房地产登记制度与政策.docx

1、房地产登记制度与政策房地产登记制度与政策1995年1月1日 城市房地产管理法1995年10月1日 担保法1997年10月27日 城市房屋权属登记管理办法（废止）2007年3月8日 物权法2008年7月1日 房屋登记办法一、民法、行政法知识（一）民法1、民法总论（掌握）民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和 特征：是私法、基本法、权利法。民法基本原则意思自治、诚实信用、公序良俗。民法调整人与人之间或人与标的物之间法律关系。 民事法律关系的实质是权利和义务。关系要素：主体、内容、客体。民事主体：指参加民事法律关系，享有民事权利并承担民事义务的人，

2、包括自然人和法人和其他组织（国家在一些场合也可以成为民事关系的特殊主体）民事主体，必须由法律赋予其主体资格。法人特征：1团体2名称机构场所，具有民事权利能力和行为能力3独立的财产4独立承担责任。分类：企业、机关、事业、社团公司法人：公司以全部财产2有限公司以出资额3股份公司以认购的股份为限承担责任。公司类型转化办理更正登记。比较有限责任公司与股份有限公司：1、设立方式：发起/发起、募集2、股东数：1至50人/发起人2-200人3、股权形式:出资证明不可流通/股票可以流通。合伙企业为非法人企业 将企业房屋登记给合伙人：转移登记分公司无独立法人资格（营业执照），子公司有（企业法人营业执照）法人资格

3、。 民事法律行为是公民或者法人成立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。特征：1意思表示为要素2私法上的效果为目的3因果关系法律行为的分类：1单方、双方和多方2负担和处分3有偿和无偿4、诺成与实践5、要式与不要式6、生前与死后宣告失踪：无顺序、下落不明必须满两年、一切利害关系人、非利害关系者无权申请。失踪代管人：实体地位：管理处分财产；程序地位：诉讼当事人（原告或被告）。宣告死亡：1、一般失踪满4年的2、意外失踪满2年的3、意外失踪且取得不可能生存证明的。申请顺序：1配偶；2父母、子女；3兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；4其他有民事权利义务关系的人。申请撤销死亡宣告不受上列顺序限

4、制。宣告失踪不是宣告死亡的必经程序。宣告死亡效力：人格丧失、继承开始、婚姻终结、单方可以送养子女。不可代理的法律行为:离婚、结婚、遗嘱、事实行为、侵权行为。代理的价值：主体行为能力的补充与扩张。种类：委托代理、法定代理、指定代理。分类标准：意定代理（含职务代理）本人授予；法定代理是基于法定的身份。指定代理是法院或者其他机关的指定（如监护或失踪人的财产代管人）。代理与居间区别:1、居间人未获得代理权2、不对相对人独立做出意思表示3、居间行为本身不产生一定的法律效果代理与委托1、委托为双方内部关系2、委托合同外其他如合伙合同、雇佣合同、劳动合同均可成为代理权授予的基础法律关系。3、代理适用的是法律

5、行为，委托的事务可以为事实行为物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物。物权法特征是私法、实体法。2、物权法（掌握）物权法的基本原则物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则（一物一权）。用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。担保物权抵押权、质权与留置权。物权特征：绝对权、支配权。物权效力：1排他2优先 物权优于债权。物权债权区别：物权作为绝对权、支配权、对世权；债权作为相对权、请求权、对人权2、物权具有排他性，债权具有平等性所有权对自己的动产和不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

6、特性完全性、整体性、永久性属于国家所有：矿藏、水流、海域、文物、电频、国防资产不动产物权未经登记不发生效力，地役权自合同生效时设立，抵押合同自登记之日生效，农村土地承包合同自成立之日生效，动产船舶、航空器、机动车应当登记，未登记不得对抗善意第三人。建筑物区分所有权（共有部分）1、一种特殊的所有权类型2、具有集合性3、具有整体性和不可分割性全体业主共有部分1建筑物用地使用权2道路绿地3公共场所、公用设施、物业服务用房。建筑区划内规划用于停放汽车的车位属建设单位所有，以出售附赠或出租方式约定。业主团体与业主的关系1对业主具有约束力2受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销3撤销期间：主观标准，1年。用

