新旧用地总结.docx

1、新旧用地总结1、新、老标准在实际工作中如何过渡、衔接?2012年1月16日新标准正式实施，在新老标准执行的过渡期内总体上应坚持实事求是，因地制宜，有计划、有步骤地推行。首先，城市总体规划应按照不同工作阶段，区别对待。已经正式批复实施的总规，按照法律、法规和标准规范不向前追溯执行的原则，不必按照新标准重新修编。在编的总规可以坚持有选择地执行的原则，对已经完成的规划纲要或成果进行必要的修改完善，尽量减少后续实施的不对接问题；但执行中对调整所有现状、规划数据、图纸较为困难且对编制审批进度存在重大影响的，可以不完全按照新标准重新进行技术处理。2012年以后新启动的总规修改、新编应严格按照新标准执行。其

2、次，控制性详细规划同样应区别对待。对于已经批准的控规，不必单纯为执行新标准而重新修编，可结合实施评估、动态维护，按照新标准逐步修改完善。在编、新编的控规应全部按照新标准执行，保证后续规划和用地管理的协调一致。再次，规划审批管理系统应坚持不影响正常的城市规划管理业务开展为前提，从易到难，由主及次地逐步推进与新标准的对接工作。比如，城市规划数字化信息管理平台（“一张图”系统）中已经入库的现状、规划数据和管理程序相关接口等，可结合规划实施评估、动态维护、修改完善、修编修订等工作逐步更新调整。2、如何把握本标准与专项标准、地方标准的关系?本标准1.0.3条明确规定，编制城市（镇）总体规划和控制性详细规

3、划除应符合本标准外尚应符合国家现行有关标准的规定。这里包含了两层意思：一是本标准在制定过程中已加强了与土地、交通、园林、环保等相关技术法规的充分对接，避免本标准执行时与其他相关标准产生矛盾；二是城市（镇）总规和控规使用本标准时，还应遵守其他各项技术标准、规范、规章及规范性文件。需要注意的是，本标准的适用对象为城市、县人民政府所在地镇和其他具备条件的镇的总体规划和控制性详细规划。专业部门组织的居住区、公共设施、绿地、道路交通、风景名胜区、历史文化名城等专项规划应首先符合风景名胜区规划规范（GB50298-1999）等相关专项标准，不具备条件的其他镇、乡、村的用地分类和建设用地标准应使用镇规划标准

4、（GB 501 88-2007）、村规划标准（在编）。此外，本标准作为国家强制性标准，各地在实际工作中部应严格遵守。同时，各地为满足本地城市规划编制的实际要求，在不违背本标准的前提下，可进一步补充、完善、细化相关规定，出台相应的地方标准或实施细则。3、本标准适用范围中“其他具备条件的镇”指什么?本标准将“其他具备条件的镇”纳入适用范围，意在实事求是地反映我国小城镇迅猛发展的客观现实，加强对空间布局和形态上已经与城市无异的建制镇的规划指导。1、0、2条文说明中规定“其他具备条件的镇指人口规模、经济发展水平已达到设市城市标准，但管理体制仍保留镇的行政建制”，但其中并未提出量化指标的要求。因此，在实

5、际规划工作中，可视具体情况需要，参照国务院设市城市标准，进行技术判断是否具备条件使用本标准，如中山市小榄镇、东莞市大朗镇等应归入“其他具备条件的镇”的行列。4、“城乡用地”和“城市建设用地”在具体工作中如何使用?本标准确立覆盖城乡全域的“分层次控制的综合用地分类体系”，包括“城乡用地”、“城市建设用地”两个分类，应分别对应市（县、镇）域、中心城（镇）区两个空间层次。“城乡用地”和“城市建设用地”两个分类的具体划分主要基于两个原则：一是地类无遗漏、无重复，明晰“城市建设用地”与“城乡用地”中“城市建设用地”（H11）完全衔接的对应关系；二是清楚界定计入城市建设用地标准核算的用地，仅“城市建设用地

