次业主大会会议筹备组，并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料。建设单位未提供业主名册等相关文件资料，由辖区物业行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向不动产登记机构查询物业管理区域房屋销售面积和销售套数，不动产登记机构应当提供且不得收取费用。第十五条【业主大会筹备组】首次业主大会会议筹备组由街道办事处（乡镇

12、人民政府）代表、建设单位代表、社区居（村）民委员会代表、业主代表组成，人数为七人以上至十五人以下单数，其中业主代表人数不少于筹备组人数的百分之五十；建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，增加一名业主代表。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组中业主代表的名额可根据规划建筑面积、布局等条件，合理划分区域平均分配业主代表数额。筹备组中业主代表的推选办法由街道办事处（乡镇人民政府）确定，并事先告知全体业主。筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附筹备组成员名单。第十六条【筹备组业主代表】筹备组业主代表不符合

13、任职条件，经超过百分之五十筹备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格，由街道办事处（乡镇人民政府）重新推选并公告全体业主。街道办事处（乡镇人民政府）代表、建设单位代表、社区居（村）民委员会代表不能履行职责的，委派单位应当及时更换。第十七条【筹备组会议】筹备组会议由筹备组组长召集和主持。筹备组成员不得委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起三日内向全体业主公示。第十八条【筹备组工作】业主对筹备组公示内容有异议的，

14、应当在公示期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。筹备组应当自成立之日起六十日组织召开首次业主大会会议，九十日内完成首次业主大会会议召开和审议事项的表决工作，并选举产生业主委员会。业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未按时完成筹备工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，建设单位已经注销的，可从公共收益中支出。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域

15、内显著位置向全体业主公示，接受全体业主监督。第十九条【业主大会会议形式】业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积超过百分之五十的业主且占总人数超过百分之五十的业主参加，方为有效。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。第二十条【业主大会会议召开】业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年不少于一次。除因发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的情形外，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道办事处

16、（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会，并在物业管理区域发布公告。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。第二十一条【业主大会表决方式】业主大会会议表决可以采用纸质或者经实名认证的手机短信、微信等信息化方式实名投票，业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。业主大会的召集人应对业主身份进行核实确认。业主决策可以采用电子投票系统。业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业专项维修资金以及实施其他损害业主合法权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其投票权的行使进行限制。除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施事项外

17、，管理规约或者业主大会议事规则可以约定，对其他表决事项，业主未进行投票的，推定该业主同意参与表决的过半数业主的意见。未参与表决的业主投票权数计算规则和法律后果，应当在公告事项中向全体业主明示。前款所称的过半数业主，需要同时满足以下两个条件：（一）专有部分面积占参与表决业主建筑物总面积二分之一以上；（二）人数占参与表决业主人数二分之一以上。投票表决期间，业主不在物业管理区域内居住的，筹备组、业主大会或者镇政府、街道办应当采取有效措施予以通知。第二十二条【业主大会决议】业主大会决议应有过半数以上业主委员会签字，加盖业主委员会印章，经街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员签单确认后，在物业管

18、理区域内显著位置进行不少于七日的公告。第二十三条【业主委员会产生】业主委员会由业主大会依法选举产生，自业主大会选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内依法向街道办事处（乡镇人民政府）备案。备案材料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送辖区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居（村）民委员会；备案材料不齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）不予备案，并书面告知须补齐的材料。第二十四条【业主委员会委员资格】有意向担任业主委员会委员的业主，应当符合法定的参选条件

19、，并具备物业管理法律法规和相关的业务知识，自愿参加由市或辖区物业管理行政主管部门开展的业务培训。符合条件的社区居（村）民委员会成员通过法定程序可以兼任业主委员会成员。街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主参选业主委员会委员进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单。已当选的业主委员会委员不符合任职资格，街道办事处（乡镇人民政府）调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员资格，业主委员会不组织召开业主大会会议或者业主大会无法作出决定的，由街道办事处（乡镇人民政府）作出终止决定。业主委员会委员资格终止决定作出之日起三日内，需在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不得少于七日。第二十

20、五条【业主委员会公示事项】业主委员会应当按规定履行公示义务，接受业主监督，未按规定进行公示的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期公示，并通告全体业主。第二十六条【业委会禁止行为】业主委员会不得有下列行为：（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（五）未经业主大会同意，与物业服务企业签订或解除物业服务合同；（六）擅自动用房屋专项维修资金、公共收益资金，侵占业主共有

21、财产；（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。第二十七条【业主委员会换届】业主委员会任期届满六十日前，应当书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会，在街道办事处（乡镇人民政府）指导、协助下组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。出现下列情形之一的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，直至新一届业主委员会成立。（一）业主委员会委员不足半数的；（二）不履行业主委员会委员职责，拒不整改的；（三）业主委员会侵犯业主合法权益，拒不整改的；（四）业主委员会从事与物业无关活动的

22、，拒不整改的；（五）原业主委员会届满，新一届业主委员会尚未成立的；（六）暂时无法成立业主委员会的。第二十八条【财务管理】业主大会和业主委员会应当建立规范的财务管理制度，房屋专项维修资金支出、公共收益收支、业主大会和业主委员会工作经费收支应当按照财务要求建账、入账并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。业主有权对房屋专项维修资金支出、公共收益收支、业主大会和业主委员会工作经费收支情况进行监督。第二十九条【公共收益】业主大会成立前，物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户，但应在业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内撤销业主共有资金专