7、益物权：1物权2限制物权3他物权4占有使用收益5以不动产为客体。（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权）土地承包经营权：耕地30年，草地30-50年，林了30-70年。地役权：利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益。所称“他人为供役地”，“自己需役地”地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。共有：两个以上民事主体共同行使一个所有权。特点：主体多数性、客体是独立物或集合物。按份共有：各权利人对物的支配强度可以计算份额的。特征1、权利与义务是标的物全体2、份额是支配力的强度3、由共同投资行为而产生，意定性，决定了

8、其集约程度不高，共有人可退出、抛弃、转让共有份额。按份共有权利：1依照份额的占有、使用、收益与处分2）退出3转让4共有优先购买权，与承租人优先购买权比较按份共有义务：1分担管理费用（防险费用、改良费用）2债务的分担共同共有：紧密关系不分份额的共有权状态。无约定或约定不明确，除具有家庭关系等以外，视为按份共有拟制共同共有如建筑物区分所有权中的共有共同共有权利：1非排他的、随机的、平等的行使2处分由全体共同共有人同意，另有约定的除外。不对抗善意第三人。共同共有义务：共有人权承担连带债务；另有约定外，共同承担债务。建设用地使用权：1土地占有、使用、收益的权利。2用益物权3处分建设用地使用权的权利4、

9、地表、地上或地下5具有期限性（住70，商旅娱40，其他50）房地一并抵押：新增不属于抵押财产。一并处分，但新增无权优先受偿。 国有土地使用权出让方式：招标、挂牌、拍卖、协议宅基地使用权取得：1、审批新增2、继承取得要求：本集体内部转让(先地后房)、宅基地使用权不得抵押农作物抵押不及于集体土地使用权 。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。可抵押财产1、建筑物和其他土地附着物2、建设用地使用权； 3、以招拍、公开协商荒地经营权； 4、生产设备、原材料、半成品、产品5、正在建造的建筑物、船舶、航空器； 6、交通运输工具；

10、 7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产禁止抵押的财产：1、土地所有权； 2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体3、学校、幼儿园、医院等公益设施； 4、不明或者有争议 5、查封、扣押、监管 6、其他。抵押合同：书面合同（合同成立合同（债）关系）。抵押登记：1、强制登记（登记抵押权生效）2、任意登记抵押合同成立抵押权生效，成立的抵押权，可以对抗善意第三人。抵押人的处分权：1、征得同意转让，代为清偿债务除外。2、价金代位同意转让，价款提前清偿提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。先租后押：原租赁关系不受该抵押权的影响。先押后租：租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权

11、实现：1协商实行：折价或者以拍卖、变卖优先受偿；协议损害一年内请求法院撤销该协议。 2、法院实行：请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。3、合同法（掌握）合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。合同的形式：口头、书面、电子形式。合同的效力：无效、效力待定与可撤销。登记官无权判断合同的效力。合同分类：借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。合同种类1双务单务2有偿无偿3有名无名4诺成实践5要式不要式6、主合同和从合同合同的内容包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法。合同生效的要

12、件：1行为人民事行为能力2意思表示真实3不违反法律或社会公共利益。表见代理无需追认，合同有效。无效的合同（欺诈、胁迫，损国；恶意串通，损国、集、第三人；实为非法；损公；违强）可撤销合同（重大误解；显失公平；欺诈、胁迫；乘人之危）效力待定合同（无权处分；限制行为人；欠缺代理权）无效或被撤销的争议解决条款有效；一房多卖不是无权处分。赠与合同赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受1双方民事法律行为 2诺成3单务4无偿5有名、非要式。借款合同1转移钱款所有权2自然人实践合同，未约定不支付利息；利息最高不超过同类贷款利率的四倍，超出部分不受保护，合同有效。3、金融机构借款合同：要式合同、诺成合