6、”的地类计入“规划人均城市建设用地面积指标”的统计。在实际工作中，市（县、镇）域的图纸表达仅使用“城乡用地”分类，“城市建设用地”（H11）无需细化；中心城（镇）区的图纸表达在使用“城市建设用地”分类的同时，如有需要可使用“城乡用地”除“城市建设用地”（H11）以外的其他地类。5、用地分类层级、代码在使用时需要注意什么?本标准分类层级与代码延续原标准“树型多层级”模式，保证分类良好的系统性、完整性和连续性。在图纸使用中应注意同层级类目之间存在着并列关系，不同层级类目之间存在着隶属关系，因而同一地类的大、中、小类代码不能同时出现，即R与R1、P2、R3不能同时出现。若图纸中需要专门表示出某一中类

7、或小类，但又不准备所有用地的表达都达到中类或小类深度，建议采用专项图纸表达。 同时，在使用本标准分类时允许一定的灵活性，可根据工作性质（规划编制、用地统计、用地管理）、工作内容（现状调查、规划编制等）、工作深度（总体规划、控制性详细规划）的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。如某中等城市编制城市总体规划，根据工作内容的不同，在现状调查时，用地分类可采用中类和小类为主；在规划时，则可以中类为主，大类及小类为辅。又如根据编制工作深度要求，某城市在编制城市总体规划时，用地分类可采用大类和中类为主；在编制控制性详细规划时，用地分类则采用小类为主。并且，当地在具体工作中如有需要可新增小类，尤其是未设小

8、类的中类可根据需要细分小类，但不得增设任何新的大类或中类。6、用地分类“按土地使用的主要性质进行划分”原则下如何体现用地的兼容性?本标准延用原标准思路，规定“用地分类应按土地使用的主要性质进行划分”，作为规划编制、用地统计和用地管理工作中确定用地类别的基本原则。用地兼容性通过基于主导功能的可兼容地类和比例要求体现，在具体划分和归类时大体有以下几种情况：（1）地使用性质单一、分类明确的用地，按性质归类即可。如一个公园就是“公园绿地”（G1），一条城市主干路就是“城市道路用地”（S1）。（2）多功能综合楼用地以较为主要的用途来确定归类。如高层多功能综合楼用地，底层是商店，215层为商务办公室，16

9、20层为公寓，地下室为车库，其使用的主要性质是商务办公，建议归为“商务设施用地”（B2）。（3）独立地段的附属设施从属于主导设施的使用性质。如工厂内的附属办公、仓库、倒班宿舍、铁路专用线等归为“工业用地”（M）；大学内的图书馆、体育馆、食堂、学生宿舍等归为“高等院校用地”（A31）；从属于电厂的供热设施归为“工业用地”（M）。（4）地下或空域作多种用途的用地按其地面实际用途归类，但要明确相应的管控要求。如地下燃气管道、高压走廊、机场净空、地下停车场、人防工程、高架道路、地铁等以地面性质为准，可叠加范围标识。（5）具有双重性质的用地按实际使用的主要性质归类。如北京市的故宫和颐和园，都是国家级重点

10、文物保护单位，但实际使用中分别为博物馆和公园，应分别归入“图书展览用地”（A21）和“公园绿地”（G1）；又如大同的云冈石窟主要作为石窟寺加以保护，应归为“文物古迹用地”（A7）。对于地类的可兼容类型和比例要求等具体规定。本标准作为全国性的通则不做强制性规定，地方政府可结合当地规划编制和用地管理中的实际情况与需求，制定用地兼容性的相关规定。7、如何区分“土地使用性质”与“政策属性”、“用地权属”等管控要求的差别?常被提及的“风景名胜区”、“自然保护公园”、“郊野公园”、“历史文化街区”、“保税区”、“开发区”等属于具有一定政策性的管控范围，与本标准基于“土地使用性质”的用地分类方法不是一个体系

11、。实际上，各种各样的“政策区”仍是由各类性质的用地组成，如开发区是由“居住用地”（R）、“工业用”（M）、“物流仓储用地”（W）等组成；自然保护区、风景名胜区、森林公园等的用地按土地实际用途归入“水域”（E1）、“农林用地”（E2）和“其他非建设用地”（E9）的一种或几种。标准编制组建议在实际使用中，可通过虚线框等方式并行表达政策属性、用地权属等具体管控要求，以更好地调控引导各类开发建设行为。8、城市总体规划用地统计表格如何执行? 统计地类是否需严格与总图深度一致?本标准附录A对城市总体规划用地统计的表格作出了规定，包括“城乡用地汇总表”和“城市建设用地平衡表”，均需严格执行。其中，前表统计“