23、用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。第三十条【工作经费】业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。业主大会和业主委员会委员工作经费由全体业主负担，经费的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，并在业主大会议事规则或管理规约中明确，可以从公共收益中支出。第三十一【印章管理】业主大会、业主委员会应当建立健全印章监督管理与使用制度。业主大会、业主委员会印章遗失、损坏等，业主委员会应当及时凭在本市新闻媒体上声明作废的凭证，重新向公安机关申请刻制印章。社区居（村）民委员会对业

24、主大会、业主委员会印章的使用进行监督。没有业主大会决议或业主委员会决议，不允许使用业主大会或业主委员会印章。对违规使用印章造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。业主委员会决议应有半数以上成员签字。第四章物业管理服务第三十二条【物业服务项目承接】外埠从事物业服务的企业需在我市办理工商注册并至注册地辖区物业行政主管部门进行信息采集后，方可承接我市物业服务项目。第三十三条【物业服务合同】业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主通过招投标方式选择物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同期限一般为三至五年。物业服务合

25、同期限届满六十日前，业主大会应当按照规定选聘或者续聘物业服务企业，双方商定续聘的，应当重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当于物业服务合同限期届满三十日前以书面形式通知对方。第三十四条【物业服务收费】物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，建立由市场决定的形成机制，住宅前期物业服务收费实行政府指导价。物业服务企业应按物业服务项目分别进行建账。（1）前期物业服务合同签订之日至物业经竣工综合验收合格交付业主前发生的物业服务费用由建设单位承担；建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，前期物业服务费用由建设单位承担,物业服务企业不得向业主收取物业服务费。（2）业主空置

26、物业或改变物业使用用途，应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。（3）物业服务费、停车服务费、电梯运行费原则上按月收取，经业主同意，可适当延长收费期限，并在合同或协议中注明，但最长不超过一年期限。（4）物业服务费按不动产权证登记的房屋建筑面积计算。尚未办理不动产权证登记的，以不动产登记机关备案的房屋买卖合同中的房屋建筑面积计算。物业服务企业未按物业服务合同约定提供物业服务的，业主可按照物业服务合同的约定，根据物业服务企业实际提供的物业服务内容交纳物业服务费。第三十五条【物业服务企业公示信息】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行公示：（一）物业服务企业及项目负责人的基本情况

27、、联系方式、物业服务投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、费用构成、收费项目、收费标准、收费方式等；（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；（四）物业服务费用收支情况；（五）房屋专项维修资金支出情况；（六）公共收益收支情况、共有资金账户等；（七）房屋装饰装修及使用过程中的安全事项；（八）其他应当公示的信息。上述公示事项的第（五）项应按规定及时公示，第（四）项和第（六）项每年至少公示一次，公示期不少于十日。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。第三十六条【物业服务企业义务】物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服

28、务合同的约定，提供相应的服务，加强对其从业人员的诚信教育和业务培训，规范服务行为，不得干扰业主自治活动。物业服务企业应当配合公安机关做好技防设施的监督检查与资源整合工作。未经业主大会、业主委员会书面委托，物业服务企业不得就业主共同管理事项擅自向业主征求意见。物业服务企业不得有下列行为：（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；（二）未经业主大会同意提高物业服务收费标准；（三）未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，处分属于业主共有的财产；（四）限制业主享有供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位提供的公共服务的权利;(五)阻挠业主召开业主大会。第三十七条【物业服务履约保证金

29、】鼓励物业服务合同双方约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金，是指由物业服务企业缴纳的，用以兑现其依法依约退出住宅项目并移交物业管理相关资料及设施设备承诺的保证金。第三十八条【物业服务企业退出】业主大会决定不续聘原物业服务企业的，原物业服务企业应在收到业主大会或业主委员会解除或终止物业服务合同书面通知后三十日内就退出事宜与业主委员会进行协商，并在物业管理区域内公示七日。同时，物业服务企业应将公告内容，书面告知辖区街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会和公安机关。第三十九条【物业服务企业交接】原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止之日起二十日内退出物业管理区域，并按物业承接查

30、验规定与业主委员会办理资产和资料交接，交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，将物业管理区域内剩余公共收益资金、预收的物业服务费、受聘期间购置的应属于业主所有的资产及物品交接给业主委员会，并报物业项目所在地辖区物业行政主管部门备案。电梯、消防、监控等共用设施设备无法正常使用的，原物业服务企业应当修复或者承担相应责任。原物业服务企业撤离后，仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会或者业主代表申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行应急管理。在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下，居（村）民委员会可以根据应急管理的需要提供基本保洁、秩序维护等服务，服务期

31、限协商确定，费用由业主承担。第五章物业的使用与维护第四十条【物业使用原则】物业的使用应当遵守和执行城市规划、环境保护、房屋使用、消防管理、治安管理、停车管理、市容与卫生、市政、园林绿化等有关规定。物业管理区域内，业主和物业使用人使用物业时不得违反法律、法规、规章及临时管理规约和管理规约的规定。发现违法违约使用物业行为的，物业服务企业、业主和物业使用人应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有义务要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关行政主管部门投诉和举报，由相关行政主管部门依法处理。对侵害自己合法权益的行为，

32、权利人可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。第四十一条【业主告知义务】业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费用的结算作出明确约定。第四十二条【公共事业】物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业代收代缴供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业不得与任何企业签订垄断性协议，不得限制各电信运营企业平等接入和使用，不得以任何方式限制用户选择权。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程，需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，应当在计划施工十五日前，持施工计划书、图纸等材料，与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