13、同4、无效：以借贷名义向职工非法集资；以借贷名义向社会非法集资；以借贷名义向社会公众发放贷款；其他情形。买卖合同：双务，有偿，有名，诺成，不要式（商品房买卖合同，要式）抵押合同：必须是书面，要式合同；禁止流押契约；4、婚姻家庭法（掌握）婚姻关系实质要件：异性自愿男22女20一夫一妻制。直系血亲和三代旁系血亲。疾病。夫妻财产关系：法定财产制与约定财产制，约定优于法定。夫妻财产契约的有效要件：民事能力意思真实。不违法规公益婚姻需为有效。婚姻当事人亲自订立，不得代理。共同财产：工资、奖金生产、经营收益。双方实际取得或者应当取得的“住房补贴”、“住房公积金”、“养老保险金”和“破产安置补偿费”。一方以

14、个人财产投资取得的收益，本金属个人财产知识产权上的财产性收益继承或赠与所得的财产军人的复员费、自主择业费等一次性费用，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。个人财产：婚前财产医疗费、残疾人补助遗嘱或者赠与归一方专用生活用品。军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于军人的个人财产。军人复员费、自主择业费扣除夫妻共同财产的部分属于复转军人的个人财产。5、继承法（掌握）继承权的特征1主体是自然人2特定的身份关系3财产权不可转让性5法律的直接规定或合法有效的遗嘱。继承权的取得：法律的直接规定或合法有效的遗嘱 继承权的放弃：继承开始后遗产分割前，以明示拒绝接受。丧失继承权：

15、1杀害2杀害其他继承人的3、遗弃被继承人或虐待被继承人情节严重的、伪造、篡改、销毁遗嘱情节严重的。法定继承的适用范围：遗赠扶养协议在先原则1）遗嘱未处分的或遗嘱无效部分2先于被继承人死亡3放弃或丧失4放弃受遗赠。法定继承人顺序1配偶、子女、父母2兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 儿媳女婿赡养义务第一顺序继承人。继承权变动：客观上的继承权，继承期待权。接受继承权，不需明示。放弃继承权，需要明示。继承开始前为资格，无法放弃，分割后已实际取得，放弃的是财产权。代位继承：由已死亡子女的晚辈直系血亲代位继承。条件：1法定继承，遗嘱遗赠不适用2子女的晚辈直系血亲3被继承人的子女4先于被继承人死亡；5享有继承权

16、6只能继承被代位人的遗产份额。转继承：继承开始后，遗产分割前死亡，转由其继承人继承法定继承分配一般原则：同一顺序份额一般应均等 特殊情况1困难缺劳动照顾2主要扶养义务共同生活的可多分3、不尽扶养义务的不分或者少分4、协商可不均等遗嘱继承：1合法有效的遗嘱2意志的体现；3优于法定继承。遗嘱继承适用：1没有遗赠扶养协议2遗嘱合法有效；3没有丧失、放弃继承权，也未先于遗嘱人死亡遗嘱的特征：1单方行为2不适用代理制度3死亡后发生效力4遗嘱是一种要式法律行为，不法定的方式则不发生法律效力遗嘱形式：1公证遗嘱2自书遗嘱3代书遗嘱4录音遗嘱5口头遗嘱：遗嘱有效条件：1遗嘱能力2真实意思3内容合法4形式符合法