12、城乡用地”的9项中类用地，统筹市（县、镇）域范围内所有建设与非建设用地；后表平衡“城市建设用地”8大类用地，并细化列出8项需保障用地指标的中类用地（A1一A6、S1、G1），控制城市（镇）合理的用地规模和结构。对于两张表格所统计地类的深度，“城市建设用地平衡表”中“文物古迹用地”（A7）、“外事用地”（A8）、“宗教用地”（A9）3项中类用地若在城市（镇）中有相关用地也应列出；“城乡用地汇总表”的小类和“城市建设用地平衡表”的其余中、小类用地是否列出则由城市根据自身用地特点自行决定，本标准不做硬性规定。9、城乡用地总图和“城乡用地汇总表”如何制定？如何衔接土地部门的资料与数据?在城市总体规划的

13、实际工作中，市（县、镇）域范围内的所有用地的现状和规划应通过制定城乡用地总图和“城乡用地汇总表”表达。其中，现状用地的基础调查建议依据本标准与土地利用现状分类（GB/T210102007）的衔接对照表，参照“土地利用现状调查”的资料、数据进行归并。规划用地应与土地利用总体规划的用地指标相衔接，并与市域城镇体系规划相结合综合确定。10、为什么将为区域服务的交通设施、公用设施、特殊用地从城市建设用地中剥离?本标准遵循“人地对应”原则，将铁路、港口、机场、区域性公用设施和军事、安保等与城市常住居民相关性不大的区域性服务设施用地从“城市建设用地”中剥离。一方面，“城市建设用地”应突出反映城市生产、生活

14、的基本职能需求，增强各地人均城市建设用地水平的可比性，避免一些交通枢纽性城市、军事重镇等目统计范围出现“人均城市建设用地面积过大、用地结构不合理”的假象。另一方面，为区域服务的交通、公用设施等用地应在市（县、镇）域层面优先予以统筹规划，以利于加强重大建设项目的分级选址和审批管理。需要注意的是，高教园区和规模较大的商业中心、体育场馆等设施虽然亦兼具一定的区域服务职能，但作为城市生活服务功能不可或缺的重要组成，且考虑到大学生户籍一般统计在学校所在地城市，因此该类设施用地仍保留在“城市建设用地”分类内。11、穿越中心城（镇）区域际轨道、高速公路若承担部分城市交通职能，应如何归类?穿越中心城（镇）区的

15、城际铁路、高速公路等主要承担的应是区域交通职能，并且铁路、公路建设有着严格的技术规定，与城市道路、城市轨道应区分清楚，故应分别归入“铁路用地”（H21）和“公路用地”（H22）。需要注意的是，本标准“公路用地”（H22）的内容与土地利用现状分类（GBT210102007）衔接，采用公路性质（国道、省道、县道、乡道）作为界定标准，而不是公路等级（高速公路、一级公路、二级公路、三级公路、四级公路）。12、工矿城市较多的铁路专用线归入“工业用地”还是“区域交通设施用地”？工厂区内部的铁路专用线应作为企业生产的附属设施，兼容从属于“工业用地”（M）；但工业用地以外的铁路专用线承担的是区域运输职能，应归

16、为“铁路用地”（H21）。13、港口货运码头及生产区是归入港口用地、工业用地还是物流仓储用地?“港口用地”（H23）指海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区等用地，而依托港口的工业生产和物流集散用地应分别归入“城市建设用地”分类中的“工业用地”（M）和“物流仓储用地”（W）。14、机场用地包括军用机场吗？“机场用地”（H24）仅包括民用机场和军民两用机场的陆域用地，军用机场归入“特殊用地”（H4）。15、“区域公用设施用地”（H3）与城市建设用地中的“公用设施用地”（U）、“其他服务设施用地”（B9）如何区分？“区域公用设施用地”（H3）指为两座城市（镇）以上服务的大型变电站、垃圾填

17、埋场、区域燃气调压站等公用设施用地，实际工作中应视服务对象的具体情况而定，其区位可以在中心城（镇）区内部。其中，H3的“殡葬设施”指农村为村民设置的公益性墓地和为区域服务的殡葬服务用地，为城市（镇）服务的殡仪馆、火葬场、公墓等归入“其他服务设施用地”（B9）中。16、“特殊用地”（H4）是否包括武装部、公安局、安全局用地?“特殊用地”（H4）包括“军事用地（H41）”和“安保用地（H42）”2个小类。其中，前者指专门用于军事目的的军事基地、武装部、军用机场等设施用地，不包括部队家属生活区和军民共用的医院、学校等设施用地；后者指监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地，不包括公安局、安全局等行

18、政管理机构的办公用地。17、“采矿用地”（H5）是否对应于国土部门“独立工矿用地”，是否包括配套的居住、办公等用地?本标准“采矿用地”（H5）与土地利用现状分类（GBT21010-2007）的二级类“采矿用地”内容完全对接，涵盖原标准“露天矿用地”，但不对应全国土地分类（试行）（过渡期间用）中的“独立工矿用地”。因此，“采矿用地”（H5）仅包括矿产开采和堆放用地，不包括配套的居住、办公以及下游加工制造企业等用地。如油井井场用地归入H5，但石化企业的下游生产、居住、办公应分层级归入“城乡居民点建设用地”（H1）。18、“其他建设用地”（H9）是否包括市域中相对独立的居住、工业、服务业设施?本标准

19、规定市（县）域内凡不属于H1至H5的零星分布的建设用地可归入“其他建设用地”（H9），为将来可能新增的建设用地类型做出预留。“其他建设用地”（H9）具有一定的灵活性，但使用中要注意宏观控制，不宜滥用，特别是可明确归入“城乡居民点建设用地”的用地不可归入此类。城乡规划法第30条规定“在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外，不得设立各类开发区和城市新区”，市域范围内相对独立的居住、服务、工业集聚区用地应分层级归入“城市建设用地”（H11）、“镇建设用地”（H12）、“乡建设用地”（H13）或“村庄建设用地”（H14），计入城乡居民点建设用地（H1）的统计平衡。因此，位于风景区、旅游度假区

20、中规模较大的商业、文化、居住、工业等设施用地，并非必要的管理与服务设施用地，不能归为“其他建设用地”（H9）。19、城区内部或近郊的山体、水域、水工设施如何区分归类?本标准“公园绿地”（G1）的名称、范围界定与城市绿地分类标准（CJJT85-2002）相统一，城市公园的建设也应符合公园设计规范（CJJ48-92）等相关规范的要求。并且，“水域”（E1）、“农林用地”（E2）不包括从属于公园、居住小区、工厂等各类用地范围内的水面、林地等。因此，城区内部或近郊的山体、水面生态林地等是否计入G1应视相关公园规划设计的范围而定，如北京万寿山、昆明湖作为颐和园公园的组成部分应归为“公园绿地”（G1），但

21、若未纳入城市公园的则应分别归入非建设用地的“水域”（E1）、“农林用地”（E2）。此外，本标准“水域”（E1）不包括防洪堤、防洪枢纽等水工设施用地，水工设施应按照服务于区域或城市的差别特征，分别归入“区域公用设施用地”（H3）或“防洪用地”（U32）。20、城乡居民点内部的空地和花木种植、养殖场等用地属于非建设用地吗?是。城镇、村庄、工矿内部尚未利用的土地归入“其他非建设用地”（E9）中的“空闲地”；花木种植、养殖场等具有农业生产性质的用地应归入“农林用地”（E2）中的园地、林地和设施农用地。需要说明的是，基于与土地利用现状分类（GBT21010-2007）相衔接的要求，本标准将原“生产绿地”

22、归入非建设用地的“农林用地”（E2）。21、“居住用地”的细分与原标准相比有哪些调整?本标准按设施水平、环境质量和建筑层数等综合因素将“居住用地”（R）细分为3个中类，与原标准的细分标准相比，强调了公共服务配套设施水平，不再关注布局是否完整。同时，考虑到市场运作下住区的开发需求，本标准将原标准“道路”、“绿地”小类归入“住宅用地”（R12R22R32）小类，更好地与城市总规和控规编制的深度要求结合。22、四合院、城中村等如何分别归入“居住用地”（R）的三个中类？ “居住用地”（R）的细分不考虑用地权属和建筑形式，四合院、城中村等应依据设施、环境的实际情况来归类，如设施较齐全、环境较好的城中村可