17、律要求。遗嘱无效：1无行为能力人或限制行为能力人2胁迫欺骗3伪造无效，被篡改内容无效；4对应当保留份额的处分无效；5在危急消除后，能够用书面或录的，先前所立的口头无效；遗赠：设立遗嘱全部或部分无偿赠给国家、社会或法定继承人以外的自然人，并在死亡后生效的单方面民事法律行为遗嘱遗赠区别：1遗赠法定继承人以外；而遗嘱必须在法定继承人范围内，且必须是自然人；2受遗赠人(在知道受遗赠的两个月)内明确作出接受视为接受，否则视为放弃遗赠；而遗嘱继承开始后，遗产分割处理前，明确作出放弃继承的表示才能有效，没有表示的视为接受继承。3遗赠的客体只能是积极财产；遗嘱继承的客体可以是财产义务（消极财产）遗赠扶养协议：

18、遗赠人和扶养人订立的，遗赠人的全部或部分财产在其死亡后按协议约定转移给扶养人所有，扶养人承担对遗赠人生养死葬义务的协议。特征：1双务有偿2生前死后双重效力3可以是自然人也可以是组织4优先于遗嘱继承、法定继承。（二）行政法与行政诉讼1、行政法概述（掌握）行政法的基本原则：行政合法性原则（组织法定、法律优位、法律保留、符合法律规定）、比例原则（适当性、必要性、比例性）、行政信赖保护原则与行政应急性原则。行政法特征：形式特征1没有完整统一的法典2不同效力层次的法律规范组成；内容特征1内容广泛2实体与程序没有严格的界分3富有变动性2、行政主体（熟悉）行政主体的特征1组织非个人2承担职权，实施活动3自己

19、名义实施4、担行政活动的法律效果行政公务人员特点：1个人2代表行政主体实施3基于公务身份关系实施行政行为4、后果由所代表的行政主体承担3、行政行为（熟悉）行政行为：行政主体运用行政职权所实施的对外具有法律意义、产生法律效果的行为。特征：行政主体实施 行使行政权利 产生法律效果。行政行为分类：1、抽象行政行为2、具体行政行为。行政行为特征1处分性，产生或消灭某些行政法上的权利；2特定性，特定对象3单方性，行政主体单方意志4、外部性，不同于内部奖惩具体行政行为：许可、处罚、确认、强制、征用、征收、给付、奖励、裁决。具体行政行为分类1、羁束行为与裁量行为2、依申请的行为与依职权的行为 依申请：行政许

20、可、行政登记；依职权：行政处罚行政登记：1、许可性 2、确认性（1）目的在于实现相对人的正当权益（2）是羁束性行政行为（3）保障相对人权利有效实现（4）要式行政行为房地产登记的特点1、登记机构依法登记的行为2、依申请的记载行为3、物权公示行为4、要式行为房地产登记性质1、行政属性2、可行政诉讼3、适用行政赔偿行政法律责任：1有违反行政法行为存在2、行为人有法定的责任能力3、违法行为达到一定严重程度4、行政法律责任（掌握）行政法律责任要件：违法行为法定责任能力情节后果严重对行政主体的追究方式：1权力机关决定2、司法机关裁决3、复议决定4、上级机关决定5、行政监督部门6、自己主动承担具体方式：1责

21、令检查2赔礼道歉承认错误3恢复名誉消除影响4返还权益5恢复原状6停止违法行为；7责令履行职责8撤销违法行为9、纠正不当行为10、赔偿损失对行政公务人员的追究1权力机关罢免2行政处分、追偿3监察决定。具体方式1免职2处分3违法所得没收、追缴或退赔4赔偿损失5、其他如责令检讨、通报批评、当面道歉等行政相对人：1履行义务2接受处罚3承认错误、赔礼道歉；4、返还原物、恢复原状；5、赔偿损失5、行政复议（掌握）申请复议范围处罚强制措施许可权属纠纷侵犯企业经营自主权农业承包合同违法设定义务行政许可申请不履行保护公民人身权、财产权、受教育权的职责行政给付11其他具体行政行为不能申请复议：内部行为行政调解行政