23、归为“二类居住用地”（R2），旧城区设施欠缺、布局混乱、需要改造的四合院则归入“三类居住用地”（R3）。23、为什么要将中小学用地从“居住用地”中拆分出来?针对目前居住区配套规划的中小学往往由于建设主体不清而面临土地空置等问题，本标准将中小学用地作为公益性社区服务设施从“居住用地”（R）中剥离，纳入“教育科研用地”（A3）。中小学用地归属的调整突出反映了对九年义务教育的民生保障要求，并且有利于规划蓝图与实际行政管理需求更好地结合。城市镇）总体规划应充分衔接主管教育部门的发展设想，结合中心城（镇）区的空间布局和土地使用强度指引，将中小学规划在教育专项章节中具体落实。24、“居住用地”（R）中“服

24、务设施用地”（R12R22R32）与A、B、U三大类如何区分?本标准延用“居住小区及小区级以下”作为“服务设施用地”（R12R22R32）小类的限定范围，与城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）相衔接，而市级、区级、居住宅区区级的服务设施则归入A、B、U三大类用地中。在实际使用中，“服务设施用地”小类的具体内容界定可参照城市居住区规划设计规范（GB50 180-93）（2002年版）附表A.0.2“公共服务设施项目分级配建表”的相关规定。25、社区卫生服务中心为何归入“医院用地”（A51）?依照卫生部颁发的城市社区卫生服务机构管理办法（试行）有关规定，城市范围内的社区卫

25、生服务机构包括“社区卫生服务中心”和“社区卫生服务站”。其中，前者原则上按街道办事处范围设置，一般覆盖服务3万人以上10万人以下规模的社区。因此，本标准将“社区卫生服务中心”归入“医院用地”（A51），作为政府控制以保障基础民生需求的服务设施之一；“社区卫生服务站”则作为居住用地中应配建的“服务设施用地”（R12R22R32）。26、“公共管理与公共服务设施用地”（A）与“商业服务业设施用地”（B）中的文教体卫、办公等具体内容如何区分?本标准将原“公共设施用地”拆分为“公共管理与公共服务用地”（A）与“商业服务业设施用地”（B）2个大类，其核心主旨是为了更好地识别、保证政府管控以保障基础民生需

26、求的用地供给，并不涉及用地权属、投资主体等的管理问题。其中，前者的用地开发主体可以开放、多样化，但须保证其基本公益属性，包括纳入相关部门基础教育、医疗网络的非盈利的民营中小学、医院等；后者是主要通过市场配置作为必要补充的服务设施，包括政府独立投资或合资建设的剧院、音乐厅等设施用地，也包括具有明显商业属性的贵族学校、国际学校、业余学校、民营培训机构、私人诊所等设施用地。关于办公用地的公益性与商业性拆分，本标准“行政办公用地”（A1）的内容采用“事业单位”作为界定标准之一，主要是考虑到除了党政机关、社会团体管理机构以外，作为国家机构分支的事业单位办公机构也是“为了社会公益目的”（事业单位登记管理暂

27、行条例（2004年）国务院令2004第411号）。与之相对，市场经济体制下转轨为商业性办公的设施用地则归入本标准分类的“商务用地”（B2）中。例如，某事业编制省级电视台的办公设施应归入“行政办公用地”（A1），而供电、供水、供气公司的办公设施则应归入“商务用地”（B2）。27、“文物古迹用地”（A7）不包括已作其他用途的文物古迹用地，是否会不利于保护?本标准“文物古迹用地”（A7）的内容与文物保护法、历史文化名城保护规范（GB50357-2005）相衔接，其用地范围也应依照文物、建设等部门划定的保护范围。考虑到用地总图表达的应是现状或规划用地的功能性质情况，本标准仅将未作其他用途的文物古迹用地