22、仲裁附带审查（部门规定、地方规定，排除法律、法规、规章） 行政行为参加人：申请人、被申请人和第三人。资格转移：公民死亡近亲属行诉解释；组织终止继承权利的组织被申请人（行政机关）独立机关共同几个机关派出机关继承权力的行政机关或作出撤销决定的行政机关被授权组织派出机构 行政复议程序：1申请（知道60日内）（有资格；有被申请人；有事实和依据；属复议范围；符合管辖；其他条件）2、受理（5日内审查：法定要件、法定期限、是否法院）3、审理全面审查：1、不以申请人申请范围为限2、合法性，适当性复议决定：1维持2驳回3履行决定4撤销、变更或确认决定复议不加重；复议为行政机关举证赔偿决定：依申请决定、依职权定6

23、、行政诉讼（掌握）行政诉讼受理范围1处罚2强制措施3侵犯企业经营自主权4许可5不履行保护公民人身权、财产权的职责6给付7违法要求履行义务8其他行政裁决；行政确认行政检查行政合同9法规其他（如行政复议决定）10司法解释规定不予受理的案件1国家行为2抽象3内部行为4行政终裁行为：行政复议法 / 出入境管理法5刑事司法行为：公安、安全、海关、监狱管理机关6调解7仲裁8行政指导：无强制力的；9驳回申诉的重复处理行为：二次决定；10对公民权利义务不产生实际影响的行为：行政检查等诉讼级别级别管辖：基层一审、中级法院一审：1确认发明专利2对具体行政行为提起诉讼3本辖区重大复杂。高级一审、最高法院一审。地域管

24、辖：1一般地域管辖（原告就被告、不动产所在地）2特殊地域管辖（限制人身自由，被告或原告所在地）3共同管辖（先收到的管辖）4移送管辖（改错，一次）指定管辖（特殊争议） 行政诉讼参加人：行政诉讼主体，原告和被告行政诉讼举证责任：被告，收到副本10日内答辨状，提供证据依据，不提供视为没有，不得向原告和评价收集证据。行政诉讼程序：1起诉与受理：不告不理，7日内立案或不予受理2一审（审前准备、开庭、判决）3二审：不服判决15日上诉，不服裁定10日上诉。审判监督程序：1、申诉再审2、法院院长提请审委会决定再审3、上级法院决定再审4、检察院抗诉7、行政赔偿（掌握）行政赔偿：行政主体及其工作人员违法行使职权，

25、侵犯行政相对人合法权益，由国家承担赔偿责任的制度。归责原则（过错责任、无过错归责、违法规责原则（我国采取）行政赔偿构成要件1侵权主体要件：行政机关及工作人员2、侵权行为要件：职务行为3损害结果要件：损害现实性确定性，损害针对合法利益4、因果关系要件 行政赔偿范围：1、侵犯人身权2、侵犯财产权房地产登记赔偿范围：1违反程序法（1）程序不公开；（2）不予登记不说明理由（3）不符合法定时效2违反实体法（1）主体不合格（2）职权违法 滥用职权、不履职、虚假登记、错误登记、形式不合法。行政赔偿程序1、行政机关解决赔偿责任2、法院解决，不服，才起诉。可单独提起，也可与诉讼或复议一起，可调解。二、房地产管理

26、基本制度与政策（一）房地产概述1、房地产业的概念和历史沿革（掌握）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业包括房地产开发经营、中介服务、物业管理和其他。第三产业。改革：城镇住房制度、城镇国有土地使用、生产方式改革。 房地产业作用：基础、先导、支柱。中介服务：咨询、估价、经纪。房地产市场：目前开发经营是主体，成熟后经纪来是主体。历史沿革：13000年前土地交换、78年改革，87年正常。2、住房制度概述（掌握）住房改革阶段：1试点80-91住房商品化2推进92-02售房、提租、公积金、货币化3深化改革03以来住房保障住房供应政策：商品房为主，低收入保障，中收入支持。保障房：廉租住房（

27、40）、经适房（60）购房满5年可转让。政策性住房：棚改安置住房、限价商品房、公共租赁住房、单位建设住房。住房分配政策：停止实物分配，货币化（公积金、住房补贴）配套政策：财政、金融、土地。3、房地产法律体系（掌握）房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称。广义包括产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他，狭义指城市房地产管理法。房地产法调整不是民事关系，调整社会关系1开发：拿地、建房2交易：转让、租赁、抵押3行政管理：管理、监督、检查（法律地位不平等）4、物业：修缮、养护、保管、看管。房地产法律体系：1宪法2人大法律3国务院法规4地方性法规5政府规章6技术规范7最高院司法解释。（二）

28、建设用地制度与政策1、中国现行土地制度概述（熟悉）土地所有制：土地公有制（全民所有制和劳动群众集体所有制）城市的土地属国家所有，由国务院代表国家行使。2、集体土地征收（熟悉）集体土地：村农民集体村内两个以上组织集体乡镇农民集体土地管理基本制度：登记（以宗为基本单元）有偿有限期使用用途管制（农用地、建设用地、未利用土地）耕地保护制度。征收土地批准权限：两级审批制度，国务院（基本农田超过35公顷，其他超过70公顷）和省级人民政府（报国务院备案）建设单位申请征地不得化整为零征地安置补偿补助：土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗补偿费。临时用地最长2年。征收土地时必须进行征地公告，政府收到征地方案后1

29、0内书面公告。土地补偿费：前三年平均年产值6-10倍安置补助费按人口4-6倍按面积15倍补偿和补助最高30倍集体土地使用：集体所有建设用地：乡镇企业、宅基地、公益。原则：合理布局、综合开发、配套建设。3、国有建设用地（了解）国有建设用地现国有建设用地依法征收农用地农用地转用4、集体建设用地（掌握）集体建设用地使用原则：乡镇用地总体规划土地利用年度计划村庄和集镇规划合理布局综合开发配套建设依法农用地审批。集体土地使用乡镇企业宅基地公益事业土地分类：农用地、建设用地、未利用土地。5、国有土地使用权出让（掌握）土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由其向国家支付土地出让金

30、的行为。（一次或分次提前支付）出让特征：垄断无所有权，使用占在收益处分，转让出租抵押集体土地不经征收不得出让平等自愿有偿有限期。土地使用权出让方式：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅及两个以上用地的，采取招标、拍卖或挂牌方式出让。（公开公平公正诚信原则）出让年限：居住70年，商旅娱40年，其他50年。土地使用权收回：届满，住宅自动续期，非住宅前1年申请，重新签订支付提前收回违约，未如期支付地价款、未按约定开发利用司法机关决定收回。6、国有土地使用权划拨（熟悉）国有土地使用权划拨：县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后（城市存量土地和集体土地）将该幅土地交其使用，或无偿（荒山沙漠

31、滩涂）交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用期限：无限制，未经许可不得转让、出租、抵押。未明确用途的均按划拨土地进行管理。划拨土地的管理：许可后可转让、出租、抵押，企业改革可采取土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权方式处置。划拨土地范围：机关军事基础设施公益能源交通水利其他7、闲置土地的处理（熟悉）闲置土地：未按合同开发期限利用用地批准满一年未动工建设不足1/3投资不足25%中止满一年其他闲置土地处置：延长不超1年变更手续后临时使用置换招标拍卖确定新的收回政府原因协商征收闲置费：闲置一年以上按出让金的20%以下征收无偿收回：连续两年以上未来使用的，政府无偿收回予以公告。（三）规划和建设工程管理1、城乡规划管理（掌握）城市规划管理：政府按法定程序编制和审批城市规划、并依据国家和各级政府颁布的法规，采用法制、行政、经济的管理办法。包括：城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。城市规划的基本内容：总体规划