28、归入A7；对于文化遗产的现状资源和保护要求，应通过历史文化保护规划、紫线规划等依法制定的专项规划进一步明确。28、哪些公寓可归入“旅馆用地”（B14）?本标准“旅馆用地”（B14）中的“服务型公寓”指以商业服务功能为主的酒店式公寓等，一般土地使用权的最高年限为40年或50年。公寓的居住或商业性质应视实际使用功能而定，具有明显日常居住功能为主的人才公寓、专家住宅楼等应归入“居住用地”（R）。29、“通信用地”（U15）与“其他公用设施营业网点用地”（B49）如何区分?根据2009年新修订的邮政法，“国务院规定范围内的信件寄递业务，由邮政企业专营”，并明确规定“邮政企业的邮政普遍服务业务与竞争性业

29、务应当分业经营”，地方各级人民政府应“对提供邮政普遍服务的邮政设施的建设给予支持”。遵循邮政法保障邮政普遍服务、维护邮政通信与信息安全、保护公民合法权益的精神，本标准“通信用地”（U15）仅包括以邮政函件、包件业务为主的邮政局，邮件处理和储运场所等用地，是国家必须保障的邮政网络系统。而单独占地的经营性邮政网点用地，包括市场引导的民营快递企业的营业网点，归入“其他公用设施营业网点用地”（B49）。此外，类似圆通、顺丰等民营快递企业的快件储运用地应归入“物流仓储用地”（W）。30、资源回收利用企业、废旧物品回收站能归入“环卫用地”（U22）吗?不能。本标准“环卫用地”（U22）是政府需要管控的用地

30、之一，包括作为垃圾资源化处理方式之一的废旧物品回收处理设施等，但将垃圾回收和再资源化利用作为产业经营的静脉产业应归入“工业用地”（M），市场化运作的废旧物品回收站则应归入“其他公用设施营业网点用地”（B49）。31、在实际工作中如何把握“工业用地”（M）中类的细分标准?本标准以水、大气、噪声三项环境影响指标为基本参考确定“工业用地”（M）的细分，执行中可根据实际情况增加辐射污染等其他衡量因素。考虑到随着科学技术的进步，某污染严重的行业可以通过技术改造减少污染甚至实现零排放，本标准不再采用列举具体行业划分中类的做法。结合环境保护要求将“工业用地”（M）细分为3个中类，利于指导工业项目的合理选址、

31、调整、改造等工作。其中，M1可分散邻近居住、公共设施等用地布置，M2在做好安全防护的前提下可集中布局于城区内部，M3则一般需要选址于城市下游、下风向等远离城区的独立工业地段。在实际工作中，现状工业用地的细分应充分利用环保部门的已有资料研究确定，规划工业用地的建设则应结合企业环境评估严格执行城市总体规划的准入要求。32、各种2.5产业如何归类?近年来悄然兴起的2.5产业源于西方经济学所指的“生产性服务产业”，其用地应视具体使用情况分别划入本标准的“一类工业用地”（M1）或“商务用地”（B2），其中：与生产制造密切相关的研发、孵化、试验、加工等设施宜归入“一类工业用地”（M1），如生物研发制药、云

32、计算等用地；具有明显办公楼与经济属性的服务、贸易、结算等设施则宜归入“商务用地”（B2），如动漫设计、影视广告制作等归入“艺术传媒用地”（B22），各类咨询机构、软件服务外包等归入“其他商务用地”（B29）。33、如何定性把握“物流仓储用地”（W）的中类细分标准？从指导“物流仓储用地”（W）合理选址和布局的角度出发，其中类细分的主要衡量因素包括交通运输量、安全、粉尘、有害气体、气味等，工作中应根据具体情况和相关环境保护要求综合确定。一般而言，“一类物流仓储用地”（W1）指交通集散量较小、对环境基本无干扰的一般货物（末端）物流配送中心；“二类物流仓储用地”（W2）指具有一定规模、对交通集散运输有较大需求的综合物流区，以及对城市安全和卫生有一定影响的露天堆场、农副产品物流仓储用地等；“三类物流仓储用地”（W3）指易燃、易爆和剧毒等危险品专用物流仓储用地。34、如何区分“交通枢纽用地”（S3）与“广场用地“（G3）?本标准将广场划入“绿地与广场用地”（G）大类，回归广场的公共空间属性，更有利